Дело № 3а-15/2025

55OS0000-01-2024-000607-63

Строка стат. отчета 3.124

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Щевровской Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 5 июня 2025 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Маяк» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений об отказе в пересчете кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Маяк» (далее – ООО «Маяк», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является сособственником земельных участков с кадастровыми номерами:

- № <...>, площадью 3784 +/- 12 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 5-этажное здание, участок находится примерно в 30 м, по направлению на юг от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>;

- № <...>, площадью 6426 +/- 28 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 5-этажный общественно-торговый комплекс, почтовый адрес ориентира: <...>

- № <...>, площадью 986 +/- 11 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 5-этажный общественно-торговый комплекс, почтовый адрес ориентира: <...>

Как следует из материалов дела архивная кадастровая стоимость спорных земельных участков ранее была определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» на основании отчета от 21 октября 2020 года № 02/НП-СХН/2020 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Омской области, выполненного Бюджетным учреждением Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) (т. 2 л.д. 1-115).

Согласно отчету величина корректировки на наличие подведенных инженерных коммуникаций определена в размере 1,05 (т. 1 л.д. 202).

В дальнейшем по заявлению Администрации г. Омска об исправлении ошибок от 19 января 2024 года, допущенных при определении кадастровой стоимости указанных земельных участков, бюджетным учреждением названный коэффициент пересчитан и составил 1,2 (т. 2 л.д. 243-248).

На основании повторного заявления Администрации г. Омска об исправлении ошибок от 9 апреля 2024 года бюджетным учреждением принято решение от 23 мая 2024 года № 213, которым кадастровая стоимости спорных земельных участков пересчитана с применением корректировки на наличие подведенных инженерных коммуникаций в размере 1,43 (т. 2 л.д. 124-130).

Расчет указанной корректировки приведен бюджетным учреждением в письменных возражениях на иск (т. 1 л.д. 185-186, т. 2 л.д. 120-121).

Полагая, что при определении кадастровой стоимости спорных земельных участков допущены ошибки, выразившиеся в необоснованном применении при расчете кадастровой стоимости коэффициента «Поправка на коммуникации» в размере 1,43, общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлениями об исправлении ошибок.

По результатам рассмотрения обращения бюджетным учреждением приняты решения от 12 июля 2024 года №№ 028, 029, 030 «Об отказе в пересчете кадастровой стоимости», согласно которым в рамках рассмотрения заявлений не подтверждено несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке.

В настоящее время в ЕГРН внесены сведения об актуальной кадастровой стоимости указанных земельных участков, определенных на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области», с последующими изменениями.

Ссылаясь на наличие указанной выше ошибки, выразившейся в определении необоснованного размера коэффициента - 1,43, что повлияло на итоговую величину архивной кадастровой стоимости, административный истец обратился в суд с административным иском, в котором просил признать незаконными решения бюджетного учреждения от 12 июля 2024 года №№ 028, 029, 030 «Об отказе в пересчете кадастровой стоимости», возложить на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявления общества об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, поступившие 14 июня 2024 года (входящие №№ 22803, 22804, 22805).

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Маяк», заинтересованных лиц ООО «Александр», ООО «Анюта», ООО «Социальная помощь-2001», ФИО1 – ФИО2 поддержал административные исковые требования в полном объеме.

Представитель бюджетного учреждения ФИО3, представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО4 против удовлетворения административного искового заявления возражали.

Заинтересованные лица ФИО1, Министерство имущественных отношений Омской области, при надлежащем извещении в судебном заседании участия не принимали.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) урегулирован порядок рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

В соответствии с данной статьей бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (часть 1).

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (часть 5).

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости (часть 6).

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;

2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (часть 2).

При рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: 1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); 2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости (часть 13).

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14).

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства; в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном данной статьей (части 23, 24).

Обращаясь в бюджетное учреждение с заявлениями об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорных земельных участков, общество в разделе III «Сведения об ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости» заявлений указало на ошибку: необоснованное увеличение кадастровой стоимости объекта недвижимости (использование поправки на коммуникации в размере 1,43, что противоречит законодательству) (т. 2 л.д. 131-132, 137-138, 143-144).

