Дело №2-3215/2025

УИД: 36RS0002-01-2025-001191-29

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июля 2025 года г. Воронеж

Коминтерновский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Белоконовой Т.Н.,

приведении протокола судебного заседания помощником судьи Крыловой С.А.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика по доверенности – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Адрем Развитие» о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости на стоимость устранения недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Адрем Развитие», в котором просят уменьшить покупную цену объекта недвижимости, соразмерно выявленным недостатка на 177630 рублей, взыскать с ответчика в пользу каждого из истцов в равных долях стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, ухудшающих качество спорной квартиры по 88815 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что 26.04.2023 между ООО СЗ «Адрем Развитие» и ФИО3, ФИО4 был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которому объектом долевого строительства является квартира № 217, площадью 23,4 кв. м, расположенная в доме <адрес> Цена договора составила 3530 800 рублей. Оплата за квартиру была произведена истцами в полном объеме. Квартира была передана по акту приема-передачи 15.10.2024. Однако, как указывают истцы, в ходе эксплуатации квартиры выявлены недостатки, допущенные при строительстве объекта долевого строительства. В адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения. В связи с чем, истцы обратились в суд с настоящими исковыми требованиями.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 возражал против удовлетворения требований в заявленном размере.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем суд на основании ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть гражданское дело по существу в их отсутствие.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд приходит к следующему.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (часть 7 статьи 7 Закона о долевом строительстве).

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Понятие недостатка товара (работы, услуги) приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

В соответствии с пунктами 5, 5.1. ст. 7 Закона о долевом строительстве, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

На основании п. 3 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Судом установлено и из материалов настоящего гражданского дела следует, что 26.04.2023 между ООО СЗ «Адрем Развитие» и ФИО3, ФИО4 был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которому объектом долевого строительства является квартира № 217, площадью 23,4 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>.

15.10.2024 по акту приёма-передачи квартиры участникам долевого строительства была передана вышеуказанная квартира, оплата за квартиру была произведена в полном объёме, что стороной ответчика не оспаривалось.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права общей совместной собственности истцов на жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В период эксплуатации объекта долевого строительства, в пределах установленного для него гарантийного срока, собственниками квартиры были обнаружены недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчика, для разрешения вопросов, требующих специальных знаний, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы».

Согласно экспертному заключению №211/25 от 06.05.2025 года установлено, что в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, имеются отклонения от действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ:

Жилая комната №1, пл. 10,6 кв.м.

1.Установлено отклонение радиатора отопления от горизонтального уровня. Нарушение требований п. п. 6.4.8 СП 73.13330.2016. (15).

2. Зафиксированы горизонтальные и наклонные трещины в штукатурке наружной стены в нижней части под подоконником, что не соответствует требованиям СП 73.13330.2016. (13).

3.Установлено загрязнение оконно-балконного блока цементно-песчаным раствором. Нарушение требований ГОСТ 34378-2018(16).

4. Выявлено затрудненное закрывание двери оконно-балконного блока. Нарушение п.5.8.5 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия. (18).

5. Выявлен скол участка пазогребневой перегородки. Не соответствует требованиям СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции. (12)

Гардеробная, площадью 1,9 кв.м.

1. Установлен просвет под двухметровой рейкой стены из пазогребневых блоков 6 мм. Нарушение требований СП 55-103-2004. Конструкции с применением гипсовых пазогребневых плит (10) табл.10.1.

Все выявленные недостатки не нарушают требования договора участия в долевом строительстве, технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, являются отступлениями от требований строительных норм и правил, и обычно предъявляемых требований в строительстве, а также от иных обязательных требований.

В ходе проведенного осмотра квартиры № 217 жилого дома №25, корпус 4 по ул. Гаршина в г. Воронеже установлено, что несущие и ограждающие конструкции исследуемой квартиры №217 занимают рабочие положения и, исходя из их общего технического состояния, характеризующегося отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, не способны к внезапному обрушению, обеспечивают безопасную эксплуатацию дома и не создают угрозу жизни и здоровью жильцам квартиры № 217.

Выявленные недостатки не создают собственникам квартиры препятствий в пользовании квартирой, не оказывают влияния на параметры микроклимата: освещаемость, воздухообмен, температуру и влажность в жилых помещениях, при нарушении которых условия для проживания в квартире были бы ухудшены и невозможны. Таким образом, выявленные недостатки не привели к ухудшению качества квартиры №217 жилого дома №25, корпус 4, ул. Гаршина, и ее неотделимых элементов, не сделали ее непригодной для предусмотренного договором использования.

Причинами образованных недостатков в квартире по адресу: <адрес>, является отступления от строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований, связанных с нарушением технологических процессов строительных и отделочных работ.

Недостатков в исследуемой квартире №217, расположенной по адресу: <адрес>, которые могли бы быть образованы вследствие нормального износа жилого помещения или его частей, нарушения владельцем квартиры требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации жилого помещения либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного собственниками или привлеченными третьими лицами, либо вследствие иного умышленного либо неумышленного воздействия собственников или третьих лиц, не установлено.

В ходе ответа на второй вопрос, в исследуемой квартире № 217, расположенной по адресу: <адрес>, не выявлено недостатков, которые приводят к ухудшению качества квартиры, соответственно стоимость их устранения составляет 0,00 руб.

Справочно установлена стоимость работ и материалов по устранению выявленных недостатков, с учетом и без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих, возникших вследствие нарушения застройщиком строительных норм и правил, иных обязательных требований, а также обычно предъявляемых требований в строительстве, но не приводящих к ухудшению качества квартиры.

Стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков и дефектов квартире № 217, расположенной по адресу: <адрес>, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве составляет на момент производства экспертизы без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих, составляет 9088,15 рублей.

Стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков и дефектов квартире № 217, расположенной по адресу: <адрес>, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве составляет на момент производства экспертизы с учетом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих составляет 12223,03 рублей.

В судебном заседании допрошен эксперт ФИО5, составивший заключение № 211/25 от 06.05.2025, который выводы экспертного заключения поддержал в полном объеме, ответил на поставленные сторонами вопросы, пояснил, что в экспертном заключении указаны все выявленные им недостатки в ходе осмотра квартиры, имеет диплом по специальности «инженер-строитель по специальности «Промышленное и гражданское строительство», проходил повышение квалификации, имеет сертификат соответствия, в соответствии с которым он соответствует требованиям системы и сертифицирован в качестве судебного эксперта (судебной экспертной организации) в области «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости».

Суд принимает представленное заключение как достоверное и допустимое доказательство, так как оно дано экспертом в пределах его познаний, эксперт предупрежден за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, заключение является логичным, содержит подробное описание исследования. Противоречий в экспертном исследовании не обнаружено, причин для признания этого письменного доказательства подложным не имеется.

Определением суда от 07.07.2025 в удовлетворении ходатайства представителя истцов о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказано.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пункте 28 Постановления «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено каких-либо надлежащих доказательств, опровергающих наличие указанных выше недостатков спорного жилого помещения, свою вину в их образовании.

В силу положений части 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Учитывая вышеизложенное и разрешая заявленный спор по существу, суд на основе установленных по делу обстоятельств, указывающих на то, что в квартире истцов имеются строительные недостатки, которые подтверждены результатами судебной экспертизы, а также того, что недостатки обнаружены в пределах установленного законом гарантийного срока, приходит к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию в пользу истцов в равных долях стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 12223, 03 рублей, то есть по 6111,52 рублей.

Частью 2 статьи 10 Закона о долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При рассмотрении настоящего гражданского дела судом был установлен факт нарушения ответчиком прав истцов и, учитывая характер допущенных нарушений, понесенные истцами переживания, связанные с имеющимися с квартире недостатками, с ответчика в пользу каждого истца следует взыскать компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей.

Исходя из требований части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счёт средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку в силу подпункта 4 пункта 2, пункта 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) истец был освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу по удовлетворённым требованиям имущественного характера, которые облагаются на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственной пошлиной, и от требований неимущественного характера о взыскании компенсации морального вреда, которые облагаются на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ, сумма госпошлины в размере 7000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образования городской округ город Воронеж.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-198ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 (паспорт (№)), ФИО4 (паспорт (№)) к ООО СЗ «Адрем Развитие» (ИНН <***>) о соразмерном уменьшении цены договора объекта недвижимости на стоимость устранения строительных недостатков – удовлетворить частично.

Взыскать с общества ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Адрем Развитие» в пользу ФИО3 в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков квартиры денежные средства в размере 6111,52 рублей, компенсацию морального вреда в размере 3000,00 рублей.

Взыскать с общества ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Адрем Развитие» в пользу ФИО4 в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков квартиры денежные средства в размере 6 111,52 рублей, компенсацию морального вреда в размере 3 000,00 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Адрем Развитие» в доход местного бюджета - бюджета городского округа город Воронеж государственную пошлину в размере 7000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию погражданским делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы черезКоминтерновский районный суд города Воронежа.

Судья Т.Н. Белоконова

Решение в окончательной форме изготовлено 21.07.2025.