УИД 66RS0006-01-2025-001752-03 Дело № 2-2864/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Екатеринбург 13 ноября 2025 года
Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:
председательствующего судьи Делягиной С.В.,
при секретаре судебного заседания Гладковой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр», Главному Управлению Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области, судебному приставу-исполнителю Орджоникидзевского РОСП г. Екатеринбурга – ФИО2 о признании недостоверной рыночной величины стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства, определении продажной стоимости имущества, возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился с иском к ООО «Бизнес-Новация», Главному Управлению Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области, судебному приставу-исполнителю Орджоникидзевского РОСП – ФИО2, в котором просит признать недостоверной рыночную величину стоимости арестованного недвижимого имущества, расположенного по адресу: < адрес >, для его реализации в рамках исполнительного производства № 2589292/24/660006-ИП от 23.09.2024, указанной в отчете < № > от 03.03.2025.
В обоснование иска (с учетом последующих уточнений) указано, что в рамках возбужденного в отношении ФИО1 исполнительного производства № 2589292/24/66006-ИП от 23.09.2024 судебным приставом-исполнителем приняты результаты оценки, выполненной оценщиком ООО «Западно-сибирский консалтинговый центр», в соответствии с отчетом < № > от 03.03.2025 об оценке арестованного имущества – помещения < № > по адресу: < адрес >; в соответствии с заключением оценщика стоимость арестованного имущества составляет 2 245 300 руб. Истец полагает, что указанный отчет < № > от 03.03.2025 подготовлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стоимость имущества существенно занижена. Истец в доступе оценщику в помещение не отказывал, к нему с такой просьбой никто не обращался. Вопреки указаниям в отчете, оцениваемое помещение имеет улучшенную отделку, не требующую ремонта. Для оценки помещения оценщиком был выбран сравнительный подход, в рамках которого использовался метод сравнения продаж и выбраны корректировки цен аналогов с выявлением элементов сравнения: состав передаваемых прав, условия финансирования сделки, дата оценки, условия рынка, местоположение, расположение относительно красной линии, тип объекта, материал стен, физическое состояние объекта, этажность расположения, наличие отдельного входа, состояние внутренней отделки, общая площадь. Корректировка на торг ответчиком указана 6 %, однако, корректировка на торг объектов-аналогов указана с коэффициентом 0,94. При проведении расчета ООО «Западно-сибирский консалтинговый центр» указана стоимость оцениваемого объекта как с НДС, так и без НДС, однако, не указано, содержит ли цена объектов-аналогов НДС, предусматривает ли продажа объектов-аналогов НДС. Рыночная стоимость объекта характеризует оптимальную цену этого объекта в зависимости от его специфических черт и ценообразующих факторов, будь то технические характеристики, местоположение, разрешенное использование, доходность и т.д. Режим налогообложения сторон сделки, обуславливающий необходимость выделения НДС, является характеристикой не самого объекта имущества, а именно сторон сделки и не может оказывать влияния на цену этой сделки, а, значит, и на величину рыночной стоимости, определенную оценщиком и использованную в качестве цены сделки.
Определением суда от 14.07.2025, к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр».
Определением суда от 04.08.2025 принят отказ истца ФИО1 от исковых требований к ООО «Бизнес-Новация», производство по делу в части требований к указанному лицу прекращено.
Определением суда от 11.08.2025 по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
После возобновления производства по делу определением от 29.09.2025, судом приняты к производству уточненные исковые требования, согласно которым истец ФИО1, с учетом выводов судебной экспертизы просит:
- признать недостоверной оценочную величину стоимости арестованного недвижимого имущества, расположенного по адресу: < адрес >, для его реализации в рамках исполнительного производства №2589292/24/66006-ИП от 23.09.2024, указанной в отчете ООО «Западно-Сибирский Консалтинговый центр» < № > от 03.03.2025;
- принять результаты оценки арестованного имущества согласно заключению эксперта < № > ООО «Априори АртЭкс», определив продажную стоимость имущества в размере 3 089 000 руб.;
- обязать Главное Управление Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области и судебного пристава-исполнителя Орджоникидзевского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП России по Свердловской области вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом.
При рассмотрении исковых требований по существу представитель истца ФИО3 уточненные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.
Представитель третьего лица ФИО4 – ФИО5 против удовлетворения заявленных исковых требований возражала, полагая, что оценка объекта была проведена верно, оснований для изменения стоимости не имеется.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, сопоставив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, 255, 256, а также действующим в настоящее время Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Согласно статье 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Как следует из разъяснения, изложенного в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Согласно пункту 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).
В соответствии с положениями статьи 64 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. При этом, судебный пристав-исполнитель вправе совершать перечисленные в данной статье исполнительные действия, а также иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов.
Согласно части 1 статьи 69 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.
