Решение по делу № 2-3443/2025 от 22.12.2025 - об обязании произвести демонтаж.

Дело № 2-3443/2025

УИД: 61RS0003-01-2025-004858-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Волковой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Калачиковой Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ООО «УО «РСУ - 58», третьи лица: ООО "ТопЭнергоАудит", ФИО3, ФИО4 об обязании произвести демонтаж,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону с настоящим исковым заявлением, ссылаясь на то, что он является собственником кв. №№ в МКД по <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Ответчик ФИО2 является собственником кв. №, расположенной на 5-м этаже в этом же доме.

Истец также указывает, что согласно ст.290 ГК РФ собственникам квартир в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома различное оборудование, обслуживающие более одной квартиры. В силу п.4 ст.17 ЖК РФ пользование собственником помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарных, строительных, экологических норм, а также с правилами благоустройства и землепользования. Согласно п.2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции МЖД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные плиты и иные несущие конструкции), обслуживающие более одной квартиры.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ. № «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений определяет, что строительная конструкция, которая выполняет определенные несущие, ограждающие и эстетические функции должна отвечать требованиям безопасности и находиться в состоянии, при котором отсутствует риск причинения вреда или здоровья граждан.

Балкон является консольно-балочной системой, состоящей из несущей ограждающей конструкции (балконной плиты) и ненесущей конструкции перил.

Таким образом, плита балкона, входящая в план квартиры №№ по обмеру БТИ, а также внешняя стена, к которой балкон примыкает, относятся к общему имуществу собственников МКД № по <адрес>.

Из п.2 ст.36 ЖК РФ следует, что все собственники помещений владеют, пользуются и в установленном законом порядке распоряжаются общим имуществом дома.

Использование отдельным собственником общедомового имущества может производиться в силу ст.44 ЖК РФ только при условии дачи согласия всех собственников МКД, полученного на общем собрании.

Согласно ст.25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт БТИ.

В силу п.1.7.2 Правил № перепланировка, ведущая к нарушению прочности, ухудшающая сохранность и внутренний вида фасада не допускается.

Также истец ссылается на то, что остекление балкона является перепланировкой и в соответствии со ст. 25,26,29 ЖК РФ должна производиться по согласованию с Администрацией.

Согласно п. 1.7.4. Правил № допустивший самовольное переоборудование балкона обязан привести его в первоначальное состояние.

Истец полагает, что ответчик, проведя самовольное остекление балкона нарушил установленные нормы жилищного законодательства.

В силу части 1 п.3 ст.44 ЖК РФ органом управления МКД, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в доме является общее собрание. Таким образом, действия истца, выражается в несоблюдении установленного порядка пользования общедомовым имуществом, что противоречит требованиям закона и подлежит признанию нарушающими права общедолевой собственности, принадлежащие всем собственникам.

Никакого собрания собственников, дающих согласия на использование общедомового имущества получено не было. Остекление произведено без согласования с органом местного самоуправления, чем нарушены нормы правил благоустройства <адрес>, утвержденные Решением городской думы от ДД.ММ.ГГГГ Техническим паспортом МКД от ДД.ММ.ГГГГ застекление балкона истца предусмотрено не было.

На запросы истца в Департамент архитектуры г.Ростова-на-Дону и региональную службу стройнадзора было получено сообщение, что разрешений на остекление не выдавалось.

Кроме этого, истец указывает, что ответчиком не законно установлен козырек над балконом, чего не было предусмотрено при строительстве дома и что прямо запрещено Правилами технической эксплуатации от ДД.ММ.ГГГГ № (п.4.2.4.9), поскольку балкон расположен на 5-м этаже дома и существует реальная угроза обрушений снежных наледей на тротуар в зимнее время. Произведена незаконная установка на фасадной стене 2-х кондиционеров.

