УИД: 31RS0005-01-2022-000496-92 № 2 – 6/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2023 года п. Вейделевка

Вейделевский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Лобова Р.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой О.С.,

с участием: представителя истца ФИО2, представителя ответчика ООО «Русагро – Инвест» ФИО3, представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «Русагро – Инвест», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

02.04.2010 между участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и ООО «Русагро – Вейделевка» (в настоящий момент ООО «Русагро – Инвест»), заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет, исчисляемым с момента государственной регистрации договора, с возможностью его автоматического продления на 05 лет, если стороны договора, не позднее чем за 02 месяца до истечения срока его действия, не уведомят друг друга о намерении не продлевать договор.

Государственная регистрации договора аренда осуществлена 04.06.2010, в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об обременении земельного участка арендой ООО «Русагро – Инвест» на срок до 04.06.2020.

13.05.2022 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об изменении срока аренды до 04.06.2025.

Участник долевой собственности на земельный участок ФИО5 обратилась в суд с иском, полагая, что договор аренды в части условия о возможности автоматического продления срока его действия на 05 лет при отсутствии уведомлений сторон о намерении не продлевать договор, является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», просит применить последствия недействительности сделки, а именно: обязать ООО «Русагро – Инвест» вернуть земельный участок с кадастровым номером № участникам долевой собственности; признать запись в ЕГРН об изменении срока аренды земельного участка до 04.06.2025 недействительной; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области аннулировать запись в ЕГРН об обременении земельного участка арендой в пользу ООО «Русагро – Инвест» на срок до 04.06.2025.

Истец, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела (т. 9 л.д. 1), в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Русагро – Инвест» ФИО3, представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области ФИО4 против удовлетворения иска возражали, полагая, что часть сделки, о ничтожности которой утверждает истец, соответствует требованиям закона. Кроме того, заявили возражения относительно пропуска истцом без уважительных причин срока исковой давности для защиты права.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает заявленные требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Истец является участником долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 28301500 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах АОЗТ «Викторополь» (далее исходный земельный участок) (выписка из ЕГРН - т. 1 л.д. 19 - 23).

Письменным договором от 02.04.2010 (т. 1 л.д. 8 - 11) подтверждается факт заключения между участниками долевой собственности на исходный земельный участок, от имени которых действовал ФИО1, и ООО «Русагро – Вейделевка» (в настоящий момент ООО «Русагро – Инвест» - т. 2 л.д. 4 -15), договора аренды земельного участка.

В силу п. 2.1 договора он был заключен сроком на 10 лет и вступал в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 2.2. договора, по истечении срока его действия срок автоматически однократно продлевался на 05 лет на тех же условиях, если стороны, не позднее чем за 02 месяца до истечения срока его действия, письменно либо через Вейделевскую районную газету не уведомят друг друга о намерении не продлевать договор.

Государственная регистрации договора произведена 04.06.2010, в ЕГРН внесена запись № 31-31-12/004/2010-475 об обременении земельного участка арендой в пользу ООО «Русагро – Инвест» на срок с 04.06.2010 по 04.06.2020, впоследствии 13.05.2022 в ЕГРН внесена запись об изменении срока аренды до 04.06.2025 (выписка из ЕГРН – т. 1 л.д. 19 - 23).

Одним из оснований считать п. 2.2 договора аренды ничтожной сделкой, по мнению истца, является заключение договора в нарушение ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) без соответствующего решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок №, поскольку договор заключен и зарегистрирован на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Суд признает данный довод несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 14 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности более чем пяти лиц может быть передан в аренду на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

Действительно общим собранием участников долевой собственности именно на земельный участок № решений о его передаче в аренду ООО «Русагро – Инвест» не принималось.

Вместе с тем, судом установлено, что договор аренды земельного участка от 02.04.2010 заключен и зарегистрирован на основании решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, проведенного 11.11.2006 (т. 6 л.д. 144 - 166, т. 7 л.д. 63).

