Дело № 2-561/2026

50RS0048-01-2025-011334-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2026 г. г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Демидова В.Ю.,

при секретаре Лолаеве И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик «Исторический район» о признании договору участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец, уточнив требования, обратился в суд с иском к ответчику в котором просил суд: признать пункт 5.2 договора участия в долевом строительстве № <№ обезличен> от 28.12.2019 в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год недействительным; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 197 466,66 руб.; неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора по дату фактического исполнения судебного решения в размере 1% от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день просрочки, начиная с <дата>; штраф в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; расходы по выдаче нотариальной доверенности в размере 2 200 руб.; расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 75 000 руб.; расходы по оплате юридических услуг в размере 35 000 руб.

В обоснование требований истец указал, что <дата> между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № <№ обезличен>, по условиям которого ФИО2 обязался построить многоквартирный дом и передать истцу квартиру № <адрес> по адресу: <адрес>, Ленинский городской округ, <адрес>, микрорайон «Южная Битца», <адрес>, <адрес>. Цена договора составила 6 582 222 руб. Квартира была передана по акту приема-передачи от <дата>. В процессе эксплуатации в квартире были обнаружены строительные недостатки. Для определения их стоимости истцом была проведена досудебная строительно-техническая экспертиза ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ», согласно заключению которой от 13 ноября 2024 года стоимость устранения выявленных дефектов составила 869 972 руб.. <дата> в адрес ответчика была направлена претензия, которая осталась без удовлетворения.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Специализированный Застройщик «Исторический район» в судебное заседание явился, представил письменные возражения, по мотивам которых просил в иске отказать, заявил о пропуске срока исковой давности.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя овтечтика, исследовав письменные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что <дата> между истцом ФИО1 (участником долевого строительства) и ответчиком ООО «Специализированный Застройщик «Исторический район» (застройщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве № <№ обезличен>, зарегистрированный <дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за регистрационным номером <№ обезличен>. По условиям договора ответчик обязался построить и передать истцу квартиру с проектным номером <№ обезличен> в многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>, Ленинский муниципальный район, с/п Булатниковское, пос. Битца. Цена договора составила 6 582 222 руб., что подтверждается материалами дела.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от <дата>, подписанному сторонами, объект долевого строительства – двухкомнатная квартира № <№ обезличен>, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Ленинский г.о., пос. Битца, мкр. «Южная Битца», ул. Парковая, <адрес>, была передан истцу. В акте указано, что претензий по техническому состоянию квартиры и качеству выполненных в ней работ у истца не имеется, обязательства сторон по договору исполнены надлежащим образом, все расчеты произведены, стороны не имеют каких-либо финансовых и иных претензий друг к другу.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ ФИО2 обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) ФИО2 с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от ФИО2: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить ФИО2 в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Истцом представлено в материалы дела заключение ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» от 13.11.2024 г. № <№ обезличен>, согласно которому в квартире истца имеются строительные недостатки, а стоимость их устранения составляет 869 972 руб. Данное заключение послужило основанием для предъявления истцом претензии ответчику <дата> о выплате денежных средств за некачественный ремонт. Ответчиком претензия не была удовлетворена в добровольном порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от <дата> № 266-ФЗ) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона от <дата> № 266-ФЗ, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после <дата>.

Поскольку настоящий спор рассматривается судом после <дата> и истцом заявлены требования, связанные с нарушением требований к качеству отделочных работ, суд при рассмотрении дела обязан руководствоваться положениями ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничивающими общий размер взыскания с застройщика тремя процентами от цены договора.

Таким образом, при удовлетворении требования истца о взыскании денежных средств на устранение недостатков (соразмерном уменьшении цены договора) подлежащая взысканию сумма не может превышать 197 466,66 руб. (6 582 222 руб. * 3% / 100%).

Истец в уточненных исковых требованиях согласился с данным предельным размером взыскания и просил взыскать именно 197 466,66 рублей. Суд находит данное требование истца законным и обоснованным, подлежащим удовлетворению в указанном размере.