Также ссылается на то, что не исполнено вступившее в силу ДД.ММ.ГГГГ. решение Кировского суда по делу № о восстановлении части фасадной стены при незаконном расширении окна на кухне квартиры, в результате чего не восстановлена цветовая гамма фасада по контуру кухонного окна. Ответчиком нарушен п.4.2.3.13. Правил №170 согласно которого окраску фасада следует производить по колерному паспорту. Окрашенные поверхности должны быть ровными, без помарок и пятен поврежденных мест.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

Истец должен доказать свое право собственности и тот факт, что действиями ответчика, не связанными с лишениями владения нарушается его право собственности.

Указывает, что является собственником кв.№ в МКД и пропорционально площади своей квартиры собственником доли в общем имуществе дома. Незаконные действия истца нарушают право на часть общедомового имущества, поскольку общедолевое имущество используется истцом без согласия истца.

На основании вышеизложенного, истец просил суд: обязать ответчика в течении одного месяца с даты вступления судебного решения в силу произвести: демонтаж остекления балкона; демонтаж козырька; демонтаж кондиционеров на фасадной стене. Произвести после демонтажа в месячный срок окраску места, где были расположены кондиционеры, козырек, а также контур окна в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада. В случае неисполнений ответчиком указанных действий возложить на ООО «УО «РСУ-58» обязанность произвести указанный демонтаж и окраску фасада своими силами с последующим возложением расходов на ответчика путем включения взимания потраченных сумм в квитанции.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, поддержал исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца по доверенности - ФИО5 в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, в иске просила отказать.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования не признал, в иске просил отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика ООО «УО «РСУ - 58» - ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, в иске просила отказать, полагая, что истцом не доказан факт нарушения его прав, а также отсутствует субсидиарная ответственность для возложения обязанности по демонтажу на управляющую компанию.

Представитель ответчика ООО «УО «РСУ - 58» - ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования не признал, в иске просил отказать, полагая, что истцом не доказан факт нарушения его прав, а также отсутствует субсидиарная ответственность для возложения обязанности по демонтажу на управляющую компанию.

Третье лицо ООО "ТопЭнергоАудит" уполномоченного представителя в судебное заседание не направило, извещалось судом надлежащим образом.

Третьи лица ФИО3, ФИО4 , в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав лиц участвующих в деле, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.

Статьей 12 ГК РФ, предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты. При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности, в суд общей юрисдикции).

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 57 ГПК РФ предусмотрено, что доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Судом установлено, что истец является собственником кв. №№ в МКД по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Ответчик ФИО2 является собственником кв. №№, расположенной на 5-м этаже по адресу: <адрес>

Истец, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями указывал на то, что остекление балкона в квартире №№, расположенной на 5-м этаже по адресу: <адрес>, является перепланировкой и в соответствии со ст. 25,26,29 ЖК РФ должна производиться по согласованию с Администрацией, также ссылался на незаконную установку ответчиком ФИО2 двух внешних блоков кондиционеров на фасаде МКД в отсутствие согласия собственников квартир.

Суд не может согласиться с позицией истца ввиду следующего.

Так, в силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (в редакции, действовавшей на момент спорных отношений).

В соответствии с п.п. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (в редакции, действовавшей на момент спорных отношений).

Исходя из положений ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Таким образом, установка внешнего блока сплит-системы на фасаде дома, остекление балкона, не относятся к переустройству, реконструкции или перепланировке жилого помещения и не ведет к уменьшению общего имущества собственников многоквартирного дома, доказательств обратному сторонами по делу не представлено.

Частью 3 ст. 36 ЖК РФ установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Тем самым, действующим законодательством не установлено требование согласовывать порядок пользования одним из собственников помещений в многоквартирном доме общим имуществом этого дома со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме. Более того, не регламентирован порядок выдачи таких разрешений и не указаны органы, которые имеют полномочия по выдаче таких разрешений.

