29RS0018-01-2022-004445-22

Дело № 2-3829/2022 26 октября 2022 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе:

председательствующего судьи Терентьевой А.А.,

при секретаре Кравец Т.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по соглашению к договору найма жилого помещения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по соглашению к договору найма жилого помещения в размере 132 000 руб.

В обосновании заявленных требований указано, что 01.12.2017 между сторонами заключен договор найма жилого помещения, согласно которому истец передала ФИО2 в наем квартиру № <адрес>, принадлежащую истцу на праве собственности. По условиям договора, наниматель обязался своевременно производить плату за наем квартиры. Свои обязательства по оплате ФИО2 выполнял ненадлежащим образом, задолженность составила 150 000 руб. 01.02.2019 стороны пришли к соглашению, что ФИО2 выплатит данную задолженность в рассрочку до 01.05.2020. ФИО2 выплатил только 18 000 руб. Полная сумма долга по соглашению до настоящего времени не выплачена.

С учетом уточнения, просит суд взыскать с ФИО2 в пользу истца задолженность по соглашению от 01.02.2019 в размере 132 000 руб., которая образовалась за период с 1 ноября 2018 г. по 31 января 2019 г.

Истец в судебное заседание не явилась. Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, требования поддержал по основаниям и доводам, изложенным в иске. Также пояснил, что между сторонами никогда не было заключено никакого устного договора об ипотеке. После перехода права собственности на квартиру по адресу: г. <адрес> к ФИО1, квартира сдавалась в наем ФИО2 с декабря 2017 г. за 50 000 руб. в месяц. Между сторонами была устная договорённость о том, что после перехода права собственности к ФИО1 в июне 2017 г., ФИО2 в течении 6 месяцев может выкупить квартиру за 3 000 000 руб., однако через 6 месяцев ФИО2 и его семья не смогли найти нужную сумму денег для выкупа квартиры. С декабря 2017 г. по январь 2019 г. по договору от 01.12.2017 квартира сдавалась в найм за 50 000 руб. в месяц. С февраля 2019 г. по настоящее время квартира сдаётся в найм за 17 000 руб. в месяц. Оплата по договору от 01.12.2017 производилась переводами различных сумм от ФИО4 и иных родственников ответчика. Также часть денежных средств была передана наличными, расписки стороны не оформляли, отношения были доверительные. Сторона истца неоднократно предлагала стороне ответчика выкупить квартиру за реальную рыночную стоимость.

Ответчик в судебное заседание не явился, в предыдущем судебном заседании пояснил, что между сторонами был заключен устный договор об ипотеке. Квартиру по договору от 01.12.2017 он не снимал, ничего не платил. Всеми финансовыми вопросами занималась его бывшая супруга ФИО4 Она договаривалась с ФИО3 и платила ему проценты за квартиру по устному договору об ипотеке, именно по нему образовалась задолженность в 132 000 руб. Договор найма квартиры от 2017 г. он не заключал, однако подпись в договоре его. Документы, которые ему приносили подписывал, не читая их содержания.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать. Пояснила, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен бессрочный устный договор об ипотеке с правом выкупа квартиры в будущем. Денежные средства (проценты) по устному договору об ипотеке переводились от ФИО4 и иных родственников по 50 000 руб. в месяц. Часть денег была передана наличными, расписки так и не оформлены до настоящего времени. Отношения между сторонами были доверительные до ноября 2018 г., когда между сторонами возникли недопонимания, и третье лицо стало подозревать истца в обмане. ФИО3 обещал продать квартиру семье ответчика за 3 000 000 руб. Однако спустя время, указанную сумму существенно повысил. Договор найма 01.12.2017 никто не заключал, у ФИО2 не было дохода в размере 50 000 руб. в месяц, чтобы оплачивать найм. Соглашение от 01.02.2019 заключено относительно задолженности по устному договору об ипотеке.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст.678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наимодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Как установлено судом и подтверждается материалам дела, по договору купли-продажи от 01.06.2017 ФИО1 является собственником жилого помещения по адресу: г<адрес> Квартира находится в обременении в пользу ФИО3 В жилом помещении с 26.10.2006 зарегистрирован ФИО2, с 30.11.2016 ФИО5, с 30.11.2016 ФИО6 ФИО4 была зарегистрирована в жилом помещении до 29.01.2019.

01.12.2017 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор найма квартиры по адресу: <адрес> за 50 000 руб. в месяц.

