Дело №2-1818/2025

УИД 23RS0050-01-2025-001510-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 01 августа 2025 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Метелкина Е.В.,

при секретаре судебного заседания Кожемякиной Я.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО7, ФИО8 о признании сделки договора купли-продажи земельного участка действительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с настоящим иском к ФИО7 и ФИО8, в котором просила сделку – договор купли продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО8, ФИО19 с одной стороны, и ФИО4 с другой стороны, согласно которого ФИО8 и ФИО22 продала, а ФИО4 купила 541/1899 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1899 кв.м, по адресу: <адрес>, признать действительной и произвести регистрацию сделки договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.; признать недействительным свидетельство на наследство на имя ФИО7 и исключить из ФИО3 запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. на 541/1899 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № на имя ФИО7

В обоснование иска ФИО4 ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ. между ней, с одной стороны, и ФИО8, ФИО18 с другой стороны был заключен договор купли-продажи, по условиям которого она купила 541/1899 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1899 кв.м, и <адрес> по адресу: <адрес>. Сделка была нотариально удостоверена нотариусом ФИО9 В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. После оформления договора купли продажи все стороны по договору обратились в МФЦ для регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, в результате чего ДД.ММ.ГГГГ была внесена запись о регистрация права собственности на квартиру на ее имя, выдана выписка ЕГРН. С момента оформления квартиры и по сегодняшний день истица и члены ее семьи занимают спорную квартиру, используют приусадебный земельный участок по прямому назначению. В этом году ей позвонил ответчик ФИО7 и сообщил, что вступил в наследство на земельный участок, площадью 541/1899 кв.м, по адресу: ст. <адрес> после смерти ФИО20 является титульным собственником, предложил выкупить у него земельный участок. В ходе анализа, имеющихся у нее документов, и обращения в Россреестр ею было установлено, что в 2017 году на основании вышеуказанного договора купли- продажи регистрация права в ФИО3 была произведена только на квартиру, а земельный участок по данным ФИО3 остался в собственности ФИО3 С.А. Как следствие, после ее смерти в наследство вступил ответчик, при этом зная, что земельный участок продан вместе с квартирой. Согласно выписки ЕГРН ФИО7 ФИО21 является правообладателем земельного участка к.н. № по адресу: <адрес> в праве общей долевой собственности в размере 541/1899 доли. Регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ. При этом сделка сторонами была исполнена полностью, оговорены все существенные условия, оплата произведена в полном объеме. Однако произвести регистрацию перехода прав собственности на земельный участок, являющийся предметом сделки, в настоящее время не представляется возможным, в виду смерти одного из продавцов, а также в виду наличия регистрации права на имя ответчика.

Истица ФИО4, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась. В заявлении, адресованном суду, ФИО4 просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием адвоката Шинкаревой О.С., на заявленных требованиях настаивала.

В заявлении, адресованном суду, представитель истца - адвокат Шинкарева О.С. просила дело рассмотреть в ее отсутствие, заявленные ФИО4 требования просила удовлетворить.

Ответчики ФИО7 и ФИО8 в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте слушания дела.

Суд, исследовав письменные доказательства, находит заявленный ФИО4 иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.2 ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО6 в лице представителя ФИО5 (покупатель) с одной стороны и ФИО1, ФИО2 (продавцы) с другой стороны был заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом ФИО9 и зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ в реестре за №, по условиям которого ФИО1 и ФИО3 С.А. продали, а ФИО6 купила 541/1899 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1899 кв.м, с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства и жилое помещение - <адрес>, площадью 39,7 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части перехода права собственности на <адрес> по адресу: <адрес>, от ФИО8 и ФИО23 к покупателю ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию и право собственности на квартиру было зарегистрировано за истцом.

Из представленного в суд регистрационного дела следует, что с заявлением о регистрации перехода прав собственности по сделке от ДД.ММ.ГГГГ обратились ФИО4, ФИО24 и ФИО8 лично через МФЦ, между тем из текста заявления следует, что оно содержит просьбу осуществить государственную регистрацию прав только на помещение.

При этом, согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1899 кв.м, с кадастровым номером №, значились зарегистрированными ДД.ММ.ГГГГ за ФИО25 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

В 2025 году ФИО4 узнала об отсутствии регистрации на ее имя права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № при ее квартире, в связи с чем истица обратилась в Темрюкский отдел Управления Росреестр по <адрес> с заявлением об исправлении технической ошибки.

