Решение по делу № 3А-201/2022 от 03.10.2022 - об оспаривании решения бюджетного учреждения от 3 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000395, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-201/2022

УИД 39OS0000-01-2022-000169-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 октября 2022 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А.

при секретаре – Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 3 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000395, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился 20 июня 2022 года в суд с административным иском к Правительству Калининградской области, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по основанию установления рыночной стоимости.

Определением от 22 июня 2022 года административное исковое заявление оставлено без движения, установлен срок до 5 июля 2022 года для формирования объема административных исковых требований в соответствии с положениями части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 327-ФЗ.

4 июля 2022 года в суд поступило уточненное административное исковое заявление об оспаривании решения ГБУ «Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 3 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000395, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года.

Требования обоснованы тем, что административному истцу на праве собственности с 18 октября 2006 года принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 1130,9 кв.м, местоположение: <адрес>.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые подлежат применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным постановлением установлена кадастровая стоимость принадлежащего заявителю нежилого помещения в размере 130 356 728, 22 руб. по состоянию на 1 января 2021 года.

В порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в целях установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости ФИО1 обратился 6 мая 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года в размере 23 497 000 руб., представив отчет об оценке оценщика ФИО2 от 6 мая 2022 года № Н-012-2022.

Решением ГБУ от 3 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000395 в удовлетворении такого заявления отказано по мотиву несоответствия отчета об оценке положениям пункта 8 ФСО № 3 и пункта 22 ФСО № 7.

Ссылаясь на то, что значительным превышением кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушено право на определение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц в экономически обоснованном размере, ФИО1 просил признать незаконным решение бюджетного учреждения от 3 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000395 и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года – 23 497 00 руб.

Определением от 6 июля 2022 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Росреестра по Калининградской области, в качестве заинтересованного лица – администрация городского округа «Город Калининград».

Определением суда от 8 августа 2022 года удовлетворено ходатайство бюджетного учреждения: назначена судебная экспертиза в целях установления, соответствует ли отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 6 мая 2022 года № Н-012-2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности и какова действительная рыночная стоимость объекта по состоянию на 20 декабря 2021 года.

Определением от 5 сентября 2022 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО3 от 29 августа 2022 года № 096-08-22, согласно которому указанный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта по состоянию на 20 декабря 2021 года составляет 28 890 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО4 заявленные требования поддержала, полагала возможным определить величину рыночной стоимости объекта в соответствии с заключением эксперта.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - ФИО5 полагала требования об оспаривании решения бюджетного учреждения от 3 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000395 не подлежащими удовлетворению. Не возражала против установления кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года с определением величины рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград» извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания либо по существу спора, не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили.

На основании части 6 статьи 226 КАС РФ судом определено разрешить ходатайство в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя бюджетного учреждения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным постановлением установлена по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость принадлежащего ФИО1 на праве собственности с 18 октября 2006 года нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 130 356 728,22 руб.

Постановлением Правительства Калининградской области от 26 апреля 2022 года № 220 внесены изменения в постановление Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 в целях снижения установленной кадастровой стоимости ряда объектов недвижимости, в том числе по мотиву устранения методологических ошибок, допущенных в ходе государственной кадастровой оценки.

Постановлением Правительства Калининградской области от 26 апреля 2022 года № 220 уменьшена кадастровая стоимость названного объекта по состоянию на 1 января 2021 года с 130 356 728,22 руб. до 70 842 561,58 руб.

Кадастровая оценка объектов недвижимости проведена в порядке, определенном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

Таким образом, с 1 декабря 2021 года правообладатели объектов недвижимости, расположенных на территории Калининградской области, кадастровая стоимость которых установлена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости ФИО1 обратился 6 мая 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года в размере 23 497 000 руб., представив отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 6 мая 2022 года № Н-012-2022.

Решением ГБУ от 3 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000395 в удовлетворении такого заявления по мотиву несоответствия отчета об оценке положениям подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7, а именно: объект оценки является нежилым помещением, относящимся к сегменту рынка офисно-торговой недвижимости и расположенным в двух этажах (подвал и первый этаж). Однако к подвальной части помещения оценщик применяет коэффициенты, относящиеся к объектам производственно-складской недвижимости, что приводит к занижению итоговой рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода применен коэффициент капитализации, размер которого в отчете не обоснован.

Кроме того, в оспариваемом решении бюджетное учреждение указало, что в рамках сравнительного подхода по отношению к двум из четырех объектов-аналогов не проведена повышающая корректировка на наличие отдельного входа в помещения, расположенные в подвале.

Административным истцом представлен письменный отзыв оценщика ФИО2 на доводы бюджетного учреждения, в котором оценщик указал, что использование коэффициентов, предназначенных для офисно-торговой недвижимости, к подвальной части оцениваемого объекта, которая фактически и физически (то есть без отделки) используется как склад, приведет к завышению итоговой стоимости.

Также оценщик указал, что коэффициент капитализации в рамках доходного подхода определен на основании данных Статриелт, которые имеются в общем доступе и продублированы в Справочнике оценщика недвижимости под ред. ФИО6.

Относительно замечания бюджетного учреждения по поводу корректировки по критерию наличия отдельного входа в подвальные помещения оценщик указал, что наличие отдельного входа в подвальные помещения не является ценообразующим фактором согласно Справочнику оценщика недвижимости под ред. ФИО6, в связи с чем им правомерно не проводилась корректировка по данному критерию.

