Решение по делу № 3А-23/2025 от 17.02.2025 - об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2024-000583-50

Дело № 3а-23/2025

(3а-279/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 февраля 2025 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Шинсервис склад» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, филиал ППК «Роскадастр» по Калининградской области, администрация Гурьевского муниципального округа об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Шинсервис склад» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным решение бюджетного учреждения от 06 сентября 2024 года № ОРС-39/2024/000877 об отказе в установлении по состоянию на 08 апреля 2024 года кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 39:03:030301:322, равной его рыночной стоимости, в размере 630 000 руб. на основании отчета об оценке оценщика ООО «Бюро судебных экспертиз» ФИО1 от 23 апреля 2024 года № 44106.

Сославшись на соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, на незаконность решения бюджетного учреждения и нарушение прав административного истца как арендатора земельного участка на уплату арендных платежей в справедливом размере, ООО «Шинсервис склад» просило суд установить по состоянию на 08 апреля 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:03:030301:322, равной его рыночной стоимости, в размере 630 000 руб., указав, что утвержденная административным ответчиком кадастровая стоимость в размере 2 816 885,42 руб. необоснованно завышена.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 725 000 руб., определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 просила в административном иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, филиала ППК «Роскадастр» по Калининградской области, администрации Гурьевского муниципального округа в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайство об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся административных ответчиков.

Заслушав пояснения явившихся представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждено, что ООО «Шинсервис склад» на основании договора аренды № 495 от 28 ноября 2019 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:03:030301:322, площадью 1423 +/- 13 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания сетей, расположенного по адресу: <...> (л.д. 15-19, т. 1).

В соответствии с приложением № 1 к договору аренды земельного участка, расчет арендной платы за объект недвижимости с кадастровым номером 39:03:030301:322 определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка умноженной на коэффициент, определяемый по категориям земель и видам функционального использования земельного участка (л.д. 26-27 т.1)

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по состоянию на 01 января 2022 года.

В соответствии с данным Постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:03:030301:322 определена в размере 2 816 885,42 рублей.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

13 августа 2024 года ООО «Шинсервис склад» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении по состоянию на 08 апреля 2024 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:03:030301:322, равной его рыночной стоимости, в размере 630 000 руб., представив отчет об оценке оценщика ООО «Бюро судебных экспертиз» ФИО1 от 23 апреля 2024 года № 44106.

Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 06 сентября 2024 года №ОРС-39/2024/000877 в удовлетворении заявления отказано по тому основанию, что представленный ООО «Шинсервис склад» отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности:

- не соблюдены требования подпункта 2 пункта 1 и пункта 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200;

- нарушены положения статьи 11 Закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком выбраны в качестве аналогов три земельных участка без указания их кадастровых номеров; на момент проверки отчета объявления сняты с публикации. При проверке отчета установлено, что по указанным адресам, а также в близлежащих окрестностях нет никаких земельных участков площадью 1400 кв.м, с видом разрешенного использования - для размещения сооружений и обслуживания сетей, что не позволило установить достоверность информации об объектах-аналогах. В базе данных учреждения, архивах «Ruads», «Архивоценщика» объявлений о таких земельных участках не обнаружено.

По мнению бюджетного учреждения, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем рыночная стоимость объекта оценки не может быть принята как достоверная по состоянию на 08 апреля 2024 года.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, являющегося плательщиком арендных платежей, рассчитываемых из данной кадастровой стоимости.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 16 декабря 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № 44106 от 23 апреля 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Бюро судебных экспертиз» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки ?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 08 апреля 2024 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером 39:03:030301:322.

В соответствии с заключением эксперта № 496-24 от 20 декабря 2024 года отчет об оценке № 44106 от 23 апреля 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Бюро судебных экспертиз» ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. При проведении экспертного исследования выявлено нарушением методологии оценки, которое повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:03:030301:322 по состоянию на 08 апреля 2024 года определена в размере 725 000 руб.

Эксперт выявил те же нарушения, допущенные в отчете об оценке № 496-24 от 20 декабря 2024 года, что и бюджетное учреждение, подтвердив тем самым правильность выводов ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», содержащихся в оспариваемом административным истцом решении.

Экспертом также указано на то, что анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к котором может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, не приведен в полном объеме. В выборке приведены лишь объекты, участвующие в расчете, что не позволяет проверить корректность отбора аналогов. Приведен анализ ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, без интервалов значений этих факторов. Соответственно, экспертом выявлены нарушения подпункта «в», «г» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», подпункта «1» пункта 10 ФСО «Подходы и методы оценки (ФСО V)», статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «ОБ оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 49 КАС РФ экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями и которому в случаях и порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, поручено провести экспертизу и дать заключение по вопросам, поставленным перед ним и требующим специальных знаний, в целях выяснения обстоятельств по конкретному административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта ФИО4, поскольку составленное ею заключение мотивировано и не содержат противоречий.

Эксперт АНО «ЭКСКО» ФИО4 соответствует по уровню образования и квалификации требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Судебная стоимостная и строительно-техническая экспертиза недвижимости», диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Оценка предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциация «Русское общество оценщиков», имеет большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (с 2007 года), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

Объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта отсутствуют.

При таких обстоятельствах требования о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 06 сентября 2024 года № ОРС-39/2024/000877 не подлежат удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

В соответствии с заключением судебной экспертизы суд устанавливает по состоянию на 08 апреля 2024 года рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:03:030301:322 в размере 725 000 рублей.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно 13 августа 2024 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Шинсервис склад» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 06 сентября 2024 года № ОРС-39/2024/000877 об отказе в установлении рыночной стоимости объекта.

Установить по состоянию на 08 апреля 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:03:030301:322, расположенного по адресу: <...> в размере 725 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 13 августа 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 18 февраля 2025 года.

Судья А.В. Шкуратова