Дело № 2-3505/2023
64RS0043-01-2023-003449-50
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 ноября 2023 года город Саратов
Волжский районный суд города Саратова в составе:
председательствующего судьи Тютюкиной И.В.,
при секретаре Коробковой К.С.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действует на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО3, действует на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования "Город Саратов", третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», комитет по управлению имуществом г. Саратова, о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение
установил:
истец обратился в суд с иском к ответчику, в обоснование своих требований ссылается на то, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником нежилого помещения общей площадью 77,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №.
Данное нежилое помещение, ранее использовалось для ведения предпринимательской деятельности.
Решением исполнительного Комитета Волжского районного Совета Депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ дом по адресу <адрес>, признан аварийным.
Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ № была утверждена ведомственная целевая программа «Переселения граждан <адрес> из аварийного жилищного фонда в 2013-2017 годах», дом по адресу <адрес>, включен в указанную программу.
На основании решений Саратовской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в решение Саратовской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № «О Положении о комитете по управлению имуществом города Саратова», от ДД.ММ.ГГГГ № «О Положениях о территориальных структурных подразделениях администрации муниципального образования «Город Саратов».
До настоящего времени ответчиком не принято решение о равноценном возмещении истцу за недвижимое имущество (нежилое помещение общей площадью 77,7 кв.м), расположенное в доме № по улице им. Мичурина в городе Саратове, подлежащему сносу.
Таким образом, бездействие ответчика по непринятию решения о выплате компенсации за нежилое помещение, расположенное в признанным аварийным доме №, расположенного по <адрес>, на том основании, что в программе расселения не предусмотрен механизм компенсации, является незаконным, поскольку с момента принятия решения о признании вышеуказанного дома аварийным, у ответчика возникла обязанность по выселению граждан, проживающих в этом доме, с предоставлением соответствующих жилых помещений или выплате денежных компенсаций.
На основании вышеизложенного просит суд обязать администрацию Волжского района муниципального образования «Город Саратов», заключить соглашение об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд Комитету по финансам муниципального образования «Город Саратов» предоставить истцу денежную компенсацию за не жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в сумме 3 830 000 рублей.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом заблаговременно, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, представлено заявление с просьбой рассмотреть дело без своего участия.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям письменных возражений.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, заблаговременно, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.
С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу статьи 5 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.
Частью 4 ст. 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).
В соответствии с пунктом 49 названного Положения на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня получения заключения в установленном им порядке принимает решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение.
Судом установлено, что истец на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником нежилого помещения общей площадью 77,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №.
Решением исполнительного Комитета Волжского районного Совета Депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ дом по адресу <адрес>, признан аварийным.
Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ №, утверждена ведомственная целевая программа «Переселения граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2013-2017 годах», данный жилой дом включен в указанную программу.
Как следует из ответа комитета по управлению имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 другое нежилое помещение взамен расположенного в аварийном доме по адресу: <адрес>, не предоставлялось, выплата возмещения за аварийное нежилое помещение комитетом по управлению имуществом г. Саратова не осуществлялась.
Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ч. 1 ст. 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности, положения статьи 32 ЖК РФ.
Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При определении размера возмещения за изымаемое помещение должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок.
Анализируя указанные выше правовые нормы и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что истец не лишен возможности реализовать свое право в соответствии с положениями статьи 32 ЖК РФ путем взыскания возмещения за указанное нежилое помещение.
Взыскание с администрации муниципального образования «Город Саратов» возмещения за спорное помещение является способом защиты нарушенного права истца.При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Для определения стоимости жилого помещения истца и возможных убытков в связи с необходимостью применения специальных познаний судом на основании ходатайства стороны ответчика назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр Девайс» (далее – ООО «Экспертный центр Девайс»).
Согласно заключению эксперта ООО «Экспертный центр Девайс» № от ДД.ММ.ГГГГ размер возмещения за нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с учетом рыночной стоимости нежилого помещения, возможных убытков, причиненных собственнику изъятием нежилого помещения, стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на момент проведения экспертизы составляет 1 879 000 руб., в данную сумму включены рыночная стоимость объекта с учетом доли на общее имущество, в том числе на земельный участок, которая составляет 1 098 000 руб., рыночная стоимость возможных убытков 216 000 руб.
При данных обстоятельствах при определении размера денежного возмещения за аварийное нежилое помещение и убытков суд принимает во внимание данное заключение, составленное экспертом ООО «Экспертный центр Девайс» по Саратовской области, поскольку оно составлено компетентным лицом, имеющим специальные познания в области исследования, экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», порядок проведения экспертизы соблюден, в тексте заключения подробно отражен процесс исследования, указано на источники примененных данных, выводы эксперта обоснованы. Об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ эксперт предупрежден, объективность и беспристрастность эксперта сомнений у суда не вызывает. Выводы эксперта сторонами не оспорены.
