Решение по делу № 02-0138/2025 от 28.10.2025 - о признании недействительным договора купли...продажи нежилого помещения, истребовании из незаконного владения, обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние, демонтировать кондиционеры, восстановить продухи, признании права общей долевой собственности.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2025 года Симоновский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кабановой Н.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2...138/2025 по иску ФИО1 к фио Седе Вартановне, ФИО2, ГБУ адрес «Жилищник адрес», Департаменту городского имущества адрес о признании недействительным договора купли...продажи нежилого помещения, истребовании из незаконного владения, обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние, демонтировать кондиционеры, восстановить продухи, признании права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, указав, что в Истец является собственником квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес, и Председателем Совета этого многоквартирного дома, что подтверждается выпиской из ЕГРН и Протоколом ОСС № 1 от 01 июля 2022 г. Первая приватизация квартиры в указанном доме была осуществлена 21 марта 1992 года. Ранее, незаконно оформив право собственности адрес на указанное выше помещение, ДГИ сначала заключила Договор аренды от 31.10.2007 № 06...01223/07 с ООО «Нормалит», а затем заключил с ООО «Нормалит» договор купли...продажи недвижимости от 30.03.2017 г. № 59...4381. 14 января 2020 г. ООО «Нормалит» (ИНН: <***>, КПП: 77250100) ликвидирован фио. О заключение Договора купли продажи Департамента городского имущества Москвы с ООО «Нормалит» истцу стало известно из Письма ДГИ от 13.04.2023 г. № ДГИ ЭГР...17295/23...2. В этом же письме ДГИ сообщил, что по состоянию на 12.04.2023 г. отношении указанного выше технического подвального помещения зарегистрировано право собственности иных частных лиц, о чем внесены записи в ЕГРН от 28.09.2021 г. № 77:05:0001006:7108...77/051/2021...21 и № 77:05:0001006:77/051/2021...20. Спорное помещение является подвальным, техническим этажом, и с момента постройки дома и на момент приватизации первой квартиры в доме имело исключительно вспомогательное назначение. Собственники помещений в доме являются собственниками спорного помещения в силу Закона.

Истец считает, что регистрация права индивидуальной собственности на помещение произведена при отсутствии законных оснований, так как помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Представители истца в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить, полагала, что на требования истцов срок исковой давности не распространяется.

Представитель ответчиков ФИО3 и ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал письменные возражения, представили письменные пояснения, против удовлетворения иска возражал, заявил о пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

Представитель ответчика Департамента городского имущества адрес в судебное заседание явилась, возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, также заявлено о пропуске срока исковой давности.

Представитель ответчика ГБУ адрес «Жилищник адрес» в судебное заседание не явился, возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, указав что является ненадлежащим ответчиком.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, обслуживающие более одной квартиры.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно...техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально...бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Аналогичные положения предусмотрены пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.

На основании пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Поскольку истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, то они наделены правом оспаривать зарегистрированное право на помещения, относящиеся к общему имуществу дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу ст. 304 ГК РФ суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, спорное помещение представляет собой нежилое помещение (подвал) 4П общей площадью 165,5 кв. м с кадастровым номером 77:05:0001006:7108 в многоквартирном доме по адресу: адрес.

Объект недвижимости общей площадью 165,5 кв. м (подвал, комн. а, пом. IV комн. 1...5, 5а, 5б) по указанному адресу находился в собственности адрес.

Между ДГИ Москвы и ООО «Нормалит» был заключен договор аренды от 31.10.2007 № 06...01223/07 на указанный объект недвижимости общей площадью 165,5 кв. м с кадастровым номером 77:05:0001006:7108.

Во исполнение вступивших в законную силу судебных актов по делу № A40...64089/15 между ДГИ Москвы и ООО «Нормалит» был заключен договор купли...продажи недвижимости от 30.03.2017 № 59...4381 общей площадью 165,5 кв. м по указанному адресу.

Переход права собственности от ДГИ Москвы к ООО «Нормалит» был зарегистрирован с обременением в виде залога в силу закона в ЕГРН. После полной оплаты по Договору запись об обременении в виде залога в силу закона была погашена По состоянию на 12.04.2023 согласно сведениям ЕГРН в отношении указанного объекта недвижимости зарегистрировано право общей долевой собственности иных частных лиц, о чем внесены записи в ЕГРН от 28.09.2021 № 77:05:0001006:7108...77/051/2021...21 и № 77:05:0001006:7108...77/051/2021...20.

