РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2025 года город Москва

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Прокопенко А.А., при секретаре Черепановой Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6891/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «СЗ «А101» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101», в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу в счет устранения недостатков объекта долевого строительства денежные средства в размере 502 841 руб. 94 коп., неустойку с 01.01.2025 до момента фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, признать недействительным п.4.5 договора участия в долевом строительстве от 14.12.2022, взыскать денежные средства в счет соразмерного снижения стоимости объекта в размере 344 252 руб. 14 коп., расходы на оплату услуг эксперта в размере 70 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф, расходы по составлению нотариальной доверенности в размере 2 500 руб., почтовые расходы в размере 308 руб. 44 коп.

В обоснование заявленных требований указывает, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, во время осмотра квартиры и ее эксплуатации, был выявлен ряд строительных недостатков, кроме того площадь переданной квартиры менее площади, согласованной условиями договора, в связи с чем, считает свои права как потребителя нарушенными.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не представила.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещалась надлежащим образом, представил возражения по доводам которых возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, просила в иске отказать, в случае его удовлетворения применить к взыскиваемым суммам положения ст. 333 ГК РФ, предоставить отсрочку исполнения решения суда.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекта недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российского Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6).

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору (ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Как следует из материалов дела, 17.12.2022 ФИО1 заключила с Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» договор участия в долевом строительстве №ДИ58К-8.2-404, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Цена договора составляет 15 097 914 руб. 93 коп. (п. 4.1 Договора).

Проектная общая площадь объекта долевого строительства – 61,40 кв.м. (Приложение №1 к договору).

30.09.2024 между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства – квартира ..., расположенная по адресу: адрес, общая площадь объекта долевого строительства составила 60,00 кв.м.

Разрешая требования о признании недействительным п. 4.5 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из п.4.4 Договора участия в долевом строительстве, если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта превысит проектную общую площадь объекта и такое расхождение будет находиться в пределах от 0,1% до 5% (включительно), то Участник обязан перечислить на счет эскроу сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 договора. Оплата осуществляется участником перечислением денежных средств в рублях по реквизитам, указанным в акте сверки взаиморасчетов в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания акта сверки взаиморасчетов, составленного по форме Приложения № 4 к настоящему договору, либо получения от застройщика письменного требования или уведомления о завершении строительства жилого дома, направляемого в адрес участников соответствии с п.5. Договора.

В случае если по результатам обмеров Объекта Общая площадь Объекта превысит Проектную общую: площадь Объекта более чем на 5%, оплата свыше 5% Участником не производится.

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Положениями ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Нормой п. 1 ст. 421 ГК РФ презюмируется свобода договора, которая заключается в том, что его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из приведенных норм закона следует, что действующее законодательство допускает внесение в договор участия в долевом строительстве условий об изменении его цены, в том числе в связи с изменением площади объекта долевого строительства относительно проектной площади, а также определения сторонами порядка и условий, при которых перерасчет цены договора возможен.

Таким образом, стороны вправе, но не обязаны определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство Российской Федерации не содержит.

Таким образом, стороны договора участия в долевом строительстве вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене, так и условие о возможности ее изменения.

Соответственно, оснований полагать, что указанные пункты заключенного сторонами по настоящему делу договора противоречат требованиям действующего законодательства, в том числе нормам Закона РФ «О защите прав потребителей», суд не усматривает.

Также суд принимает во внимание, что истец, подписывая договор участия в долевом строительстве, действовала на основании свободного волеизъявления, подписывала его лично, без всяких оговорок и изъятий, что свидетельствует о согласии со всеми изложенными в них условиями и сведениями.

Пунктом 2 (абз. 4) ст. 166 ГК РФ определено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Истец, имея право отказаться от подписания договора участия в долевом строительстве, соответствующим правом не воспользовался, путем свободного волеизъявления выразила согласие с условиями договора в части изменения площади объекта долевого строительства.

Доказательств того, что истец при заключении договора участия в долевом строительстве заблуждалась относительно природы данной сделки, а также доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, предусмотренных ст.ст. 178 - 179 ГК РФ истцом не представлено и в судебном заседании не установлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительными условий п.4.5 договора участия в долевом строительстве, в связи с чем, отсутствуют и правовые основания для применения последствий недействительности сделки в виде возврата истцу денежных средств в размере 344 252 руб. 14 коп.

Как следует из искового заявления, в ходе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены строительные недостатки.

Согласно экспертному заключению ИП ФИО2 №30.11.2024/01, составленному по заказу истца, переданный объект не соответствует требованиям проектной документации, технических регламентов, национальных стандартов, применяемых на обязательной основе, и не соответствует СНИП, ГОСТ. Общая стоимость выполнения работ и услуг, материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет 502 841 руб. 94 коп.

