К делу №2-763/22 23RS0045-01-2022-001371-09
Решение
Именем Российской Федерации
город Славянск-на-Кубани 30 ноября 2022 года Славянский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ковальчук Н.В.,
при секретаре судебного заседания Пашинской А.А.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ООО «СК Гарантия» ФИО2,
представителя администрации МО Славянский район ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ООО «Стройком-Риэлт», ООО «СК Гарантия» о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома,
установил:
ФИО4 обратилась в Славянский городской суд Краснодарского края с иском к ООО «Стройком-Риэлт», ООО «СК Гарантия» о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что 20.07.2018 между истцом и ООО «Стройком-Риэлт» заключен договор долевого участия №ОТД (...) 24.07.2018 года стороны передали указанный договор через многофункциональный центр на государственную регистрацию договора в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии в лице Межмуниципального отдела по Славянскому, Калининскому и Красноармейскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Славянский сектор). Регистрация ДДУ была приостановлена Росреестром, в связи с вынесенными запретами (арестами) в отношении застройщика. 14.04.2022 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление №23060/22/45056 о снятии запрета на совершение действий в части регистрации договора № ОТД 2018-174/112-02 долевого участия многоквартирного жилого дома от 20.07.2018 г. и вручено ФИО4 под роспись в тот же день для возможности проведения регистрационных действий в Росреестр. 15.04.2022 года в 12 часов 37 минут через МФЦ в Росреестр подано заявление и приложено постановление судебного пристава- исполнителя на проведение регистрационных действий ДДУ № (...) 15.04.2022 года после 14 часов в МФЦ истцу было выдано уведомление Росреестра от 15.04.2022 года о приостановлении государственной регистрации прав №(...) по причине поступившего заявления от ООО «Стройком-Риэлт» от 14.04.2022 года ((...)) о прекращении осуществления государственной регистрации ДДУ (...). 25.04.2022 г. истец направила в адрес застройщика уведомление о смене адреса места жительства и претензию. Также и в адрес регистратора 25.04.2022 года направлена почтой России претензия с просьбой провести государственную регистрацию ДДУ. До настоящего времени ответ на претензии от указанных сторон не поступал. Срок приостановления вышел 16 мая 2022 года, 18.05.2022 она обратилась в МФЦ за получением своего экземпляра ДДУ с отметкой о проведении регистрации, вместо зарегистрированного ДДУ ей было выдано уведомление об отказе государственной регистрации прав и возвращены все переданные ранее документы, а именно: договор долевого участи от 20.07.2018 года ОТД (...), нотариальное согласие (...) от 16.07.2018 года, копия паспорта, постановление СПИ от 14.04.2022 года (...), уведомление об отказе государственной регистрации прав от (...) №(...). Согласно уведомления Росреестра от 15.04.2022 г. и от 16.05.2022 г. основанием для приостановления и отказа в проведении регистрации прав послужило заявление Застройщика о прекращении регистрации ДДУ. Следовательно, застройщик отказался от исполнения договора и регистрации прав в одностороннем порядке. Истец условия договора не нарушала, оснований в одностороннем порядке от исполнения договора у ООО «Стройком-Риэлт» не имелось, следовательно, ответчик является недобросовестным участником правоотношений и нарушает требования ст. 10 ГК РФ. Кроме того, застройщик (ответчик) в одностороннем порядке отказался от исполнения договора без наличия оснований, что противоречит ст. 9 № 114-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В настоящее время застройщик активно распродает квартир, что подтверждается информацией с сайта АВИТО, что может привести к отчуждению имущества и невозможности исполнения решения суда.На основании изложенного просит суд признать договор долевого участия № (...) от (...) действующим. Вынести решение о проведении государственной регистрации прав на основании договора долевого участия № ОТД 2018- 174/112-02 от 20.07.2018 заключенного между ООО «Стройком-Риэлт» и ФИО4
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании уточнил требования, просит признать недействительным договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № (...) от 24.05.2021 года, заключенный между ООО «Стройком-Риэлт» и ООО СК «Гарантия» в части объекта долевого строительства: (...), количество комнат - 2, расположенной на 8 этаже во втором подъезде 10-этажного 3- секционного, 223-х квартирного жилого дома по адресу: Россия, (...).
