Копия РЕШЕНИЕ Дело № 2-5984/2022
Именем Российской Федерации
15.08.2022 город Казань
Советский районный суд города Казани в составе
председательствующего судьи А.Ф. Сунгатуллина
при секретаре судебного заседания А.Р. Питеркиной,
с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Зеленая Долина» (далее – истец ООО «Зеленая Долина») к ФИО3 (далее – ответчик) о взыскании 297 492 рубля 07 копеек задолженности по договору, 47 154 рубля 12 копеек процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за период с и по и эти же проценты за период с и по день исполнения решения суда, 6 646 рублей расходов по уплате государственной пошлины,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование исковых требований указывается, что между ООО «Жилой комплекс «Победа» (застройщик) и ответчиком (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве второй очереди жилого комплекса «Победа» по , в соответствии с которым застройщик обязался до передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером 160 общей проектной площадью кв. м на 13 этаже блок секции 3 строящегося жилого дома по проспекту , а участник долевого строительства обязался оплатить цену договора в размере 2 909 806 рублей, исходя из стоимости 1 кв. м площади квартиры, равной 51 474 рубля 90 копеек, пунктом 3.5 договора было предусмотрено условие, согласно которому, в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими замерами специализированной организации, более чем на 1 кв. м, производится перерасчет денежных средств и участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания акта приема–передачи квартиры оплатить застройщику разницу стоимости в метраже из расчета указанной выше стоимости 1 кв. м, фактическая площадь и цена договора указываются в акте приема-передачи квартиры. квартира была передана ответчику по передаточному акту, при этом общая площадь квартиры фактически составила кв. м, что на 6,77 кв. м больше проектной, в связи с чем стоимость квартиры составила 3 258 361 рубль, то есть на 348 485 рублей 07 копеек больше, чем было предусмотрено договором. Решением от Советского районного суда г. Казани взыскано с истца в пользу ответчика 50 993 рубля в счет уменьшения покупной цены квартиры, в связи с чем сумма задолженности ответчика перед истцом уменьшается на указанную сумму до 297 492 рублей 07 копеек. Ответчик в нарушение пункта 3.5 договора участия в долевом строительстве до настоящего времени свои обязательства по оплате указанной разницы не исполнил, в связи с чем на указанную сумму задолженности подлежат начислению проценты по статье 395 ГК РФ. По договору от уступки права требования ООО «Жилой комплекс «Победа» передало истцу право требования указанной задолженности от ответчика.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, представил возражения, в соответствии с которыми в основании иска лежит недействительный договор уступки права требования, поскольку уведомление ответчику о перемене кредитора поступило через год после указанной на договоре даты его подписания, ответчиком путем направления в адрес ООО «Жилой комплекс «Победа» соответствующего заявления произведен зачет встречных однородных требований на основании имеющихся у него двух исполнительных листов о взыскании в его пользу с ООО «Жилой комплекс «Победа» общей суммы в размере 235993 рубля, ООО «Жилой комплекс «Победа» является аффилированным лицом по отношению к истцу, так как учредителем ООО «Жилой комплекс «Победа» является ООО «Прайм Сити», учредителем которого является ФИО4 и она же является учредителем ООО «Зеленая Долина».
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд, руководствуясь при разрешении данного дела нижеуказанными нормами закона, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что между ООО «Жилой комплекс «Победа» (застройщик) и ответчиком (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве второй очереди жилого комплекса «Победа» по , в соответствии с которым застройщик обязался до передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером 160 общей проектной площадью кв. м на 13 этаже блок секции 3 строящегося жилого дома по , а участник долевого строительства обязался оплатить цену договора в размере 2 909 806 рублей, исходя из стоимости 1 кв. м площади квартиры, равной 51 474 рубля 90 копеек, пунктом 3.5 договора было предусмотрено условие, согласно которому, в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими замерами специализированной организации, более чем на 1 кв. м, производится перерасчет денежных средств и участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания акта приема–передачи квартиры оплатить застройщику разницу стоимости в метраже из расчета указанной выше стоимости 1 кв. м, фактическая площадь и цена договора указываются в акте приема-передачи квартиры (л.д. 8-10).
квартира была передана ответчику по передаточному акту, при этом общая площадь квартиры фактически составила кв. м, что на 6,77 кв. м больше проектной, в связи с чем стоимость квартиры составляет 3 258 361 рубль 07 копеек (л.д. 11).
Сведений о том, что ответчик выплатил денежные средства в счет покрытия образовавшейся разницы в площади квартиры не имеется.
По договору от уступки права требования ООО «Жилой комплекс «Победа» передало истцу право требования указанной задолженности от ответчика, о чем последнему было направлено уведомление (л.д. 12, 13, 14).
В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ, в ред. на момент подписания указанного выше договора участия в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).
Норма части 4 статьи 4 того же Федерального закона предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно статье 5 Федерального закона N 214-ФЗ в той же редакции, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства (часть 1).