Решениями бюджетного учреждения от 12 июля 2024 года №№ 28, 29, 30 в пересчете кадастровой стоимости земельных участков отказано в связи с отсутствием ошибок в расчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, предусмотренных пунктом 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ (т. 2 л.д. 135-136, 141-142, 150-151).

Определением Омского областного суда от 11 сентября 2024 года по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по вопросу о наличии ошибок, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> указанных в заявлениях ООО «Маяк» от 14 июня 2024 года об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельных участков (т. 2 л.д. 237-239).

Согласно заключению эксперта от 25 октября 2024 года № 2071/2-4-24 (эксперт ФИО5) бюджетным учреждением допущены ошибки при определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, указанные в заявлениях ООО «Маяк» от 14 июня 2024 года об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельных участков, в частности:

- корректировка на наличие подведенных инженерных коммуникаций, введенная бюджетным учреждением на основании Приложения № 7 Методических указаний о государственной кадастровой оценке в размере 1,43, является необоснованной, т.к. учитывает стоимость наружных коммуникаций (трубопроводов, кабелей, оборудования) на участке, в то время как согласно пункту 20 ФСО № 7 земельный участок оценивается как незастроенный, а обеспечение земельного участка инженерными коммуникациями определяется как доведение их до участка;

- корректировка, которая в наибольшей степени соответствует условиям города Омска, является корректировка в размере 1,239, определяемая по справочнику «Справочник оценщика. «Земельные участки». Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. НП «Омская коллегия оценщиков» (т. 3 л.д. 4-16).

Вместе с тем, ссылка эксперта на Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, несостоятельна, поскольку его действие не распространяется на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки (т. 3 л.д. 49-51).

При проверке расчета корректировки на коммуникации, а также полученной итоговой величины в размере 1,43 эксперт исходил из того, что корректировка определена на основании приложения № 7 к приказу Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке». Однако, указанные Методические указания в данном случае не подлежали применению, т.к. оспариваемая кадастровая стоимость определялась бюджетным учреждением в 2020 году на основании действовавшего в тот период приказа Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее - Методические указания № 226).

Кроме того, суждение эксперта о применении указанного приложения при исправлении ошибки, ранее допущенной в ходе государственной кадастровой оценки, необоснованно, опровергается материалами дела и пояснениями участников.

Изначально согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки корректировка на коммуникации к спорным участкам определена административным ответчиком в размере 1,05. В последующем на основании заявлений Администрации г. Омска коэффициент увеличен до 1,43. Величина указанного коэффициента и являлась предметом рассмотрения суда по настоящему спору.

Поскольку письменные ответы эксперта ФИО5 на вопросы (т. 3 л.д. 62-66), а также пояснения в судебном заседании не устранили сомнения в обоснованности заключения, на основании положений статьи 83 КАС РФ определением Омского областного суда от 26 декабря 2024 года по ходатайству представителя административного ответчика назначена повторная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Центр экспертиз и оценки «Капитал» ФИО6 (т. 3 л.д. 122-125).

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение от 16 апреля 2025 года № 3а-15-25 (т. 4 л.д. 10-30), согласно которому экспертом сделан вывод о том, что бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> ошибок, указанных в заявлениях ООО «Маяк» от 14 июня 2024 года, не допущено.

Оценивая заключение эксперта от 16 апреля 2025 года № 3а-15-25, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов.

Эксперт ФИО6 обладает достаточным опытом работы в экспертно-оценочной деятельности (более 20 лет), необходимой квалификацией, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков, не имеет заинтересованности в исходе спора, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т. 4 л.д. 12, 32-39).

Государственная кадастровая оценка земельного участка проводилась бюджетным учреждением в соответствии с ранее действовавшими Методическими указаниями № 226.

Согласно пункту 1.2 Методических указаний № 226 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

В соответствии с пунктом 7.2.2 названных Методических указаний № 226 при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В указанную стоимость могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем: 1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости; 2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать; 3) проводится типологизация объектов недвижимости; 4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости; 5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости; 6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

В исследовательской части заключения экспертом указано, что спорные земельные участки расположены в центральной части Кировского района, на первой линии магистрали, имеют доступ ко всем коммуникациям, разрешенное использования – для размещения магазинов, торговых комплексов и центров, относятся к сегменту 4 «Предпринимательство».