Указать, что решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН о регистрации договора участия в долевом строительстве (...), заключенного 24 мая 2021 года между ООО «Стройком-Риэлт» и ООО СК «Гарантия» в отношении объекта долевого строительства - (...), количество комнат - 2, расположена на 8 этаже во втором подъезде 10-этажного 3-секционного, 223-х квартирного жилого дома по адресу: Россия, (...).
Произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № (...) заключенного между ФИО4 и ООО «Стройком-Риэлт» 20.07.2018 года.
Представитель ответчика от ООО «СК Гарантия» ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, показал, со стороны ООО «СК Гарантия» отсутствовало злоупотребление правом, действия компании полностью добросовестны, ими были предприняты все действия для проверки чистоты сделки, были запрошены выписки ЕГРН, в них отсутствовали сведения о том, что имеются какие-либо незарегистрированные договоры, проводились совещания по поводу строительства данного объекта, ни разу не был затронут вопрос о наличии притязаний на данный объект. ООО «СК Гарантия» было заключено инвестиционное соглашение, в котором указана спорная квартира, данное соглашение было предоставлено в Росреестр, в службу приставов, в прокуратуру, ни один государственный орган не представил нам информации о том, что имеются какие-либо незарегистрированные договора. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, который истек 27.07.2021 года. Просит в иске отказать.
Представитель администрации МО Славянский район ФИО3 в судебном заседании просил в иске отказать и показал, что истцом избран неверный способ защиты права, полагает, что следовало обратиться с иском только к ООО «СтройкомРиэлт».
Представитель ответчика от ООО «Стройком-Риэлт» ФИО5 в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом уведомлена о явке в суд, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, согласно возражения указала, что в 2018 году, ввиду задержки строительства многоквартирного жилого дома по адресу (...) и смерти учредителя ООО «Стройком -Риэлт», в отношении руководства компании было возбуждено уголовное дело. 16.07.2020 г. между администрацией МО Славянский район, администрацией СГПСР, ООО «Стройком-Риэлт» и ООО СК «Гарантия» было заключено инвестиционное соглашение о достройке объекта - многоквартирный жилой дом по адресу (...). Инвестором являлся ООО СК «Гарантия», Застройщиком - ООО «Стройком-Риэлт». Одним из приложений к данному Инвестиционному соглашению был перечень свободных площадей. По мере осуществления работ по достройке объекта, ООО «Стройком- Риэлт», в строгом соответствии с условиями Инвестиционного соглашения, в счет погашения затрат на достройку, передала в ООО СК «Гарантия» все свободные площади в объекте капитального строительства. Ссылка истца, что ответчик является участником уголовного дела и его действия можно квалифицировать как недобросовестные, является незаконной и необоснованной. Ответчиком по настоящему делу является ООО «Стройком-Риэлт», участником уголовного дела никогда не являлся. Зарегистрированный договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома между истцом и ответчиком отсутствует. Передзаключением вышеуказанного Инвестиционного соглашения, был составлен перечень свободных площадей. Данный перечень неоднократно передавался всем государственным структурам, осуществляющим контроль за строительством. Уголовное дело рассматривалось на протяжении с 18.12.2018 по 16.06.2022. В уголовном деле потерпевшая ФИО4 отсутствует. Также истец не привлекалась к рассмотрению уголовного дела ни как третье лицо, ни как свидетель. Никаких уведомлений, до сдачи дома в эксплуатацию и подачи настоящего искового заявления, о регистрации договора или иных уведомлений в адрес ответчика не направляла, соответственно намерений на заключение договора не имела. 14.04.2022 выяснилось, что в Росреестр по Славянскому району имеется не зарегистрированный (незаключенный) договор долевого участия с истцом, 14.04.2022 в 16.44 часов ООО «Стройком-Риэлт» в Росреестр было подано заявление о прекращении государственной регистрации и возврате документов № MFC-0547/2022-16188-1 ввиду того, что указанный договор не был зарегистрирован на протяжении 4 лет, договор является незаключенным, денежных средств по этому договору никогда Застройщику не вносилось, правовых последствий незаключенный договор не порождает. Договор долевого участия в строительстве по своей правовой природе является денежным обязательством, а не обязательством по передаче прав на недвижимое имущество, т.к. недвижимого имущества на момент заключения договора долевого участия у Застройщика нет. Недвижимым имуществом объект данного обязательства становится только после ввода жилого дома в эксплуатацию и передаче его по Акту приема-передачи от Застройщика к Дольщику. Несмотря на это, все нормы, на которые ссылается истец в своем Исковом заявление и его требованиях, относятся к регулированию либо перехода прав на недвижимое имущество, либо регистрации объектов недвижимости. 