Дело № 2-464/2025
УИД: 86RS0021-01-2025-000615-82
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
гор. Югорск 22 сентября 2025 года
Югорский районный суд Ханты – Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Василенко О.В., с участием:
представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
при секретаре Медниковой Х.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-464/2025 по исковому заявлению ФИО3 к администрации города Югорска, Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, ФИО4 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимого имущества (ипотеки),
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к администрации <адрес>, Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимого имущества (ипотеки).
Определением судьи Югорского районного суда ХМАО – Югры от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика был привлечен ФИО4
В обоснование требований ФИО3 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и А.И.Р. заключен договор купли – продажи квартиры (далее по тексту – Договор), расположенной по адресу: <адрес> (далее по тексту – Квартира). Стоимость Квартиры составила 110 000 рублей. Согласно п. 5 Договора расчет между сторонами произведен следующим образом: 50 000 рублей уплачивает покупатель при подписании Договора в присутствии нотариуса, оставшаяся сумма в 60 000 рублей подлежит выплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку Квартира приобреталась с условием отсрочки платежа, при регистрации сделки возникло обременение – ипотека в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к нему, а также регистрация ограничения (обременения) права в виде ипотеки в пользу А.И.Р. до ДД.ММ.ГГГГ. Получение продавцом денежных средств в полном объеме подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В апреле 2013 года А.И.Р. умер, из реестра наследственных дел Федеральной нотариальной палаты следует, что наследственное дело после его смерти не заводилось. Им как покупателем обязательства по Договору исполнены надлежащим образом, возможность залогодателя и залогодержателя обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки отсутствует, сохранение записи о наличии в отношении Квартиры обременения препятствует в реализации прав собственника на распоряжение Квартирой. Ссылаясь на ст.ст. 218, 407, 408, 334, 549 ГК РФ, ст.ст. 2, 3, 19, 25, 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», просил признать отсутствующим обременение в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) в отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 56,6 кв.м., с кадастровым номером №.
Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещен, о причине неявки не сообщил, направил представителя.
Представитель истца Б.И.С. поддержала заявленные требования по тем же основаниям, указав, что обязательства по Договору исполнены истцом полностью. О необходимости явки в регистрирующий орган сторонами Договора после исполнения обязательств истцу известно не было. Каких-либо притязаний от членов семьи умершего продавца А.И.Р. на Квартиру не предъявлялось.
Представитель ответчика администрации г. Югорска ФИО2 не возражал против удовлетворения исковых требований.
Представитель ответчика Управления Росреестра по ХМАО – Югре (далее по тексту – Управление) в судебное заседание не явился, в адресованном суду письменном ходатайстве представитель К.С.С. просила рассмотреть дело в отсутствие ответчика, направила письменные возражения на уточненный иск.
В основание возражений на иск Управление указало, что в рассматриваемом споре не может выступать в качестве ответчика, в этой связи требования к нему не подлежат удовлетворению. Обязанность исполнения вступивших в законную силу судебных актов в силу Закона о регистрации, норм АПК и ГПК РФ не означает необходимость привлечения Управления в качестве ответчика по делу. Управление является ненадлежащим ответчиком. Истцом не представлены доказательства нарушения прав истца со стороны Управления. Просило решить вопрос об исключении Управления из числа ответчиков и разрешить спор в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещен, в адресованной суду телефонограмме просил рассмотреть дело в свое отсутствие, не возражал относительно удовлетворения исковых требований.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав объяснения представителей сторон Б.И.С., ФИО2, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно представленному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор), удостоверенному нотариально, ФИО3 приобрел у А.И.Р., от имени которого действовала С.З.Г., квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат общей площадью 56,6 кв.м, в том числе жилой – 27,4 кв.м, расположенную на 2 этаже двухэтажного дома (далее – Квартира).
В соответствии с п.п. 4, 5 Договора стороны оценили Квартиру в 110 000 (сто десять тысяч) рублей. ФИО3 купил у А.И.Р. Квартиру за 110 000 (сто десять тысяч) рублей.
