№ 2-258/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Оренбург 18 июля 2023 года
Центральный районный суд г. Оренбурга в составе:
председательствующего судьи Рейф Н.А.,
при секретаре Бутыркиной Д.В.,
с участием представителя истца, ответчика по встречному иску Администрации города Оренбурга – ФИО1, действующего на основании доверенности, представителя ответчика, истца по встречному иску ФИО2- ФИО3, действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Оренбурга к ФИО2 об устранении нарушений градостроительного законодательства,
встречному иску ФИО2 к Администрации города Оренбурга о признании права собственности на жилой дом со встроенным нежилым помещением,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Оренбурга обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о сносе самовольно возведенного строения указав, что специалистом отдела регулирования градостроительной деятельности было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и принадлежащего на праве собственности ответчику ФИО2 В результате осмотра было установлено, что на земельном участке без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство, ответчиком осуществляется возведение объекта капитального строительства, обладающего признаками нежилого объекта, с приблизительными размерами 20х20 м, что является нарушением ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Целевое назначение земельного участка, на котором осуществляется строительство – под индивидуальное жилищное строительство, которое не предполагает размещение на нем каких – либо административных зданий, поскольку это прямо противоречит целевому назначению земельного участка.
Ссылаясь на то, что разрешение на строительство ФИО2 получено не было, а следовательно, объект является самовольным, при этом незаконное самовольное возведение постройки нарушает права муниципального образования в сфере использования земельных ресурсов и планирования застройки города, просили суд обязать ответчика в трехмесячный срок со дня вынесения решения осуществить снос самовольного двухэтажного объекта за счет собственных средств.
ФИО2 с заявленными требованиями не согласилась, обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в котором просит признать за ней право собственности на самовольно возведенный жилой дом со встроенным нежилым помещением, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью 896 кв.м., количество этажей 2. Прекратить за ФИО2 право собственности на жилой дом литер А с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Встречный иск принят к производству суда.
Определением суда к участию в деле в качестве привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц смежных землепользователей ФИО4, ФИО5, ФИО7, а также Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга.
В судебном заседании представитель администрации г. Оренбурга заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Суду пояснил, что в ходе проведенного осмотра специалистами отдела по надзору было установлено, что на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ФИО2, производятся работы по строительству и возводится объект, с признаками нежилого строения. То, что объект является нежилым, является предположением истца, какое либо заключение специалиста, либо экспертное заключение ими не получалось. Разрешения на строительство нежилого здания или реконструкцию ответчику не выдавалось. Предполагают, что строительство осуществляется с нарушением целевого назначения земельного участка и без разрешения на строительство, просил суд заявленные требования удовлетворить.
ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом.
Представитель ФИО2- ФИО3, действующая на основании доверенности в судебном заседании против удовлетворения исковых требований администрации возражала, пояснив суду, что данный земельный участок предполагает расположение жилого дома со вспомогательными объектами. Разрешение на строительство не требуется. Входе строительства ответчик решил построитель индивидуальное жилое строение со встроенным нежилым помещением. В этот период обратилась Администрация г. Оренбурга с иском о сносе. Они подали встречное исковое заявление и приложили документы, подтверждающие свою позицию, что никакие нормы она не нарушает и не нарушает права третьих лиц. Считают, что исковые требования Кузиной подлежат удовлетворению на основании экспертного заключения, просила признать право собственности на объект, здание не вышло за пределы красной линии. Отсутствие разрешения на строительство не является основанием для сноса.
Третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО7 в судебное заседание не явился, извещены судом надлежащим образом. Ранее в судебном заседании не возражали против требования ФИО2, пояснив, что их права застройкой ФИО2 не затронуты, претензий не имеют.
Заслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Таким образом, вышеуказанные положения закрепляют три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведено: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ).
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома (ч.4).
Как разъяснено в п.22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с требованиями о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, а также прокурор в интересах публичного образования и уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Права собственников земельных участков закреплены в статье 40 Земельного кодекса РФ и статье 263 Гражданского кодекса РФ.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, а также статьей 3 ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Пункт 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ подразделяет земли в Российской Федерации по целевому назначению на ряд категорий, выделяя в качестве самостоятельной категории земли населенных пунктов.
Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, законом предусмотрено, что разрешенное использование определяется в результате зонирования территорий, которое осуществляется в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из указанных норм в их взаимосвязи следует, что строительство объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного использования.
Конституционным Судом РФ в постановлении от 14.04.2008 года N 7-П, указано о том, что предоставляя собственнику земельного участка право возводить на нем здания и сооружения, п. 1 ст. 263 ГК РФ одновременно обязывает его соблюдать помимо градостроительных и строительных норм и правил, требования пункта 2 статьи 260 ГК РФ об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
Судом установлено и не оспаривалось в рамках рассмотрения спора, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 618 кв.м., расположенным по адресу <адрес> на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ Разрешенное использование: размещение индивидуальной жилой застройки, размещение одноэтажного жилого дома литер А.
На указанном земельном участке ранее располагался жилой дом литер А, 1957 года постройки общей площадью 45,7 кв.м., принадлежащий предыдущему собственнику. Данный жилой дом находился в ветхом состоянии, был снесен и на его месте возведен индивидуальный двухэтажный жилой дом общей площадью 896 кв.м., со встроенным нежилым помещением.
В обоснование заявленных требований о сносе самовольного строения, администрация г. Оренбурга ссылается только на то обстоятельство, что в ходе проведения обследования земельного участка с кадастровым номером № установлены действия по возведению объекта капитального строительства, обладающего признаками нежилого объекта с приблизительными размерами 20/20 м. При этом разрешительной документации на осуществление строительных действий (либо реконструкции) объекта капитального строительства на земельном участке № Департаментом градостроительства не выдавалось, что является нарушением положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно представленным фотоиллюстрациям, возводимый объект расположен по границам земельного участка, с вероятной постройкой в количестве 2 этажей.
Однако, отсутствие разрешения на строительство с учетом положений ст. 222 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п.26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не является безусловным основанием для сноса самовольно возведенного объекта недвижимости.
Кроме того, из анализа положений п. 1, 2, 3.1 ст. 222 ГК РФ, ст. 51 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 26 вышеуказанных разъяснений следует, что для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки, обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются: существенное нарушение градостроительных норм и правил при строительстве, нарушение прав граждан возведенной постройкой и наличие угрозы для жизни и здоровья граждан возведенным строением. При этом доказанность одного из обстоятельств не может быть основанием для удовлетворения требований о сносе строения.
В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обуславливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделение равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности. То есть, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.
При этом в случае непредставления участвующими в деле лицами доказательств в подтверждение или опровержение обстоятельств, имеющих значение для дела, не обращения к суду за помощью в их истребовании указанные лица несут риск неблагоприятных последствий отказа от реализации предоставленных им процессуальных возможностей. Суд самостоятельно не восполняет недостаток доказательств, не представленных участвующими в деле лицами в обоснование своей позиции и на необходимость представления которых суд указал данным лицам.
В рамках рассмотрения спора ответчик то обстоятельство, что на земельном участке осуществляется строительство нежилого объекта и нарушено целевое назначение земельного участка отрицал, пояснив, что осуществляется строительство индивидуального жилого дома со встроенным нежилым помещением, что не нарушает целевое использование участка. С целью подтверждения указанных доводов ФИО2 представила суду заключения ООО «Альянс судебных экспертов».
Согласно заключению эксперта от 22.11.2022 г. ООО «Альянс судебных экспертов» по результатам проведенного исследования, эксперт пришел к выводу о том, что объект – жилой дом со встроенным нежилым помещением по адресу: <адрес>, на дату осмотра 17.11.2022 г. соответствует требованиям противопожарных норм и правил, опасность для пребывания и круглогодичного проживания людей отсутствует.
В результате проведенной экспертизы соответствия (несоответствия) санитарно-эпидемиологическим требованиям объект – жилой дом со встроенным нежилым помещением по адресу: <адрес>, на дату осмотра 17.11.2022 г. является пригодным для пребывания и круглогодичного проживания людей и соответствует требованиям экологических и санитарных норм и правил.
Кроме того, на основании результатов проведенного обследования здания, расположенного по адресу: <адрес>, экспертная группа делает следующие выводы, что объект является объектом капитального строительства, соответствует характеристикам индивидуального жилого дома(индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании) со встроенным нежилым помещением;
В части второго этажа соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение (предъявляемым Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом».