24 мая 2022 года по договору Участия в долевом строительстве многоквартирного (...), Объект долевого строительства (...), количество комнат 2, расположенное на 8 этаже во втором подъезде, общей площадью (предварительно) составляющей 48,86 кв.м., общая площадь с балконом - 50,66 кв.м., расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: (...) был передан ООО СК «Гарантия». Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, был полностью оплачен ООО СК «Гарантия». Ранее истец обращалась в Славянский городской суд к Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии Управления Росреестра по Славянскому, Калининскому и Красноармейскому районам с Заявлением о признании незаконным приостановления государственной регистрации и отказа от государственной регистрации. В удовлетворении требований по вышеуказанному заявлению судом ФИО4 было отказано ввиду законного и обоснованного отказа в государственной регистрации. В связи со сформированной в заявлении позицией истца, разнящейся с нормами действующего законодательства РФ, а также фактическим обстоятельствам настоящего дела, ответчик считает договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № ОТД 2018-174/112-02 от 20 июля 2018 года незаключенным и не порождающим правовых последствий. Ввиду вышеперечисленного, указанная в Заявлении Истца квартира на протяжении 4-х лет считалась свободными кв.м. и Застройщик имел все законные основания прекратить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав и возврате документов без их проведения, так как любой договор является волеизъявлением обоих сторон. Кроме того, утверждение истца об уклонении ответчика от регистрации договора также несостоятельны. Истец в соответствии со ст. 196 ГК РФ (общий срок исковой давности распространяется на требования по государственной регистрации сделки), в пределах срока исковой давности (3 (три) года), должна была хотя бы единожды предложить Ответчику зарегистрировать договор, однако такового предложения от истца ни разу не поступило. Так, согласно требованиям ГК РФ по требованию о государственной регистрации перехода права начинается со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права, а если дата исполнения этой обязанности не установлена, то со дня отказа контрагента по сделке в пределах срока исковой давности. А как было уже изложено выше, ни предложения о регистрации, а соответственно и отказа у Истца не было. Ввиду того, что законодателем не установлен срок в течении которого подлежит государственной регистрации тот или иной переход права, считаем, что при таких обстоятельствах моментом, с которого следует исчислять начало течения срока давности для предъявления настоящего иска 24.07.2018г. - 27.07.2018 г. (момент, когда Истцу стало известно о нарушении его права). Таким образом, срок обращения с подобным исковым заявлением у истца истек. 27.07.2021. Требования Истца не могут быть исполнены ООО «Стройком -Риэлт», в виду того, что, на (...)уже имеется заключенный и зарегистрированный, в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, договор долевого участия с ООО СК "Гарантия», полностью оплачен Дольщиком (ООО СК «Гарантия») и данная квартира, как недвижимое имущество передана ООО СК «Гарантия» по акту -приема-передачи, право собственности на данное недвижимое имущество зарегистрировано за ООО СК «Гарантия». Истец начала активные действия после того, как многоквартирный жилой дом был достроен, сдан в эксплуатацию и квартиры в нем возросли в цене в 2 раза. Просит в иске отказать.
Представитель третьего лица Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании бездействия Межмуниципального отдела по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, согласно ходатайства просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, решение принять на усмотрение суда.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика ООО «Стройком-Риэлт», представитель третьего лица в порядке ст.167 ГПК РФ.
Выслушав стороны, исследовав обстоятельства дела и доказательства,
суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что 20.07.2018 года между ООО «Стройком-Риэлт» (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) заключен договор № (...) долевого участия в строительств многоквартирного дома, расположенного по адресу: Россия, (...).
Согласно п.2.1 договора, предметом договора является двухкомнатная квартира со строительным номером 112, общей площадью ориентировочно 48,86 кв.м., жилой площадью 27,67 кв.м., находящейся на 8-м этаже во втором подъезде.
Согласно п.4.1 договора участник долевого строительства перечисляет денежные средства на расчетный счет или в кассу Застройщика в размере 1 621 000 рублей в течение 5 рабочих дней с момента регистрации настоящего Договора.
Из пункта 5.1 договора следует, что застройщик обязуется зарегистрировать договор в установленном законом порядке.
