47RS0014-01-2023-001338-03
Дело № 2-1267/2023 05 декабря 2023 года
Решение
Именем Российской Федерации
Приозерский городской суд Ленинградской области, в составе
Председательствующего судьи Матросовой О.Е.,
при секретаре Жидковой А.Э.,
с участием истца П.С.А. и его представителя Р.Р.Ю., представителя ответчика Т.И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.С.А. к Ш.М.Н. о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и жилого дома,
установил:
П.С.А. обратился 02.08.2023 года в суд с исковым заявлением к Ш.М.Н. о государственной регистрации договора купли-продажи от 27.10.2017 года земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1200 кв.м. и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером *** общей площадью 80 кв.м по адресу: ***.
В обоснование заявленных требований указал, что 27.10.2017 года между истцом и ответчиком в требуемой законом форме заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого ответчик продал, а истец купил земельный участок с кадастровым номером *** площадью 1200 кв.м. и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером *** общей площадью 80 кв.м по адресу: ***. Расчет в полном объеме между сторонами состоялся полностью до его подписания. Указанный договор одновременно является передаточным актом. Договоренность о заключении данного договора купли-продажи была обусловлена тем фактом, что ранее истец предоставил ответчику денежные средства для строительства дома, а именно, в 2008 году ответчику был предоставлен в аренду земельный участок для строительства жилого дома и Ш.М.Н. требовались деньги. 10.05.2008 года ответчиком от истца получены денежные средства в размере 800 000 рублей, что подтверждается распиской. Также между сторонами была достигнута договоренность о сроке возврата заемных средств до 10.05.2010 года, а при неисполнении срока возврата займа, право собственности на возведенный на заемные средства жилой дом подлежит переоформлению на имя истца. Ответчик не имела возможности вернуть истцу денежные средства и истец шел ей навстречу. Спустя несколько лет просрочки ответчиком исполнения взятого на себя обязательства истец стал активнее настаивать на необходимости разрешения ситуации по существу в результате чего и был составлен договор купли-продажи от 27.10.2017 года. По разным причинам в ближайшие после подписания ни договор не был сдан на регистрацию. В настоящее время ответчик на контакт с истцом не идет, от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество уклоняется. На основании указанного просит иск удовлетворить.
Истец П.С.А., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил представителя.
Представитель истца Р.Р.Ю. в судебном заседании иск поддержал, просил удовлетворить по изложенным основаниям.
Ответчик Ш.М.Н., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила представителя.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала, просила отказать в иске в том числе в связи с пропуском истцом срока исковой давности. Кроме того, указала, что указанный договор сторонами не исполнен, оплата истцом по договору не производилась, недвижимое имущество истцу не передавалось, из владения ответчика указанное имущество не выбывало. Данные обстоятельства подтверждались истцом при рассмотрении дела №2-386/2023 по иску П.С.А. к Ш.М.Н. о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии сторон, извещенных надлежащим образом.
Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ответчику Ш.М.Н. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером *** площадью 1200 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для жилищного строительства, расположенный по адресу: ***, на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 12.05.20210 ***.
Право собственности ответчика зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11.06.2010 (л.д. 14, 18-20).
Ранее данный земельный участок принадлежал ответчику на праве аренды на основании договора аренды земельного участка *** от 15.04.2008 г.
На указанном земельном участке ответчиком Ш.М.Н. построен жилой дом с кадастровым номером *** площадью 80 кв.м, 2008 года постройки, находящийся по адресу: ***.
Право собственности ответчика на жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 05.11.2008 (л.д. 13,21-23).
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на то, что 27.10.2017 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи указанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома, однако, от государственной регистрации перехода прав на указанное недвижимое имущество ответчик уклоняется.
Из представленного истцом договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 27.10.2017 года ( л.д. 15-16) следует, что ответчик Ш.М.Н. продала, а истец П.С.А. купил земельный участок с кадастровым номером *** площадью 1200 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для жилищного строительства, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером *** общей площадью 80 кв.м по адресу: ***.
