Дело № 2-160/2023

47RS0011-01-2022-000577-04

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 января 2023 года г. Ломоносов

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Михайловой Н.Н.,

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с названным иском, указав в обоснование, что 15 ноября 2018 года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>

Истец указал, что договор зарегистрирован в установленном порядке, титульным собственником является ответчик ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Кроме того истец указал, что по условиям договора продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество, общая стоимость недвижимого имущества составила 2195 274 рубля, расчет будет производиться в течение 60 месяцев равными платежами с момента подписания договора и до 15.09.2023 года.

Также истец указал, что им обязательства выполнены в полном объеме, однако ответчик уклоняется от исполнения обязательств со своей стороны, начиная с 15 июля 2020 года. До настоящего времени не исполнено обязательство по выплате суммы в счет стоимости недвижимого имущества на общую сумму в размере 695169 рублей 91 копейка, передача недвижимого имущества по передаточному акту состоялась, фактически покупатель вступил во владение недвижимым имуществом.

Истец указал, что обращался к ответчику с требованием о возврате денежных средств и расторжении договора, однако, ответа не получил и потому обратился в суд с настоящим иском.

С учетом изложенного, истец просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 15.11.2018г, заключенный между истцом и ответчиком с внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, а также взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 30 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО3 в суд не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО4

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности от 15.07.2022 г., выданной сроком на три года в судебном заседании возражал по иску поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве.

ФИО5, ФИО6, Управление Росреестра по Ленинградской области, привлеченные в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, в суд не явились, извещались по известному суду адресу, возражений на иск не представили.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ в их совокупности, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 15 ноября 2018 года между истцом ФИО2 (продавец) и ответчиком ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа (договор, л.д.16), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и уплатить покупную цену за земельный участок площадью 403 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> и жилой дом с кадастровым номером №

Стоимость земельного участка и жилого дома составила 2195 274 рубля 00 копеек, покупатель обязуется уплатить цену договора в течение 60 месяцев, выплатив полностью в срок не позднее 15 сентября 2023 года.

Земельный участок и жилой дом были переданы истцу, что также не оспаривалось сторонами.

Право собственности ФИО3 на спорный земельный участок и жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестре недвижимости 23.11.2018 года внесены записи о регистрации за номерами №.

В выписках из Единого государственного реестра недвижимости 27.12.2021 г. и 29.12.2021г. указано, что в отношении земельного участка и жилого дома, имеются сведения об ограничениях и обременениях в отношении спорного имущества – ипотека в силу закона.

По состоянию на 15.07.2020 года задолженность ФИО3 перед истцом составила 695 169 рублей 91 копейка.

29.11.2021 года ФИО2 отправил ответчику ФИО3 претензию о возврате суммы задолженности по средством заказного письма, на что ответчик не отреагировал. Соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто.

Существенными условиями договора, по мнению истца, были - уплата ответчиком цены объекта недвижимости: земельного участка и жилого дома. Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа. Со своей стороны продавец исполнил договорные обязательства, передав имущество покупателю. Со стороны покупателя обязательство по оплате имущества выполнено частично. В остальной части оплата переданного имущества не произведена. Доказательств тому, что покупатель выплатил истцу оставшуюся сумму не представлено. Факт неоплаты полной стоимости жилого дома и земельного участка ответчиком не оспаривался.

Оценив приведенные обстоятельства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п.п.1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В ГК РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости" ст.ст.549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В соответствии с п.65 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Договор купли-продажи от 15.11.2018г. не содержит условий, предусматривающих возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке в том случае, если покупатели, несмотря на зарегистрированный ими переход права собственности, своевременно не произведут оплаты переданного им имущества.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Доказательств причинения значительного ущерба по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым факт невыплаты денег за недвижимое имущество, истцом не представлено. При этом нормы действующего законодательства не связывают существенность нарушения условий договора только с размером невыплаченной стоимости приобретенного имущества.

Установив отсутствие доказательств причинения значительного ущерба истцу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора купли-продажи.

Требования истца о взыскании судебных расходов, взыскании компенсации морального вреда также не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от первоначальных требований, признанных судом необоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02 февраля 2023года

Судья Н.Н. Михайлова