Возражая против административного иска, бюджетное учреждение, помимо прочего, сослалось на то, что в отчете об оценке в качестве наиболее эффективного использования объекта оценщик указал на использование под склад подвальной части объекта, вследствие чего существенно занижена рыночная стоимость оцениваемого объекта, который, по мнению бюджетного учреждения, в полном объеме подлежит отнесению к сегменту рынка помещений коммерческого назначения как офисно-торговая недвижимость. Кроме того, бюджетное учреждение полагало необоснованным применение в рамках доходного подхода данных Статриелт по состоянию на 1 января 2020 года для определения значения коэффициента капитализации в целях определения рыночной стоимости на значительно более позднюю дату – 20 декабря 2021 года.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 8 августа 2022 года назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено оценщику ООО «Независимое агентство оценки» ФИО3

В соответствии с заключением эксперта от 29 августа 2022 года № 096-08-22 отчет об оценке от 6 мая 2022 года № Н-012-2022, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО7, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В исследовательской части экспертного заключения, помимо замечаний к оформлению отчета об оценке, также приводится обоснование выводов о нарушении оценщиком требований федеральных стандартов оценки, которые повлекли за собой искажение результатов оценки.

В частности, эксперт указал, что в нарушение подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3 размер корректировок на местоположение, на общее физическое состояние для объектов-аналогов №№ 1, 4 в расчетной таблице 6.1.2 на странице 34 отчета составляет соответственно 1,09 и 0,82, однако данных значений не имеется в комментариях к расчету на странице 37 отчета, при этом порядок определения размера корректировок – 1,09 и 0,82 – в отчете об оценке отсутствует.

Кроме того, размер корректировок на отделку помещений для объектов-аналогов №№ 1, 2 в расчетной таблице 6.1.2 на странице 34 отчете составляет 1,25 и 1,18 соответственно, однако таких значений нет в комментариях к расчету на странице 37 отчета об оценке, порядок определения таких корректировок из отчета об оценке не ясен.

Также в нарушение пункта 22 ФСО № 7 в отчете об оценке не приведена методика, на основании которой оценщик определяет стоимость объекта оценки, которое представляет собой единое нежилое помещение площадью 1130,9 кв.м, в рамках сравнительного подхода как сумму отдельных стоимостей первого и второго этажа этого помещения.

По мнению эксперта, в данном случае необходимо использовать одну группу аналогов свободного (торгово-офисного назначения) с вспомогательными помещения с учетом корректировок на этаж расположения, вид и состояние отделки, использования и т.д.

По расчетам эксперта рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 20 декабря 2021 года составляет 28 890 000 руб.

Допущенный к участию в деле в качестве эксперта оценщик ООО «Независимое агентство оценки» ФИО3 имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности 15 лет, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости».

На наличие обстоятельств, препятствующих поручению производства судебной экспертизы ФИО3, в том числе свидетельствующих о заинтересованности ФИО3 в исходе дела, участвующие в деле лица не указывают.

Не усматривается таких обстоятельств и из материалов дела.

Эксперт ФИО3 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

По смыслу пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении заявленных требований при одновременном наличии двух условий:

- несоответствие оспариваемого решения закону;

- нарушение оспариваемым решением прав, свобод и законных интересов административного истца.

Принимая во внимание, что правомерность позиции бюджетного учреждения о несоответствии законодательству об оценочной деятельности представленного ФИО1 отчета об оценке подтверждена заключением эксперта, выводы которого не ставятся под сомнение лицами, участвующими в деле, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение бюджетного учреждения от 3 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000395 соответствует закону.

С учетом изложенного суд полагает требования о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 3 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000395 не подлежащими удовлетворению.

В силу части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, при этом согласно части 2 этой же статьи заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Законом Калининградской области от 25 ноября 2015 года № 467 «Об установлении единой даты начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц» установлена единая дата начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – с 1 января 2016 года.

Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. 400 НК РФ), налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости принадлежащего истцу нежилого помещения с учетом положений ст. 402 НК РФ и указанного правового регулирования на территории Калининградской области.

Учитывая наличие у административного истца правового интереса в установлении рыночной стоимости и отсутствие возражений со стороны административных ответчиков и заинтересованного лица на административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта в размере его рыночной стоимости на дату – 20 декабря 2021 года, определив величину рыночной стоимости на основании заключения эксперта от 29 августа 2022 года – 28 890 000 руб.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенной нормы закона в данном случае правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно: 6 мая 2022 года.

В то же время, суд учитывает, что Правительство Калининградской области и Управление Росреестра по Калининградской области, привлеченные к участию в деле в качестве административных соответчиков, в данном случае не являются органами, разрешавшими вопрос об установлении кадастровой стоимости равной рыночной по состоянию на 20 декабря 2021 года.

В этой связи суд считает, что в удовлетворении административных исковых требований, заявленных к Правительству Калининградской области и Управлению Росреестра по Калининградской области, надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении требований ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 3 июня 2022 года № ОРС-39/2022/000395 – отказать.

В удовлетворении требований к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области – отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1130,9 кв.м, местоположение: №, а, в размере рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года – 28 890 000 руб.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 6 мая 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 октября 2022 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова