Дело №2-206/2025
УИД №74RS0047-01-2025-000147-20
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 мая 2025 года г.Снежинск
Снежинский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего - судьи Беляевой Т.В,
при секретаре Трапезниковой Е.И.,
с участием представителя истца адвоката Квасной Н.Г. (ордер № 05 от 31.01.2025 л.д. 6),
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудиофиксации гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании уплаченных денежных средств, пени,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании неустойки.
Требования мотивированы следующим: 13.01.2023 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 70,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в соответствии с которым выкупная стоимость помещения составляет 3 000 000 руб., которые должны быть уплачены ответчиком истцу в рассрочку в срок до 20.07.2024 по следующему графику платежей: в срок до 31.01.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.02.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.03.2023 – 160 000 руб., 05.04.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.05.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.06.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.07.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.08.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.09.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.10.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.11.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.12.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.01.2024 – 160 000 руб., в срок до 05.02.2024 – 160 000 руб., в срок до 05.03.2024 – 160 000 руб., в срок до 05.04.2024 – 160 000 руб., в срок до 05.05.2014 – 160 000 руб., в срок до 05.06.2024 – 160 000 руб., в срок до 05.07.2024 – 160 000 руб.
Истец свои обязательства исполнил в полном объеме, передал истцу спорное нежилое помещение.
Ответчик свои обязательства до настоящего времени не исполнил. Оплату выкупной стоимости помещения и неустойку за просрочку платежа не производит. Во исполнение договора ответчиком выплачено истцу только 657 900 рублей.
В адрес ответчика была направлена претензия с требованием заплатить истцу выкупную стоимость нежилого помещения, неустойку предусмотренную договором, а в случае не удовлетворения требований, договор подлежит расторжению.
Ответчик на претензию не ответил, до настоящего времени условия договора о выплате выкупной стоимости не исполнены.
В судебном заседании исковые требования были уточнены и с учетом уточнения истец просит: расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 70,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № от 13.01.2023, заключенного между истцом и ответчиком; обязать ФИО2 возвратить истцу нежилое помещение общей площадью 70,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; аннулировать запись регистрации права собственности ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 70,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; взыскать с истца в пользу ФИО2 сумму, уплаченную ФИО2 в счет выкупной стоимости помещения в размере 621 000 рублей; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 пени (штраф) за просрочку исполнения договора в размере 657 900 рублей.
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика судебные издержки: 45 000 рублей – госпошлину, уплаченную истцом при подаче искового заявления в суд, 30 000 рублей – расходы на оплату помощи адвоката по составлению претензии, искового заявления и представительству интересов в суде первой инстанции. (л.д.4-5, 35-36)
Истец ФИО1 о дате рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился. Интересы истца в судебном заседании представляла адвокат Квасная Н.Г., которая уточненные исковые требования ФИО1 поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате слушания извещалась надлежащим образом, направленная судебная корреспонденция возвращена за истечением срока хранения.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело без участия сторон.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд полагает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно ст. 450 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 451 ГК РФ предусмотрено: существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
На основании статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ).
С учетом приведенных правовых положений, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.
В соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 указанного кодекса.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
В судебном заседании установлено: 13.01.2023 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 70,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.(л.д.11-12)
В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи недвижимость продается продавцом покупателю за 3 000 000 руб.
Оплата стоимости недвижимости производится в рассрочку в соответствии со следующим графиком платежей, в срок до 31.01.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.02.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.03.2023 – 160 000 руб., 05.04.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.05.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.06.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.07.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.08.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.09.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.10.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.11.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.12.2023 – 160 000 руб., в срок до 05.01.2024 – 160 000 руб., в срок до 05.02.2024 – 160 000 руб., в срок до 05.03.2024 – 160 000 руб., в срок до 05.04.2024 – 160 000 руб., в срок до 05.05.2014 – 160 000 руб., в срок до 05.06.2024 – 160 000 руб., в срок до 05.07.2024 – 160 000 руб.
Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 05 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными денежными средствами. Подтверждением передачи денежных средств является расписка продавца.
В случае не поступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) в течение 3 (трех) календарных дней с даты, указанной в настоящем договоре, с покупателя взыскивается пени в размере 0,03% от стоимости объекта недвижимости за каждый день просрочки.
В случае не поступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) в течение 15 календарных дней с даты, указанной в настоящем договоре, продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего договора утратившим силу, объект недвижимости передается в собственность продавцу, а покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% от стоимости объекта недвижимости за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего договора и до даты признания настоящего договора утратившим силу. (п. 2.2.1 договора л.д. 11)
Срок окончания оплаты за помещение – 20.07.2024.
Сторонами при заключении договора купли-продажи была согласована его цена, следовательно, у покупателя возникло обязательство ее оплатить.
Согласно акту приема-передачи от13.01.2023 ФИО1 передал, а ФИО2 приняла в собственность объект недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 70,1 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.(л.д. 12)
Расчеты между сторонами проведены в соответствии с п. 2.2.1 договора купли-продажи от 13.01.2023, а именно покупатель передал, а продавец получил денежную сумму в размере 621 000 руб.
В счет исполнения договора ответчиком были произведены следующие платежи: 31.01.2023 – 160 000 руб., 05.02.2023 – 160 000 руб., 05.03.2023 – 160 000 руб., 05.04.2023 – 20 000 руб., 07.08.2023 – 10 000 руб., 01.09.2023 – 30 000 руб., 07.03.2024 – 50 000 руб., 19.04.2024 – 10 000 руб., 24.07.2024 – 10 000 руб., 25.05.2024 – 11 000 руб.
