Дело № 3а-26/2025
УИД 27OS0000-01-2024-000605-90
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
29 января 2025 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Крюк А.А.,
при секретаре Мут А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с административным иском к министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее – КГБУ «Хабкрайкадастр») об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка была утверждена приказом министерства имущества Хабаровского края № 70 от 24.10.2022 по состоянию на 01.01.2022 и составляет 8 188 077 рублей 94 копейки.
В соответствии с отчетом ООО «Бизнес аудит оценка» № 462/2024-2, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 составляет 7 682 192 рубля.
Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как собственника объекта недвижимости, поскольку влечёт увеличение налоговых обязательств.
Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 7 682 192 рубля.
Определением судьи Хабаровского краевого суда от 13 декабря 2024 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне ответчика привлечена администрация города Хабаровска.
ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась судом своевременно и надлежащим образом, направленная в ее адрес почтовая корреспонденция возвращена с пометкой «за истечением срока хранения», заявлений и ходатайств не поступало.
Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, извещения, с которыми закон связывает правовые последствия, влекут для соответствующего лица такие последствия с момента доставки извещения ему или его представителю.
Извещение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Бремя доказывания того, что судебное извещение или вызов не доставлены лицу, участвующему в деле, по обстоятельствам, не зависящим от него, возлагается на данное лицо (часть 4 статьи 2, часть 1 статьи 62 КАС РФ).
Поскольку ФИО1 в течение срока хранения заказной корреспонденции не явилась без уважительной причины за ее получением по приглашению органа почтовой связи, суд признает ее надлежащим образом извещенной о месте и времени судебного заседания.
Кроме того, информация о месте и времени судебного заседания 16 декабря 2024 года размещена на сайте Хабаровского краевого суда в информационно-коммуникационной сети «Интернет» в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (л.д.103).
В судебное заседание представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. Предоставлен письменный отзыв, из которого следует, что разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной оставляют на усмотрение суда.
В судебное заседание представитель административного ответчика КГБУ «Хабкрайкадастр» не явился о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.
В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации города Хабаровска не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.
Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу частей 1 и 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ указано, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 № 571 утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск», которым с 01.01.2006 на территории городского округа «Город Хабаровск» введен земельный налог, установлены его ставки. Налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый и отчетный периоды, порядок исчисления налога и другие элементы налогообложения определяются в соответствии с главой 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 55, часть 1 статьи 389, части 1 статьи 390, абзацы первый части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8498 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения складских помещений, под здания складов, право собственности зарегистрировано 29 апреля 2015 года. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости от 25 ноября 2024 года
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 ноября 2024 года, кадастровая стоимость указанного земельного участка, внесенная в государственный реестр недвижимости 25.12.2022, определена по состоянию на 01.01.2022 приказом министерства имущества Хабаровского края от 24 октября 2022 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, министерства имущественных отношений Хабаровского края и министерства имущества Хабаровского края» и составляет 188 077 рублей 94 копейки.
Установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика земельного налога, поэтому ФИО2 вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая применяется в качестве налоговой базы.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.
В подтверждение рыночной стоимости указанного земельного участка административным истцом представлен отчёт об оценке объекта оценки № 462/2024-2, составленный 10 декабря 2024 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 года земельного участка с кадастровым номером № составила 7 682 192 рубля.
Оценивая представленный административным истцом отчёт об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчетом об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200, Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.
Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).
В отчете об оценке № 462/2024-2 от 10 декабря 2024 года указано, что располагая достоверной и достаточной информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов, оценщик для определения рыночной стоимости земельного участка выбрал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете изложены. В качестве единицы сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. общей площади, которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков.
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал сведения о земельном участке, полученные в результате его визуального осмотра и из представленных заказчиком документов: местоположение –Хабаровский край, <...>, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения складских помещений, под здания складов, площадь 8498 кв.м., что установлено в том числе в ходе визуального осмотра 05 декабря 2024 года, фототаблица в приложении №4. Основываясь на полученных сведениях, он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков г. Хабаровска, расположенных в сопоставимых жилых зонах г. Хабаровска (К-1, К-2, П-1, П-1А, П-1В, П-2, П-3).
Для подбора объектов-аналогов оценщик исследовал рынок земельных участков за период с 01.01.2021 года по 01.01.2022 года, используя открытые источники информации: Интернет-ресурс «Фарпост» (http://www.farpost.ru), 2021 г. (архив объявлений); Интернет-ресурс Move.ru (https://habarovsk.move.ru), 2021 г. (архив объявлений); информацию, полученную из аналитического обзора: «Земельный рынок Хабаровска. Ежеквартальный отчет по итогам IV квартала 2021 г.», подготовленного ООО ИД «Кредо». Оценщиком также была проанализирована информация по фактическим сделкам Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки - мониторинг рынка недвижимости (https://lk.rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO) за период с 01.01.2021 г. по 01.01.2022 г. В результате отбора оценщиком самостоятельно было выявлено 5 предложений по продаже земельных участков, расположенных в сопоставимых жилых зонах (К-2, П-2, П-3), которые могут быть использованы в качестве аналогов.
Различия между ними и объектом оценки скорректированы применением корректировок: «на вид разрешенного использования», «на дату продажи (предложения)», «на местоположение (территориальная зона)», «на условия продажи (торг)», «на передаваемые имущественные права», «на расположение относительно автомагистрали», «на площадь (масштаб)». Проверив надежность полученных результатов распределением Стьюдента, оценщик пришел к выводу, что из дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки должен быть исключен объект-аналог № 3, остальные объекты приняты к расчету, так как стоимость 1 кв.м. каждого находится в пределах доверительного интервала диапазона цен (от 252 рублей/кв.м. до 1790 рублей/кв.м.). После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2022 года в размере 7 682 192 рубля.
Приведенные в отчете об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.
Отчет об оценке подготовлен оценщиком ООО «Бизнес аудит Оценка» ФИО3, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 11.06.2021 № 021312-1, с 13.12.2007 является членом СРО «Русское общество оценщиков».
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, лежит на административном истце.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Следовательно, представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Как следует из материалов дела, ФИО1 обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением 12 декабря 2024 года, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8498 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения складских помещений, под здания складов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 7 682 192 рубля.
Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 12 декабря 2024 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда
Мотивированное решение изготовлено 29 января 2025 года.