Согласно п.8.3 договора, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передает объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение двух месяцев до 28 февраля 2019 года.
Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что застройщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения участником долевого строительства обязательства по внесению денежных средств; в иных предусмотренных законодательством РФ случаях.
При расторжении в одностороннем порядке договора, стороны обязаны письменно уведомить друг друга об этом не менее чем за 30 дней.
Из дела правоустанавливающих документов (...) следует, что 24.07.2018 года ФИО4 и представитель ООО «Стройком-Риэлт» ФИО6, действующая по нотариальной доверенности, сдали в Росреестр договор участия в долевом строительстве № (...) от 20.07.2018 года на государственную регистрацию, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.
03.08.2018 года из Росреестра в ООО «Стройком-Риэлт» и ФИО4 направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права (...), согласно которого на регистрацию представлен договор № (...) долевого участия в строительстве 3-секционного многоквартирного дома, а договор страхования гражданской ответственности застройщика представлен в отношении 4-секционного многоквартирного дома.
07.08.2018 года представителем ООО «Стройком-Риэлт» сдан на регистрацию договор страхования гражданской ответственности застройщика в отношении 3-секционного многоквартирного дома, что подтверждается описью документов в деле правоустанавливающих документов.
13.08.2018 года ООО «Стройком-Риэлт» и ФИО4 направлено уведомление об отказе в снятии с приостановления (...), на основании ч. 57 п.1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно письма Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о неисполнении ООО «Стройком-Риэлт» обязанности по передаче участникам долевого участия в строительстве по зарегистрированным договорам, объектов в течение шести месяцев и более со дня наступления такой обязанности в силу положений ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ.
10.12.2018 года сторонам по спорному договору долевого участия направлено уведомление об отказе в снятии с приостановления в связи с письмом Департамента по надзору в сфере строительства Краснодарского края и постановлением судебного пристава-исполнителя от 16.10.2018 года о наложении ареста на имущество должника, земельный участок, расположенный по адресу: (...).
Таким образом, договор от 20.07.2018 года № ОТД (...) о долевом участии в строительстве жилого дома между истцом и ООО «Стройком-Риэлт», не был зарегистрирован в ЕГРН.
Судом установлено, что в отношении руководителей и сотрудников ООО «Стройком-Риэлт» 11.12.2018 года возбуждено уголовное дело по ч.4 ст. 159 УК РФ, все имущество общества арестовано, дольщики, по зарегистрированным договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома, признаны потерпевшими по уголовному делу, ФИО4 потерпевшей признана не была, указанный факт стороны не оспаривают.
В 2020 году Славянским городским судом указанное уголовное дело рассмотрено, виновные привлечены к уголовной ответственности, приговор вступил в законную силу.
16.07.2020 года между администрацией муниципального образования Славянский район, ООО «Стройком-Риэлт», ООО «Строительная компания Гарантия», ООО Строительная компания «Онис», заключено соглашение, направленное на завершение строительства проблемных объектов в г. Славянске-на-Кубани, застройщик ООО «Стройком-Риэлт», осуществляемое в два этапа: 1 этап, завершение строительства двух многоквартирных домов, расположенных по адресу: (...).
Согласно п.1.1.1 соглашения, ООО «Стройком-Риэлт», до начала выполнения работ, передает ООО «СК Гарантия» по договорам участия в долевом строительстве все свободные продаваемые площади, за исключением мест общего пользования и зарегистрированных до 01.01.2020 года договоров ДУ и инвестиционных договоров, в строящемся объекте по адресу: (...), согласно приложению № 2 к договору.
Во исполнение указанного соглашения, многоквартирный дом по адресу: (...) достроен и 04.04.2022 года сдан в эксплуатацию.
14.04.2022 года судебный пристав-исполнитель ФИО7 вынесла постановление, на основании исполнительных производств, постановлений о наложении ареста и постановлений о запрете на совершении действий по регистрации в отношении имущества должника ООО «Стройком-Риэлт», ИНН <***>, на основании письма Главы Администрации муниципального образования Славянский район ФИО8 «Об оказании содействия» и во исполнение протокола заседания рабочей группы по восстановлению прав обманутых дольщиков ЖК «Отдельский», (...) от 23.06.2021 года, а также на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04.04.2022 года, о разрешении регистрации договора долевого участия № (...) от 20.07.2018 года, заключенного между ООО «Стройком-Риэлт» и ФИО4 в объекте, расположенном по адресу: (...), при наличии арестов и запретов на совершение действий по регистрации.
