Дело № 2-1-6232/2025
УИД: 40RS0001-01-2025-005666-40
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Калужский районный суд Калужской области
в составе судьи Конопелкиной Н.С.
при ведении протокола секретарем Сергеевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 03 октября 2025 года в городе Калуге гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
22 апреля 2025 года ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, просила взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 500 000 рублей, полученные ФИО1 по предварительному договору купли-продажи от 23 сентября 2024 года.
В обоснование требований привела доводы, в соответствии с которыми ипотека в отношении имущества, планируемого к приобретению у ФИО3, банком не одобрена, в связи с чем денежные средства в размере 500 000 руб. подлежат возвращению.
Истец ФИО2, ее представитель ФИО4 в судебном заседании доводы поддержали, просили удовлетворить; уточнили, что к покупке планировалось два дома, один – для истца и ее супруга, а также второй – для взрослого сына; при осмотре дома, планируемого к покупке у ФИО3, ею было обращено внимание на наличие воды в колодце, однако, ей было объяснено, что в настоящее время проводятся технические мероприятия для подготовки дома; договор ей заключен, однако, в дальнейшем она узнала, что указанный дом находится в зоне подтопления, о чем не было сообщено продавцом, хотя истцу указанный вопрос важен и он мог повлиять на принятие ей решения о приобретении дома и участка.
Ответчик ФИО3, его представитель ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать; указывали на то обстоятельство, что после заключения предварительного договора истец по какой-то причине утратила интерес к покупке дома, сознательно создала условия для отказа банка в одобрении ипотечного кредитования; факт того, что ответчик знал о подтопляемости участка не отрицали, указывая, что истец вопросов о подтопляемости не задавал, поэтому и соответствующая информация до его сведения не доводилась.
Третьи лица АН «Новосел», Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представители для участия в судебном заседании не направлены, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.
Выслушав явившихся лиц, заслушав пояснения свидетелей ФИО6, ФИО7, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
23 сентября 2024 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 130 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>; земельного участка площадью 600 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с указанным договором стороны оценили указанное имущество в сумму 9 500 000 руб., из которых денежные средства в размере 500 000 руб. покупатель передает продавцу в день заключения договора в качестве задатка.; 4 000 000 руб. покупатель передает продавцу в день заключения основного договора за счет собственных средств, 5 000 000 руб. – за счет кредитных средств банка.
Также 23 сентября 2024 года заключено соглашение о задатке к Предварительному договору от 23 сентября 2024 года, в соответствии с п.2 которого денежная сумма в 500 000 руб. признается сторонами задатком, и в случае заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома будет зачтена в счет причитающихся с покупателя платежей по основному договору; в случае отказа покупателя от исполнения обязательств по предварительному договору задаток остается у продавца; в случае отказа от исполнения обязательств по предварительному договору задаток возвращается покупателю в двойном размере; в случае неодобрения объекта и/или клиента банком, продавец обязуется вернуть задаток в полном объеме.
Из материалов дела следует, что банками заявки ФИО2 на ипотечное кредитование не одобрены, в связи с чем она обратилась к ответчику с заявлением о возврате уплаченных денежных средств в размере 500 000 руб. Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения. В рамках судебного заседания стороной ответчика приведены доводы, в соответствии с которыми ФИО2 намеренно осуществила действия, направленные на получение отказа банка в ипотечном кредитовании – заключила кредитный договор в отношении иного объекта, в связи с чем ее требования о возврате задатка удовлетворению не подлежат.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости от 23.04.2025 (расширенная выписка) имеются сведения о затопляемости (подтопляемости) указанного земельного участка с 2021 года. Из пояснений, данных в судебном заседании сторонами, следует, что при заключении договора продавец предоставлял ФИО2 данные Единого государственного реестра недвижимости в отношении указанного участка, но выписка не была расширенной, сведения о затопляемости участка в нее включены не были.
Согласно информации Управления Росреестра по Калужской области от 19.08.2025 года земельный участок с кадастровым номером 40:26:000111:657 находится в границах зон затопления, подтопления, в которых, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в числе прочего, запрещается размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления. Дата внесения сведений – 27.05.2021.
В судебное заседание ответчиком представлена копия градостроительного плана земельного участка кадастровый № площадью 600 кв.м., из которого следует, что указанный участок в части площади 598 кв.м. расположен в границах зоны с особыми условиями использования – зоне затопления территории. То обстоятельство, что ФИО3 был в курсе особых условий использования указанным участком – стороной ответчика в целом не отрицалось, пояснили, что ФИО2 вопросы о затопляемости не задавала, информацию о затопляемости в предварительный договор включать продавец не посчитал нужным.
Согласно ст. 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Согласно пункту 3 той же статьи кодекса покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Таким образом, продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре (например, наличие на земельном участке охранной зоны сооружения — подземного, надземного газопровода высокого, среднего, низкого давления).
Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет за собой право покупателя требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6 пояснила, что работает юристом в агентстве недвижимости «Новосел», сопровождала сделку по купле-продажи, в предварительном договоре указан именно задаток, приобретаемый объект ФИО2 перед заключением договора осматривала, ей озвучивалась информация о том, что когда-то указанный участок попадал в зону подтопления, но сейчас он в нее уже не попадает, заявка на ипотеку предварительно была одобрена банком, в дальнейшем ФИО6 в специальной компьютерной программе увидела, что для одобрения банком ФИО2 подгружены документы в отношении иного объекта, почему ФИО2 поступила таким образом – она не объяснила, на письма агентства о готовности со стороны продавца оформить сделку – не ответила; 500 000 руб. передавались под осуществление определенных работ на объекте; при заключении предварительного договора количество домов, в отношении которых ФИО2 собиралась брать ипотеку, не обсуждалось.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 пояснил, что работает агентом в агентстве недвижимости «Новосел», в рассматриваемом случае при заключении предварительного договора передавался именно задаток, а не аванс; по существу пояснил, что ездил с ФИО2 на объект, показывал недвижимость, планируемую к приобретению, недвижимость ликвидная; вопросы возникли только по септику, но именно в части возможности его использования с учетом значительного количества лиц, проживающих в доме.
Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Руководствуясь указанными положениями законодательства, принимая во внимание изложенные обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что продавцом при заключении договора до сведения покупателя была доведена заведомо ложная информация в части отсутствия особых условий использования земельного участка.
Доводы ФИО3 о наличии оснований для отказа в удовлетворении иска ввиду сознательного ухудшения ФИО2 своего имущественного положения заключением иного договора ипотечного кредитования судом отклоняются, при этом учитывается, что при буквальном толковании предварительного договора купли-продажи от 23 сентября 2024 года, запрет на совершение указанных действий в нем отсутствует; недобросовестности поведения суд в действиях ФИО2 не усматривает.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ФИО2
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Взыскать с ФИО3 (№ №) в пользу ФИО2 (паспорт № №) денежные средства в размере 500 000 рублей, полученные ФИО1 по предварительному договору купли-продажи от 23 сентября 2024 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Калужский районный суд Калужской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.С. Конопелкина
Мотивированное решение изготовлено 03 октября 2025 года