Далее эксперт анализирует отчет об итогах государственной кадастровой оценке на территории Омской области от 21 октября 2020 года № 02/НП-СХН/2020 и указывает, что все оцениваемые земельные участки были разделены на сегменты, спорные участки вошли в сегмент 4 «Предпринимательство».

В результате анализа рыночной информации, проведенного в рамках государственной кадастровой оценки, согласно отчету от 21 октября 2020 года № 02/НП-СХН/2020, сделан вывод о возможности применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости для расчета кадастровой стоимости земельных участков.

По итогам проведенных расчетов кадастровая стоимость объектов оценки определялась путем умножения полученной стоимости на 1 кв.м эталонного объекта на площадь оцениваемого земельного участка с внесением корректировок на масштаб, местоположение, коммуникации и вид использования. Значения величин корректирующих коэффициентов определялись по методике аналогично определению стоимости типового (эталонного) объекта.

Для расчета эталонного участка торгового назначения было выбрано 7 объектов-аналогов, приведенных экспертом в таблице 4 экспертного заключения. Доля зданий принята на уровне 80% (аналоги №№ 5,6,7), доля фундамента на уровне 40% (аналог № 1) в соответствии с приложением № 7 Методических указаний № 226 (страница 16-17 экспертного заключения).

В качестве эталонного земельного участка к расчету был принят земельный участок площадью 1 000 кв.м, расположенный в центре административного (Кировского) района, на первой линии магистрали, без коммуникаций, рыночная стоимость которого составила 3 958,14 рублей (страница 18-19 экспертного заключения).

Отсутствие или наличие коммуникаций учитывалось в расчете следующим образом:

- нет коммуникаций – 1. Понижающий коэффициент не применяется.

- электроснабжение – 1,05. Понижающий коэффициент 0,95.

- электроснабжение, теплоснабжение и водоснабжение – 1,18. Понижающий коэффициент 0,85.

- автономное газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализация – 1,33. Понижающий коэффициент 0,75.

- все коммуникации – 1,43. Понижающий коэффициент 0,7.

Учитывая тот факт, что спорные земельные участки обеспечены всеми коммуникациями, корректировка на уровне 1,43 (наличие всех коммуникаций) при понижающем коэффициенте 0,7 применительно к аналогу, учтенному в расчете эталонного объекта недвижимости без коммуникаций, соответствует логике расчета.

Таким образом, экспертом проанализирована вся последовательность расчетов бюджетного учреждения при проведении государственной кадастровой оценки, даны пояснения, приведена информация в таблицах относительно всех этапов оценки согласно пункту 7.2.2 названных Методических указаний № 226.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в стоимость 1 кв.м эталонного объекта недвижимости, которая использована при расчете оцениваемых земельных участков, стоимость коммуникаций не входила.

Объект-аналог № 5, принятый в расчет эталонного объекта, имел все виды основных коммуникаций (теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализация), также как и земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> (т. 4 л.д. 62, 68).

Переход от аналога, эталонного объекта к объекту оценки может быть осуществлен посредством умножения цены на коэффициент.

Поскольку к стоимости указанного объекта-аналога № 5 применена понижающая корректировка 0,7, применение к спорным земельным участкам повышающего коэффициента 1,43 как величины, обратной величине понижающего коэффициента 0,7 (из расчета 1/0,7) сомнений в правильности не вызывает.

Примененный изначально в расчетах коэффициент 1,05 учитывал обеспеченность земельных участков только одним видом коммуникаций - электричеством, что следует из расчета стоимости объекта-аналога № 3, к стоимости которого применен понижающий коэффициент 0,95 (обратная величина для повышающего коэффициента 1,05 (из расчета 1/0,95) (страница 18 экспертного заключения).

Коэффициент 1,2 примененный к стоимости земельный участков административного истца при исправлении ошибки по первому обращению Администрации г. Омска в полной мере допущенную ошибку в расчетах не устранил, т.к. не является обратной величиной применительно к коэффициенту, примененному к объекту-аналогу при расчете эталонного объекта, т.е. нарушает логику расчета.

При таком положении бюджетное учреждение при рассмотрении заявлений Администрации г. Омска исправило ранее допущенную при государственной кадастровой оценке ошибку в расчетах кадастровой стоимости, соответственно оснований для удовлетворения заявлений ООО «Маяк» не имелось.

Учитывая изложенное, заключение эксперта от 16 апреля 2025 года № 3а-15-25 признается судом соответствующим статье 82 КАС РФ, отвечающим требованиям относимости и допустимости представленных доказательств.

Каких-либо обоснованных доводов, опровергающих выводы, изложенные в заключении эксперта, лицами, участвующими в деле, не приведено.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения иного повторного экспертного исследования по доводам административного истца, судом не установлено.

Суд отмечает, что величина коэффициент 1,43 соотноситься с содержанием Справочника оценщика недвижимости-2018 под редакцией ФИО7, который применялся при расчетах кадастровой стоимости в ходе государственной кадастровой оценки.

Кроме того, как указано представителем Администрации г. Омска величина кадастровой стоимости с учетом применения коэффициента 1,43, и исключением из расчета коэффициента 2,25 сопоставима с расчетом рыночной стоимости земельных участков административного истца на 15 февраля 2021 года согласно отчету об оценке № 04/21 от 20 апреля 2021 года (т. 3 л.д. 58-59).

Относительно доводов административного истца о необоснованном применении бюджетным учреждением при расчете коэффициента на наличие коммуникаций приложения № 7 «Ориентировочные доли стоимости земельных участков, зданий, сооружений, движимого имущества и прочего» к Методическим указаниям № 226, суд отмечает, что согласно заключению эксперта указанное приложение применено к расчету доли зданий и доли фундамента. В письменных пояснениях на вопросы административного истца эксперт дополнительно указывает, что стоимость доли в праве на земельный участок в общей стоимости единого объекта недвижимости не участвует в расчете коэффициента на наличие коммуникаций и не влияет на расчет поправки 1,43 (т. 4 л.д. 82).

Примерные (ориентировочные) доли стоимости приведены в приложении № 7 к Методическим указаниям № 226 исключительно для проверки бюджетными учреждениями, осуществляющими кадастровую оценку, доли каждого конкретного ценообразующего фактора (стоимость земельного участка, стоимость объекта капитального строительства, стоимость движимого имущества и прочего), входящего в состав кадастровой стоимости коммерческого объекта недвижимости, и ориентации на указанные примерные доли при установлении окончательной кадастровой стоимости (правовая позиция изложена в апелляционном определении Верховного Суда Российской Федерации от 3 октября 2019 года № АПЛ19-343).

При обосновании расчетов в ходе исправления ранее допущенной ошибки бюджетное учреждение указало, что применение коэффициента 0,7 (или «- 30%») к стоимости аналога, имеющего полный набор коммуникаций, не выходит за пределы стоимости доли «Благоустройство, внешние сети» при максимальном значении в 40%, установленном в приложении № 7 к Методическим указаниям № 226 (т. 2 л.д. 120-121).

Указание в таблице 6 экспертного заключения «корректировки на ТК» в размере 2,25, притом что решением Омского областного суда от 20 февраля 2024 по административному делу № 3а-154/2024 применение указанного коэффициента признано ошибочным, на правильность выводов эксперта в отношении спорного коэффициента не влияют, коэффициент 2,25 изначально содержался в отчете об итогах государственной кадастровой оценки, расчет величины кадастровой стоимости приведен экспертом справочно на момент исправления ошибки по итогам рассмотрения повторного заявления Администрации г. Омска, до исключения из расчета коэффициента 2,25 во исполнение названного судебного акта.

Согласно части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

В рассматриваемом случае основания для вывода о несоответствии оспариваемых решений бюджетного учреждения нормативным правовым актам и нарушении ими прав, свобод и законных интересов административного истца отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Маяк» к бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений об отказе в пересчете кадастровой стоимости объектов недвижимости оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда М.В. Ланцова

Мотивированное решение изготовлено 11 июня 2025 года.