Согласно п. 3 представленного договора купли-продажи, указанный земельный участок и жилой дом стороны оценили в 650 000 рублей. Земельный участок 300 000 рублей и жилой дом 350 000 рублей. Расчет между сторонами состоялся полностью до подписания данного договора.
Согласно п.5 настоящий договор является передаточным актом.
В силу п. 9 указанного договора купли-продажи, переход права собственности к продавцу наступает с момента государственной регистрации.
Также истцом представлена расписка, написанная ответчиком Ш.М.Н. ( л.д. 12), датированная 10.05.2008 г., из которой следует, что Ш.М.Н. взяла в долг у П.С.А. денежные средства в размере 800 000 рублей на строительство дома и обязалась вернуть указанную сумму 10.05.2010 года.
Кроме этого, из текста данной расписки следует, что если Ш.М.Н. в течении указанного в расписке срока не сможет вернуть долг, значит дом, который будет принадлежать ей перейдет в собственность П.С.А.
Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Выбор конкретного способа зашиты права возложен на истца по делу.
Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).
Передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя. (ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.
Согласно п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Аналогичное правило закреплено в пункте 7 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 14.03.2023 года по гражданскому делу №2-386/2023 отказано в удовлетворении исковых требований П.С.А. к Ш.М.Н. о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами ( л.д. 95-98).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам ленинградского областного суда от 16.08.2023 года решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 14.03.2023 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба П.С.А. без удовлетворения ( л.д. 101-104).
В ходе рассмотрения гражданского дела №2-386/2023 судом установлено, что П.С.А. и Ш.М.Н. совместно проживали с августа 2001 года по ноябрь 2022 год. При этом истец в указанный период состоял в браке с иным лицом. П.С.А. нес расходы на строительство и обустройство дома на земельном участке Ш.М.Н. в силу личных отношений сторон в период их совместного проживания, в отсутствие каких-либо обязательств перед ответчиком, добровольно, безвозмездно и без встречного предоставления (то есть в дар).
Представитель истца в ходе рассмотрения гражданского дела №2-386/2023 пояснял, что расписка от 10.05.2008 и договор купли-продажи от 27.10.2017 доказывают возмездный характер вложения истцом денежных средств в строительство жилого дома ответчика. В действительности истец не предавал ответчику обозначенных в расписке денежных средств в качестве займа. Стороны не имели намерений создать правоотношения, характеризующиеся нормами главы 42 Гражданского кодекса РФ. Указанный в расписке размер денежных средств не свидетельствует о передаче заемных средств, а отражает тот консенсус, который стороны согласовали в случае прекращения в будущем совместного проживания. Также по заключенному между сторонами договору купли-продажи денежные средства в счет оплаты жилого дома и земельного участка не передавались, как и не передавался сам предмет договора.
Обстоятельства отсутствия соглашения между П.С.А. и Ш.М.Н. о создании общей собственности подтверждены в судебном заседании сторонами.
Согласно ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе рассмотрения настоящего дела истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт того, что при подписании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 27.10.2017 года стороны предполагали переход права собственности к истцу на указанное недвижимое имущество, как не представлено доказательств фактического исполнения сторонами данной сделки, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Кроме этого, ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство об отказе в иске в связи с пропуском срока исковой давности.
Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.
В силу ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии с п.1ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 64 Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу п.1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Принимая во внимание, что договор купли-продажи, на который ссылается истец, заключен 27.10.2017 г., с иском о государственной регистрации указанного договора в суд истец обратился лишь 02.08.2023 г., то есть с пропуском установленного законом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь положениями статей 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил
в удовлетворении исковых требований П.С.А. к Ш.М.Н. о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и жилого дома – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приозерский городской суд.
Судья: О.Е. Матросова
Мотивированное решение изготовлено 08 декабря 2023 года.