Дело №
УИД №RS0№-55
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 января 2025 года г. Лиски
Лискинский районный суд Воронежской области в составе
председательствующего – судьи Шевцова В.В.,
при секретаре Петрушиной А.Н.
с участием представителей истца - ФИО1, адвоката Фролова В.В.
представителя ответчика ФИО2 на основании ст.50 ГПК РФ адвоката Логачевой Е.А., представившей удостоверение №1997 и ордер №5607
представителя ответчика ФИО2 – адвоката Спасских Д.С.
третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН на квартиру,
УСТАНОВИЛ :
27 мая 2024 года ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором указывала, что 5 декабря 2017 года между ней и ФИО2, был заключен договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес> стоимостью 1600000 рублей. Ею при подписании договора была уплачена часть стоимости квартиры в размере 950000 рублей, о чем ФИО2 написал расписку. В обоснование своих требований Рустямян представила договор от 5 декабря 2017 года, передаточный акт от 5 декабря 2017 года и расписку от 5 декабря 2017 года о получении денег в сумме 950000 рублей с подписями от имени ФИО2 На 6 декабря 2017 года они договорились встретиться в МФЦ для подачи документов на регистрацию сделки, но ФИО2 не явился и всячески стал уклоняться о регистрации договора в ЕГРН. В последующем она оплатила оставшуюся сумму стоимости квартиры матери ФИО2 – ФИО5: 26 марта 2018 года 250000 рублей, 23 мая 2018 года 250000 рублей и 25 июля 2018 года 150000 рублей, о чем ФИО5 написала расписки. После этого она узнала, что ФИО2 решением Лискинского районного суда от 1 декабря 2020 года был признан безвестно отсутствующим. Поскольку она выполнила обязанность по оплате стоимости квартиры, а ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН, то просила суд вынести решение о государственной регистрации перехода к ней от ФИО2 права собственности на спорную квартиру по адресу <адрес> соответствии с договором купли – продажи от 5 декабря 2017 года (л.д.4-7).
В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, о рассмотрении дела уведомлена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителей, иск поддержала.
Представители истца ФИО1 и адвокат Фролов В.В. доводы иска поддержали. На заявление представителя ответчика о применении к спору срока исковой давности пояснили, что течение срока исковой данности для Рустамян не началось, так как Машин безвестно исчез и у истца не было оснований полагать, что он нарушает ее права при регистрации сделки. Ей неизвестно сам ли он скрывается от своих кредиторов, или его удерживают третьи лица. При заключении сделки ФИО2 вел себя порядочно и она убеждена, что при наличии возможности он явился бы в регистрирующий орган. Поэтому она с 2017 года ожидала возвращения ФИО2, который явится в МФЦ и зарегистрирует переход права собственности по сделке(л.д.34).
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен направлением повестки по адресу места жительства. Решением Лискинского районного суда от 1 декабря 2020 года он признан безвестно отсутствующим(л.д.21-22).
Назначенный на основании ст.50 ГПК РФ представитель ответчика - адвокат Логачева Е.А. иск считала необоснованным, поскольку 650000 рублей уплачены за квартиру не ФИО2, а его матери ФИО5, хотя ответчик умершим не признан, ФИО5 не назначалась его попечителем. Кроме того, просила отказать в иске по причине пропуска ФИО4 срока исковой давности, поскольку о нарушении своих прав она узнала в 2018 году(л.д.32).
Представитель ответчика ФИО2 на основании ордера от 31 января 2025 года адвокат Спасских Д.С. иск считал обоснованным. Пояснил, что его наняла для участия в деле в интересах ФИО2 его мать – ФИО5 Согласно позиции ФИО5 она получила от ФИО4 доплату стоимости квартиры тремя платежами на общую сумму 650000 рублей, о чем выдала расписки, имеющиеся в деле. После этого деньги передала ФИО6 в июле, августе 2018 года. Все условия договора соблюдены и исполнены. Между тем в связи с тем, что ФИО2 пропал без вести, осуществить регистрацию перехода права собственности на квартиру не представилось возможным.
Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела уведомлена. В ходатайстве просила дело рассмотреть в её отсутствие и иск удовлетворить. В 2018 года ее сын ФИО2 рассказал ей, что продал спорную квартиру ФИО4 и получил предоплату. По какой причине Машин и Рустямян во время не зарегистрировали квартиру ей неизвестно. После того, как Машин перестал общаться с Рустамян, последняя передала ей 650000 рублей, которые она в июле – августе 2018 года передала ФИО2 Ей известна позиция по данному делу самого ФИО2, которую он озвучил до своего исчезновения о переходе права на квартиру к Рустямян. Поэтому просила иск удовлетворить. Также просила заменять адвоката Логачеву Е.А., поскольку ее позиция противоречит позиции ФИО2, а она заключила соглашение на представление интересов ФИО2 с адвокатом Спасских Д.С.(л.д.43).
Третье лицо ФИО3 иск считал необоснованным на том основании, что он 25 марта 2017 года заключил с ФИО2 договор займа на сумму 2360000 рублей под залог спорной квартиры. Обременение в виде ипотеки в его пользу было зарегистрировано в ЕГРН 30 марта 2017 года. Поэтому при заключении договора Рустямян должна была знать о том, что ФИО2 не имеет права отчуждать квартиру. Ему в иске о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество решением Лискинского районного суда от 25 июля 2024 года и дополнительным решением от 12 сентября 2024 года отказано по причине пропуска срока исковой давности. Полгал, что и ФИО4 также пропустила срок исковой давности на обращение в суд(л.д.81-87).
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен. Его представитель ФИО7 просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Выслушав объяснения представителей истца, представителей ответчика, третьего лица, представителя третьего лица, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования.
Согласно выписок из ЕГРН на 19 июня 2024 года квартира, расположенная по адресу <адрес> зарегистрирована с 26 ноября 2009 года за ФИО2 Зарегистрировано обременение имущества в виде ипотеки с 30 марта 2017 года в пользу ФИО3 на основании договора залога имущества от 25 марта 2017 года. Также зарегистрированы обременения имущества в виде запрещения регистрации по постановлениям ОСП по Лискинскому и Каменскому районам от 27 февраля 2023 года, 16 февраля 2023 года, 10 июня 2022 года, 21 января 2021 года, (л.д.67-76).
Решением Лискинского районного суда от 25 июля 2024 года с учетом дополнительного решения от 12 сентября 2024 года по делу №2-360/2024 в иске ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа от 25 марта 2017 года и об обращении взыскания на заложенное имущество в виде квартиры по адресу <адрес> отказано по причине пропуска срока исковой давности, что по общему правилу является основанием для погашения ипотеки на заложенное имущество(л.д.7-12, 177-182 т.2)
В силу договора купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа от 5 декабря 2017 года ФИО2 продал ФИО4 квартиру, расположенную по адресу <адрес>. В силу п. 3 договора цена квартиры составляет 1600000 рублей. В п. 4 договора предусмотрены сроки оплаты за квартиру: 5 декабря 2017 года 950000 рублей, 26 марта 2018 года 250000 рублей, 23 мая 2018 года 250000 рублей, 25 июля 2018 года 150000 рублей. В п. 10 указано, что договор подлежит обязательной регистрации в Лискинском отделе Управления Росреестра по Воронежской области и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации(л.д.89).
По передаточному акту от 5 декабря 2017 года квартира от ФИО2 к ФИО4 передана(л.д.90).
Согласно расписки от имени ФИО2 от 5 декабря 2017 года он получил от ФИО4 деньги в сумме 950000 рублей в качестве первого платежа по рассрочке за спорную квартиру по договору купли – продажи от 5 декабря 2017 года(л.д.91).
В договоре, передаточном акте и расписке имеются подписи и расшифровки подписи от имени ФИО2
Согласно заключения эксперта №5294/4-2-23 от 17 сентября 2024 года ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ» рукописные записи «ФИО2» и подписи от имени ФИО2 в договоре от 5 декабря 20127 года, передаточном акте от 5 декабря 2024 года и распилке от 5 декабря 2017 года выполнены самим ФИО2
Суд считает выводы заключения эксперта достоверными, так как экспертам предоставлялись объекты исследования в виде договора, акта и расписки в подлинниках, а также подлинники документов с рукописными записями и подписями ФИО2, который суд затребовал по прежнему месту работы ФИО2 в ПАО «Промсвязьбанк»(т.2,л.д.4-7). Заключение научно обоснованно, логически выдержано. Не содержит противоречий, и суда нет оснований не доверять достоверности выводов.
