Судья - Волошин В.А. УИД23RS0004-01-2022-004137-92

Дело № 33-30051/2023

(№2-2215/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 сентября 2023 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего ...........12,

судей ...........10, ...........14

по докладу судьи ...........12,

при помощнике судьи: ...........5,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя АО «ДОМ.РФ» по доверенности ...........6 на решение Анапского районного суда Краснодарского края от 23 декабря 2022 года,

заслушав доклад судьи ...........12, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к акционерному обществу «ДОМ.РФ» о признании права собственности на объект недвижимости.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником земельного участка площадью 500+/-7,9 кв.м по адресу: ............ кадастровый ........ и жилого дома, площадью 133,2 кв.м по тому же адресу, на основании договора купли-продажи недвижимости от .........., заключенного с индивидуальным предпринимателем ...........11

Исходящими письмами от .......... ........-тл, от .......... ........-КД ответчик уведомил истца о том, что АО «ДОМ.РФ» в период с .......... по .......... являлось собственником земельного участка и находящегося на нем жилого дома и строения, право собственности на названные объекты недвижимости приобретено ответчиком по основаниям, предусмотренным статьей 87 Федерального закона от .......... №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (дата государственной регистрации права .......... и ..........), впоследствии на основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от .........., однако, имущество отчуждено в пользу ИП ...........11, а впоследствии истцу, при этом расположенный на земельном участке хозяйственный блок, площадью 49,4 кв.м с кадастровым номером ........ в результате допущенной технической ошибки в договоре купли-продажи с ИП ...........11 включен не был, до настоящего времени принадлежит ответчику на праве собственности.

Между тем, нежилое строение (хозяйственный блок) расположено на земельном участке, принадлежащем ФИО1, на праве собственности и находится в его непрерывном владении и пользовании с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом.

Истец полагал, что строение не было включено в договор с индивидуальным предпринимателем ...........11 по технической ошибке, соответственно, воля сторон договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от .........., по которому АО «ДОМ.РФ» продало земельный участок ИП ...........11 направлена на отчуждение земельного участка со всеми расположенными на нем строениями, в том числе на отчуждение хозяйственного блока, с кадастровым номером ........

Истец просил суд признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимого имущества.

Обжалуемым решением Анапского районного суда Краснодарского края от .......... исковое заявление ФИО1 к акционерному обществу «ДОМ.РФ» о признании права собственности на объект недвижимости удовлетворено.

За ФИО1 признано право собственности на объект недвижимого имущества - хозяйственный блок с кадастровым номером ........, условный ........, назначение - нежилое, площадью 49,4 кв.м, расположенный по адресу: .............

Указано, что решение суда является основанием для погашения (аннулирования) записи регистрации ........ от .........., удостоверенную выпиской из Единого государственного реестра недвижимости филиала Федеральной государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от .......... № ........ на объект недвижимого имущества - хоз.блок с кадастровым номером ........, условный ........, назначение - нежилое, площадью 49,4 кв.м, расположенный по адресу: ............

Не согласившись с решением суда, представителем АО «ДОМ.РФ» по доверенности ...........6 подана апелляционная жалоба, в которой поставлен вопрос об отмене судебного акта, по тем основаниям, что судом неверно определены юридически значимые обстоятельства по делу, не применен закон, подлежащий применению, не дано надлежащей оценки представленным доказательствам.

В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ФИО1 по доверенности ...........7 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО «ДОМ.РФ» по доверенности ...........8 настаивала на доводах апелляционной жалобы, просила отменить решение суда, отказать в удовлетворении иска.

ФИО2 просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В п.п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав » разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, выданной .......... Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ...........2 является собственником земельного участка площадью 500+/-7,9 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: ............, кадастровый ........ и расположенного на нем жилого дома, площадью 133,2 кв.м, местоположение: ............, инвентарный ........, кадастровый .........

Указанные объекты недвижимости принадлежат ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от .........., заключенного с индивидуальным предпринимателем ...........11

Согласно пункту 2.1. договора продавец (ИП ...........11) подтвердил и гарантировал, что является полноправным и законным собственником недвижимого имущества, до момента заключения договора недвижимое имущество (предмет договора) не отчуждено, не заложено, не сдано в аренду, в споре и под арестом не состоит, не обременено правами третьих лиц и задолженностями, продавцом не совершено действий и операций, противоречащих действующему законодательству РФ, а также отсутствуют иные обязательства, способные в будущем по решению суда повлечь изъятие у покупателя недвижимости и права собственности на нее.

