Дело № 2-2735/2025

64RS0046-01-2025-003353-17

Решение

Именем Российской Федерации

18 сентября 2025 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Гамидовой Т.Г.

при секретаре Ивановой Е.Ю.

с участием представителя истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области к ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО4 е о признании ничтожным договора замены стороны в обязательстве, прекращении права аренды в отношении объектов недвижимости, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору,

установил:

обращаясь в суд с иском, истец ссылался на то, что между ним и ответчиком ИП ФИО3 был заключен договор от 28.06.2014 № о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления на основании договора замены стороны в обязательстве № от 06.09.2023. В соответствии с п. 1.1 договора аренды № арендодатель передал во временное пользование ответчику следующее имущество: нежилое одноэтажное здание (литер В) - склад, общей площадью 522,5 кв.м; нежилое одноэтажное здание (литер Б) - склад, общей площадью 380,6 кв.м; нежилое одноэтажное здание (литер Г) - хранилище КБ, общей площадью 14,7 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 4.1 договора аренды № арендная плата вносится равными долями за каждый месяц не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. Согласно п. 5.3 Договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в п. 4.1 Договора, начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки. В нарушение норм действующего законодательства ИП ФИО3 обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполняла, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендным платежам по договору аренды № в сумме основного долга 153638,98 руб., а также пени за просрочку внесения арендной платы 59298,20 руб. Кроме того, решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.12.2024 по делу № A57-29690/2024 с ИП ФИО3 в пользу Управления взыскана задолженность по арендным платежам по договору № в размере 411405 руб., пени в размере 50131,75 руб. Решение вступило в законную силу и до настоящего времени не исполнено. В адрес ИП ФИО3 Управлением была направлена претензия от 07.04.2025 № о погашении задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды №, которая оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в суд. Кроме того, 06.12.2024 между ИП ФИО3 и ИП ФИО4. был заключен договор замены стороны в обязательстве №. В соответствии с указанным договором ФИО4 перешло право аренды по договору аренды №. Однако, в соответствии с п. 2.2.8 договора аренды установлена обязанность арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный, складочный, капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия Управления. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор по общему правилу не вправе без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

С учетом изложенного истец просил взыскать с ФИО3 в пользу Управления задолженность по арендным платежам по договору № о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления от 28.06.2014 в сумме основного долга в размере 153638,98 руб. и пени в размере 59298,20 руб.; расторгнуть договор № о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления от 28.06.2014, заключенный между Управлением и ИП ФИО3; признать ничтожным договор замены стороны в обязательстве № от 06.12.2024, заключенный между ИП ФИО3 и ИП ФИО4; прекратить право аренды ИП ФИО4 в отношении объектов недвижимости:- нежилое здание площадью 14,7 кв.м с КН №, расположенное по адресу: <адрес>;- здание площадью 380,6 кв.м с КН №, расположенное по адресу: <адрес>;- здание площадью 522,5 кв.м с КН №, расположенное по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснив, что задолженность на момент рассмотрения спора является актуальной, взысканная решением Арбитражного суда <адрес> погашена, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчики ФИО3 и ИП ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 по доводам, изложенным в письменных возражениях, полагал требования истца незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Саратовской области, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направил.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд перешел к рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 23.06.2014 между истцом и ФИО7 был заключен договор, по условиям которого управлением переданы арендатору во временное пользование сроком на 49 лет следующие объекты: нежилое одноэтажное здание (литер В) - склад, общей площадью 522,5 кв.м; нежилое одноэтажное здание (литер Б) - склад, общей площадью 380,6 кв.м; нежилое одноэтажное здание (литер Г) - хранилище КБ, общей площадью 14,7 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

На основании договора замены стороны в обязательстве № от 06.09.2023 арендатором объектов недвижимого имущества, переданных по договору № от 23.06.2014 являлась ИП ФИО3

17.12.2024 в адрес Управления поступило уведомление об уступке прав и обязанностей по договору ИП ФИО4

Обращаясь в суд с иском, истец ссылался в том числе на нарушение п. 2.2.8 условий договора аренды, которым арендатор обязался не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору - по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный, складочный, капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия Управления.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

На основании п.п. 1, 2 ст. 388 ГК РФ, уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В абз. 2 п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 157.1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Как указано в п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В силу п. 2 ст. 173.1 ГК РФ, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что стороной ответчика факт неполучения согласия истца на заключение договора уступки права не оспаривался, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании ничтожным договора замены стороны в обязательстве № от 06 декабря 2024 года, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО4 подлежат удовлетворению, соответственно, право аренды ответчика в отношении спорных объектов подлежит прекращению, а именно на:

- нежилое здание площадью 14,7 кв.м с кадастровым № по адресу: <адрес>;

- здания площадью 380,6 кв.м с кадастровым № по адресу: <адрес>;

- здание площадью 522,5 кв.м с кадастровым № по адресу: <адрес>.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу п. 4.1 договора оплата производится равными долями за каждый месяц не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. При этом счета оплаты и счет-фактура не выставляются, годовая арендная плата оплачивается согласно отчетам.