В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ постановление об оценке имущества может быть оспорено в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Судом установлено и следует из материалов дела, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 31.07.2024 по делу № 2-261/2024 (33-11280/2024) частично удовлетворены исковые требования ФИО4 к ФИО1, ООО «Доминвест» о регистрации права собственности, обращении взыскания на имущество. Судом постановлено зарегистрировать за ФИО1 право собственности на помещение № < адрес > на основании договора участия в долевом строительстве < № > от 13.10.2016, а также обратить взыскание на принадлежащее ФИО1 помещение, расположенное по вышеуказанному адресу (л.д. 10-12 т.1).
На основании исполнительного листа, выданного по делу № 2-261/2024, Орджоникидзевским РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП России по Свердловской области в отношении ФИО1 возбуждено исполнительное производство № 2589292/24/66006-ИП от 23.09.2024, предмет исполнения – обращение взыскания на помещение, расположенное по адресу: < адрес >; взыскатель – ФИО4 (л.д. 188 т.1).
В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ для определения рыночной стоимости имущества постановлением судебного пристава-исполнителя от 12.12.2024 был назначен оценщик ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (л.д. 190 т.1), при этом должнику направлено постановление судебного пристава-исполнителя от 12.12.2024 о назначении оценщиком специалиста ООО «Бизнес-Новация» (л.д. 90-91 т.1).
Фактически оценка объекта произведена ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (далее – ООО «ЗСКЦ»).
Согласно отчету об оценке объекта оценки < № > от 24.02.2025 рыночная стоимость нежилого помещения (апартаменты) площадью 24,50 кв.м с кадастровым номером < № > (далее – КН :1499) по адресу: < адрес >, определена в размере 2245300 руб. (л.д. 197-218 т.1).
Результаты оценки имущества в соответствии с отчетом < № > приняты постановлением судебного пристава-исполнителя от 19.03.2025 (л.д. 192 т.1), после чего 21.04.2025 помещение с КН :1499 передано ТУ Росимущества в Свердловской области на реализацию на открытых торгах в форме аукциона, стоимость – 2245300 руб. (л.д. 194 т.1).
Обращаясь с настоящим иском, ФИО1 ссылается на то, что указанный отчет < № > от 03.03.2025 подготовлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стоимость имущества существенно занижена. Оценка объекта произведена без выезда оценщика; вопреки указаниям в отчете, оцениваемое помещение имеет улучшенную отделку, не требующую ремонта. Для оценки помещения оценщиком был выбран сравнительный подход, в рамках которого использовался метод сравнения продаж и выбраны корректировки цен аналогов с выявлением элементов сравнения: состав передаваемых прав, условия финансирования сделки, дата оценки, условия рынка, местоположение, расположение относительно красной линии, тип объекта, материал стен, физическое состояние объекта, этажность расположения, наличие отдельного входа, состояние внутренней отделки, общая площадь. Корректировка на торг ответчиком указана 6 %, однако, корректировка на торг объектов-аналогов указана с коэффициентом 0,94. При проведении расчета ООО «Западно-сибирский консалтинговый центр» указана стоимость оцениваемого объекта как с НДС, так и без НДС, однако, не указано, содержит ли цена объектов-аналогов НДС, предусматривает ли продажа объектов-аналогов НДС.
В качестве доказательств занижения стоимости оценки истцом представлен отчет об оценке квартиры < № > от 23.07.2024, подготовленный ООО «Центр судебной экспертизы», согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения при ее определении сравнительным подходом составляет 3770648 руб., ликвидационная стоимость – 3 108899 руб. (л.д. 17-89 т.1).
Дополнительно стороной истца представлено заключение о рыночной стоимости объекта оценки < № > от 24.03.2025, подготовленное ООО «МК Процент», из которого следует, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3900000 руб.; вывод о стоимости, как указано в заключении-справке, основан на расчетах, заключениях и информации, полученной в результате исследования рынка, на опыте и профессиональных знаниях, по итогам деловых встреч; проверка предоставленной информации, использованной в заключении, не производилась (л.д. 97 т.1).
Поскольку вопрос о рыночной стоимости спорного имущества (нежилое помещение, апартаменты с кадастровым номером < № >:1499) на момент подготовки отчета < № > от 24.02.2025, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, является обстоятельством, подлежащим установлению по делу, и требует наличия специальных познаний, суд, учитывая доводы сторон и заявленное стороной истца ходатайство, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, отсутствие в материалах дела полноценного отчета с исследовательской частью о размере рыночной стоимости объекта по состоянию на февраль 2025 г., в целях полного и правильного рассмотрения дела определением от 11.08.2025 назначил по делу судебную оценочную экспертизу, производство которой было поручено эксперту ООО «Априори АртЭкс» – ФИО6
Согласно поступившему заключению эксперта (исх. < № > от 21.09.2025; окончено 19.09.2025), рыночная стоимость нежилого помещения площадью 24,5 кв.м с кадастровым номером < № >:1499, расположенного по адресу: < адрес > (в т.ч. с учетом стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества в том же административном районе, в котором расположен указанный объект, а также с учетом его назначения и использования) на дату проведения экспертизы с учетом допустимого округления составила 3089000 руб., рыночная стоимость указанного помещения по состоянию на 24.02.2025 (дата подготовки оспариваемого отчета) – 3002000 руб.