Из расписок от имени матери ФИО2 – ФИО5 она получила от ФИО4 в качестве оплаты за спорную квартиру по договору от 5 декабря 2017 года: 26 марта 2018 года 250000 рублей, 23 мая 2018 года 250000 рублей, 25 июля 2018 года 150000 рублей(л.д.92-94).
Свидетель Свидетель №2 показала, что присутствовала в спорной квартире при подписании договора купли продажи между ранее знакомыми ФИО2 и ФИО4 Те подписали документы, и Рустамян передала Машину деньги, какую сумму не знает. Она слышала, что квартира покупается в рассрочку. До настоящего времени Рустамян проживает в квартире.
Свидетель Свидетель №1 показала, что она проживает по адресу <адрес>. Какое - то время <адрес> пустовала, потом там стала жить ФИО4 с семьей. ФИО2 она видела один раз. Мать ФИО2 – ФИО5 говорила ей, что хочет продать квартиру за 1850000 рублей.
Суд считает показания свидетелей достоверными, так как они соответствуют договору от 5 декабря 2017 года и заключению эксперта.
Из решения Лискинского районного суда от 1 декабря 2020 года по делу №2-1194/2020 следует, что по заявлению ФИО5 ее сын ФИО2 признан безвестно отсутствующим. Установлено, что 21 августа 2018 года он ушел утором из дома на работу и пропал, его местонахождение неизвестно(л.д.21-22).
В соответствии с отношением Отдела МВД России по Лискинскому району №18259 от 14 августа 2024 года в отношение без вести пропавшего ФИО2 13 сентября 2018 года заведено розыскное дело №2002. Установить местонахождение ФИО2 не представилось возможным. Мероприятия в этом направлении продолжаются(л.д.121).
Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (статья 550 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу ст.460 ч.1 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
В данном случае ФИО2 продал ФИО4 квартиру, обремененную ипотекой в пользу ФИО3, что не соответствует закону.
В ст.485 ч.1 ГК РФ указано, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
В соответствии со ст.488 ч.1 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Согласно ст.489 ч.1 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Из договора от 5 декабря 2027 года следует, что им предусмотрена оплата за квартиру с рассрочкой платежа и указаны сроки и денежные суммы, которые подлежат оплате. По делу достоверно установлено, что Рустямян оплатила ФИО2 только 950000 рублей в качестве первого платежа от 5 декабря 2017 года, что подтверждается распиской и заключением эксперта. Остальные деньги ею были уплачены не ФИО2, хотя он пропал только 21 августа 2018 года, а его матери ФИО5 (последний платеж 25 июля 2018 года).
Обосновывая внесение платежей ФИО5 истец указывает, что ФИО2 перестал с ней общаться, выходить на связь, поэтому она решила доплатить деньги его матери ФИО5 В то же время по состоянию. На весну и дето 2018 года ФИО5 опекуном ФИО2 не являлась, доверенности от него с полномочиями на получение денег не имела, поскольку никаких доказательств по этому поводу не представлено. Согласно отношения Отдела образования администрации Лискинского муниципального района от 14 июня 2024 года №1380 им меры по управлению имуществом ФИО2 не принимались(л.д.62).
Согласно ст.406 ч.1 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
В то же время согласно ст.327 ч.1 п.1, п.2 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.
Данная норма позволяет должнику исполнить обязательство в случае отсутствия кредитора, чтобы не допустить просрочку исполнения, то есть преодолеть возникшее препятствие, однако истец не воспользовалась указанной возможностью без каких-либо разумных причин, а уплатила деньги третьему лицу машиной З.И., которая не имеет никакого отношения к праву собственности на спорную квартиру, что суд признает ненадлежащим исполнением обязательства.
В связи с тем, что покупателем по договору от 5 декабря 2017 года ФИО4 обязательства по оплате стоимости квартиры в полном объеме не исполнены, не оплачено 650000 рублей из продажной цены 1600000 рублей, что составляет значительную часть, то оснований для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру за истцом не имеется.
Согласно ст.165 ч.2,4 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.
В п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – адвокат по назначению на основании ст.50 ГПК РФ Логачева Е.А. просила откзать в иске и применить к спору срок исковой давности (т.2,л.д.32).