То есть всего ответчиком по договору в счет оплаты стоимости товара было уплачено 621 000 руб., то есть образовалась существенная просрочка исполнения договора.
Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что с 17.01.2023 собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадь 70,1 кв.м., этаж №, кадастровый номер №, является ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимости от 13.01.2023, 17.01.2023 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, лицо, в пользу которого установлено ограничение – ФИО1 (л.д. 18)
Поскольку ответчик свои обязательства по договору купли-продажи помещения исполняла не надлежащим образом, нарушила график платежей по договору, передавала денежные средства в меньшем размере, чем это установлено графиком платежей, а начиная с 05.06.2024 совсем перестала производить оплату по договору, ФИО1 направил ФИО2 претензию об оплате денежных средств по договору и неустойки за просрочку платежей, в срок не позднее десяти дней со дня получения претензии, указал, что в случае неисполнения претензии указанный договор в соответствии с п. 2.2.1 будет признан утратившим силу на основании п. 2.2.1 договора, а нежилое помещение возвращено продавцу. (л.д. 13)
В нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО2 не представлено доказательств оплаты стоимости недвижимого имущества, то есть доказательств исполнения условий договора купли-продажи от 13.01.2023 по оплате недвижимого имущества.
Недоплата покупателем более половины цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.
В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора.
Учитывая, что фактически покупателем оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества в полном объеме не произведена, ФИО3 отказалась от исполнения договора, допустимых в соответствии со ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменных доказательств своевременного исполнения условия об оплате цены договора ответчик в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представила, суд находит доводы стороны истца о существенном нарушении покупателем условий договора купли-продажи обоснованными и приходит к выводу об удовлетворении требований о расторжении договора от 13.01.2023 с возвратом продавцу переданного покупателю имущества, покупателю – оплаченной суммы.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект продавца.
Согласно ст. 303 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Договором купли-продажи нежилого помещения от 13.01.2023 предусмотрена договорная неустойка за просрочку исполнения обязательств в размере 0,03% от стоимости помещения за каждый календарный день прошедший с даты заключения настоящего договора до даты признания настоящего договора утратившим силу. (л.д. 11)
Исходя из того, что, начиная с 05.04.2023 ФИО2 прекратила надлежащим образом и в полном размере исполнять обязательства по договору по оплате ежемесячных платежей, в соответствии с п. 2.2.1 договора с ответчика в пользу ФИО1 подлежит взысканию неустойка за просрочку исполнения договора в размере 657 900 руб. (3 000 000х0,03%х 731, где 3 000 000 рублей – стоимость помещения, 731 день – период просрочки с 06.04.2023 по 04.04.2025, 0,03% - размер договорной неустойки).
В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст.94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Требования истца удовлетворены на общую сумму 3 657 900 рублей (3 000 000 +657 900), госпошлина с указанной суммы составляет 49 605,30 руб. ((3 657 900 – 3 000 000) х0,7%+45 000 руб.)
Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 45 000 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика, государственная пошлина в размере 4 605,30 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета. (л.д. 3)
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
ФИО1 заявлено о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя за составление досудебной претензии, составлении искового заявления в суд, представительство в суде первой инстанции в сумме 30 000 руб., оплата услуг на указанную сумму подтверждается квитанцией № от 31.01.2025. (л.д. 7).
Разрешая указанные требования, суд учитывает то, что гражданское процессуальное законодательство при решении вопроса о взыскании судебных расходов, исходит из того, что критерием присуждения расходов на оплату услуг представителя при вынесении решения является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют возражения ответчика относительно суммы расходов на оплату услуг представителя, а также то, что ответчик не представил суду доказательств, что расходы, подлежащие взысканию с ответчика, носят явно неразумный (чрезмерный) характер, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать заявленную истцом сумму расходов, связанных с оплатой услуг представителя за составление искового заявления в суд, представительство в суде первой инстанции в размере 30 000 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании уплаченных денежных средств, пени – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 70,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № от 13.01.2023, заключенный между ФИО1 и ФИО2.
Обязать ФИО2 (<данные изъяты>) возвратить ФИО1 (<данные изъяты>) нежилое помещение общей площадью 70,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
Прекратить право собственности ФИО2 (<данные изъяты>) на нежилое помещение общей площадью 70,1 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер №.
Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу ФИО2 (<данные изъяты>
- 621 000 (шестьсот двадцать одна тысяча) рублей 00 коп. - сумму, уплаченную ФИО2 в счет исполнения договора от 13.01.2023.
Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>):
- 657 900 (шестьсот пятьдесят девять тысяч девятьсот) рублей 00 коп. - неустойку за просрочку исполнения договора купли-продажи от 13.01.2023 за период с 06.04.2023 по 04.04.2025;
- 45 000 (сорок пять тысяч) рублей 00 коп. – государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче искового заявления в суд;
- 30 000 (тридцать тысяч) рублей 00 коп. – расходы по оплате услуг представителя по составлению искового заявления в суд, представительству в суде первой инстанции.
Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 605 (четыре тысячи шестьсот пять) рублей 30 коп.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Снежинский городской суд в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий Т.В. Беляева
Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2025 года.