Оценивая заключения эксперта, суд полагает, что оно выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки как по состоянию на дату подготовки оспариваемого отчета < № >, так и по состоянию на текущую дату, применяемые стандарты оценочной деятельности.
В заключении приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости, его фактического использования; при проведении экспертизы осуществлялся осмотр помещения экспертом, который был произведен 04.09.2025 в присутствии собственника объекта, произведена фотофиксация; экспертом учтено состояние отделки, видовые характеристики оцениваемого помещения.
Квалификация и компетентность судебного эксперта не вызывает сомнений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Ходатайства о назначении повторной/дополнительной экспертизы, как и мотивированных возражений по поводу принятия экспертного заключения лицами, участвующими в деле заявлено не было.
При таких обстоятельствах, учитывая, что отчет < № > был произведен без личного осмотра объекта оценщиком, а также без учета корректировок, подлежащих применению, в том числе при выборе объектов-аналогов согласно экспертному заключению, принимая во внимание излишнее применение при подготовке отчета < № > корректировок, понижающих стоимость объекта, значительное занижение стоимости объекта оценки по сравнению с выводами судебной экспертизы (2245300 руб. против 3002000 руб.), суд, учитывая также истечение 6-месячного срока с момента подготовки отчета, приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания недостоверной оценочной величины стоимости арестованного недвижимого имущества, расположенного по адресу: < адрес >, для его реализации в рамках исполнительного производства № 2589292/24/66006-ИП от 23.09.2024 (сводное исполнительное производство № 211454/24/66006-СВ), указанной в отчете ООО «ЗСКЦ» < № > от 24.02.2025, и принятия результатов оценки арестованного недвижимого имущества согласно заключению эксперта < № > от 19.09.2025, выполненному ООО «Априори АртЭкс», - в размере 3 089 000 руб.
Что касается срока для оспаривания отчета, суд полагает, что имеются основания для его восстановления, учитывая, что первоначально ФИО1 с заявлением о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства обратился 26.03.2025 (31.03.2025 иск зарегистрирован судом), однако, исковое заявление было возвращено определением судьи от 07.04.2025 со ссылкой на неподсудность спора; с настоящим иском ФИО1 обратился 21.04.2025.
Учитывает суд также и то, что истец был извещен о назначении в качестве оценщика специалиста ООО «Бизнес-Новация» (что прямо следует из направленного в его адрес постановления судебного пристава-исполнителя – л.д. 90-91 т.1), сведения о том, что лицом, уполномоченным на проведение оценки, являлось ООО «ЗСКЦ» истец узнал лишь в ходе рассмотрения настоящего дела из представленного по запросу суда постановления судебного пристава-исполнителя от 12.12.2024 (л.д. 190 т.1). Доказательства того, что истец был ознакомлен с подготовленным отчетом об оценке < № > до его поступления в суд в ходе рассмотрении настоящего дела, в материалы дела не представлены.
Что касается требования о возложении на Главное Управление Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области и судебного пристава-исполнителя Орджоникидзевского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП России по Свердловской области обязанности вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом, то оснований для его удовлетворения не имеется.
В силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Настоящее решение суда само по себе является основанием для принятия результатов оценки арестованного недвижимого имущества согласно заключению эксперта < № > от 19.09.2025, выполненного ООО «Априори АртЭкс», - в размере 3 089 000 руб. для его реализации на торгах.
Недостоверность величины рыночной стоимости была установлена лишь в ходе рассмотрения настоящего дела.
На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр», Главному Управлению Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области, судебному приставу-исполнителю Орджоникидзевского РОСП г. Екатеринбурга – ФИО2 о признании недостоверной рыночной величины стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства, определении продажной стоимости имущества, возложении обязанности ? удовлетворить частично.
Признать недостоверной оценочную величину стоимости арестованного недвижимого имущества, расположенного по адресу: < адрес >, для его реализации в рамках исполнительного производства № 2589292/24/66006-ИП от 23.09.2024 (сводное исполнительное производство № 211454/24/66006-СВ), указанной в отчете общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский Консалтинговый центр» < № > от 24.02.2025.
Принять результаты оценки арестованного недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером < № >:1499, расположенного по адресу: < адрес >, согласно заключению эксперта < № > от 19.09.2025, выполненного ООО «Априори АртЭкс», - в размере 3 089 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г.Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья С.В. Делягина
Решение суда в мотивированном виде изготовлено 04.12.2025.
Судья С.В. Делягина