Представитель ответчика в ходе рассмотрения дела возражал по заявленным требованиям, и в обоснование и подтверждение своей позиции заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением Щербинского районного суда города Москвы от 24.04.2025 по настоящему гражданскому делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ГБУ «ЦЭИИС».

Согласно заключению эксперта, в квартире ... по адресу: адрес, имеются строительные дефекты, не соответствующие требованиям действующей нормативной документации в строительстве, а также условиям договора участия в долевом строительстве. Недостатки в квартире являются производственными дефектами, обусловлены несоблюдением нормативных требований при производстве строительно-отделочных работ, выполненных застройщиком. Стоимость работ и материалов необходимых для устранения дефектов помещений составляет 134 177 руб. 81 коп.

Суд принимает указанное заключение и считает возможным положить его в основу решения суда, поскольку оно подготовлено специалистом, сомневаться в компетентности которого у суда оснований не имеется. Оценивая представленное заключение, анализируя соблюдение порядка проведения экспертизы, определяя полноту заключения, обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости и допустимости, а также требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Составивший заключение эксперт имеет соответствующее образование и подготовку, является независимым и ни в каких отношениях со сторонами в споре не состоит, предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и ответ на поставленный вопрос, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных. Данные обстоятельства не вызывают сомнений в обоснованности и правильности данного экспертом заключения.

Ходатайств о проведении по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы от сторон не поступало.

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается экспертным заключением, суд полагает требования о взыскании стоимости устранения строительных недостатков обоснованными на сумму 134 177 руб. 81 коп., что соответствует положениям ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и не превышает 3% от цены объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Требование истца о компенсации морального вреда, в силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, суд полагает обоснованным, поскольку в данном случае права истцов ответчиком на своевременное возмещение расходов на устранение недостатков в переданной квартире не были соблюдены. При этом суд при определении размера компенсации морального вреда принимает во внимание конкретные обстоятельства дела, значимость указанных отношений для сторон, принцип соразмерности и справедливости и взыскивает с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 15 000 руб.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки и штрафа, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2024 включительно (с 22.03.2024 до 31.12.2024).

В соответствии с п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326», неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются с 01.01.2025 до 30.06.2025 включительно (с 01.01.2025 по 30.06.2025).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2025 №925 «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326» неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2025 включительно.

Поскольку истцом претензия в адрес ответчика была направлена 06.12.2024 - в период действия моратория, с учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, штраф и неустойка взысканию с данного ответчика не подлежат.

Равно суд не находит оснований для взыскания неустойки на будущий период (после окончания действия моратория, поскольку в силу ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ защите в судебном порядке подлежит только нарушенное или оспоренное право. Взыскивая неустойку за будущий период, суд тем самым может нарушить право ответчика на снижение размера неустойки, в случае ее несоразмерности.

В соответствии со ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, состоящие из расходов на проведение досудебной экспертизы в сумме 70 000 руб., нотариальных расходов размере 2 500 руб., почтовых расходов в размере 308 руб. 44 коп., поскольку несение данных расходов подтверждено материалами дела и было необходимо истцу для защиты своих нарушенных прав в рамках настоящего спора.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.36 НК РФ с ответчика в доход бюджета города Москвы следует взыскать в размере 8 025 руб. в счет расходов по уплате государственной пошлины, исходя из размера удовлетворенных судом требований имущественного и неимущественного характера.

Ответчиком заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения решения суда.

Учитывая положения постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 19.06.2025 №925), суд считает возможным удовлетворить заявленное ответчиком ходатайство и предоставить ему отсрочку исполнения решения суда в части требований о взыскания стоимости устранения недостатков.

Руководствуясь статьями 94, 98, 103, 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспортные данные ..., паспортные данные) к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» (ИНН ...) о защите прав потребителей – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» в пользу ФИО1 в счет устранения недостатков объекта долевого строительства денежные средства в размере 134 177 руб. 81 коп., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., расходы на оплату услуг эксперта в размере 70 000 руб., расходы по составлению нотариальной доверенности в размере 2 500 руб., почтовые расходы в размере 308 руб. 44 коп.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» отсрочку исполнения решения суда до окончания действия моратория, установленного постановлениями Правительства Российской Федерации, принятыми в соответствии с п.4 ч.1 ст.18 Федерального закона от 08.03.2022 №46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в части взыскания расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» государственную пошлину в доход бюджета города Москвы в размере 8 025 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 15 июня 2026 года.

Судья А.А. Прокопенко