Гр. дело <данные изъяты>
50RS0<данные изъяты>-98
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Зарайск 19 января 2026 года
Зарайский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Чикаревой М.В.,
при секретаре судебного заседания Козловой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты>2 к администрации муниципального округа <данные изъяты> о признании права собственности на реконструированное нежилое здание,
УСТАНОВИЛ:
<данные изъяты>4 обратился в Зарайский городской суд с иском к администрации муниципального округа <данные изъяты>, в котором просит признать право собственности на реконструируемое нежилое здание, площадью 1975,3 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>; внести изменения в данные ЕГРН по объекту с кадастровым номером, <данные изъяты>, указав площадь: 1975,3 кв.м., исключив наименование объекта: «прачечная».
В обосновании заявленных требований указано, что в собственности истца имеется здание площадью 667,4 кв.м. с кадастровым номером: <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, право собственности зарегистрировано за <данные изъяты>4 <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от <данные изъяты>. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2374 кв.м., вид разрешенного пользования: для общественно-деловой и гражданской застройки. Право собственности зарегистрировано за истцом <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от <данные изъяты>.
<данные изъяты> истцу было выдано разрешение на реконструкцию <данные изъяты> «2-х этажного нежилого здания прачечной с пристройкой под производственное здание».
В течении трех лет <данные изъяты>4 за счет собственных средств произвел, согласно утвержденного проекта, реконструкцию вышеуказанного здания, в соответствии с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером <данные изъяты>5, площадь здания, по адресу: <данные изъяты>, в настоящее время составляет 1975, 3 кв.м.
По окончании реконструкции истец обратился в ГУ Государственный строительный надзор <данные изъяты> с заявлением о выдаче акта о вводе в эксплуатацию, решением от <данные изъяты> ему было отказано, в связи с тем, что разрешение на строительство отсутствует.
Здание является полностью обособленным и изолированным, является объектом капитального строительства.
Истец <данные изъяты>4 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте, в материалах дела иметься заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (т. 1 л.д. 150). Его интересы представляет адвокат – <данные изъяты>9
Представитель ответчика <данные изъяты>4 – <данные изъяты>9 в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, ранее в судебном заседании просил заявленные исковые требования удовлетворить, по обстоятельствам изложенным в иске.
Представитель ответчика, администрации м.о. <данные изъяты>, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Письменно просили рассмотреть дело без их участия. Решение по делу оставляют на усмотрение суда. Ранее в судебном заседании представитель администрации м.о. <данные изъяты> <данные изъяты>6, пояснила, что они не возражают против заявленных требований, так как здание реконструировано на земельном участке, который принадлежит на праве собственности истцу, также не возражали против проведения экспертизы, так как по данной категории дел, она является обязательной.
Представители третьих лиц: Межмуниципального отдела Управления Росреестра по Московской области, Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствии не явившихся участников процесса, без ущерба для судебного разбирательства.
Исследовав материалы дела, заключение экспертизы, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
При реконструкции изменяется объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью, то есть появляется новый объект недвижимости, право на который подлежит государственной регистрации.
В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.
Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Из содержания указанных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в случае, если лицо осуществило реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.
Согласно положениям ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
По смыслу п. п. 2, 4 ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, арендатор земельного участка имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Судом установлено, и следует из материалов дела, что на праве собственности истцу принадлежит здание площадью 667,4 кв.м. с кадастровым номером: <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2374 кв.м., по адресу: <данные изъяты>.
Право собственности зарегистрировано за (истцом) <данные изъяты>4 <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> (л.д. 72-73).
Как следует из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: для общественно-деловой и гражданской застройки, на нем расположен объект недвижимости: <данные изъяты> Прачечная, инв. <данные изъяты>, лит.А (л.д. 79-82).
Также согласно ответа Комитета по управлению имуществом администрации м.о. <данные изъяты> от <данные изъяты>, направленного в адрес директора МУП «ЕСКХ <данные изъяты>» было согласовано проведение работ по водоснабжению и водоотведению к объекту капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося в собственности <данные изъяты>4, по земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенному по адресу: <данные изъяты>, государственная собственность на который не разграничена (л.д. 84).
