Дело № 2-700/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 февраля 2025 года город Севастополь
Ленинский районный суд города Севастополя в составе:
председательствующего судьи Эрзихановой С.Ф., с участием
истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности,
при секретаре судебного заседания Фельдман О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о признании права собственности на долю в праве на жилой дом и земельный участок,
установил:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании права собственности на долю в праве на жилой дом и земельный участок, ссылаясь на то, что между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи 16/23 долей жилого помещения и земельного участка № 9 от 04.02.2019, согласно которому ФИО2 обязался передать ФИО1 в собственность недвижимое имущество, а именно 65 кв.м., жилого дома, что соответствует 16/23 доли жилого дома №107, расположенного по <адрес>, общей площадью 96,0 кв.м., с кадастровым № а также прилегающую территорию 280 кв.м., что соответствует 16/23 доли земельного участка, с кадастровым №, общей площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. ФИО1 полностью выполнил свои обязательства по договору, денежные средства оплатил в полном объеме, что подтверждается распиской. В свою очередь, ответчик не исполнил свое обязательство по передаче недвижимого имущества в собственность истца. Процедура государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не завершена. На основании чего, с учетом уточненных исковых требований, истец просил суд признать за ним право собственности на недвижимое имущество 65 кв.м., жилого дома, что соответствует 16/23 доли жилого дома № 107, расположенного <адрес> общей площадью 96,0 кв.м., с кадастровым номером №, а также прилегающую территорию 280 кв.м., что соответствует 16/23 доли земельного участка, с кадастровым №, общей площадью 400 кв.м., расположенного <адрес> зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи 16/23 долей жилого помещения и земельного участка по договору № 9 от 04.02.2019.
В ходе рассмотрения дела ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 обратились в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным.
Определением Ленинского районного суда города Севастополя от 16.05.2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 22.07.2024 исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на долю в праве на жилой дом и земельный участок, встречное исковое заявление ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, оставлены без рассмотрения.
Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29.11.2024 определение Ленинского районного суда города Севастополя 16.05.2024, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 22.07.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением Ленинского районного суда города Севастополя от 17.02.2025 судом принят отказ ФИО4, действующей в своих интересах и интересах ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 от требований ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, производство по гражданскому делу в части встречных требований ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, прекращено.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен судом надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении судебной корреспонденции представителю, действующему на основании доверенности. При таком положении, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, финансовый управляющий ФИО9 в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства. При таком положении, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных третьих лиц в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
В судебном заседании истец ФИО1 доводы искового заявления, с учетом уточнений поддержал, просил требования удовлетворить, поскольку имеет намерение привести объект в первоначальный вид.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности, по требованиям не возражала, полагала возможным их удовлетворить, указала, что решение суда о сносе принято в отношении иной литеры, не связанной с жилым домом, проданном истцу по договору.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Как следует из представленного в материалы дела договора купли-продажи жилого помещения № 9 от 04.02.2019, заключенного между ФИО2 и ФИО1, предметом договора выступает жилое помещение (структурно обособленная доля в домовладении жилого дома кадастровый № в виде жилого помещения, предназначенного для постоянного проживания, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении) и долю земельного участка кадастровый № по <адрес> (л.д. 7 т. 1).
В силу п. 3.1 договора, стоимость жилого помещения и доли земельного участка составляет 5 000 000 руб.
Дополнительным соглашением к договору купли-продажи жилого помещения № 9, от 12.02.2019, пункт 1.3 раздела I изложен в следующей редакции: жилое помещение – доля в жилом домовладении (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес> Доля составляет 65 кв.м., что соответствует 16/23 долям (л.д. 8 т. 1).
В подтверждение исполнения обязательств по договору, ФИО1 представлена расписка ФИО2 от 04.02.2019 о получении денежных средств в размере 5 000 000 руб. по договору № 9 от 04.02.2019 (л.д. 10 т. 1).
Из дополнений к договору и расписке от 04.02.2019 следует, что ФИО2 получил расчет от ФИО1 на 65 кв.м. в готовом жилом доме <адрес> кадастровый номер № и прилегающая территория № что соответствует 280 кв.м., что соответствует 16/23 доли земельного участка (л.д. 158-159 т. 2).
В ходе рассмотрения дела, ФИО1 представлены копии предварительного договора купли-продажи жилого помещения № 9 от 05.03.2018, с приложением от 15.05.2008, расписки ФИО2 о получении денежных средств (л.д. 181-199 т. 2).