Судом с целью определения назначения здания, расположенного по адресу: <адрес>, его соответствия градостроительным, строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам была назначена судебная строительно-техническая экспертиза эксперту ООО «Научно-Технический Центр Судебных Экспертиз и Исследований» ФИО6
Согласно заключению №, эксперт пришел к выводу, что здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу <адрес> соответствует действующим градостроительным, санитарным, пожарным нормам и правилам, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Здание является объектом индивидуального жилищного строительства.
В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО6, который пояснил суду, что нахождение внешней стены здания к соседнему дому расположено ближе чем 3 метра, но если собственники соседних зданий не возражают, то можно устранить нарушения с учетом плотности застройки. Жилой дом Кузиной находится не на границе.
Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд не находит оснований не доверять данному заключению выполненным экспертом ФИО6, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности и не имеет какой-либо заинтересованности, выводы специалиста сделаны на основании результатов проводимого экспертом осмотра объекта исследования.
Результаты заключения эксперта стороны не оспаривали, о назначении дополнительной экспертизы не заявляли.
При таких обстоятельствах, поскольку в рамках рассмотрения спора со стороны администрации г.Оренбурга каких – либо относимых и допустимых доказательств тому, что строительство на земельном участке, принадлежащим ФИО2 осуществляется с нарушением целевого назначения земельного участка и возводимый объект по окончании строительства не сможет использоваться в качестве индивидуального жилого дома суду не представлено, жилой дом расположен в границах земельного участка и соответствует строительным, противопожарным нормам и правилам, не отступает о параметров строительства.
Таким образом, установлено, что основания иска, заявленные истцом, строятся только на предположениях и не подтверждаются допустимыми в процессе доказательствами, что не соответствует задачам гражданского процессуального законодательства, а следовательно в удовлетворении требований администрации г.Оренбурга, суд считает необходимым отказать.
При этом доводы представителя администрации г.Оренбурга о том, что незаконное самовольное возведение постройки нарушает права муниципального образования в сфере использования земельных ресурсов и планирования застройки суд находит несостоятельными поскольку возможность сноса самовольной постройки связывается не только с соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
В данном случае доказательств тому, что возводимое ФИО2 строение влечет за собой угрозу жизни и здоровью и имуществу третьим лицам, либо не отвечает строительным, пожарным, санитарным требованиям не нашло своего подтверждения на момент рассмотрения спора, что исключает возможность удовлетворения требований о сносе поскольку снос объекта является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Судом установлено, что возведенный объект капитального строительства соответствует всем требованиям, что свидетельствует о том, что данный объект соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, находится в границах земельного участка, что подтверждается представленной в материалы дела топографической сьемкой, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.
Администрацией города Оренбурга предъявлены исковые требования об обязании снести самовольно возведенный объект капитального строительства на том основании, что разрешение на возведение объекта на указанном выше земельном участке не выдавалось.
Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ строительством является деятельность по созданию любых зданий, строений, сооружений, в том числе и на месте сносимых объектов капитального строительства. По общему правилу, предусмотренному ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство объектов капитального строительства должно осуществляться на основании разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления по месту нахождения застраиваемого земельного участка.
Как установлено в судебном заседании ФИО2 разрешение на строительство вновь возводимого объекта не получала.
Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РФ - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Таким образом, нарушений при легализации указанной постройки судом не установлено, лишь одно основание – отсутствие разрешения на строительство не может служить безусловным основанием для удовлетворения иска о сносе капитального объекта, принадлежащего ответчику по первоначальному иску.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации г. Оренбурга и об удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом со встроенным нежилым помещением.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований администрации г. Оренбурга к ФИО2 о сносе самовольной постройки отказать полностью.
Встречное исковое заявление ФИО2 к администрации г. Оренбурга о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом со встроенным нежилым помещением - удовлетворить.
Признать за ФИО2 право собственности на самовольно возведенный жилой дом со встроенным нежилым помещением, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 896 кв.м., количество этажей 2.
Прекратить за ФИО2 право собственности на жилой дом литер А с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено 20.07.2023 года.