Исходя из п. 4.3 договора Управление имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения индекса инфляции, изменения методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, в случае изменения величины рыночной платы за аренды объекта, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.

На основании п. 5.3 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в п. 4.1 договора начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца задолженность ответчика перед истцом составляет 153638,98 руб.

В судебном заседании представитель истца подтвердила, что была погашена задолженность, взысканная решением Арбитражного суда Саратовской области, вместе с тем задолженность в заявленном ко взысканию размере остается актуальной.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика доказательств, подтверждающих обратное, суду не было представлено, в связи с чем суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ФИО3 задолженности по договору № в размере 153638,98 руб.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика пени за период с 01.11.2024 по 31.03.2025, исходя из следующего расчета:

за ноябрь 2024 года 29919,95 руб. х 0,1 % х 137 дней = 21587,94 руб.

за декабрь 2024 года 29919,95 руб. х 0,1 % х 110 дней = 16028,32 руб.

за январь 2025 года 31266,36 руб. х 0,1 % х 81 = 10686,54 руб.

за февраль 2025 года 31266,36 руб. х 0,1 % х 50 = 7148,26 руб.

за март 2025 года 31266,36 руб. х 0,1 % х 20 = 3847,14 руб.

С учетом положений ст. 333 ГК РФ суд полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 17789,46 руб., полагая что размер неустойки будет способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.

Разрешая требования истца о расторжении договора № о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, суд исходит из следующего.

Как указано в ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 01.10.2014 между истцом и ФИО7 сроком на 49 лет заключен договор аренды земельных участков

1.1.1 земельный участок с кадастровым №, местоположение: <адрес>, б/н, общей площадью 1035 кв.м, разрешенное использование: строительное управление, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка от 18.07.2014 №;

1.1.2 земельный участок с кадастровым №, местоположение: <адрес>, б/н, общей площадью 3718 кв.м, разрешенное использование: строительное управление, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка от 18.07.2014 №;

1.1.3 земельный участок с кадастровым №, местоположение: <адрес>, б/н, общей площадью 2483 кв.м, разрешенное использование: строительное управление, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка от 18.07.2014 №.

В п. 1.2 договора указано, что на данных земельных участках расположены объекты недвижимости, предоставленные ФИО7 в аренду на основании договора № от 23.06.2014.

19.04.2019 между арендатором ФИО7 и ФИО8 заключен договор замены стороны в обязательстве №, который прошел государственную регистрацию.

06.09.2023 между арендатором ФИО8 и ИП ФИО3 заключен договор замены стороны в обязательстве №.

06.12.2024 аналогичный договор был заключен между ИП ФИО3 и ИП ФИО4

Принимая во внимание установленные обстоятельства, учитывая, что одним из принципов земельного законодательства в силу подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, каких-либо требований в отношении договора аренды земельного участка истцом не заявлено, правовых оснований для расторжения договора аренды недвижимого имущества 28.06.2014 № суд не усматривает.

Кроме того, с учетом положений тс. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ФИО3 в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина - 6142,90 руб., с ФИО4 - 3000 руб.

руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Признать ничтожным договор замены стороны в обязательстве № от 06 декабря 2024 года, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО4 ой.

Прекратить право аренды индивидуального предпринимателя ФИО4 ы в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилое здание площадью 14,7 кв.м с кадастровым № по адресу: <адрес>;

- здания площадью 380,6 кв.м с кадастровым № по адресу: <адрес>;

- здание площадью 522,5 кв.м с кадастровым № по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3 ИНН № в пользу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области в доход федерального бюджета задолженность по арендным платежам по договору № в размере 153638,98 руб., пени за просрочку внесения арендной платы - 17789,46 руб.

Требования территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области к ФИО3 о расторжении договора аренды недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета государственную пошлину - 6142,90 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 ы ИНН № в доход бюджета государственную пошлину- 3000 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 25 сентября 2025 года, в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г.Саратова.

Судья подпись