Какие-либо данные, свидетельствующие о том, что ответчиком ФИО2 проведены работы, требующие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в деле отсутствуют, как отсутствуют и сведения об уменьшении общего имущества в многоквартирном доме в результате проведения работ в своем жилом помещении.

Пунктом 1.7.2. Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003г. N170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" предусматривается, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.Между тем, в материалах дела не имеется каких-либо сведений о том, что в результате размещения внешнего блока сплит-системы, остекления балкона ответчиком ФИО2 допущено нарушение прочности несущих конструкций, нарушение в работе инженерных систем, ухудшение сохранности и внешнего вида фасада многоквартирного дома.

Более того, из материалов дела следует, что два внешних блока сплит-систем размещены ответчиком на наружной части стены дома, которая непосредственно сопряжена с принадлежащим ФИО2 на праве собственности жилым помещением, и ответчик, как собственник помещения в многоквартирном доме, в соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ вправе использовать часть общего имущества дома, в том числе для установки внешнего блока сплит-системы.

Не содержится запрета на установку кондиционеров на фасадной стене здания и в Правилах благоустройства города Ростова-на-Дону, утвержденного решением городской Думы города Ростова-на-Дону № 398 от 24.10.2017г. «Об утверждении Правил благоустройства территории города Ростова-на-Дону». В соответствии с п.16 пп. 18 абз. 4 Правил благоустройства, размещение на фасадах зданий или ином недвижимом имуществе, не находящемся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схем размещения элементов дополнительного оборудования на фасаде, разработанных собственниками указанных объектов. При этом дальнейшие положения п. 16 Правил благоустройства содержат лишь положения, определяющие параметры крепления, упорядоченность размещения, место размещения относительно оконных проемов и требования к внешнему виду и унификации оборудования (пп.19 - 23).

Таким образом, само по себе размещение кондиционеров на фасадной стене здания в отсутствии разработанной схемы размещения элементов дополнительного оборудования не является нарушением.

Кроме того, в силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что устройство козырька над балконом квартиры ответчика, а также установка блоков сплит – системы, выполнены с нарушением установленных требований строительных и санитарных норм и правил, оказывает влияние на конструктивные особенности здания, ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, изменения целевого назначения помещения, ухудшению сохранности фасада, изменения его архитектурного облика и колористического решения фасада дома либо иным нарушениям, нарушает права и интересы граждан, в том числе и проживающих в доме, создает угрозу их жизни и здоровью, ответчиком представлено не было.

При таких обстоятельствах доводы истца о том, что установление ответчиком системы кондиционирования, остекления балкона в принадлежащем ему жилом помещении требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и истца, основаны на неверном трактовании норм материального и процессуального права и не могут быть признаны судом правильными и обоснованными.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика ФИО2 в течении одного месяца с даты вступления судебного решения в силу произвести демонтаж остекления балкона, демонтаж кондиционеров на фасадной стене.

Ответчиком также заявлено требование о демонтаже козырька над балконом ответчика, полагал, что он не законно установлен, поскольку он не был предусмотрен при строительстве дома и что прямо запрещено Правилами технической эксплуатации от ДД.ММ.ГГГГ № (п.4.2.4.9), балкон расположен на 5-м этаже дома и существует реальная угроза обрушений снежных наледей на тротуар в зимнее время.

В данной части суд полагает, что требования также не подлежат удовлетворению, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вопреки вышеуказанным нормам, истцом не представлена исходная разрешительная документация на строительство указанного многоквартирного жилого дома, подтверждающая то обстоятельство, что наличие козырька над балконом не было предусмотрено изначальным строительным проектом.

Данное утверждение истца не подтверждено надлежащими доказательствами по делу, с учетом принципа состязательности и равноправия сторон в гражданском судопроизводстве, истцом также не представлено доказательств невозможности самостоятельно предоставить данный вид доказательств истцом, не заявлены ходатайства об оказании содействия судом в истребовании каких-либо доказательств.

