Дело №2-048/2022
03RS0064-01-2022-000074-95
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 июля 2022 года г. Уфа
Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Насыровой Г.Р.,
при секретаре Валеевой Л.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Уфимского района Республики Башкортостан к Администрации сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимский район РБ, ФИО2 ФИО10, ФИО1 ФИО11 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
установил:
Прокурор Уфимского района Республики Башкортостан в интересах неопределенного круга граждан обратился в суд с исковым заявлением к Башкортостан к Администрации сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимский район РБ, ФИО2 ФИО12, ФИО1 ФИО13 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.
Иск мотивирован тем, что прокуратурой района проведена проверка исполнения органами местного самоуправления муниципального Уфимский район РБ земельного законодательства при распоряжении земельными участками.
Проверкой установлено, что 06 сентября 2019 года между ФИО1 и администрацией сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимского района заключен договор № 02-ОЛЬ/19 аренды земельного участка с кадастровым номером № (площадью 58879 кв. м категории земель населенных пунктов для размещения теплиц, расположенный по адресу: , .
Основанием для заключения договора аренды без проведения торгов в соответствии пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ явилось наличие объекта недвижимости – нежилых строений находящегося в собственности ФИО1 склада с кадастровым номером № площадью 50 кв. м и теплицы с кадастровым номером № площадью 80 кв. м.
Проверка показала, что площадь вышеуказанного земельного участка, предназначенного для обслуживания жилого строения, на 97 % превышает площадь объектов недвижимости, которые на нем расположены, каких-либо документов, подтверждающих необходимость использования для эксплуатации объектов, расположенных на земельном участке, в орган местного самоуправления не представлено, что является основанием для признания недействительным (ничтожным) договора аренды от 06 сентября 2019 года земельного участка с кадастровым номером №.
Истец полагает, что при предоставлении администрацией сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района в аренду ФИО1 земельного участка площадью 58 879 кв. м без торгов земельного участка с кадастровым номером №, ФИО1 должен был обосновать площадь земельного участка необходимого для использования (обслуживания) и эксплуатации объекта капитального строительства, расположенного на указанном земельном участке общей площадью 100,6 кв. м.
Доказательств расположения на участке иных объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1 в администрацию сельского поселения не представлено, проверкой на указанном земельном участке также не установлено иных объектов капитального строительства, следовательно, у администрации сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимский район РБ в силу п. 3 ч. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ отсутствовали основания для принятия.
Кроме того, проверкой установлено, что в последующем согласно договору переуступки права аренды земельного участка от 30 сентября 2019 года право аренды названного земельного участка ФИО1 переуступил ФИО2
В соответствии с п. 11 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ провозглашен принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
По мнению прокурора, удовлетворение требований ФИО1 путем предоставления земельного участка в испрашиваемой площади повлекло нарушение принципа соблюдения баланса частных и публичных интересов, а заключение договора аренды противоречит требованиям действующего законодательства.
Истец утверждает, что договор аренды земельного участка от 06 сентября 2019 года заключен с нарушением действующего земельного законодательства Российской Федерации и является недействительным (ничтожным) в силу несоответствия требованиям российского законодательства, и затрагивающая публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Незаконное предоставление земельного участка в аренду ФИО1 и последующая переуступка права аренды ФИО2 затрагивает интересы неопределенного круга лиц вследствие утраты ими возможности на приобретении такого участка в аренду либо в собственность по стоимости, предусмотренной законодательством.
Учитывая, что в результате указанных действий нарушены интересы публично-правового образования – муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, а также интересы неопределенного круга лиц, прокурору в порядке ст. 45 ГПК РФ предоставлено право на обращение в суд по данному делу.
Ссылаясь, указанные выше обстоятельства, истец просит суд признать недействительным (ничтожным) договор от 06 сентября 2019 года № 02-ОЛЬ/19 аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО1 ФИО14; признать недействительным (ничтожным) договор переуступки права аренды от 30 сентября 2019 года земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ФИО1 ФИО15 и ФИО2 ФИО16; применить последствия недействительности ничтожной сделки признать восстановленным право собственности сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 58 879 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, расположенный по адресу: Уфимский .
Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ФИО2 направил в суд своего предъявителя по доверенности.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело без участия лиц, извещенных надлежащим образом.