Как следует из протокола общего собрания, участниками долевой собственности, среди которых была и истец ФИО5, было принято единогласное решение об определении местоположения части участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи в аренду ООО «РусАгро – Викторополь» или, в случае реорганизации, его правопреемникам, в соответствии с прилагаемой к протоколу схемой размещения земельных участков, в том числе выдел № 1 общей площадью сельскохозяйственных угодий 2830,15 га (в границах земельных участков, указанных в приложении № 3 к протоколу) (решение по вопросу № 3), а также единогласным решением участников долевой собственности приняты условия договора аренды земельного участка для его заключения с ООО «РусАгро – Викторополь» (решение по вопросу № 5).

Согласно информации Управления Росреестра по Белгородской области от 16.01.2022 (т. 7 л.д. 56) земельный участок с кадастровым номером № образован путем выдела из земельного участка, первоначально имевшего кадастровый номер № (из ЗУ № (исходный участок) выделен ЗУ №, исходному участку присвоен номер №; из ЗУ № выделен ЗУ №, исходному участку присвоен номер №; из ЗУ № выделен ЗУ №, исходному участку присвоен номер №; из ЗУ № выделен ЗУ №1, исходному участку присвоен номер №; из ЗУ № выделен ЗУ №, исходному участку присвоен номер №; из ЗУ № выделен ЗУ №, исходному участку присвоен номер №; из ЗУ № выделены ЗУ №, №, №, №, исходному участку присвоен номер №; из ЗУ № выделены ЗУ №, №, №, №, исходному участку присвоен номер №; из ЗУ № выделен ЗУ №).

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ведущий инженер территориального отдела № 3 филиала ФГБУ «ФКП Росрееста» по Белгородской области ФИО12 пояснил, что ранее при выделе земельного участка в счет земельных долей земельному участку, из которого осуществлялся выдел (исходному участку) присваивался новый номер.

Представителем истца ФИО2 представлены выписки из ЕГРН «Сведения о характеристиках объектов недвижимости» в отношении земельных участков №, №, №, в которых имеются сведения об образовании земельного участка № из земельного участка № (т. 7 л.д. 112 - 116), земельного участка № из земельного участка № (т. 7 л.д. 105 - 111), но отсутствуют сведения об образовании земельного участка № из какого – либо земельного участка (т. 7 л.д. 102 - 104).

По мнению представителя истца, данное обстоятельство свидетельствует о том, что земельный участок №, и соответственно земельный участок №, никак не связаны с земельным участком №, а сведения, представленные Управлением Росреестра по Белгородской области от 16.01.2022 (т. 7 л.д. 56) являются недостоверными.

Суд признает данный довод несостоятельным.

Представитель Управления Росреестра по Белгородской области ФИО4 в судебном заседании пояснила, что информация об образовании земельного участка № от 16.01.2022 (т. 7 л.д. 56) получена из материалов реестрового дела земельного участка №, в частности записей об изменениях земельного участка, а также из Единого государственного реестра недвижимости и является достоверной, отсутствие в вышеуказанных выписках из ЕГРН сведений об образовании земельных участков объясняется невнесением всех сведений об объектах недвижимости в раздел ЕГРН «Реестр объектов недвижимости».

Вопреки доводам представителя истца, отсутствие в некоторых записях об изменениях земельного участка, имеющихся в реестровом деле земельного участка №, подписей регистраторов и печатей, не может свидетельствовать об их недостоверности.

Площадь и местоположение границ земельного участка № (т. 7 л.д. 63, 78 - 84) соответствуют площади и местоположению границ земельного участка, решение о выделе которого и передаче в аренду ООО «РусАгро – Викторополь» было принято на общем собрании участников долевой собственности 11.11.2006 (приложение № 3 к протоколу – т. 7 л.д. 72 – 74, т. 6 л.д. 165 – 166).

Таким образом, земельный участок № был образован из земельного участка, имевшего кадастровый номер №, именно для передачи в аренду ответчику на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

Суд также признает несостоятельным довод представителя истца о том, что ФИО1, подписавший от имени участников долевой собственности договор аренды земельного участка от 02.04.2010, не имел на то полномочий, поскольку общим собранием участников долевой собственности решений о наделении его полномочиями на подписание договора аренды не принималось.

При подписании договора ФИО1 действовал на основании нотариально удостоверенных доверенностей на право подписания договора аренды, выданных участниками долевой собственности (т. 8 л.д. 16 - 312), что полностью соответствует требованиям п. 2 ст. 9 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в редакции Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ, действовавшей на дату подписания договора), согласно которому, в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.

Общим собранием участников долевой собственности от 11.11.2006 (протокол - т. 6 л.д. 144 - 163) принято решение об утверждении условий передачи земельного участка в аренду на срок 10 лет с возможным продлением срока действия договора на срок не более 5 лет при отсутствии возражений сторон, которые должны быть поданы не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока действия договора.

Пункт 2.2 договора аренды от 02.04.2010 предусматривает по истечении срока его действия автоматическое однократное продление срока договора на 05 лет на тех же условиях, если стороны, не позднее чем за 02 месяца до истечения срока его действия, письменно либо через Вейделевскую районную газету не уведомят друг друга о намерении не продлевать договор.

Вопреки доводам иска, суд считает, что условие о продлении срока договора, зафиксированное в п. 2.2. договора аренды от 02.04.2010, не противоречит условию о продлении срока договора, утвержденному решением общего собрания, а лишь конкретизирует его в части определения порядка такого продления.

Статья 606 ГК РФ определяет договор аренды как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, срок договора аренды является одним из его условий.

Принимая на общем собрании решение о возможном продлении срока действия договора аренды при отсутствии возражений сторон, участники общей долевой собственности разрешили вопрос не о продлении либо расторжении договора аренды (как указано в исковом заявлении), а об одном из условий договора аренды, касающихся срока его действия, что входило в компетенцию общего собрания в соответствии с абз. 2 п. 1.2 ст. 14 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в редакции Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ, действовавшей на дату принятия решения).

В связи с этим суд признает несостоятельным довод иска о принятии общим собранием участников долевой собственности в указанном части решения за пределами компетенции общего собрания.

Доводом иска также является противоречие п. 2.2 договора аренды земельного участка от 02.04.2010 пункту 5 статьи 14 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, предоставляющего участнику долевой собственности, выразившему на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду, право без согласия арендатора выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению.

По мнению истца противоречие заключается в следующем.

27.03.2021 на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок № большинством голосов (80,08%) принято решение об одобрении условий договора аренды земельного участка с СССПК «Викторово поле».

Таким образом, применение п. 2.2 договора аренды обязывает 80,08% собственников долей против своей воли исполнять договор аренды, заключенный с ООО «Русагро – Инвест», без возможности выдела своей доли.

Суд признает данный довод несостоятельным по следующим основаниям.

При голосовании на общем собрании 11.11.2006 и заключении договора аренды все участники долевой собственности на исходный участок выразили согласие с продлением договора на 5 лет на тех же условиях при отсутствии уведомления одной из сторон о нежелании его продлевать.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Таким образом, для участников долевой собственности, согласившихся с продлением договора аренды, заключенного с ООО «Русагро – Инвест», и не уведомивших арендатора в установленном договором порядке о нежелании его продлевать, исполнение договора является обязательным в течение 5 лет после истечения его первоначального 10-летнего срока, требования п. 5 ст. 14 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения при этом не нарушаются.

Принятие общим собранием 27.03.2021 решения об одобрении условий договора аренды земельного участка с СССПК «Викторово поле» правового значения не имеет, а поэтому не освобождает участников долевой собственности от исполнения обязательств по договору от 02.04.2010, заключенному с ООО «Русагро – Инвест».

Кроме того, суд признает неубедительным довод иска о необходимости заключения нового договора аренды при наличии желания сторон продлить ранее заключенный договор.

Возможность продления договора аренды без заключения дополнительного соглашения предусмотрена п. 2 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения запрета на продление договоров аренды земельных участков указанной категории также не предусмотрено.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

Решением Вейделевского районного суда от 29.06.2021, вступившим в законную силу 30.11.2021 (т. 2 л.д. 91 - 100), отказано в удовлетворении иска ФИО5 и других к ООО «Русагро – Инвест» о признании у ответчика права аренды земельного участка с кадастровым номером №, основанного на вышеуказанном договоре аренды от 02.04.2010, отсутствующим, признании обременения земельного участка правом аренды в пользу ООО «Русагро – Инвест» отсутствующим, исключении из ЕГРН записи об обременении земельного участка правом аренды.