На основании нотариально удостоверенного договора купли...продажи нежилого помещения от 23.11.2018г., заключенного между ООО «Нормалит» и ФИО3, ФИО3 приобрела право собственности на помещение.

На основании нотариально удостоверенного договора купли...продажи доли нежилого помещения от 24.09.2021г. ФИО3 продала ½ долю в праве собственности на помещение ФИО2

Как усматривается из материалов дела, первоначальное оформление права собственности на спорное помещение было произведено адрес 01.11.2010 г.

Согласно сведениям ЕГРН, помещение, находящееся по адресу адрес, вн.тер.г. адрес, адрес, помещение 4П, общей площадью 165,5 кв.м. является нежилым помещением, расположено на этаже Подвал №0, принадлежит ФИО3 и ФИО2 на праве общей долевой (т.е. частной) собственности.

Согласно Экспликации к поэтажному плану спорного помещения от 07.12.2017, помещение состоит из комнат 1 и 2 «Зал торговый», являющихся основными помещениями данного объекта недвижимости, общей площадью 128,5 кв.м., а также вспомогательных помещений (служебные, душевая, санузел) площадью 32,2 кв.м.

Согласно письму Московского городского бюро технической инвентаризации (ГУП МосгорБТИ) №23 50 301716 от 17.09.2012г. «по данным технического учета техподполье, расположенное по адресу адрес, переведено в подвал. Изменение статуса этажа произошло в результате: переустройства».

В соответствии с частью 4 статьи 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541...1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее ... Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Следовательно, критерием отнесения помещения к составу общего имущества собственников помещений многоквартирного дома является его функциональное назначение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

По смыслу положений ранее действующей части 4 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП (на момент рассмотрения дела ... ЕГРН, термин введен Федеральным законом N 218...ФЗ от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости") не требуется.

По смыслу положений статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489...О...О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, но и от возможности его использования как самостоятельного в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в том числе и на дату первой приватизации квартиры в доме.

Судом установлено, что первая приватизация в доме произошла 21.03.1992, следовательно, в указанный день собственники помещений в доме стали совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования в соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда.

Как установлено судом, право собственности адрес на спорный объект возникло при разграничении государственной собственности в соответствии на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020...1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, адрес и Санкт...Петербурга и муниципальную собственность".

Присвоение объекту недвижимости кадастрового номера и внесение записи о праве собственности адрес было проведено после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122...ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федерального закона от 24.07.2007 N 221...ФЗ "О кадастровой деятельности".

Вышеуказанное помещение в течение длительного времени находилось на балансе адрес и сдавалось в аренду с 1993 года.

Таким образом, помещение имело хозяйственное назначение задолго до принятия Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541...1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Для правильного разрешения данного спора существенным является выяснение вопроса, предназначено ли спорное нежилое помещение для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, либо имеет самостоятельное назначение, имеются ли в помещении инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, оборудование, требуется ли к ним беспрепятственный доступ.

При этом, наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом, само по себе не свидетельствует об отнесении такого помещения к общему имуществу, поскольку для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Судом установлено, что истец собственником спорного помещения не является, так как право собственности на эти помещения зарегистрировано за другим лицом, этим помещением не владеет, прохождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций не свидетельствует о том, что помещения предназначены исключительно для обслуживания жилого дома.

Учитывая положения ст. 208 ГК РФ, установив, что спорное нежилое помещение никогда не находилось в фактическом владении и пользовании собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе истца, суд полагает, что на заявленные требования о признании права собственности отсутствующим исковая давность распространяется.

Ответчиками было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцы, являясь собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, не могли не знать о принадлежности подвальных помещений адрес, о чем в ЕГРН сделана запись в 2010 году, и дальнейшей передачи права собственности ответчикам, о чем сделана запись в ЕГРН в 2018 и 2021 г.г., а также могли получить соответствующую информацию в Управлении Росреестра по Москве о правообладателях помещений, так как данная информация не являлась закрытой. Вместе с тем, исковое заявление подано истцами 21.07.2023.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что истцы обратились в суд за пределами общего срока исковой давности, что в силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основание для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Разрешая настоящий спор по существу, руководствуясь указанными выше нормами права, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 ... 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к фио Седе Вартановне, ФИО2, ГБУ адрес «Жилищник адрес», Департаменту городского имущества адрес о признании недействительным договора от 30 марта 2017 года купли...продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, пом. 4П, истребовании из незаконного владения, обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние, демонтировать кондиционеры, восстановить продухи, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение ... отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца.

Мотивированное решение изготовлено 28.10.2025 года

Судья