14.04.2022 года в 16 часов 44 минуты в Росреестр от представителя ООО «Стройком-Риэлт» поступило заявление о прекращении государственной регистрации договора долевого участия от 20.07.2018 года, заключенного с ФИО4, что подтверждается делом правоустанавливающих документов.
15.04.2022 года ФИО4 подала в Росреестр постановление судебного пристава-исполнителя о разрешении регистрации договора долевого участия от 20.07.2018 года.
15.04.2022 года ФИО4 получила в Росреестре уведомление о приостановлении государственной регистрация права, из которого следует, что приостановка регистрации осуществлена в связи с тем, что не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав. Заявление о прекращении государственной регистрации представлено только Обществом с ограниченной ответственностью "Стройком-Риэлт" 14.04.2022 г о прекращении осуществления государственной регистрации Договора №(...) долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 20.07.2018 г. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 16 мая 2022 г.
16.05.2022 года уведомлением Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю Межмуниципальный отдел по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам ФИО4 отказано в государственной регистрации договора от 20.07.2018 года № ОТД (...) в связи с заявлением ООО «Стройком-Риэлт» о прекращении государственной регистрации указанного договора.
25.04.2022 года ФИО4 на юридический адрес ООО «Стройком-Риэлт» направлена претензия по поводу прекращения регистрации ДДУ от 20.07.2018 № ОТД2018-174/112-02, что подтверждается сведениями об отслеживании почтовой корреспонденции. Указанная претензия прибыла в место вручения 26.04.2022 года, адресатом не получена и возвращена отправителю.
24.05.2021 между ООО «Стройком-Риэлт» (Застройщик) и ООО СК «Гарантия» (участник долевого строительства) был заключен договор № (...) участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 10-этажный 3-секционный 223-х квартирный жилой дом, общей площадью 14695,51 кв.м, по адресу: Россия, (...), расположенный на земельном участке кадастровый (...), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий Объект долевого строительства Участнику долевого строительства.
Согласно п.1.6 договору № (...) участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.05.2021 действия по настоящему договору совершены в соответствие с соглашением об инвестиционной деятельности от 16 июля 2020 г.
Согласно п.3.1. договора, цена договора составляет 8 938 800 рублей, 00 копеек, НДС не облагается. Из них: стоимость (...) составляет 3 292 900 рублей; стоимость (...) составляет 3 292 900 рублей; -стоимость (...) составляет 2 353 000 рублей. Оплата по настоящему договору направляется Участником долевого строительства на завершение строительства объекта в соответствие с Соглашением об инвестиционной деятельности от 16 июля 2020г. и производится непосредственно в адрес подрядных организаций и поставщиков по трехсторонним договорам, заключенным между Застройщиком (ООО «Стройком-Риэлт»), Инвестором (участником долевого строительства ООО «СК Гарантия») и подрядными организациями/поставщиками. При этом стоимость, оплаченная ООО «СК Гарантия» по вышеуказанным трехсторонним договорам засчитывается в счет оплаты пр настоящему договору по Акту зачета взаимных требований между ООО «Стройком-Риэлт» и ООО «СК Гарантия». Сумма, закрытая по трехсторонним договорам, является оплатой по каждой отдельной квартире в соответствие с ее стоимостью, указанной в разделе 3 настоящего договора. Соответственно, если стоимость, оплаченная по трехстороннему договору равна или превышает стоимость квартиры, указанной в предмете, эта квартира считается полностью оплаченной.
Указанный оспариваемый договор сдан на государственную регистрацию 14 апреля 2022 года в 16 часов 22 минуты и зарегистрирован в ЕГРН 30.05.2022 года, что подтверждается делом правоустанавливающих документов.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Договор в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор в соответствии с п. 3 указанной выше статьи заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 4 ст. 4 вышеуказанного Закона (в редакции, действующей на момент заключения договора между истцом и ООО "Стройком-Риэлт") договор должен содержать 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
П. 5 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
ФИО4 и ООО "Стройком-Риэлт", выступающие сторонами по договору от 20.07.2018 г., заключив указанный договор, выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.
