№2-2106/2025
УИД 56RS0030-01-2025-002834-03
Решение
именем Российской Федерации
г. Оренбург 06 ноября 2025 года
Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:
председательствующего судьи Волковой Е.С.,
при секретаре Парфеновой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Оренбурга, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в лице опекуна ФИО5 о прекращении права общей долевой собственности, сохранении жилого дома в переустроенном состоянии, признании права собственности на жилой дом блокированной застройки,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что на земельном участке, с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, расположен жилой дом, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 51,9 кв.м., который находится в общей долевой собственности с ответчиком (выписка из ЕГРН приложена). Фактически, указанный жилой дом состоит из двух домов блокированной застройки (два автономных блока), блок №1 у истца - площадью 51,9 кв.м., и блок№2 у ответчика - площадью 28,9 кв.м.
Каждый блок имеет только общие стены, без проемов с соседним блоком, оборудован самостоятельным выходом во двор, самостоятельным инженерным коммуникации, технических подполей и иных вспомогательных помещений.
Разрешение на реконструкцию и иные распорядительные документы не выдавались.
Согласно экспертному заключению № 74.24-А от 17.09.2024 г. выполненному экспертом ФИО8, дан ответ о соответствии жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, строительным нормам и правилам, а так же отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, связанной с эксплуатацией жилого дома, соответствии противопожарным и санитарным нормам и правилам.
Кроме того, экспертом дано заключение о возможности раздела жилого дома на два дома блокированной застройки (два автономных жилых блока). При разделе будут образованы два блока блокированной застройки: блок № 1 площадью 51,9 кв.м., блок№2 – площадью 28,9 кв.м. При этом, в целях раздела указанного жилого дома реконструкция или переоборудование не требуется.
Согласно ответу Департамента градостроительства и земельных отношении администрации г. Оренбурга, по результатам работ комиссии по вопросу самовольного строительства, согласно сведениям из выписки ЕГРН, жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, находится в общей долевой собственности. Рекомендовано обратиться в суд для выдела долей.
Просит суд сохранить жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, в переустроенном состоянии.
Прекратить право общей долевой собственности на указанное домовладение, выделив ФИО1 в натуре долю в праве собственности на жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <данные изъяты>, площадью 51,9 кв.м.
В ходе рассмотрения гражданского дела истец уточнила первоначально заявленные исковые требования и окончательно просила сохранить жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, состоящий из литер A2A1а1, расположенный по адресу <данные изъяты>, в переустроенном состоянии. Прекратить право общей долевой собственности на указанный жилой дом. Выделить ФИО1 в натуре долю в праве собственности на жилой дом литер А2А1А1 блокированной застройки, расположенный по адресу <данные изъяты>. Признать за ФИО1 право собственности на жилой блок №1, площадью 51,9 кв.м., расположенный по адресу <данные изъяты>. Признать право собственности за ответчиками на жилой блок №2, площадью 28,9 кв.м., расположенный по адресу <данные изъяты>.
Истец в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно надлежащим образом.
Ответчики, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета иска и их представители в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно надлежащим образом, не ходатайствовали об отложении судебного заседания.
Учитывая требования ст. 167 ГПК РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, при этом учитывает поступившие ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Пунктом 2 ст. 247 ГК РФ установлено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерно его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В соответствии с пунктом 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что если порядок пользования имуществом не установлен соглашением сторон, то учитывается фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, а также нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальная возможность совместного пользования
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.
Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений (пункт 7 названного Постановления).
В соответствии с нормами п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ч.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в пункте 28 предусмотрено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на самовольную постройку.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно выписке из ЕГРН от 14.07.2025 года собственниками жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, с местоположением: <данные изъяты>, площадью 63,3 кв.м., являются:
- ФИО1 (доля в праве 1/2);
- ФИО9 (доля в праве 1/2).
ФИО9 умер <данные изъяты> г. Согласно сведениям из реестра наследственных дел Федеральной нотариальной палаты наследственное дело после смерти ФИО9 не заводилось.
Согласно сведениям ЗАГС ФИО9 на дату смерти в зарегистрированном браке не состоял, имеет детей: ФИО2, <данные изъяты> года рождения, ФИО10, <данные изъяты> года рождения, ФИО11, <данные изъяты> года рождения, ФИО6, <данные изъяты> года рождения, ФИО7, <данные изъяты> года рождения.
По сведениям выписки из ЕГРН от 14.07.2025 года земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> имеет площадь 634 =/- кв м, отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – размещение индивидуальных жилых домов.
В соответствии с градостроительным заключением о функциональном назначении земельного участка по обращению ФИО12 от 19.06.2014 г. № 1-24-3.007240/14, земельный участок примерной площадью 577 кв.м. расположен на территории Промышленного района Северного административного округа г. Оренбурга по адресу: <данные изъяты>. Кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>. Согласно справке ГУП «ОЦКИОН» от 23.03.2012 на земельном участке расположен: самовольно возведенный индивидуальный жилой дом литер А1А2 (год постройки – до 2012); индивидуальный жилой дом литер АА3, принадлежащий ФИО13 (свидетельство о регистрации права от 28.08.2006 №<данные изъяты>). Разрешение на строительство индивидуального жилого дома литер А1А2 не выдавалось, ввод в эксплуатацию не производился, правоустанавливающие документы отсутствуют.
