Дело <№...>а-1174/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 декабря 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.,

секретарь Хлебникова А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1497 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, определенную по состоянию на 11.01.2022г., равной рыночной стоимости в размере 33 802 000 рублей.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что является собственником объекта недвижимости и оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

В судебное заседание ФИО1, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации муниципального образования г. Новороссийск, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 в отзыве на административный иск указал, что нарушений действующего порядка проведения государственной кадастровой оценки не допущено. Просил вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 в представленных возражениях указала, что кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости ими не определялась и не утверждалась, внесена в ЕГРН без технических ошибок. Вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной оставила на усмотрение суда.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 в представленных возражениях указала, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

От представителя ФИО1 по доверенности ФИО6 поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в которых просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости в соответствии с выводами судебной экспертизы.

От представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 поступил отзыве на заключение судебной экспертизы, в котором указал, что заключение судебной экспертизы не может быть признано допустимым доказательством по делу, ввиду допущенных нарушений.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Суд, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером <№...>, площадью 1497 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

Согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 11.01.2022г. составляет 54 841 033,88 рублей. Указанная кадастровая стоимость утверждена актом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 26.01.2022г. №АОКС-23/2022/000044.

В соответствии с отчетом об оценке от 25.07.2022г. №17/22, подготовленным ООО «Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 11.01.2022г. определена в размере 33 802 000 рублей.

По ходатайству административного истца, принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №130/11/22 от 31.10.2022г., выполненной экспертным учреждением НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» экспертом ФИО7 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 11.01.2022г. составляет 48 999 000 рублей

С указанным заключением судебной оценочной экспертизы не согласился департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Так, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 в своих возражениях относительно выводов судебной экспертизы указал, что при определении рыночной стоимости сравнительным подходом на стр. 53 эксперт использовал корректировку на различие в площади земельного участка, величина которой составляет для объекта аналога № 1 - 0,6%, для объекта аналога № 2 +3,13%, для объекта аналога №3-11,73%. Однако применение данной корректировки отсутствовала необходимость, поскольку на стр. 54 эксперт отнимает долю земельного участка у объектов аналогов.

При определении рыночной стоимости затратным подходом, эксперт не учел налог на добавленную стоимость (НДС), тем самым занизил стоимость в данном подходе на 20%. Эксперт не определил класс конструктивной системы и класса качества объекта оценки. При определении корректировки на отличия по конструктивным элементам, эксперт занизил стоимость объекта экспертизы на 12,08%, при этом не дал обоснования, какие конкретно прочие конструкции и слаботочные системы отсутствуют.

При определении рыночной стоимости доходным подходом эксперт исключил из расчетов 179,6 кв. м общей площади, данные помещения являются вспомогательными и такие помещения должны иметь стоимость, она должна соответствовать, как минимум затратам на их возведение. На стр. 96 эксперт использует корректировку на эффективность арендопригодных площадей в размере - 11%, что является дублированием применения коэффициента арендопригодной площади, тем самым занизил стоимость в данном подходе на 11%.

Эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ФИО7, подготовившая заключение судебной оценочной экспертизы, предоставила письменные пояснения на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края, в которых указала, что объекты-аналоги продаются с земельными участками, площадь которых разнится и отличается от площади объекта оценки. Для того, чтобы сравнивать аналоги и объекты оценки, необходимо скорректировать их таким образом, чтобы они по ценообразующим параметрам были схожими. Цель корректировки на площадь земельного участка в том, чтобы привести площадь участка аналогов к площади земельного участка объекта оценки. В дальнейшем, вычисляется стоимость единого объекта недвижимости - объект оценки и земельный участок под ним, после чего отнимается доля земельного участка из общей стоимости единого объекта недвижимости. Если не произвести корректировку на площадь земельного участка, объекты-аналоги будут различаться с объектом оценки по площади земельного участка под ним, что даст погрешность расчетов.

При определении рыночной стоимости эксперт-оценщик руководствуется Федеральным законом №135-ФЗ, федеральными стандартами и другими руководящими документами в области оценочной деятельности. Приказы, регулирующие государственную кадастровую оценку, не распространяются на оценочную деятельность. Ни оценочное, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости для целей установления кадастровой НДС является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. Определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности (кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 16 января 2019 года №5-КГ18-274).

Экспертом определен класс качества объекта оценка - Standart, класс конструктивной системы - 1А, поэтому в расчетах учитывалась таблица 03.08.000.0146 Сборника Ко-Инвест.

В Сборнике Ко-Инвест в составе конструктивных элементов зданий предусмотрены слаботочные системы и прочие системы, и специальное оборудование, какие конкретно не указано. У объекта оценки не было никаких слаботочных систем и специального оборудования. Слаботочные инженерные системы, второе название таких сетей - информационные. Это обусловлено прямым назначением токов слабого напряжения. Их поддерживают такие устройства, как телефонная линия, интернет, теле- и радиовещание, и пр. В здании такие линии не проведены. Какого-либо специального оборудования, также не установлено. В здании предусмотрен лифт, имеется шахта лифта, но лифт отсутствует. Поэтому данные позиции в расчете исключены.

Доходный подход рассчитывается на основе доходов, которые приносит объект недвижимости. При этом в данной оценки экспертом применен в качестве дохода - потенциальный доход от сдачи объекта в аренду. Если объект сдается полностью, то таким арендаторам, как правило, предоставляются скидки, если частично, то для использования помещения необходимы к ним проходы и прочее, то есть места общего пользования. В расчете применены аналоги с частичной сдачей в аренду, поэтому необходимо при определении дохода из расчета арендного потока вычесть непригодные к аренде места общего пользования.

Однако, в целом, стоимость здания доходным подходом формируется из общих денежных потоков, приносимых зданием. Поэтому от чистого операционного дохода, который получает здание рассчитывается его рыночная стоимости в общем и каждого квадратного метра в частности.

Коэффициент арендопригодной площади и коэффициент эффективности площадей это два разных коэффициента. Коэффициент ареднопригодной площади позволяет отделить места общего пользования от арендуемых площадей, то есть рассчитать площади потенциально возможную для сдачи в аренду.

Коэффициент эффективности арендопригодных площадей, определяет сколько площадей сдается фактически. Сдача в аренду всех потенциальных площадей, это идеальный вариант, но на практике такое получается далеко не всегда, поэтому данный коэффициент отражает рыночную ситуацию на рынке аренды.

Изучив письменные пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки.

При оценке объекта недвижимости были применены доходный, затратный и сравнительный подходы.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> рублей, определенная по состоянию на 11 января 2022 года составляет 48 999 000 рублей

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта капитального строительства рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 24 августа 2022 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 24 августа 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1497 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 11 января 2022 года в размере 48 999 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 24 августа 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 28.12.2022г.