Согласно уведомления Темрюкского отдела Управления Росреестр по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО4 было отказано в исправлении технической ошибки и внесении соответствующих изменений в сведения ЕГРН, поскольку регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ была погашена ДД.ММ.ГГГГ. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ., выданного на имя ФИО7

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ФИО26 (продавец по сделке) умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Из запрошенного судом наследственного дела №, открывшегося после смерти ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ, следует, что наследником умершей является ее сын ФИО7 принявший наследство по всем основаниям. На день смерти наследодателя ФИО31 за ней значилось зарегистрированным и право общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1899 кв.м, по адресу: <адрес>, пер. Советский, 14, (доля в праве 541/1899), что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Между тем в качестве основания регистрации права наследодателя ФИО30 на указанное имущество явился договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., который также представлен в материалы наследственного дела, из которого следует, что ФИО29 является стороной по сделке – продавцом 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, а покупателем является ФИО4

Таким образом, несмотря на наличие в наследственном деле, открывшемся после смерти ФИО32 противоречащих друг другу документов, нотариусом ФИО11 на имя наследника ФИО7 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ. на 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1899 кв.м, по адресу: <адрес>, которое послужило основанием для внесения в ЕГРН сведений о регистрации права на имя ответчика ФИО7

В силу п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО28 и ФИО8 передали в собственность ФИО4 квартиру № по адресу: РФ, <адрес> и 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено жилое помещение. Право собственности на квартиру №, расположенную по адресу: РФ, <адрес> на день смерти наследодателя ФИО3 С.А. было зарегистрировано за ФИО4

В соответствии с п.1 и п.2 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в законе. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В данном случае, свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ. является ничтожной сделкой, поскольку основанием регистрации права наследодателя ФИО33 на 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок явился договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., в котором ФИО34 является продавцом, а не покупателем, и выдано в нарушение требований закона о единстве судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости при совершении гражданско-правовых сделок.

Суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО4 о признании договора купли-продажи в части земельного участка действительной сделкой и о регистрации данной сделки.

Так, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. по форме соответствует положениям ст.550 ГК РФ.

Кроме того, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. нотариально удостоверен, что в силу п.1 ст.163 ГК РФ означает о проверки законности сделки нотариусом.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю ФИО4 по договору, а именно: 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1899 кв.м, с кадастровым номером № с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> и жилое помещение - квартира №, площадью 39,7 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>.

На день заключения договора продавцы: ФИО36 и ФИО8 являлись собственниками данного имущества на основании свидетельств о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ. серии № и серии № согласно которым ФИО37 и ФИО8 принадлежали на праве общей долевой собственности по 1/2 доли: 541/1899 долей на земельный участок, площадью 1899 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> квартира, площадью 39,7 кв.м, расположенная по адресу: <адрес> Право собственности продавцов: ФИО38 и ФИО8 на указанное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. содержит указание о цене недвижимого имущества. Согласно п.2.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 купила у ФИО39 и ФИО8 указанные 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и квартиру за 950 000 рублей, из них: 200 000 рублей за 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и 750 000 рублей за квартиру.

Из п. 2.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что расчет между сторонами произведён полностью во время подписания договора.

Исходя из п.5.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО40 и ФИО8 передали ФИО4 относящиеся к квартире и доле земельного участка документацию, ключи, расчетные книжки.

Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. с момента его заключения является исполненным и действительным. Доказательств обратного, сторонами в суд не представлено.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. требует государственной регистрации.

Судом установлено, что сделка и переход права к покупателю в части квартиры зарегистрированы в Росреестре, а в части 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок регистрация за продавцом ФИО4 не была произведена. В настоящее время у истца отсутствует возможность регистрации перехода права по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, так как один из продавцов - ФИО43 умерла. Правопреемник ФИО42 - ФИО7 принял 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок как наследственное имущество.

Согласно п.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Учитывая принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, вышеуказанные нормы права, установленные судом обстоятельства относительно содержания и исполнения сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., суд находит заявленные ФИО4 требования основанными на законе и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования ФИО4 к ФИО7, ФИО8 о признании сделки договора купли-продажи земельного участка действительной.

Признать действительной сделку – договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1, ФИО2 с одной стороны, и ФИО6 в лице представителя ФИО5 с другой стороны о передаче ФИО1 и ФИО2 в собственность ФИО6 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1899 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и произвести регистрацию сделки - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. в части перехода права собственности в отношении 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок на покупателя ФИО4

Признать недействительным свидетельство о праве на наследство по закону серии <адрес>6, выданное ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО11 на имя ФИО7 и исключить из ЕГРН запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. на имя ФИО7 в отношении 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1899 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Решение является основанием для регистрации сделки - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенного нотариусом ФИО9, в части перехода права собственности на ФИО4 в отношении 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1899 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> по заявлению покупателя ФИО4

Решение является основанием для внесения в сведения ЕГРН соответствующий изменений в отношении 541/1899 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1899 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 14 августа 2025 года.

Председательствующий: Е.В. Метелкин