Как следует из заключения специалиста № 11Э/23 от 08.06.2023, составленного ООО «Бюро экспертов» по заказу ФИО2,15.06.2021 специалистом произведён внешний осмотр строительных конструкций здания, по результатам предварительного (визуального) обследования конструкций здания, специалист относит жилой дом, кадастровый №, расположенный <адрес> к следующим категориям технического состояния: основные несущие конструкции (фундаменты, стены) находятся в работоспособном техническом состоянии, прочие конструктивные элементы (перекрытие, кровля, полы, двери, окна, отделка потолка и стен) находятся в ограниченном работоспособном состоянии. Сети электроснабжения и электроосвещения, водопровода, канализации и отопления отсутствуют. Имеются дефекты и повреждения локального характера, которые при последующем развитии не могут оказать влияния на основные несущие конструкции здания и сооружения (л.д. 11-34 т. 1).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2023 ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2023, по заявлению ФИО2 из конкурсной массы должника исключены земельный участок с кадастровым № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым №, поскольку указанный жилой дом является единственным пригодным для постоянного проживания должника, а также 1/23 доли в праве на указанное имущество принадлежит иному лицу (л.д. 35-36 т. 1).
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 27.01.2025, на кадастровом учете находится земельный участок кадастровый №, расположенный <адрес> площадью 407 +/- 7 кв.м., с видом разрешенного использования «для ведения садоводства», в границах которого расположен объект с кадастровым № Правообладателями земельного участка являются ФИО2 (22/23 доли),ФИО13 (1/23 доли).
Объект недвижимого имущества – жилой дом с кадастровым № расположенный <адрес>, 2010 года постройки, площадью 96 кв.м. зарегистрирован на праве общей долевой собственности за ФИО2 (22/23 доли),ФИО14 (1/23 доли).
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда города Севастополя от 02.03.2021 по гражданскому делу № 2-73/2021 (2-2043/2020) суд обязал ФИО15 ФИО2 за счет собственных средств осуществить снос самовольной постройки трёхэтажного дома площадью 2 143,69 кв.м., расположенной на земельном участке с кадастровым № по <адрес> течении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
В рамках рассмотрения указанного гражданского дела проведена судебная экспертиза, согласно выводам заключения эксперта № 68/СЭ-20 от 09.02.2021 ООО «СКЭКСПЕТ», недостроенное здание по юго-западному фасаду сблокировано с существующим одноэтажным зданием, находящимся в процессе реконструкции. В реконструируемом здании на момент проведения экспертного осмотра частично демонтированы внутренние стены, разобрана крыша, вместо которой устроен деревянный настил, опирающийся на деревянные стойки. Сделать какой-либо вывод о соответствии сблокированных зданий действующим в строительстве нормативным документам на этом этапе производства работ без наличия проектной документации не представляется возможным. Строящийся объект не соответствует действующим градостроительным нормам и правилам по требованиям п. 6.7 СП 53.13330.2019 по отступам от границ участка и требованиям таблицы 1 СП 4.13130.2013 по противопожарным расстояниям.
Кроме того, в ходе рассмотрения указанного дела, судом установлено, что фактически на земельном участке возведен капитальный объект незавершенный строительством сложной конфигурации с переменной этажностью: с северо-восточной стороны 4-х этажный (3 этажа + цоколь), со стороны участка 118а (КН №) (юго-западная сторона) 3-х этажный. Внутри 4-х этажного объекта в уровне первого этажа расположено строение, зарегистрированное в ЕГРН как одноэтажный жилой дом площадью 96,0 кв.м с кадастровым №, 2010 года постройки. Таким образом, зафиксирована реконструкция (изменение параметров объекта) ранее возведенного одноэтажного жилого дома с надстройкой в уровне второго и третьего этажей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
На основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно пунктам 2, 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11 марта 1998 г. N 8-11, определениях от 19 октября 2010 г. N 1312-О-О, от 13 октября 2009 г. N 1276-О-О, от 3 июля 2007 г. N 595-О-П, от 25 марта 2004 г. N 85-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, в том числе вступившее в законную силу решение суда, которым возведенный объект, в состав которого входят конструктивные элементы строения, зарегистрированного в реестре как одноэтажный жилой дом площадью 96,0 кв.м с кадастровым №, признанный самовольной постройкой, подлежащей сносу, а также отсутствие подтверждения приведения постройки в соответствие с технической документацией, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности за истцом на спорный объект недвижимого имущества, поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим продавцу на законных основаниях, и она не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки.
Судом отклоняются ссылки представителя ответчика на то обстоятельство, что жилой дом, выступающий в качестве предмета договора купли-продажи, является иным объектом, нежели постройка, подлежащая сносу, поскольку как из вступившего в законную силу судебного акта, так и строительно-технического исследования, проведенного в рамках рассмотрения дела, установлено, расположение строения в уровне первого этажа внутри 4-х этажного объекта, что свидетельствует об изменении параметров объекта.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о признании права собственности на долю в праве на жилой дом и земельный участок, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента изготовления в окончательной форме в Севастопольский городской суд через Ленинский районный суд города Севастополя.
Судья: С.Ф. Эрзиханова
Мотивированное решение суда изготовлено 03.03.2025.
Судья: С.Ф. Эрзиханова