В 2025 году истец <данные изъяты>4 обращался в Главное Управление Государственного Строительного надзора Московской области, которым было вынесено решение об отказе в регистрации документов, необходимых для регистрации Государственной услуги: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (номер обращения <данные изъяты> от <данные изъяты>), ввиду отсутствия разрешения на строительство (л.д. 85).
Истцом произведена реконструкция нежилого здания, расположенного по указанному выше адресу в соответствии с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером, площадь здания, по адресу: <данные изъяты>, в настоящее время составляет 1975, 3 кв.м.
В целях установления значимых для разрешения спора обстоятельств судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ГБУ «БТИ <данные изъяты>»
Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты> по материалам дела <данные изъяты> эксперт ГБУ «БТИ <данные изъяты>» <данные изъяты>7 указала, что в исследуемом здании, расположенном по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> – произведена реконструкция.
На момент проведения экспертного осмотра исследуемое строение закончено строительством, техническое состояние здания соответствует исправному состоянию, во всех помещениях выполнена чистовая отделка, все коммуникации функционируют, здание готово к принятию в эксплуатацию. Исследуемое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, является нежилым производственным строением. Реконструированное производственное здание соответствует нормативно-техническим строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным и экологическим нормам и правилам, не противоречит основным требованиям безопасности, предусмотренным ФЗ <данные изъяты> «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», не нарушает права и законные интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей, не угрожает жизни и здоровью граждан.
Также указано, что имеются нарушения ПЗЗ м.о. <данные изъяты>: минимальный размер участка для производственной деятельности согласно ПЗЗ м.о. <данные изъяты> 10 000 кв.м., площадь земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 2 374 кв.м., что не соответствует требованиям ПЗЗ.
Процент застройки земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 1 509кв.м./2374кв.м.*100%=64%, что превышает максимальный процент согласно ПЗЗ.
Расстояния от границ земельного участка не соответствуют градостроительным регламентам в части минимальных отступов от границ земельных участков (менее 3,0 метров).
Также указано, что само по себе уменьшение минимальных отступов от границ участка до здания, уменьшение минимального размера участка, а также повышение процента застройки земельного участка на 3%, не свидетельствует о невозможности безопасной эксплуатации объекта.
Объект исследования соответствует требованиям № 348-ФЗ, также требованиям № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
Экспертом сделан вывод о том, что сохранение здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 168-235).
У суда не имеется оснований ставить под сомнение объективность и достоверность выводов судебной экспертизы, которая в полной мере соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, мотивированные ответы на поставленные судом вопросы. Экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующую подготовку и стаж экспертной деятельности, исследование проводилось на основании данных непосредственного осмотра спорного объекта. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.
Доказательства, которые бы опровергали данное заключение эксперта, суду не представлены, представитель ответчика не возражала против сохранения объекта в реконструированном состоянии, т.к. объект, находится в пределах принадлежащего истцу земельного участка.
Сведений о наличии притязаний на спорный объект со стороны третьих лиц в материалы дела не представлено.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Суд полагает, что в дело представлены доказательства того, что земельный участок, на котором расположен реконструированный объект, принадлежит истцу на праве собственности, спорный объект не выходит за границы земельного участка, существенных нарушений градостроительных, строительных, противопожарных, экологических, санитарно-эпидемиологических норм и правил при реконструкции, эксперт не выявил, выявленные нарушения согласно заключению, не нарушают права и охраняемые интересы других лиц, и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом в ходе рассмотрения было установлено, что ответчик и третьи лица не обращались в суд с иском о сносе реконструированного здания.
Ввиду изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 <данные изъяты>2 к администрации муниципального округа <данные изъяты> о признании права собственности на реконструированное нежилое здание, удовлетворить.
Признать за ФИО1 <данные изъяты>2 право собственности на реконструированное нежилое здание, площадью 1975,3 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>.
Внести изменения в данные ЕГРН по объекту с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <данные изъяты>, указать площадь: 1975,3 кв.м., исключить наименование объекта: «прачечная».
Данное решение суда является основанием для внесения изменений в параметры объекта, по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, при проведении кадастрового учета и регистрации права собственности в органах по регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Зарайский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Полное мотивированное решение суда изготовлено <данные изъяты>.
Судья М.В. Чикарева