Дело № 2-4140/2025
УИД: 29RS0023-01-2025-004617-65
12 декабря 2025 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Северодвинский городской суд Архангельской области в составе
председательствующего судьи Епифановой С.В.
при секретаре Сафоновой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в городе Северодвинске гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, предварительного договора купли-продажи недвижимости от 12.12.2023г.,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, просил признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Северодвинск, ....., заключенный 12.12.2023г. в связи с неисполнением покупателями обязанности по оплате (л.д. 3-6).
В обоснование иска указано, что 12.12.2023г. между сторонами, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Северодвинск, ..... согласно которому стороны договорились заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры в срок до 01.02.2024г.
Вступившим в законную силу решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 20.02.2024 года по делу № 2-1362/2024 удовлетворены исковые требования ФИО3, ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры. Указанным решением суд возложил на ФИО1 обязанность в течение трех дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить со ФИО3, ФИО2 основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, ....., на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от 12.12.2023г.
В связи с тем, что основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не был заключен, поскольку ФИО1 не был согласен с предлагаемым покупателями способом и порядком оплаты стоимости квартиры, ответчики обратились в суд с требованиями урегулировать разногласия по договору купли-продажи спорной квартиры, определив его условия о способе и порядке оплаты стоимости квартиры.
Решением Северодвинского городского суда Архангельской области №2-132/2025 от 22.01.2025 в удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО2 к ФИО1 об урегулировании разногласий по договору купли-продажи спорной квартиры отказано.
Апелляционным определением Архангельского областного суда Архангельской области от 06.05.2025г. №33-3166/2025 решение суда отменено, принято новое решение, которым:
Урегулировать разногласия, возникшие между ФИО3 (паспорт .....), ФИО2 (паспорт .....) и ФИО1 (паспорт .....) при заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> ....., с кадастровым номером ....., изложив п. 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: стоимость квартиры составляет 6 100 000 руб. Указанную денежную сумму покупатели уплачивают продавцу следующим образом:
- 100 000 руб. переданы продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи;
- 6 000 000 руб. подлежат передаче покупателями в день подписания основного договора купли-продажи квартиры, путем передачи наличными либо путем перевода денежных средств на счет продавца ФИО1
В нарушение вступивших в законную силу судебных актов, оплата стоимости квартиры ответчиками до сих пор не произведена.
Учитывая данные обстоятельства договор подлежит расторжению на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из разъяснений п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49, согласно которому при принятии решения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами и т.п.) не требуется.
Поскольку апелляционное определение от 06.05.2025г. вступило в силу в тот же день, то договор купли-продажи считается заключенным между сторонами на условиях указанным в данном апелляционном определении.
Между тем, с 06.05.2025г. по настоящее время ответчики не оплатили стоимость приобретаемой квартиры, что является существенным нарушением условий договора.
Кроме того, исполняя решение суда, которым на ФИО1 была возложена обязанность заключить с покупателями основной договор купли-продажи, в марте 2024г. в рамках исполнительного производства им был передан для подписания основной договор купли-продажи, содержащий порядок оплаты аналогичный по условиям предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, а также по содержанию вынесенного позднее апелляционного определения от 06.05.2025г.
С учетом уточнённых требований, просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, бульвар ....., а также признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи спорной квартиры (расторгнуть договор), заключенный 12.12.2023г.
Стороны, третьи лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, суд не явились (л.д. 153,154,155,156,157).
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.
Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что 12 декабря 2023 года между ФИО1 (продавец) и ФИО3, ФИО2 (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры.
Как установлено в пункте 4 предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 01 февраля 2024 года.
В пункте 6 предварительного договора установлена стоимость квартиры в размере 6 100 000 рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.
В качестве особого способа обеспечения исполнения сторонами своих обязательств, предусмотренных предварительным договором, ФИО3 и ФИО2 внесли задаток в сумме 100 000 рублей (пункт 7 предварительного договора).
Между тем, основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был. На требование покупателей заключить основной договор купли-продажи квартиры ФИО1 ответил отказом.
Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 20 февраля 2024 года по делу № 2-1362/2024 удовлетворены исковые требования ФИО3, ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры.
Указанным решением суд возложил на ФИО1 обязанность в течение трех дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить со ФИО3, ФИО2 основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Архангельская область, город Северодвинску, бульвар ....., на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от 12 декабря 2023 года.
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по городу Северодвинску от 15 апреля 2024 года в отношении ФИО1 возбуждено исполнительное производство № 168045/24/29026-ИП.
21 марта 2024 года ФИО1 направил покупателям проект договора купли-продажи квартиры от 21 марта 2024 года, предполагающий следующий порядок оплаты стоимости квартиры: квартира продается за 6 100 000 рублей; денежные средства в сумме 100 000 рублей переданы продавцу 12 декабря 2023 года в момент подписания предварительного договора; передача денежных средств в сумме 6 000 000 рублей продавцу в счет оплаты объекта осуществляется в срок до 05 апреля 2024 года.
23 апреля 2024 года покупателями в материалы исполнительного производства представлен свой проект договора купли-продажи спорной квартиры от 22 апреля 2024 года, предполагающий следующий порядок оплаты стоимости квартиры: квартира продается за 6 100 000 рублей; приобретение покупателем квартиры осуществляется частично за счет собственных денежных средств в сумме 100 000 рублей по предварительному договору купли-продажи от 12 декабря 2023 года, 495 000 рублей, материнского капитала в сумме 833 000 рублей и в сумме 4 672 000 рублей за счет средств банковского кредита, предоставленного покупателям ПАО «Сбербанк». Также предложенный истцами проект договора купли-продажи предполагает возникновение у ПАО «Сбербанк» залога в отношении спорной квартиры.