В обоснование иска истцы, ссылаясь на п. 2.2 договора, предусматривающий его автоматическое однократное продление на 05 лет на тех же условиях при отсутствии уведомлении сторон о намерении не продлевать договор, направленных друг другу не позднее, чем за 02 месяца до истечения срока его действия, и указывая на наличие с их стороны соответствующего уведомления арендатора о намерении не продлевать договор, направленного в установленный п. 2.2 срок, заявляли вышеуказанные требования, в период, когда 10-летний срок договора аренды, установленный п. 2.1, истек.

Суд считает, что предъявляя указанный иск по изложенным основаниям, ФИО5 тем самым признавала соответствие закону п. 2.2 договора аренды, который в настоящем деле требует считать ничтожным.

Помимо этого, названным решением суда фактически установлено наличие между ООО «Русагро – Инвест» и участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № арендных правоотношений на основании договора аренды от 02.04.2010 после истечения первоначального 10-летнего срока договора аренды, а согласно п. 2 ст. 209 ГПК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных истцом требований.

Также заслуживают внимания возражения представителей ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности.

Статья 195 ГК РФ определяет исковую давность как срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и равен трем годам.

В соответствии со ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Основанием иска ФИО5 о применении последствий недействительности ничтожной сделки является несоответствие сделки требованиям закона.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100, действующей с 09.01.2017 по настоящее время), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ (в той же редакции) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100, по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции данного Федерального закона) применяются к тем правам обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Правоотношения, установленные п. 2.2 договора аренды, возникли после истечения 10 – летнего срока с момента регистрации договора, то есть 05.06.2020.

В связи с этим при определении вида сделки, предусмотренной п. 2.2 договора аренды, следует применять положения ст. 168 ГК РФ в дейстсвующей редакции.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно абз. 2 п. 74 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Суд, основываясь на приведенных разъяснениях Верховного Суда РФ, признает, что нарушения требований Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, приведенные в иске ФИО5 как основания считать п. 2.2 договора аренды недействительным в силу ничтожности не относятся к нарушениям явно выраженных запретов, установленных названным нормативно – правовым актом, нарушение указанных требований не противоречит существу законодательного регулирования правоотношений, связанных с арендой земельных участков сельскохозяйственного назначения, а поэтому названную сделку нельзя расценивать как посягающую на публичные интересы.

Кроме того, сделка не посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В связи с этим ее следует считать оспоримой.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ, в редакции, действующей с 26.07.2005 по настоящее время, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно протоколу общего собрания участников долевой собственности от 11.11.2006, истец участвовала в собрании, соответственно знала о принятых собранием решениях.

Как следует из пояснений ее представителя в судебном заседании, еще в 2010 году (точной даты не назвал) ей было известно о заключении договора аренды от 02.04.2010 и его содержание.

Соответственно с указанного времени ФИО5 знала об обстоятельствах, приведенных в иске как основания признания сделки недействительной.

В связи с этим срок исковой давности по заявленным ею требованиям следует исчислять с 2010 года и считать истекшим в 2011 году.

ФИО5 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением 11.11.2022, то есть с пропуском срока исковой давности.

Обстоятельств, являющихся основаниями для приостановления или перерыва течения срока исковой давности, предусмотренных ст.ст. 202, 203 ГК РФ, стороной истца не приведено, и судом не установлено.

Уважительные причины, которые могли бы быть основанием для восстановления срока исковой давности в соответствии со ст. 205 ГК РФ, отсутствуют. Представитель истца пояснил, что начиная с 2010 года каких – либо препятствий для обращения с настоящим иском в суд у ФИО5 не имелось.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 (паспорт №) к Обществу с ограниченной ответственностью «Русагро – Инвест» (ИНН <***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (ИНН <***>) о применении последствий недействительности ничтожной сделки, отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Вейделевский районный суд Белгородской области.

Судья