Напротив, позиция же ответчика сводилась к тому, что козырьки над балконами квартир, расположенных на пятых этажах многоквартирного жилого дома по <адрес> существовали с момента возведения жилого дома.

Указанные обстоятельства, заявленные ответчиком, подтвердила в судебном заседании свидетель ФИО З , которая пояснила, что проживает в доме по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ года, дом был сдан в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ, с того момента, как она переехала туда, козырьки над балконами были у всех на 5 этаже установлены, часть балконов не смогла пояснить, так как не помнит.

Также была допрошена свидетель ФИО К , которая пояснила, что проживает в доме по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ года, когда она переехала туда, козырьки над балконами были у всех на 5 этаже установлены, часть балконов была остеклена. Также пояснила, что козырьки, как правило, устанавливают застройщики.

В соответствии со статьей 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оснований не доверять показаниям свидетелей суд не установил, их показания последовательны, не противоречивы, согласуются между собой и с собранными по делу доказательствами.

Кроме того, суд отмечает, что свидетели были предупреждены об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных показаний, им были разъяснены положения ст. 51 Конституции Российской Федерации, о чем в материалах дела имеется отобранная в судебном заседании подписка.

Также суд не может согласиться с обоснованием истцом своей позиции относительно установки козырьков над балконами на п. 4.2.4.9. Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", так как данный пункт не имеет правового значения в рассматриваемом случае, поскольку в момент возведения и эксплуатации вышеуказанного жилого дома, указанный нормативно – правовой акт не действовал, каких – либо правовых оснований (НПА), которые бы содержали подобные запреты, суду не представлено.

В соответствии со ст.4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя, при этом либо в тексте закона содержится специальное решение о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма. Законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений (решение от 1 октября 1993 г. N 81-р, постановления от 21 января 2010 г. N 1-П и от 15 февраля 2016 г. N З-П, определения от 25 января 2007 г. N 37-0-0, от 23 апреля 2015 г. N 821-0).

Аналогичная правовая позиция по вопросу о действии закона во времени также высказана и в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 июля 2022 г. N 34-П.

Таким образом, поскольку сторона ответчика ссылалась на то обстоятельство, что козырьки над балконами пятого этажа по адресу: <адрес> были возведены не собственником ФИО2, а были установлены изначально при строительстве жилого дома, в период их установки какие – либо запреты отсутствовали, суд приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, на которые он ссылается.

Более того, истец, заявляя в исковом заявлении доводы о существовании реальной угрозы обрушений снежных наледей на тротуар в зимнее время именно из-за наличия козырьков над балконами пятого этажа, не представил суду надлежащих и достаточных доказательств, подтверждающих данные доводы, в связи с чем, они не могут быть безосновательно положены в основу решения суда.

В связи с тем, что требования истца о проведении после демонтажа в месячный срок окраску места, где были расположены кондиционеры, козырек, а также контур окна в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада, в случае неисполнений ответчиком указанных действий о возложении на ООО «УО «РСУ-58» обязанности произвести указанный демонтаж и окраску фасада своими силами с последующим возложением расходов на ответчика путем включения взимания потраченных сумм в квитанции, являются производными от основных требований, в удовлетворении которых истцу было отказано, в связи с чем, и данные производные исковые требования также не подлежат удовлетворению ввиду их взаимоисключения в случае отказа в удовлетворении основных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации №) к ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации №) об обязании в течении одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу произвести демонтаж остекления балкона, демонтаж козырька, демонтаж кондиционера, об обязании произвести окраску мест где были расположены кондиционер, козырек, контур окна в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада; возложении на ООО «УО» РСУ-58» (ИНН <***>) обязанностей произвести указанный демонтаж и окраску фасада своими силами с последующим возложением расходов на ФИО2 путем включения взимания потраченных сумм в квитанции - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.В. Волкова

Текст мотивированного решения суда изготовлен 22 декабря 2025г.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.