03 мая 2024 года ФИО1 представил в материалы исполнительного производства еще один проект договора купли-продажи от 02 мая 2024 года, предполагающий следующий порядок оплаты стоимости квартиры: квартира продается за 6 100 000 рублей; денежные средства в сумме 100 000 рублей переданы продавцу 12 декабря 2023 года в момент подписания предварительного договора; остаток средств в сумме 6 000 000 рублей покупатели передают продавцу в счет оплаты объекта.
В связи с возникшим между сторонами спором относительно порядка расчетов по договору купли-продажи, покупатели обратились в суд с иском к ФИО1 с требованием об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.
Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
В соответствии с положениями пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 06.12.2023 N 88-25040/2023).
Решением Северодвинского городского суда Архангельской области №2-132/2025 от 22 января 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО2 к ФИО1 об урегулировании разногласий по договору купли-продажи спорной квартиры отказано.
Апелляционным определением Архангельского областного суда Архангельской области от 06.05.2025г. №33-3166/2025 решение суда отменено, принято новое решение, которым постановлено:
«Урегулировать разногласия, возникшие между ФИО3 (паспорт .....), ФИО2 (паспорт .....) и ФИО1 (паспорт .....) при заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, бульвар ..... с кадастровым номером ....., изложив п. 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: стоимость квартиры составляет 6 100 000 руб. Указанную денежную сумму покупатели уплачивают продавцу следующим образом:
- 100 000 руб. переданы продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи;
- 6 000 000 руб. подлежат передаче покупателями в день подписания основного договора купли-продажи квартиры, путем передачи наличными либо путем перевода денежных средств на счет продавца ФИО1».
Указанные обстоятельства установлены вступившими в силу судебными актами, в связи с чем, в силу ч. 2 ст. 61 ГК РФ, установлению и доказыванию вновь не подлежат.
Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи, истец указал, что в нарушение условий договора ответчики до настоящего времени не уплатили истцу цену объекта недвижимости. При этом, сторона ответчика уклоняется от исполнения основного договора, заключенного на условиях предварительного договора купли-продажи от 12.12.2023г., а также установленных апелляционным определением Архангельского областного суда от 06.05.2025 №33-3166/2025.
Кассационным определением от 05.12.2025г. апелляционное определение Архангельского областного суда от 06.05.2025г. №33-3166/2025 оставлено без изменения, кассационная жалоба ответчиков – без удовлетворения.
В телефонограмме от 10.12.2025г. адвокат Антипина Л.В. сообщила о готовности ответчиков в начале января 2026г. перевести денежные средства за квартиру (л.д.157).
Между тем, начиная с марта 2024г. - с момента предоставления ответчикам подписанного ФИО1 текста основного договора, содержащим идентичные условия оплаты приобретаемой недвижимости условиям заключенного 12.12.2023г. предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, у ответчиков имелась возможность своевременно произвести оплату спорной квартиры.
Несмотря на это, а также на тот факт, что спор относительно порядка оплаты приобретаемой недвижимости был рассмотрен судом 06.05.2025г. и именно в этот день основной договор купли-продажи считается заключенным между сторонами на условиях, указанных в апелляционном определении, стороной покупателя оплата стоимости приобретаемой квартиры не произведена вплоть до момента вынесения настоящего решения суда.
Учитывая изложенное, поведение стороны ответчика не отвечает требованиям добросовестности, предусмотренной ч. 5 ст. 10 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, суд признает доказанным факт нарушения стороной покупателей обязательств по оплате приобретаемой квартиры.
Между тем, согласно заключению эксперта, представленной стороной истца, рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию уже на 20.06.2025г. составляла 8 390 000 руб. (л.д.9-оборот).
Таким образом, объективные рыночные изменения стоимости недвижимого имущества, произошедшие с даты заключения предварительного договора купли-продажи от 12.12.2023г., свидетельствуют об утрате кредитором (продавцом ФИО1) реального экономического интереса в исполнении договора, поскольку заключая предварительный договор купли-продажи в 2023 году и определяя стоимость продаваемой квартиры на тот момент, он рассчитывал на достижение определенного экономического результата (эффекта).
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии у продавца права требовать расторжения договора купли-продажи, а также предварительного договора купли-продажи на основании статьи 450 ГК РФ по причине не исполнения покупателями обязательств по оплате стоимости приобретенного объекта недвижимости, в связи с чем удовлетворяет заявленные истцом требования в полном объеме.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчиков в равных долях в пользу истца подлежат взысканию 3 000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины, то есть по 1 500 руб. с каждого.
Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 (СНИЛС .....) к ФИО2 (паспорт .....), ФИО3 (паспорт .....) о расторжении договора купли-продажи недвижимости, предварительного договора купли-продажи недвижимости от 12.12.2023г. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости, а также предварительный договор купли-продажи от 12.12.2023г. – квартиры, расположенной по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, ..... ....., кадастровый номер объекта ....., заключенный между продавцом ФИО1 и покупателями ФИО2, ФИО3, в связи с неисполнением покупателями обязанности по оплате стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) руб.
Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) руб.
Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий С.В. Епифанова
Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2025 года.