УИД: 39RS0001-01-2024-005466-67

дело № 2-6120/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 октября 2025 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи

Мануковской М.В.,

при секретаре

ФИО1,

с участием:

истца

ФИО2,

представителя истца

Клешня С.Н.,

ответчика

ФИО3,

третьих лиц

ФИО4, ФИО3, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, Агентству по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области, администрации городского округа «Город Калининград», Министерству градостроительной политики Калининградской о признании жилого дома жилым домом блокированной застройки, прекращении права собственности, выделении доли в праве собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и ФИО3 являются долевыми собственниками индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, КН <данные изъяты> с долей в праве по ?. Указанный жилой дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № <данные изъяты> от 21.06.2006 и размещался в границах единого землепользования с видом разрешенного использования «под индивидуальный жилой дом» с КН <данные изъяты>.

В жилом доме реконструкция, перепланировка, переустройство не производились. В последующем земельный участок КН <данные изъяты> был разделен на два КН <данные изъяты> и КН <данные изъяты> с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка».

Учитывая сложившийся между сторонами порядок пользования домом, обособленность частей, истец ФИО2 просит признать названный жилой дом «домом блокированной застройки», состоящим из двух блоков, представляющих собой отдельные здания жилого назначения, а также фактически произвести его раздел, выделив ей жилой блок площадью 276,1 кв.м, а ответчику – блок площадью 278, 7 кв.м., прекратить право общей долевой собственности на объект.

В ходе судебного заедания ФИО2 и ее представитель Клешня С.Н. требования поддержали в полном объеме, пояснили, что иного

способа оформить право собственности на блок-секции не имеется, при этом, истец заинтересован в продаже объекта, что с учетом отсутствия выдела доли в натуре существенно влияет на конкурентоспособность и цену объекта недвижимости. Дополнительно просили учесть, что жилой дом отвечает понятию блокированный жилой дом, имеет необходимый набор помещений, отдельный вход-выход, самостоятельное инженерное обеспечение и не имеет мест общего пользования. Относительно несоответствий дома, выявленных при проведении судебной строительно-технической экспертизы, полагали их некритичными и несущественными, выразили готовность их устранить.

Ответчик ФИО3 против удовлетворения требований не возражала, подтвердив обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении, просила принять во внимание, что дом эксплуатируется по целевому назначению разными семьями.

Ответчик Министерство градостроительной политики Калининградской области представили письменные возражения, в которых просили в удовлетворении требований отказать, указали, что изменение статуса недвижимого имущества в объект блокированной застройки возможно только с соблюдением требований градостроительного законодательства, тогда как какой-либо проектной, разрешительной документации, подтверждающей строительство дома как дома блокированной застройки, не представлено. Кроме того, изменение любых характеристик объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости происходит на основании измененных сведений государственного кадастра недвижимости.

Ответчик администрация городского округа «Город Калининград», Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области участие в судебном заседании не принимали, извещены надлежаще.

Третьи лица, ФИО4, ФИО3, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 просили иск удовлетворить.

Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (Управление Росреестра по Калининградской области) участие в судебном заседании не принимали, извещены надлежаще.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для строительства домов блокированной застройки требуется получение разрешения на строительство. В связи с чем строительство или реконструкция домов блокированной застройки осуществляется по общим правилам, предусмотренным Градостроительным Кодексом РФ. Упрощенный порядок осуществления строительства или реконструкции, предусмотренный для жилых или садовых домов, в отношении домов блокированной застройки не распространяются.

Исходя из положений указанных норм, получение разрешения на строительство должно предшествовать осуществлению строительства объекта капитального строительства, а отсутствие требуемого разрешения на строительство (реконструкцию) объекта является одним из оснований для признания этого объекта самовольной постройкой.

Согласно п.40 ст. 1 ГрК РФ, дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

В соответствии с п.39 ст.1 ГрК РФ, объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

На основании п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19 марта 2014 года, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Приведенные выше разъяснения направлены на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (ст. 10 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материала дела, жилой дом общей площадью 549 кв.м. КН <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № <данные изъяты> от 21.11.2006 как индивидуальный жилой дом на земельном участке по адресу <адрес> площадью 734 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, предоставленного на основании договора аренды земельного участка от 30.08.2000 № 2426-и с видом разрешенного использования «под индивидуальный жилой дом» (т.2 л.д. 5).