Требование истца о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора суд отклоняет. В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от <дата> № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в ред. Постановления Правительства РФ от <дата> № 925) неустойка (штраф, пени), подлежащая уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с <дата> до <дата> включительно. Претензия истца направлена <дата>, то есть в период действия моратория на начисление неустойки. Соответственно, оснований для ее взыскания не имеется.

Требование о взыскании штрафа в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований также не подлежит удовлетворению в связи с изменением законодательства. В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от <дата> № 266-ФЗ) при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. Данная норма применяется к правоотношениям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона от <дата> № 266-ФЗ (с <дата>), и применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после <дата>. Однако, в связи с введением моратория на применение финансовых санкций (Постановление Правительства РФ № 326), штраф также не подлежит взысканию за период до <дата> включительно. Требования истца не были удовлетворены в добровольном порядке в период действия моратория, поэтому оснований для взыскания штрафа по правилам ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ не имеется.

Разрешая требование о компенсации морального вреда, суд исходит из следующего. Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина – участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином – участником долевого строительства убытков.

Суд считает установленным, что в результате передачи ответчиком объекта долевого строительства с недостатками, а также последующего уклонения от добровольного удовлетворения обоснованных требований истца, последнему были причинены нравственные страдания, связанные с необходимостью обращения в суд для защиты своих прав. Руководствуясь принципами разумности и справедливости, с учетом конкретных обстоятельств дела, степени вины ответчика, характера нарушений, суд определяет размер компенсации морального вреда в сумме 10 000 руб., подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца. Заявленный истцом больший размер компенсации суд находит чрезмерным.

В соответствии со статьями 94, 98, 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные судебные расходы.

Расходы истца на оплату досудебной экспертизы в размере 75 000 руб. подтверждены договором от <дата> и чеком об оплате, являются необходимыми для установления предмета спора и подлежат взысканию в полном объеме. Расходы истца на оплату юридических услуг в размере 35 000 руб. подтверждены договором от <дата>. Принимая во внимание принцип разумности, объем оказанных услуг, сложность дела и фактический результат рассмотрения спора, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб.

Расходы на нотариальную доверенность в размере 2 200 руб., заявленные истцом, суд не находит необходимыми для рассмотрения настоящего дела, поскольку доверенность выдана на широкий круг полномочий, не ограниченный ведением данного судебного дела.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от <дата> № 326 предоставляется отсрочка исполнения решения суда в части взыскания денежных средств, относящихся к возмещению расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, до <дата> включительно.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 п. 1 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в редакции от ред. от <дата>, действовавшей на момент заключения договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, поскольку объект передан <дата>, то истцом не пропущен срока исковой давности, который составляет 5 лет с момента передачи.

Разрешая требование о признании недействительным пункта 5.2 договора участия в долевом строительстве в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год, суд считает его не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, как указано выше, гарантийный срок для объекта долевого строительства не может быть менее пяти лет. Данное положение закона является императивным. Установление в договоре гарантийного срока на отделочные работы в размере 1 года не соответствует требованию закона. Однако, поскольку закон устанавливает минимальный гарантийный срок в 5 лет, независимо от условий договора, оспариваемое условие договора не умаляет прав истца. Фактически гарантийный срок для объекта долевого строительства, исчисляемый с даты передачи квартиры, составляет 5 лет и действовал на момент выявления недостатков и обращения в суд.

Таким образом, признание данного пункта договора недействительным не влечет каких-либо правовых последствий для сторон, а требование является избыточным.

Кроме того, учитывая, что об условии договора истцу стало известно в момент заключения договора купли-продажи, то им пропущен срока исковой давности по данному требованию, составляющему 1 год.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в размере 9 924 руб.

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Исторический район» в пользу ФИО1 стоимость устранения строительных недостатков в размере 197 466,66 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб., на оплату экспертизы в размере 75 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований о признании договора недействительным в части, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Исторический район» в доход государства государственную пошлину в размере 9 924 руб.

Предоставить ООО «Специализированный Застройщик «Исторический район» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания строительных недостатков на срок до <дата> включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд <адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено <дата> г.

Судья В.Ю. Демидов