Как следует из пояснения сторон, и представленных сведений о переводах денежных средств, оплата 50 000 руб. в месяц производилась до ноября 2018 г. ФИО4 и иными родственниками ответчика переводами, а также наличными денежными средствами (без расписок). С ноября 2018 г. между сторонами возникли разногласия по поводу оплаты и оплата прекратилась.

01.02.2019 между сторонами заключено соглашение о том, что задолженность по договору от 01.12.2017 составляет 150 000 руб. и ФИО2 обязался выплатить данную задолженность с рассрочкой до 01.05.2020.

Как следует из пояснений стороны истца, задолженность по соглашению от 01.02.2019 оплачена в размере 18 000 руб. 132 000 руб. до настоящего времени не выплачены. 24.02.2022 ФИО1 направила ФИО2 претензию по уплате 132 000 руб. по соглашению. Сторона истца обращалась в мировой суд за вынесением судебного приказа, однако 30.03.2022 судебный приказ был отменен.

01.02.2019 между ФИО7 и ФИО2 был заключен договор найма квартиры по адресу: <адрес> за 17 000 руб. в месяц. Договор найма исполняется, предметом настоящего спора не является.

Как следует из пояснений третьего лица ФИО4 между ФИО1 и ФИО2 был заключен бессрочный устный договор об ипотеке, всеми денежными вопросами занималась она и иные члены семьи.

Согласно письменных объяснений третьего лица, 01.06.2017 на ФИО1 была переоформлена квартира по адресу: <адрес>, которая ранее принадлежала ее бывшему мужу ФИО2 Данная квартира с 2016 г. была в залоге у ФИО3 по договорам займа под 84% годовых. Для того, чтобы расплатиться с ФИО3 ему был предложен следующий вариант: он снимает обременение с квартиры, а ФИО2 сразу же в его присутствии перезакладывает квартиру в банке и рассчитывается с ФИО3 полностью. Однако он не согласился и предложил свой вариант закрыть займы - переоформить квартиру на его сестру ФИО1, а далее, на условиях устного договора ипотеки, ФИО4 выплачивает ФИО1 и ФИО3 50 000 руб. ежемесячно как проценты по ипотеке, а они обязуется продать эту квартиру обратно ФИО2 за сумму в 3 000 000 руб., не повышая ее стоимость. При этом выплаты за первые полгода после переоформления квартиры были заложены (учтены) в оценочную стоимость квартиры в договоре купли-продажи от 01.06.2017. Обсуждение условий устного договора ипотеки происходило при переоформлении квартиры в помещении нотариальной конторы в присутствии ФИО1, то есть она знала все тонкости этого договора и участвовала в нем.

ФИО4 со своей стороны выполняла условия устного договора об ипотеке и выплатила в общей сложности 850 000 руб. (по 50 000 руб. ежемесячно наличными или переводами на карту, по просьбе ФИО3).

В декабре 2018 г. ФИО4 предложила истцу выкупить квартиру за 3 000 000 руб. через ипотеку, которую возьмет ее знакомая, однако ФИО3, нарушая ранее заключенный устный договор, заявил, что в этом случае цена на квартиру возрастет на 500-600 000 руб., поскольку прошло менее 3 лет, поэтому при ее продаже нужно будет уплачивать налог с продажи, а они не хотят терять таких денег. Так как цена возрастала на 17-20 %, в нарушение договора, возник вопрос о съезде с квартиры в другую и третье лицо стала требовать от них через ФИО3 оформления устного договора ипотеки, расписок на ранее полученные договору деньги или их возврата, т.к. со своей стороны они условия договор выполняют. Он (ФИО3) все обещал решить этот вопрос, но затягивал и ничего не делал.

В январе 2019 г. ФИО3 предложил ФИО2 остаться в квартире с арендой в 17 000 руб. в месяц. ФИО8 согласился, потому что данная квартира принадлежала его родителям, он в ней проживал с 1974 г. После этого ФИО3 позвонил и сказал, что они с ФИО2 договорились об аренде квартиры и ФИО2 сможет ее выкупить на прежних условиях договора ипотеки по прошествии момента продажи квартиры, когда по закону при продаже не нужно будет платить налога, а полученные им от ФИО4 ранее денежные средства по устному договору ипотеки так и останутся оплатой процентов по этому договору. Определенной гарантией выполнения договора являлось то, что ФИО1 не требовала выселения ФИО2 и детей из этой квартиры. Так же при подписании договора найма 01.02.2019 ФИО2 подписал соглашение на выплату ФИО1, суммы 150 000 руб., которая появилась в результате недоплаты по устному договору ипотеки между ФИО4, Петропавловскими и ФИО8 за 3 месяца: ноябрь - декабрь 2018 г. и январь 2019 г., то есть до заключения договора аренды квартиры с 1 февраля 2019 г. ни о каком договоре аренды данной квартиры за 50 000 руб. ей было неизвестно. Примерно с марта 2022 г. ФИО4 стала напоминать ФИО3 о выкупе квартиры, т.к. в июне истекало 5 лет с момента переоформления квартиры и пора уже как-то решать вопрос с обратной продажей квартиры. В апреле 2022 г. ФИО4 предложила встретиться вместе с юристами с обеих сторон, и оформить устный договор. После этого в процессе дальнейшего общения ФИО3 стал повышать стоимость квартиры, мотивируя это тем, что цены на квартиры за это время выросли и невыгодно продавать квартиру за 3 000 000 руб. На ее вопрос о выполнении условий устного договора ипотеки он уклонялся, заявив, что она (ФИО4) платила по 50 000 руб. за аренду квартиры. Данную квартиру ФИО4 никогда не арендовала, ни за кого арендную плату не платила. Полагает, что все действия Петропавловских по данной квартире носят мошеннический характер.

Доводы стороны ответчика и третьего лица о том, что договор от 01.12.2017 не был заключен и необходимо назначить судебную экспертизу для определения фактической даты подписания договора суд не принимает. ФИО2 в судебном заседании не отрицал, что в договоре от 01.12.2017 стоит его подпись и не отрицал, что договор подписывал, однако не читал документы. При этом дата составления письменного договора, закрепляющего сложившиеся между сторонами правоотношения, не имеет правового значения в рамках заявленных требований. В соответствии с действующим законодательством, стороны свободны в выборе и способе заключения договора. Оформление договора возможно в любое время как в письменном, так и в устном выражении по согласию сторон. Составление договора в письменном виде после исполнения договора, не является нарушением норм действующего законодательства.

Стороны не отрицали, что ФИО2 со своей семьей проживают в жилом помещении уже более 30 лет.

Доводы стороны ответчика и третьего лица о том, что между сторонами заключен бессрочный устный договор об ипотеке, также отклоняются. Доказательств того, что между сторонами заключены иные правоотношения, нежели по договору найма от 01.12.2017 и соглашению от 01.02.2019, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не предоставлено. Сторона ответчика и третьего лица не отрицают, что до ноября 2018 г. переводили и передавали наличными денежные средства в общей сложности по 50 000 руб. в месяц. При наличии иных договорённостей, стороны имели возможность оформить данный договор в письменном виде, однако этого не сделали. Суждения стороны ответчика о том, что заключение устного договора об ипотеке подтверждается перепиской ФИО3 и ФИО4 суд также отклоняет, поскольку из сути представленной переписки нельзя сделать однозначный вывод о наличии между сторонами иных правоотношений. Пометка ФИО4 при переводе денежных средств о том, что это проценты по устному договору об ипотеке неоднозначно не свидетельствует о его заключении.

Кроме того, договор от 01.12.2017 и соглашение от 01.02.2019 не оспорено в судебном порядке, недейственными не признаны.

Доводы третьего лица о том, что договор от 01.12.2017 между сторонами не мог быть заключён, поскольку у ФИО2 не имелось финансовых средств для оплаты 50 000 руб. в месяц, суд также не принимает. Также в судебном заседании сторонами не отрицалось, что ФИО2 денежных средств ФИО1 не уплачивал, всеми финансовыми вопросами занималась ФИО4 и иные члены семьи ответчика. Исполнение договора от 01.12.2017 и соглашения от 01.02.2019 иными членами семьи ответчика по договорённости сторон каких-либо норм действующего законодательства не нарушает.

Суждения ответчика о том, что согласно представленным фотографиям спорную квартиру за 50 000 руб. никто не стал бы снимать, суд также отклоняет, поскольку стороны свободны в заключении договора и вправе самостоятельно определяют его условия. Условия договора от 01.12.2017 по оплате 50 000 руб. в месяц до ноября 2018 г. исполнялись. Кроме того, соглашением от 01.02.2019 стороны подтвердили задолженность по договору от 01.12.2017 в сумме 150 000 руб.

Исходя из вышеизложенного, при отсутствии доказательств о том, что между сторонами сложились иные правоотношении, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 3 840 руб.

Руководствуясь ст. ст.194-198 суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по соглашению к договору найма жилого помещения удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (ИНН <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (ИНН <данные изъяты>) задолженность по соглашению от 01.02.2019 в размере 132 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 840 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Октябрьский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Терентьева

Мотивированное решение изготовлено 02.11.2022.