В судебном заседании истец в лице старшего помощника прокурора Сибагатулиной И.З. исковые требования полностью поддержал по изложенным в иске доводам, просил удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации сельского поселения Ольховский сельсовет МР Уфимский район РБ по доверенности ФИО3 исковые требования не признал, пояснив, что оспариваемая сделка соответствует требованиям закона, оснований для признания договора аренды не имеется.
Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4 исковые требования не признал, просит суд отказать в удовлетворении заявленных прокурором требования, полагает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Суд, выслушав пояснения стороны, проверив материалы дела, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
Судом установлено, что 06 сентября 2019 года между ФИО1 и администрацией сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимского района заключен договор № 02-ОЛЬ/19 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:190103:119 (площадью 58879 кв. м категории земель населенных пунктов для размещения теплиц, расположенный по адресу: , (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №2).
Из договора аренды следует, что основанием для заключения договора аренды без проведения торгов в соответствии пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ явилось наличие объекта недвижимости – нежилых строений находящегося в собственности ФИО1 склад, площадь. 50,1 кв. м. и теплица, площадью 50,5 кв. м.
Согласно п. 1.2.5 договора аренды объекты недвижимости: сооружение сельскохозяйственного производства - склад, площадь. 50,1 кв. м. с кадастровым номером № и сооружение сельскохозяйственного производства - теплица, площадью 50,5 кв. м. с кадастровым номером №.
30 сентября 2019 года по договору переуступки права аренды земельного участка от 30 сентября 2019 года право аренды спорного земельного участка ФИО1 переуступил ФИО2 (дата государственной регистрации 09 декабря 2019 года, номер государственной регистрации №
Истец, обосновывая исковые требования, указывает на то, что основания для предоставления ответчику спорного земельного участка на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ отсутствовали.
Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Из представленных суду документов следует, что орган местного самоуправления при решении вопроса о предоставлении земельного участка в аренду руководствовался положениями пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то есть наличие объекта недвижимости – нежилых строений находящегося в собственности ФИО1 склада с кадастровым номером № площадью 50 кв. м и теплицы с кадастровым номером № площадью 80 кв. м, явилось основанием предоставление земельного участка в аренду.
Согласно пп. 9 п. 2 ст. 36.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления.
Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права заключения договора аренды без проведения торгов занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Кроме того, из системного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта (определения Верховного Суда РФ от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 27.02.2017 № 310-КГ16-20935).
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 указанной статьи).
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Согласно Обзору судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 годы (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02 июля 2014 года), из содержания указанных норм следует, что для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.
В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Определением суда от 05 апреля 2022 года по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО «СоюзОценка».
Согласно заключению эксперта № 22-267 от 24 июня 2022 года, следует, что на спорном земельном участке выявлены объекты недвижимости: 1 – телица (фундамент) площадь 50 кв.м., склад (фундамент) площадью 50 кв.м. Выполнено определение функционального назначения объектов недвижимости в части соотношения площади земельного участка (47759 кв.м. и площади существующих запроектированных объектов недвижимости (41116 кв.м.) дальнейшее использование допускается (процентное соотношение 86/14).
В судебном заседании эксперт ФИО5 выводы экспертизы подтвердил, пояснив суду, что использование спорного земельного участка с указанными объектами недвижимости (фундаментами) допускается согласно проект освоения «Проект теплиц в д. на землях с кадастровым номером №, расположенного в административных границах СП Ольховский сельсовет МР Уфимский район РБ». В судебном заседании эксперт пояснил, что его выводы об определении площади земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № с учетом «Проекта теплиц в д. на землях с кадастровым номером №, расположенного в административных границах СП Ольховский сельсовет МР Уфимский район РБ» (2018). Учетом проекта, дальнейшее использование объектов допускается. Суду эксперт подтвердил, что по факту, с выездом на место, установлено, что земельный участок по назначению не используется, на земельном участке произрастают кустарники и деревья. Функциональное назначение сооружений в виде: 1 – телица (фундамент) площадь 50 кв.м., склад (фундамент) площадью 50 кв.м., установлено экспертом исходя из данных «Проекта теплиц в д. Федоровка на землях с кадастровым номером 02:47:190103:73, расположенного в административных границах СП Ольховский сельсовет МР Уфимский район РБ» (2018).
Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, так как заключение соответствует требованиям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предъявляемым к содержанию заключения экспертов о проведенных исследованиях, экспертиза произведена квалифицированным специалистом, имеющим соответствующее образование и стаж работы, выводы эксперта аргументированы и основаны на результатах произведенных им исследований, каких-либо данных о заинтересованности эксперта в исходе дела не имелось.
Доказательств того, что объекты сооружения в виде: 1 – телица (фундамент) площадь 50 кв.м., склад (фундамент) площадью 50 кв.м. были созданы именно как объекты недвижимости, с получением на это в порядке статьи 51 ГрК РФ разрешений, в материалы дела ответчиками не представлены
В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что сооружения не являются недвижимым имуществом по смыслу статьи 130 ГК РФ.
Таким образом, ФИО1 являлся собственником сооружений в виде: 1 – телица (фундамент) площадь 50 кв.м., склад (фундамент) площадью 50 кв.м., расположенных на земельном участке строения, не являются теми объектами недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствие с его целевым назначением.
Суд также принимает во внимание, что согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права заключения договора аренды без проведения торгов занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Кроме того, из системного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта (определения Верховного Суда РФ от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 27.02.2017 № 310-КГ16-20935).
Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).
При рассмотрении настоящего спора судом установлено, что площадь вышеуказанного земельного участка, предназначенного для обслуживания жилого строения, на 97 % превышает площадь объектов недвижимости, которые на нем расположены, каких-либо документов, подтверждающих необходимость использования для эксплуатации объектов, расположенных на земельном участке, в орган местного самоуправления не представлено, что является основанием для признания недействительным (ничтожным) договора аренды от 06.09.2019 № 02-ОЛЬ/19 земельного участка с кадастровым номером №.
Земельный кодекс Российской Федерации предполагает преимущественный выкуп земельного участка собственником объекта недвижимости именно под объектом, а не всего земельного участка, на котором он расположен.
Принимая во внимание, что площадь земельного участка в значительной степени превышает площадь объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, в целях использования которого органом местного самоуправления было принято решение о предоставлении земельного участка в аренду ФИО1, а ответчиком не доказана соразмерность площади земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости, собственником которого он является, суд полагает обоснованными исковые требования о том, что договор аренды земельного участка заключен в нарушение требований действующего законодательства, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой.
Указанная правовая позиция изложена в Определениях Верховного Суда РФ Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2017 N 310-КГ16-20935, 05.02.2018 N 301-КГ17-22416, от 17.01.2018 N 309-КГ17-21221, от 05.07.2017 N 305-КГ17-8539.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
С учетом изложенного ФИО1 на момент заключения сделки не обладал исключительным правом на приобретение участка в аренду.
Следовательно, договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 06 сентября 2019 года № 02-ОЛЬ/19, заключенный между администрацией сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО1 ФИО17, в силу положений п. 2 ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой как сделка, посягающая на публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Нарушение прав неопределенного круга лиц выразилось в нарушении органом местного самоуправления порядка предоставления земельного участка в аренду, так как по общему правилу предоставление земельного участка в аренду ФИО1 и последующая переуступка права аренды ФИО2 затрагивает интересы неопределенного круга лиц вследствие утраты ими возможности на приобретение такого участка в аренду либо в собственность по стоимости, предусмотренной законодательством, что могло бы повлечь в недополучении в бюджет денежных средств, вырученных от продажи участка на аукционе, поскольку реализация участка осуществлена по цене, равной 50% кадастровой стоимости участка.
При указанных выше обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований прокурора о признании сделки - договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 06 сентября 2019 года № 02-ОЛЬ/19, заключенный между администрацией сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО1 и сделки - договора переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером № от 30 сентября 2019 года, заключенный между администрацией сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО2 недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования Прокурора Уфимского района Республики Башкортостан к Администрации сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, ФИО2 ФИО18, ФИО1 ФИО19 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать недействительной (ничтожной) сделку договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 06 сентября 2019 года № 02-ОЛЬ/19, заключенный между администрацией сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО1 ФИО20.
Признать недействительной (ничтожной) сделку договор переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером № от 30 сентября 2019 года, заключенный между администрацией сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО2 ФИО21.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Признать право собственности сельского поселения Ольховский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , .
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Судья Г.Р. Насырова.