№а-4566/2025
УИД 23RS0№-64
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
31 июля 2025 г. г. Краснодар
Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего Шипуновой М.Н.
при секретаре ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о признании незаконным решения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права и права собственности на квартиру с кадастровым номером №.
В обоснование требований указывает, что в рамках реализации имущества ФИО3, признанного банкротом, по результатам проведения открытых торгов по лоту № <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, она является победителем. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры, государственная регистрация перехода права собственности не произведена по причине наличия записи об ипотеке.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись об ипотеке в отношении спорной квартиры признана погашенной. После вступления в законную силу определения покупатель обратилась в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, которая была приостановлена со ссылкой, что АО «ДОМ РФ» необходимо предоставить документарную закладную от ДД.ММ.ГГГГ.
Полагая принятое органом государственной регистрации решение о приостановлении государственной регистрации прав незаконным, ФИО1 обратилась в суд с настоящим административным иском.
С учетом уточнения заявленных исковых требований, указывая, что административным ответчиком ДД.ММ.ГГГГ принято решение об отказе государственной регистрации права собственности по тому же основанию, что и приостановление, ФИО1 просит признать незаконным решение об отказе государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером №. расположенную по адресу: <адрес>, обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО6 уточненные доводы административного иска поддержал и настаивал на удовлетворении.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен заказным почтовым отправлением с идентификатором №, представил в суд письменные возражения.
Представитель заинтересованного лица АО «ДОМ РФ» в судебное заседание не явился, будучи извещенным о месте и времени его проведения судебной повесткой с почтовым идентификатором №.
Заинтересованное лицо финансовый управляющий ФИО3 ФИО2 А.И. извещен о месте и времени судебного разбирательства заказным почтовым отправлением с идентификатором №, в суд не явился.
В силу части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка лица, участвующего в деле, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде.
Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.
Учитывая заблаговременное и надлежащее извещение неявившихся сторон о времени и месте судебного разбирательства, положения ст. ст. 150, 226 КАС РФ, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Правоотношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации на недвижимость, являются предметом регулирования Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии с положениями ст. 14 указанного закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных указанным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.
К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).
По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
При отсутствии указанной выше совокупности условий для признания оспариваемых решения, действия (бездействие) незаконными, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В ходе судебного разбирательства установлено, что объект недвижимого имущества - помещение, назначение - жилое, наименование - квартира, площадью 66 кв. м., расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на собственности записью № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.
В отношении объекта недвижимого имущества имеется запись об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям Федеральной государственной информационной системы Единого государственного реестра недвижимости (далее - ФГИС ЕГРН) 01.04.2025 года представлено заявление ФИО1 № КУВД-001/2025-17229447 (PKPVDMFC№) о государственной регистрации права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>
08.04.2025 по результатам проведенной правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, государственным регистратором прав принято решение о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием заявления на переход права собственности от финансового управляющего ФИО7
В качестве дополнительных документов № MFC-0558/2025-508946 от 10.04.2025 было представлено заявление о государственной регистрации перехода права собственности от финансового управляющего.
В ЕГРН содержится актуальная запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки в силу закона, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, залогодержателем является АО «Банк Жилищного Финансирования». Права залогодержателя удостоверяются документарной закладной от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом в реестровое дело заявителем было представлено решение Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32- 40018/2021-29-469-Б, согласно которому ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (с ДД.ММ.ГГГГ переименовано в АО «Дом.РФ») приобрело документарную закладную от ДД.ММ.ГГГГ у АО «Банк Жилищного Финансирования» на основании договора купли-продажи закладных №-ВИ.
Полагая, что запись об ипотеке 23-23-01/300/2013-522 от ДД.ММ.ГГГГ в пользу АО «Банк Жилищного Финансирования» подлежит погашению при государственной регистрацией права собственности покупателя и предоставлении документарной закладной от ДД.ММ.ГГГГ, государственным регистратором было принято решение о приостановлении регистрационных действий, а 07.07.2025 государственным регистратором прав принято решение об отказе в государственной регистрации в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № связи с тем, что не была представлена для погашения документарная закладная от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, в ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № содержится сведения о наличии ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, залогодержателем является Российская Федерация.
Из представленных суду доказательств следует, что между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и ФИО3 Cергеевичем ДД.ММ.ГГГГ заключен кредитный договор №-MKAP-R-0004-13. Кредит был предоставлен для целевого использования – приобретения жилого помещения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, которая являлась залоговой с момента государственной регистрации права собственности.
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ДД.ММ.ГГГГ приобрело закладную у ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» на основании договора купли-продажи закладных.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по кредитному договору АО «ДОМ РФ» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании ФИО3 несостоятельным (банкротом).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу А32-40018/2021 ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества.
Требования АО «ДОМ РФ» включены в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО3 в размере 2 277 993,85 руб. как обеспеченные залогом имущества должника.
В рамках реализации имущества должника, по результатам проведения открытых торгов, победителем по продаже лота № - квартиры, находящейся по адресу: г. Краснодар, <адрес>, ул. им. 40-Летия Победы, <адрес>, признана ФИО8 (ФИО4) Е.Е., с которой заключен договор купли-продажи.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено требование ФИО8 ФИО12. о снятии обременения на предмет залога АО «ДОМ РФ». Суд признал регистрационную запись об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, внесенную в ЕГРН по <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, в пользу Российской Федерации, погашенной.
Вышеуказанным судебным актом, вступившим в законную силу, установлено, что победителем торгов фактически оплачена стоимость приобретенного имущества, а их последующее не распределение финансовым управляющим не является виной покупателя.
Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.
В соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном указанной статьей.
Согласно п. 11 ст. 53 Федерального закона от 1307.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В силу части 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст.84 КАС РФ, применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу о том, что поскольку полная стоимость квартиры оплачена победителем торгов ФИО1, регистрационная запись об ипотеке квартиры вступившим в законную силу судебным актом признана погашенной, принятое органом государственной регистрации решение от ДД.ММ.ГГГГ об отказе осуществления государственной регистрации права собственности административного истца на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> нельзя признать обоснованным.
Доводы административного ответчика о том, что закладная является самостоятельным документом, подтверждающим наличие залоговых прав на спорную квартиру, и в отсутствии которой не может быть произведено погашение записи об ипотеке, суд не может признать состоятельными. Исходя из положений пунктов 1, 3 статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки, при этом при погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
С учетом изложенного, заявленные требования административного иска ФИО1 подлежат удовлетворению.
В силу пункта 2 части 1 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.
Удовлетворяя требования, суд считает необходимым обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю устранить допущенные нарушения прав административного истца путем осуществления государственной регистрации права собственности административного истца на вышеуказанный объект недвижимого имущества.
Руководствуясь ст.ст.178-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о признании незаконным решения, удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ об отказе государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером №. расположенную по адресу: <адрес>
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю административного ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером №. расположенную по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара.
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ и доведено до сведения лиц, участвующих в деле посредством направления почтовой корреспонденции.
Лица, участвующие в деле, их представители, вправе знакомиться с протоколом и аудиопротоколом судебного заседания, записями на носителях информации.
В течение трех дней со дня подписания протокола стороны вправе подать в суд замечания в письменной форме на протокол и аудиозапись судебного заседания с указанием на допущенные в них неточности и (или) на их неполноту.
Председательствующий –