Как усматривается из технического паспорта на жилой дом, адрес (местоположение) объекта: ............, инв. ........, выданного Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» отдел по г.-к. Анапа .........., в состав объекта (жилой дом) включен, в том числе, хозяйственный блок, соответственно, нежилое строение (хозяйственный блок) является вспомогательным по отношению к главной вещи (жилому дому).

В соответствии со ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Составной частью жилого дома, помимо основного жилого строения и жилых пристроек, являются также вспомогательные строения, предназначенные для обслуживания жилого здания. Вспомогательными считаются сараи, гаражи, бани, колодцы и прочее. Все они, следуют судьбе главной вещи, то есть дома.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Государственной регистрации подлежит право собственности на недвижимое имущество, прочно связанное с землей, в состав которого входят и хозяйственные постройки. Отдельной государственной регистрации они не подлежат, и на них не может быть признано самостоятельное право собственности.

Следовательно, судом верно отмечено, что хозяйственные постройки не могут быть самостоятельным объектом права собственности в отрыве от права на жилой дом, для обслуживания которого предназначались.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Из положений ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как указано в п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При этом в силу прямого указания пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По общему правилу, установленному статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Положения данных статей основаны на общем для гражданского и земельного права принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Системное толкование вышеприведенных норм указывает на то, что переход от продавца к покупателю права собственности на земельный участок, занятый недвижимостью, осуществляется на основании норм закона, сформулированных императивно. Данные нормы в силу пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть изменены соглашением сторон.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается, поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от .......... ........).

Согласно обращению от .........., расположенное на земельном участке строение не было включено в договор с индивидуальным предпринимателем ...........11 по технической ошибке, соответственно, воля сторон договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от .........., по которому АО «ДОМ.РФ» продал земельный участок ИП ...........11 направлена на отчуждение земельного участка со всеми расположенными на нем строениями, в том числе на отчуждение хозяйственного блока, с кадастровым номером .........

При таких обстоятельствах, в связи с переходом права собственности на земельный участок и жилой дом от АО «ДОМ.РФ» сначала к ИП ...........11, а впоследствии к истцу, к ним также перешло и право на спорное вспомогательное хозяйственное строение в силу прямого указания закона (ст. 135 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ), несмотря на то что надлежащим образом в установленном законом порядке это право оформлено не было.

Следовательно, право собственности на хозяйственную постройку строение (хозяйственный блок), с кадастровым номером ........ принадлежит ФИО1 на праве собственности в силу закона и не зависит от воли АО «ДОМ.РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 52-60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с постановленным решением суда – об удовлетворении искового заявления ФИО1, поскольку юридически значимые обстоятельства судом определены правильно, выводы подробно мотивированы, должным образом отражены в обжалуемом судебном акте, основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных по результатам исследования и проверки в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательств, представленных сторонами в материалы дела.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о неверном установлении судом направленности воли сторон при заключении договоров купли-продажи на отчуждение земельного участка и жилого дома со всеми его составными частями, вспомогательными строениями и принадлежностями основан на неверном толковании норм материального права, противоречит имеющимся в деле доказательствам. Иное толкование условий указанных сделок, с учетом позиции ответчика, прямо противоречит императивным нормам, установленным статьями 135, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с переходом права собственности на земельный участок и жилой дом от АО «ДОМ.РФ» сначала к ИП ...........11, а впоследствии к истцу, также перешло и право на спорное вспомогательное хозяйственное строение в силу прямого указания закона (ст. 135 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ), несмотря на то что надлежащим образом в установленном законом порядке это право оформлено не было.

Право собственности на хозяйственную постройку строение (хозяйственный блок), с кадастровым номером ........ принадлежит ФИО1 на праве собственности в силу закона на основании заключенного договора купли-продажи и приведенных норм права и не зависит от воли АО «ДОМ.РФ», в связи с чем запись о праве собственности АО «ДОМ.РФ» на нежилое строение (хозяйственный блок) недостоверна (недействительна), при этом наличие в ЕГРН записи о праве собственности АО «ДОМ.РФ» на нежилое строение нарушает права собственника (истца) на государственную регистрацию права собственности на хозяйственную постройку.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анапского районного суда Краснодарского края от 23 декабря 2022 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий: ...........12

Судьи: ...........10

...........15