Возражая против заявления, представитель истца адвокат Фролов В.В. представил возражение, в котором указывал, что срок исковой давности для Рустамян не начал исчисляться, поскольку Машин безвестно исчез, и у истца не было оснований полагать, что он нарушает ее права при регистрации сделки. Ей неизвестно сам ли он скрывается от своих кредиторов, или его удерживают третьи лица. При заключении сделки ФИО2 вел себя порядочно, и она убеждена, что при наличии возможности он явился бы в регистрирующий орган. Поэтому она с 2017 года ожидала возвращения ФИО2, который явится в МФЦ и зарегистрирует переход права собственности по сделке(л.д.34). Ходатайство о восстановлении срока исковой давности истцом не заявлено.
Оценив доводы сторон и имеющиеся доказательства, суд считает необходимым применить срок исковой давности и отказать в иске в том числе по этой причине.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
На основании ч.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
20 июля 2018 года ФИО4 направила почтовой связью обращение на имя ФИО2, в котором потребовала прибыть в МФЦ г. Лиски для государственной регистрации договора от 5 декабря 2017 года. При этом указала, что в противном случае она будет вынуждена обратиться в суд с исковым заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру(л.д.19 т.1). Как пояснили в суде представителя истца данное обращение направлялось почтой именно 20 июля 2018 года, но почтовая квитанция не сохранилась. Аналогичное обращение направлено 27 мая 2024 года(л.д.16 т.2). Поскольку истец признает направление этого документа ФИО2 и не оспаривает указанную в документе дату, то суд приходит к вводу о том, что Рустамян стало достоверно известно о том, что ФИО2 уклоняется от регистрации сделки 20 июля 2018 года.
Помимо этого, Рустамян указывает, что договор был заключен 5 декабря 2017 года, а на 6 декабря 2017 года они с ФИО2 договорились регистрировать договор в МФЦ, но он туда не явился, а потом начал уклоняться от общения с ней. В том числе по этой причине она весной и летом 2018 года доплатила стоимость квартиры его матери ФИО5 Это обстоятельство также указывает на то, что с весны, лета 2018 года Рустамян было достоверно известно, что ФИО2 уклоняется от государственной регистрации сделки. Мотивом этого, по мнению суда, является то, что ранее ФИО2 оформил ипотеку на квартиру в пользу ФИО3, поэтому в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Рустамян было бы отказано.
По указанным мотивам истец Рустамян пропустила срок исковой давности, поскольку обратилась в суд 27 мая 2024 года, поэтому в иске следует отказать.
Довод представителя истца Фролова В.В. о том, что представитель ответчика ФИО2 – адвокат Логачева Е.А. подлежит отводу на основании ст.16-20 ГПК РФ, поскольку ее позиция противоречит позиции самого ФИО2, который выразил волю подписанием договора и расписки на отчуждение квартиры, является неправильным.
При поступлении дела в суд к иску была приложены копия решения Лискинского районного суда от 1 декабря 2020 года о признании ФИО2 безвестно отсутствующим, поэтому суд на основании ст.50 ГПК РФ назначил ответчику, место жительства которого неизвестно, представителя - адвоката через Адвокатскую палату Воронежской области. Адвокат Логачева Е.А. участвует в деле на основании ордера №5607 от 5 июня 2024 года(л.д.49). Действуя в интересах ФИО2, она подала заявление о пропуске истцом срока исковой давности. Статьи 16-20 ГПК РФ не предусматривает основания для отвода представителя стороны по делу. Никаких действий в ущерб интересам ФИО2 адвокат, по мнению суда, не совершала. То обстоятельство, что в деле участвует еще один представитель ответчика ФИО2 – адвокат Спасских Д.С., которого наняла для участия в деле ФИО5, и он заявление о применении срока исковой давности не делал, а настаивал на удовлетворении иска, не может быть основанием для суда не давать процессуального хода заявлению адвоката Логачевой Е.А.
Оснований для перерыва или приостановлении срока исковой давности по делу не имеется. Ходатайство о восстановлении срока исковой давности не заявлялось.
Исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения) (пункт 7).
Предъявленные истцом требования связанные с понуждением к государственной регистрации права собственности, не относятся к требованиям, перечисленным в статье 208 Гражданского кодекса, к которым не применяется срок исковой давности.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковое заявление ФИО4, паспорт <данные изъяты>, к ФИО2, паспорт <данные изъяты>, о государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН на квартиру – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме составлено 12 февраля 2025 года.