Проект строительства индивидуального жилого дома разработан ООО «Ландшафт» в 2002 г., проект предусматривал наличие двух сблокированных секций прямоугольной формы с общим размером в плане 13,0 кв.м. х 16,0 кв.м. Здание двухэтажное с цокольным этажом. В цокольном этаже предусмотрено размещение гаража, топочной, мастерских и кладовых (т.1 л.д. 66).

Согласно техническому описанию паспорта на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства ФГУП «Ростехинвентаризация Калининградский филиал» от 25.04.2006 жилой дом представляет собой четырехэтажное строение, в том числе, с цокольным и мансардными этажами (т. 1 л.д. 47).

Собственность на жилой дом была оформлена на имя ФИО6, о чем внесена запись ГРН <данные изъяты> от 17.01.2007, в последующем на основании договора дарения индивидуального жилого дома и доли земельного участка от 10.02.2016 право собственности на индивидуальный жилой дом перешло в собственность по ? доли в праве ФИО3 и ФИО2, о чем внесены записи в ГРН <данные изъяты> от 24.02.2016 и <данные изъяты> от 05.11.2008 (т.1 л.д. 12).

Объект недвижимого имущества – жилой дом (КН <данные изъяты>) располагался в границах единого землепользования КН <данные изъяты> с разрешенный видом использования «под индивидуальный жилой дом». В 2021 г. единое землепользование КН <данные изъяты> разделено на земельный участок КН <данные изъяты> (собственник ФИО2) площадью 366 кв.м. с видом разрешенного использования блокированная жилая застройка (т. 1 л.д. 21) и КН <данные изъяты> (собственник ФИО3) с видом разрешенного использования блокированная жилая застройка (т. 1 л.д. 44).

В 2022 г. ФИО3 и ФИО2 обращались в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области с запросом о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, как «дом блокированной застройки».

Исх. 521-ААГ от 26.01.2022 Агентство отказало в принятии к рассмотрению запроса о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, указав, что не представлены: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, послуживший основанием выдачи разрешения строительство, разрешение на строительство, акт приемки объекта капитального строительства, акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство, акты о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство, технический план объекта капитального строительства (т.1 л.д.54).

Разрешая требования по существу, суд исходит из положений гражданского и градостроительного законодательства, изложенных в ст.ст. 218 ГК РФ, ст. 222 ГК РФ, ст.ст. 51, 51.1, 55ГрК РФ, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19 марта 2014 года, в которых указано на недопустимость легализации гражданского правонарушения, которым является самовольное строительство и недопустимость введения в гражданский оборот объекта, самовольно возведенного гражданином без получения соответствующей разрешительной документации и не принявшего мер к его легализации перед началом строительства.

Так, по делу было установлено и не оспаривалось сторонами, что на земельном участке, предназначенном для «индивидуального жилого дома», истцом был возведен жилой дом, состоящий из нескольких самостоятельных блоков, предназначенных для проживания нескольких семей. Так, из представленной проектной документации 2002 г. следует, что ФИО2 изначально осуществлял строительство блок-секций на земельном участке для «индивидуального жилого дома» впоследствии зарегистрировав выстроенный объект как индивидуальный жилой дом.

При таком положении, когда собственник сам определил статус объекта и легализовал его, все последующие изменения с указанным объектом также зависят от его волеизъявления с учетом предусмотренной законом возможности.

Согласившись на существование объекта с назначением «индивидуальный жилой дом», оформив право собственности на него, истец, фактически работ по реконструкции в установленном законом порядке не производил, принял лишь решение о разделе земельного участка и создании под единым объектом 2-х самостоятельных земельных участков КН <данные изъяты> и КН <данные изъяты> с видом разрешенного использования блокированная жилая застройка.

Таким образом, действия самого истца, в том числе и первоначальные его действия как застройщика, привели к возникновению трудностей в оформлении прав на объект в его фактическом статусе и состоянии, а именно: возведение объекта в отсутствие разрешительной документации, определение статуса возведенного объекта с назначением индивидуального жилого дома, регистрация права собственности на индивидуальный жилой дом, раздел исходного земельного участка и образование самостоятельных участков под единым объектом.

Законом регламентирована процедура создания объектов индивидуального жилищного строительства и объектов блокированной жилой застройки. Порядок создания данных объектов отличен как по составу документов, так и по действиям, которые должны совершить их застройщики.

Данный объект изначально возводился в существующих параметрах и уже изначально являлся объектом, с внесёнными недостоверными сведениями о его характеристиках.