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Исходя из установленных судом условий заключенного упомянутого выше договора долевого участия в строительстве, предусматривающего условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, и приведенных выше норм статей ГК РФ, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также принимая во внимание установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию требуемая истцом разница в размере 297 492 рубля 07 копеек (63,3 - 56,53 кв. м х 51 474,9 рублей – 50 993 рубля) между ценой объекта долевого строительства, определенной при заключении договора, и ценой этого же объекта, определенной по результатам передачи этого объекта участнику долевого строительства (с учетом упоминаемого истцом решения суда от ).
Пункт 1 статьи 395 ГК РФ предусматривает, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку ответчик не исполнил вытекающее из пункта 3.5 договора долевого участия в строительстве обязательство по оплате указанной разницы, суд приходит к выводу, что ответчик, начиная с , то есть с 11-го рабочего дня после подписания акта приема–передачи квартиры, неправомерно просрочил уплату требуемой истцом суммы и на эту сумму подлежат уплате указанные выше проценты, расчет размера которых за требуемый истцом выглядит следующим образом:
Задолженность,руб.
Период просрочки
Процентнаяставка
Днейвгоду
Проценты,руб.
c
по
дни
[1]
[2]
[3]
[4]
[5]
[6]
[1]?[4]?[5]/[6]
297 492,07
35
6,50%
365
1 854,23
297 492,07
16
6,25%
365
815,05
297 492,07
40
6,25%
366
2 032,05
297 492,07
77
6%
366
3 755,23
297 492,07
56
5,50%
366
2 503,49
297 492,07
35
4,50%
366
1 280,19
297 492,07
158
4,25%
366
5 458,09
297 492,07
80
4,25%
365
2 771,16
297 492,07
35
4,50%
365
1 283,70
297 492,07
50
5%
365
2 037,62
297 492,07
41
5,50%
365
1 837,93
297 492,07
49
6,50%
365
2 595,92
297 492,07
42
6,75%
365
2 310,66
297 492,07
56
7,50%
365
3 423,20
297 492,07
56
8,50%
365
3 879,62
297 492,07
14
9,50%
365
1 084,01
297 492,07
42
20%
365
6 846,39
297 492,07
10
17%
365
1 385,58
Итого:
892
6,49%
47 154,12
Таким образом, указанная в расчете сумма также подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
В соответствии с пунктом 3 статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
В связи с этим также подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика этих процентов за период с и по день их фактической уплаты ответчиком.
Доводы стороны ответчика суд отклоняет в связи со следующим.
Статья 385 ГК РФ об уведомлении должника о переходе права не содержит указания о сроке осуществления этого уведомления, предусматривает право должника не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, однако в рассматриваемом случае ответчиком действий по исполнению обязательства не предпринято.
В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 407 ГК РФ стороны вправе согласовать порядок прекращения их встречных требований, отличный от предусмотренного статьей 410 ГК РФ, например, установив их автоматическое прекращение, не требующее заявления одной из сторон, либо предусмотрев, что совершение зачета посредством одностороннего волеизъявления невозможно и обязательства могут быть прекращены при наличии волеизъявления всех сторон договора, то есть по соглашению между ними (статья 411 ГК РФ).
В направленном ответчиком в адрес ООО «Жилой комплекс «Победа» заявлении о зачете (получено последним ) ответчик указал на то, что он заявляет о проведении полного зачета требований по исполнительным листам ФС № и ФС № в двустороннем порядке и датой проведения зачета будет считаться дата получения согласия на это заявление от ООО «Жилой комплекс «Победа» (л.д. 51, 52, 53). В исковом заявлении указано на зачет истцом требований ответчика о взыскании в пользу последнего 50993 рублей в счет уменьшения покупной цены квартиры (по исполнительному листу ФС № ), что учтено истцом при расчете цены иска, сведений о получении от истца или ООО «Жилой комплекс «Победа» согласия на зачет иных требований в материалы дела не представлено, в связи с чем и основываясь на приведенных разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу, что таковой зачет не состоялся, в пользу чего также говорит и упоминаемый сторонами факт обращения ответчика в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр его требований как кредитора ООО «Жилой комплекс «Победа».
Упоминаемая стороной ответчика аффилированность не имеет правового значения по делу в силу отсутствия в законодательстве, содержащим общие правила уступки права требования (§ 1 главы 24 ГК РФ), запретов уступки права требования между аффилированными лицами.
В силу положений части 1 статьи 88 и части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы последнего по уплате государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить полностью.
Взыскать с ФИО3 (паспорт ) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Зеленая Долина» (ИНН ) 297 492 рубля 07 копеек задолженности по договору, 47 154 рубля 12 копеек процентов по статье 395 ГК РФ за период с и по и эти же проценты за период с и по день исполнения решения суда, 6 646 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через районный суд.
Судья подпись А.Ф. Сунгатуллин
Решение в окончательной форме принято 22.08.2022
Копия верна: А.Ф. Сунгатуллин
Решение02.09.2022