Дело № 2-704/2022
УИД 26RS0007-01-2022-000791-02
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
19 декабря 2022 года село Курсавка
Андроповский районный суд Ставропольского края в составе
председательствующего Манелова Д.Е.,
при секретаре Царевской М.В.,
с участием:
истца ФИО1,
представителя истца ФИО1 и истца ФИО2 – ФИО3,
ответчика ФИО4 и его представителя ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора купли-пр одажи, возврате недвижимого имущества, прекращении права собственности и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности
установил:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли – продажи недвижимого имущества от 18 июня 2021 года, заключенного между истцами и ответчиком.
В судебном заседании исковые требования уточнили и в их обоснование указали, что истцам принадлежало по 1/2 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, площадью 1402162 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли сельхозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес> 18 июня 2021 года между ними и ответчиком заключен указанный договор купли – продажи земельного участка. По условиям договора купли – продажи недвижимого имущества расчет между ними должен был быть произведён полностью в день подписания договора (п. 2.3 договора). Недвижимость должны была быть передана продавцами и получена покупателем до заключения договора, по акту – передачи указанных объектов от 18 июня 2021 года. Таким образом, на момент подписания договора имущество должно было быть получено покупателем, а сумма 2200000 рублей (по 1100000 рублей каждому продавцу), передана продавцам. Однако, фактические обстоятельства дела не свидетельствуют условиям договора. Так, при подписании договора ответчик пояснил, что в настоящее время денежных средств у него нет, через несколько дней, денежные средства пообещал передать продавцам. С учетом небольшого периода рассрочки платежа, расписки ответчика о наличии задолженности перед истцами, во избежание затягивания заключения сделки или вовсе ее отмены, они не возражали против заключения договора с указанием ссылки о передачи им денежных средств в момент подписания договора. В результате этого договор между ними был подписан, имущество передано покупателю, который владеет им до настоящего времени. Однако ответчик денежные средства так и не передал истцам, их требования об оплате товара в полном размере оставлены им без удовлетворения. В этой связи просят суд расторгнуть договор купли – продажи недвижимого имущества от 18 июня 2021 года, заключенного между истцами и ответчиком, возвратить недвижимое имущество, прекратить право собственности неуказанный объект недвижимого имущества и восстановить за ними в ЕГРН запись о их праве собственности на спорный объект недвижимого имущества.
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истцов ФИО1 и ФИО2 поддержали заявленные исковые требования и просили суд их удовлетворить в полном объеме.
Истец ФИО2 в суд не явился, хотя о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом был извещен. В материалах дела имеется его заявление с просьбой удовлетворить иск.
Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения уточнённых исковых требований не возражали, поскольку изложенные в исковом заявлении обстоятельства имели место быть, денежные средства ими в адрес истцов переданы не были, в связи с тяжелым материальным положением. Дополнительно ответчик пояснил, что такую оговорку они сделали исключительно для того, чтобы максимально быстро зарегистрировать переход права собственности.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки не известны, ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие в суд также не поступало.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившегося лица.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, проверив и оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 10 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
На основании проекта межевания земельных участков от 7 октября 2019 года и соглашения об определении долей в земельном участке, находящемся в праве общей долевой собственности от 7 сентября 2019 года и иных документов за истцами было зарегистрировано по 1/2 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, площадью 1402162 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли сельхозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Андроповский район, СХТОО «Крымгиреевское» (запись регистрации № и №).
Данные обстоятельства сторонами не оспаривались и установлены в судебном заседании.
У собственника земли есть все обычные права: владеть, пользоваться и распоряжаться (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Только реализуются они с особенностями и ограничениями, которые установлены, в частности, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Законом об обороте земель сельхозназначения.
Собственник вправе его продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом при условии, что земля не исключена из оборота или не ограничена в нем (п. 1 ст. 260 ГК РФ).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество (статья 130) (часть 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 3 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В судебном заседании установлено, что 18 июня 2021 года между истцами ФИО1, ФИО2 и главой КФХ ФИО4 заключен договор купли – продажи 1/2 доли каждого в праве общедолевой собственности на земельный участок, площадью 1402162 кв.м., с кадастровым номером № категории земель: земли сельхозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>».
По условиям договора стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли – продажи.
Так, согласно п. 2.3 договора расчет между сторонами произведен полностью, покупатель передал продавцам по 1100000 рублей каждому.
Указанное также следует из текста Акта приема – передачи недвижимого имущества от продавцов покупателю.
Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрационной записи: №.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Так, в силу статьи 450 Гражданского кодекса основанием для расторжения договора является существенное его нарушение одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Следовательно, неоплата ответчиком проданного ему недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора и основанием к его расторжению.
В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).
Действующее законодательство предоставляет лицу, право которого нарушено, выбор способа защиты своих нарушенных прав. В данном случае истцом избран способ защиты права путем расторжения договора и возврата ранее переданного имущества, что закону не противоречит и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, изложенным в ст. 1 ГК РФ.
Данный способ защиты права соответствует также разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".
Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данному делу является факт оплаты ответчиком стоимости недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором.
Указание в договоре о том, что денежные средства покупателем были переданы продавцам в момент подписания договора, без соответствующих доказательств, удостоверяющих реальный факт передачи покупателем денежных средств продавцу, не является безусловным основанием считать исполненной обязанность покупателя по оплате приобретенного объекта недвижимости.
По смыслу пункта 2 статьи 408 ГК РФ, принимая исполнение, кредитор обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
Между тем, иных надлежащих доказательств, кроме указания в договоре об этом, ответчиком суду представлено не было, расписка об этом суду не представлена, в то время как он в судебном заседании подтвердил отсутствие оплаты за товар и привел причины, послужившие основанием для этого. Дополнительно пояснив, что именно в этой связи им была написана соответствующая долговая расписка, представленная в адрес суда.
При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные ст. 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию.
Так, согласно пояснениям истцов и ответчика, а также переписки между сторонами следует, что денежные средства продавцам переданы не были.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
По смыслу названной нормы, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес, действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению. Управомоченное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения.
При таких обстоятельствах, определяя существенность нарушения допущенного покупателем (ответчиком), суд исходит из установленного им обстоятельства неполучения продавцами (истцами) денежной суммы за проданное имущество, что свидетельствует о том, что последние с очевидностью лишились того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора, в связи с чем имеются основания для удовлетворения иска.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества, прекращении права собственности и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности, удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества земельный участок, площадью 1402162 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли сельхозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес> от 18 июня 2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 и ФИО4.
Возвратить в собственность ФИО1, и ФИО2 недвижимое имущество – земельный участок, площадью 1402162 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли сельхозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>».
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО4 на указанные объекты недвижимости и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности на них за ФИО1 и ФИО2 по 1/2 доли за каждым.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Андроповский районный суд.
Судья