В соответствии с положениями п.40 ст.1 ГрК РФ, дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду с общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отбельный выход на земельный участок.
Свод правил СП 55.13330.2016 «СНИП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные» также устанавливает, что блок жилой автономный – это жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт, коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Согласно акту экспертизы ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» № 74/24-А от 17.09.2024 года общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций жилого дома по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, оценивается как работоспособное. Повреждений несущих конструкций основного строения, свидетельствующих о снижении несущей способности, не выявлено. Нарушений строительных норм и правил в части несущих и ограждающих конструкций, предъявляемого для объекта, не выявлено. Фактические параметры, характеризующие противопожарную безопасность объекта экспертизы, обеспечены соблюдением установленных нормативных требований противопожарной защиты объекта. Соблюдены санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилом доме (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01). Существенных нарушений градостроительных норм и правил, предъявляемых к объекту, не выявлено. Угроза жизни и здоровью граждан не создается. Угроза обрушения конструктивных элементов отсутствует. Нарушений строительных норм и правил в части несущих и ограждающих конструкций, предъявляемого для объекта, не выявлено.
Согласно части 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
На основании части 1 ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
Согласно части 7 статьи 41 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
Таким образом, законодатель прямо запрещает осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении частей индивидуального жилого дома или квартир в таких домах.
По смыслу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, который прекращает свое существование.
При этом, образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Глава 2 Жилищного кодекса РФ регулирует отношения, связанные с объектами жилищных прав. В силу статьи 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (п. 40 статьи 1) определяет дом блокированной застройки как жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Таким образом, с точки зрения действующего законодательства раздел в натуре индивидуального жилого дома может привести только и исключительно к образованию индивидуальных автономных жилых блоков, в результате чего будет образовано здание «жилой дом блокированной застройки».
Из представленных документов, акта экспертизы ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» № 74/24-А от 17.09.2024 года, исходя из конструктивного и объемно-планировочного решения жилой дом по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> состоит из двух домов блокированной застройки, имеющих только одну общую стену без проемов, не имеющих общих инженерных систем, вспомогательных помещений (чердаков, подполий):
- дом блокированной застройки №1, площадью 51,9 кв.м.;
- дом блокированной застройки №2, площадью 28,9 кв.м.
В целях раздела жилого дома по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> реконструкция и переоборудование не требуются. При разделе жилого дома на два дома блокированной застройки обеспечивается соблюдение технических, санитарных норм и правил.
С учетом указанных выше обстоятельств и представленных доказательств суд полагает возможным сохранить жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, в реконструированном виде и прекратить право общей долевой собственности на указанное домовладение, выделив ФИО1 в натуре долю в праве собственности на жилой дом литер А2А1А1 блокированной застройки, расположенный по адресу <данные изъяты>. Признать за ФИО1 право собственности на жилой блок №1, площадью 51,9 кв.м., расположенный по адресу <данные изъяты>. В части требования истца признать право собственности за ответчиками на жилой блок №2, площадью 28,9 кв.м., расположенный по адресу <данные изъяты> суд не усматривает правовых оснований для их удовлетворения, поскольку вопрос о правах на наследственное имущество ответчиками не разрешался, требования не заявлялись. При этом суд полагает необходимым отметить, что ответчики не лишены пава на защиту права в судебном порядке путем обращения с исковыми требованиями об определении долей в наследственном имуществе и признании права собственности на указанные доли в отношении жилого блока №2 спорного объекта недвижимости.
При этом сохранения спорного объекта недвижимого имущества в реконструированном виде не противоречит требованиям действующего законодательства, интересам третьих лиц, не нарушает права и законные интересы ответчиков, которые не высказали возражений относительно удовлетворения заявленных исковых требований
С учетом изложенного выше, в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, суд пришел к убеждению о том, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению частично.
Частью 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Согласно части 1 статьи 58 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 14 указанного Закона основаниями для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты. Таким образом решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в отношении спорного объекта недвижимости в ЕГРН.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Сохранить жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, состоящий из литер A2A1а1, расположенный по адресу <данные изъяты>, в реконструированном виде и признать указанный жилой дом домом блокированной застройки.
Признать часть жилого дома по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 80,8 кв м, жилым блоком №1 дома блокированной застройки, площадью 51,9 кв м.
Прекратить право общей долевой собственности на указанный жилой дом за ФИО1 в размере 1/2 доли, выделив ФИО1 в натуре долю в праве собственности на жилой дом литер А2А1А1 блокированной застройки, расположенный по адресу <данные изъяты> в виде жилого блока №1, площадью 51,9 кв.м.
Признать за ФИО1, <данные изъяты> года рождения, СНИЛС <данные изъяты>, право собственности на жилой блок №1, площадью 51,9 кв.м., расположенный по адресу <данные изъяты>.
Решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на жилой блок №1, площадью 51,9 кв.м., расположенный по адресу <данные изъяты>, без одновременной постановки жилого блока №2, площадью 28,9 кв м, расположенного по адресу <данные изъяты>, с внесением соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
В остальной части те же исковые требования оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г.Оренбурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированный текст решения суда составлен 20 ноября 2025 года.
Судья Е.С. Волкова