Оформление права собственности на данный объект и постановка его на кадастровый учет с назначением «индивидуальный жилой дом» позволило истцу избежать необходимых административных процедур, выполнение которых требовалось при строительстве дома блокированной застройки: разрешение на строительство, разработка и проверка проектной документации на предмет соблюдения всех нормативов и требований.

Такие действия судом расценены в качестве злоупотребления правом, однако в соответствии со ст. 10 ГК РФ такое право судебной защите не подлежит.

При этом, изначально истцу, как застройщику ничего не препятствовало обратиться за получением разрешительной документации и приступить к возведению объекта в соответствии с установленными правилами.

В соответствии с ч.ч.3, 4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу ч.1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ч.2 ст. 10 ГК РФ, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Поскольку за получением разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию истец в установленном порядке не обращался, его обращение в Министерство градостроительной политики Калининградской области носило формальный характер, не направленный на получение разрешения на строительство или реконструкцию, а также учитывая, что право собственности за истцом на спорный объект капитального строительства, как на индивидуальный жилой дом, было зарегистрировано на основании его волеизъявления, суд не находит оснований для признания за истцом права собственности на дом блокированной застройки, полагая права истца не нарушенными и не подлежащими судебной защите.

Доводы представителя истца о том, что в настоящее время истец лишен возможности в административном порядке легализовать возведенные им блок-секции суд полагает не состоятельными по изложенным выше обстоятельствам. Доказательств в подтверждение данных доводов, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Кроме того, согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России работы по переустройству, перепланировке, реконструкции в жилом доме относительно данных разрешения на ввод объекта в эксплуатации комитета архитектуры и градостроительства г. Калининграда от 21.11.2006 и технического паспорта на жилой дом от 25.04.2006 не производились. Объемно-планировочное решение объекта – жилой дом с КН <данные изъяты> обладает признаками дома блокированной застройки. Вместе с тем, выявлено ряд не соответствий в частности нарушения системы вентиляции СП 60.13330, отсутствует естественная вентиляция, отсутствуют приточные клапаны в помещениях теплогенераторных, отсутствие индивидуальной вытяжной вентиляции, отсутствие газоанализатора на оксид углерода, в помещении теплогенераторной газопровод пересекает вентиляционную решетку (т. 3 л.д. 42-53).

На момент рассмотрения настоящего дела доказательств устранения выявленных несоответствий суду не представлено.

Договор № <данные изъяты> от 15.10.2025 и № <данные изъяты> от 15.10.2025 на обследование технического состояния дымовых и вентиляционных систем квартир для подключения и регистрации газовых приборов не могут быть приняты судом во внимание, поскольку не подтверждают факт устранения недостатков, а также соответствие объекта строительным нормам и правилам.

Также суд не может принять во внимание признание ФИО3 иска.

В силу ч.1 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (ч.2 настоящей статьи).

Оснований для принятия указанного признания иска у суда не имеется, учитывая, что его принятие повлечет нарушение прав второго ответчика администрации городского округа «Город Калининград», Министерства градостроительной политики Калининградской, который исковые требования не признавали, а также не соответствует вышеприведенным положениям закона об основаниях для признания права на самовольную постройку в судебном порядке.

Одновременно с этим, судом принято во внимание, что требования истца фактически направлены на изменение статуса объекта недвижимости, в то время как изменение любых характеристик объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости происходит на основании измененных сведений государственного кадастра недвижимости. Изменение кадастровых сведений об объекте недвижимости производится на основании заявления собственника с приложением технического плана объекта недвижимости, содержащего новые сведения о данном объекте (п. 1 ст. 14 ФЗ РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Вместе с тем, суду не представлены доказательства того, что истец предпринял меры, предусмотренные законом, для достижения указанной цели.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (п. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Суд не является органом технического учета и не вправе решать вопрос об отнесении жилой недвижимости к тому или иному виду, подменяя собой уполномоченные на это органы, в которые истец не обращался и действия которых им, в случае несогласия, не оспорены.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований судом не усмотрено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, Агентству по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области, администрации ГО «Город Калининград», Министерству градостроительной политики Калининградской о признании жилого дома жилым домом блокированной застройки, прекращении права пользования, выделении доли в праве собственности, признании права собственности, – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья М.В. Мануковская

Мотивированное решение изготовлено 05 ноября 2025 г.