Расчет между сторонами будет произведен следующим образом: 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей уплачивает покупатель при подписании договора в присутствии нотариуса, оставшаяся сумма в 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей будет выплачена в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 9 Договора установлено, что ФИО3 приобретает право собственности на Квартиру после регистрации настоящего договора в органах обязательной государственной регистрации.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на Квартиру ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано на имя ФИО3, при этом оно обременено ипотекой на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ в пользу А.И.Р.
Как указала представитель Управления К.С.С. в отзыве на исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ, в Едином государственном реестре прав содержится актуальная информация о Квартире. Жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Запись о праве собственности за № в отношении собственника ФИО3 внесена ДД.ММ.ГГГГ на основании Договора. Ввиду неполного расчета по Договору внесена запись об ипотеке за № на основании Договора. Залогодателем по Квартире является ФИО3, залогодержателем – А.И.Р., заявления в орган регистрации прав о прекращении записи об обременении № представлено не было. По представленным истцом сведениям продавец А.И.Р. умер в ДД.ММ.ГГГГ. По смыслу действующего законодательства прекращение обременения (ипотеки в силу закона) в случае надлежащего исполнения обязательства возможно на основании решения суда о признании такого обременения отсутствующим по исковому заявлению, где ответчиком будет являться сторона сделки, в данном случае ее наследники.
Как установлено при рассмотрении дела, до настоящего времени записи об ипотеке в силу закона в отношении спорного имущества не погашены, обременение не прекращено.
В материалы дела представлены расписки от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым А.И.Р. получил от ФИО3 за Квартиру 28 000 (двадцать восемь тысяч) рублей и 32 000 (тридцать две тысячи) рублей, соответственно.
Таким образом, обязательства по Договору ФИО3 исполнены полностью в установленный условиями Договора срок. Данное обстоятельство не оспаривалось при рассмотрении гражданского дела.
Как следует из информации ОЗАГС администрации г. Югорска от ДД.ММ.ГГГГ, А.И.Р. умер ДД.ММ.ГГГГ в г. Югорске ХМАО – Югры (запись акта о смерти от ДД.ММ.ГГГГ №). Имеются записи акта о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ с С.З.Г., о рождении от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО4, о расторжении брака от ДД.ММ.ГГГГ № с С.З.Г.
По сведениям ОВМ ОМВД России по г. Югорску от ДД.ММ.ГГГГ С.З.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которая от имени и в интересах А.И.Р. совершала сделку купли-продажи Квартиры, признана умершей.
По информации нотариуса нотариального округа Советский район и город Югорск ХМАО – Югры С.И.В. от ДД.ММ.ГГГГ наследственное дело к имуществу А.И.Р. ею не заводилось. По данным Единой информационной системы нотариата наследственное дело на имя А.И.Р. отсутствует в производстве нотариусов нотариального округа Советский район и город Югорск ХМАО – Югры.
Как указано в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В силу п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом не установлены иные правила.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
На основании п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В соответствии с абз. 7, 8, 9 п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Из разъяснений, содержащихся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Как разъяснено в п. 53 этого же постановления, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
В случае смерти стороны, согласно ст. 1112 ГК РФ, наследники наследуют, в том числе, имущественные права и обязанности.
Учитывая, что проданная по Договору Квартира находится в залоге у продавца в обеспечение обязательств по уплате стоимости Квартиры, сведения о полной оплате стоимости Квартиры, установленной сторонами при заключении Договора, в материалы дела представлены, полное исполнение истцом обязательств по Договору документально подтверждено, никем не оспаривалось, обращение сторон сделки в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке невозможно вследствие смерти продавца, наследственные дела после смерти А.И.Р. не открывались, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО3 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) в отношении Квартиры подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 удовлетворить.
Признать отсутствующим обременение в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 56,6 кв.м, кадастровый номер №.
Решение может быть обжаловано в Федеральный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры через Югорский районный суд ХМАО – Югры в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято судом 30 сентября 2025 года.
Верно.
Судья Югорского районного суда О.В. Василенко
Секретарь суда Ч.А.С.
Подлинный документ находится
в Югорском районном суде ХМАО-Югры
в деле № 2-464/2025
УИД: 86RS0021-01-2025-000615-82
Секретарь суда __________________