Договор участия в долевом строительстве между ООО "Стройком-Риэлт", и ФИО4 заключен в письменной форме, содержит все существенные условия, названные в Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Судом установлено, что все условия заключенного договора ФИО4 выполнила, а именно, сдала договор на государственную регистрацию, представив необходимые для этого документы.
В последующем, получала все уведомления Росреестра о приостановке регистрации договора долевого участия от 20.07.2018 года, получила от судебного пристава-исполнителя постановление о разрешении регистрации договора в день его вынесения 14.04.2022 года, сдала указанное постановление в Росреестр 15.04.2022 года, получила уведомление об отказе в государственной регистрации договора, направила в ООО «Стройком-Риэлт» претензию по этому поводу, обратилась в суд с административным иском к Росреестру.
Таким образом, доводы ответчиков о том, что ФИО4 не проявляла интереса в отношении заключенного ею договора долевого участия на протяжении нескольких лет, не могут быть приняты судом, поскольку опровергнуты исследованными в судебном заседании доказательствами.
В силупункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Материалами дела подтверждается, что ООО «Стройком-Риэлт» без каких-либо оснований, уклонилось от регистрации договора, заключенного 20.07.2018 года с ФИО4, подав заявление о прекращении регистрации этого договора при наличии постановления судебного пристава-исполнителя о разрешении его регистрации, в связи с чем, договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
Кроме того, п. 2 ст. 165 ГК РФ не ставит принятие решения о регистрации сделки в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, в зависимость от полного или частичного исполнения условий сделки одной из сторон.
Таким образом, доводы ответчиков о том, что ФИО4 не внесла оплату по договору, что давало ООО «Стройком-Риэлт» возможность полагать об отказе ФИО4 от исполнения условий по договору, не могут быть приняты как на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ, так и на основании п. 4.1 договора долевого участия от 20.07.2018 года № (...), согласно которому, денежные средства на расчетный счет застройщика ФИО4 должна была внести в течение 5 рабочих дней с момента регистрации договора.
Пунктом 8 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.
Учитывая, что ООО "Стройком-Риэлт", как сторона договора долевого участия в строительстве, в нарушение положений п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 1, 8 ст. 48 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" уклонилось от регистрации договора участия в долевом строительстве от 20.07.2018 года № ОТД 2018-174\112-02, заключенного с ФИО4, требования истца о регистрации указанного договора основаны на законе.
В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Как разъяснено в п. п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса РФ" если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Учитывая, что сделка между ООО "Стройком-Риэлт" и ООО СК «Гарантия», заключена в нарушение положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в отношении объекта, (...), являющегося предметом договора, заключенного с ФИО4, на момент заключения договора долевого участия в отношении спорного объекта ООО "Стройком-Риэлт" обладало информацией о наличии правопритязаний истца ФИО4 на спорную квартиру, однако, несмотря на данные обстоятельства, заключили оспариваемый договор, поставив истца в положение, когда он не может реализовать принадлежащие ему права, что в соответствии со ст. 10 ГК РФ является злоупотреблением правом и основанием для признания недействительным данного договора в оспариваемой части и применения последствий его недействительности в соответствии со ст. 167, 168 ГК РФ.
Довод представителя ООО «Строительная компания Гарантия» о том, что ФИО4 пропущен срок исковой давности для обращения с настоящим иском, суд полагает основанным на неверном толковании норм права.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствии недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Поскольку ФИО4 оспаривает договор участия в долевом строительстве от 24.05.2021 года, и не является стороной указанной сделки, срок исковой давности для нее начинается со дня, когда она узнала об этой сделке.
Судом установлено, что об оспариваемом договоре ФИО4. стало известно в судебном заседании, при рассмотрении настоящего дела 04.07.2022 года, следовательно, срок исковой давности истцом не пропущен.
Вступившие в законную силу судебные акты согласно пп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Таким образом, доводы представителя ООО «Строительная компания Гарантия» о том, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве от 20.07.2018 года, заключенного между ООО «Стройком-Риэлт» и ФИО4 невозможна после постановки объекта на кадастровый учет, противоречат содержанию ст. 14 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований полностью.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ФИО4, удовлетворить.
Признать недействительным договор участия в долевом строительстве многоквартирного (...)
Решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН о регистрации договора участия в долевом строительстве (...)
Произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № (...) заключенного между ФИО4 и ООО «Стройком-Риэлт» 20.07.2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Славянский городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 5 декабря 2022 года.
копия
согласовано
Судья Ковальчук Н.В.