Поскольку исковые требования заявлены о взыскании возмещения (выкупной цены) за нежилое помещение, которая определена экспертом в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 ЖК РФ, суд полагает необходимым взыскать в пользу истца денежные средства в счет возмещения за спорное нежилое помещение в размере 1 879 000 руб., а также возмещение рыночной стоимости за долю нежилого помещения в праве на земельный участок в размере 1 098 000 руб., которые определены в заключении судебной экспертизы.
Поскольку положениями ст.36-38 ЖК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
С учетом изложенного, рыночная стоимость помещения учитывает в своем составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
При рассмотрении вопроса о взыскании убытков суд приходит к следующим выводам.
Как следует из текста заключения эксперта, возможные убытки истца могут составлять 216 000 руб., которые состоят из следующего:
- оплата аренды временного нежилого помещения на время поиска и приобретения для постоянного пользования нежилого помещения – 77 700 руб.,
- оплата услуг риэлтора по поиску временного нежилого помещения – 38 850 руб.,
- оплата услуг риэлтора по поиску постоянного нового нежилого помещения аналогичного изъятому – 89 310 руб.,
- регистрация права собственности на новое нежилое помещение, аналогичного изъятому – 2 000 руб.,
- услуги автотранспорта для переезда автомобиль – 4 000 руб.,
- услуги грузчиков для переезда – 4 000 руб.
Суд приходит к выводу, что расходы, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2 000 руб., убытки, связанные с организацией переезда – 4000 руб.; услуги грузчиков для переезда – 4000 руб.; стоимость услуг риелтора по подбору нежилого помещения с целью его приобретения в размере 89 310 руб. являются реальными убытками истца и подлежат возмещению.
Вместе с тем стоимость затрат на временное пользованием иным нежилым помещением (2 месяца) –77 700 руб.; стоимость услуг риелтора по подбору нежилого помещения с целью аренды в размере 38850 руб. не могут быть взысканы в настоящее время, поскольку они не понесены, сведения об аренде иного нежилого помещения и доказательства ее оплаты в суд не представлены, что не лишает истца права в случае несения данных расходов обратиться в суд с иском за их возмещением.
Таким образом, с администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов», как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный жилой дом, для нужд муниципального образования «Город Саратов», в пользу истца подлежит взысканию денежные средства в счет возмещения стоимости нежилого помещения общей площадью 77,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 3 076 310 руб. (1 879 000 руб. + 1 098 000 руб. + 2 000 руб. + 4000 руб. + 4000 руб. + 89 310 руб.).
Взыскание с администрации муниципального образования «Город Саратов» возмещения за спорное жилое помещение является способом защиты нарушенного права истца.
С учетом изложенного, после выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного возмещения право собственности истца на нежилое помещение, площадью 77,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> «Ж», следует прекратить, а за муниципальным образованием «Город Саратов» признать право собственности на указанное жилое помещение.
Доводы представителя ответчика в целом правового значения для разрешения спора не имеют, поскольку основаны на ошибочном толковании правовых норм, регламентирующих спорные правоотношения.
В связи с удовлетворением исковых требований после выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного размера возмещения за нежилое помещение право собственности истца на данное помещение подлежит прекращению, а за муниципальным образованием «Город Саратов» следует признать право собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и вздержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся: расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны ответчика была назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Экспертный центр Девайс», расходы по ее проведению составили 88 000 руб., в связи с частичным удовлетворением требований истца (80,32%) с администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования в пользу ООО «Экспертный центр Девайс» подлежат взысканию расходы по проведению судебной экспертизы в размере 70 681 руб., с ФИО1 подлежат взысканию расходы по проведению судебной экспертизы в размере 17319 руб. (19,68%).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН №) за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО1 (паспорт гражданина РФ № №) возмещение за нежилое помещение, общей площадью 77,7 кв.м, расположенное в аварийном многоквартирном доме по адресу: <адрес> размере 3 076 310 руб.
После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, общей площадью 77,7 кв.м, расположенное в аварийном многоквартирном доме по адресу: <адрес>, и признать право собственности на указанное нежилое помещение за муниципальным образованием «Город Саратов».
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр Девайс» (ИНН <***>) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 70 681 руб.
Взыскать с ФИО1 (паспорт гражданина РФ 6308 №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр Девайс» (ИНН <***>) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 17319 руб.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья подпись И.В. Тютюкина
Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья подпись И.В. Тютюкина