Решение по делу № 3А-158/2025 от 03.06.2025 | Ставропольский краевой суд (Ставропольский край)

СТАВРОПОЛЬСКИЙ ФИО3 СУД

355002, город ФИО3, <адрес>,

тел.: <***>, факс <***>.

http://http://kraevoy.stv.sudrf.ru Е-mail:krai@stavsud.ru

Дело №а-158/2025 (3а-960/2024;)

УИД: 26OS0№-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ город ФИО3

Ставропольский ФИО3 суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания ФИО5,

с участием:

представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения <адрес> «<адрес>имущество» - ФИО7 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Государственному бюджетному учреждению <адрес> «<адрес>имущество» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратилась в Ставропольский ФИО3 суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений <адрес>, Государственному бюджетному учреждению <адрес> «<адрес>имущество» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № равной рыночной.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в качестве заинтересованного лица Филиал ППК «Роскадастр» по <адрес>.

В обоснование иска административным истцом указано, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости - Автозаправочная станция № объект является сложной вещью, в состав которой входят: лит. А - операторная; Б - навес, лит.I - замощение, лит. II - водопровод; лит. III - внешнее электроснабжение, лит. IV- хозяйственная канализация, лит. V - дождевая канализация с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории <адрес>» кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 114 501 699,44 (сто четырнадцать миллионов пятьсот одна тысяча шестьсот девяноста девять) рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной, определенной в отчете об оценке ООО «СтавЭкспертГрупп» от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 300 086 рублей

В судебное заседание административный истец ФИО1, ее представители, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>, Филиала ППК «Роскадастр» по <адрес> не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес суда поступило ходатайство представителя административного истца ФИО1 – ФИО6 о согласии с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы и рассмотрении дела в его отсутствии.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО7 поддержала доводы письменных возражений на произведенную по делу судебную оценочную экспертизу, просила отказать административному истцу в удовлетворении требований административного искового заявления.

В связи с наличием возражений со стороны представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения <адрес> «<адрес>имущество» в судебное заседание был вызван и допрошен ФИО4, производивший судебную экспертизу ФИО8

Так в ответ на возражения ФИО4 пояснил о том, что предметом экспертизы в данном исследовании является определение рыночной стоимости объекта недвижимости для цели установления кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости подпадает под понятие оценочной деятельности.

В соответствии ст. 3. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В соответствии ст. 1. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии п. 2. ФСО-1 федеральные стандарты оценки определяют требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Для определения доли стоимости приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) для объектов аналогов №, №, № ФИО4 использовались данные справочника оценщика недвижимости-2021. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики для доходного подхода. Полная версия, под ред. ФИО9 Нижний Новгород, 2021, страница 142.

Согласно данным указанного источника информации значение доли стоимости приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) для категории «Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства» в среднем составляет 0,72.

Поскольку объект оценки и объекты аналоги №, №, № относятся к сегменту «Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства», то применение данного коэффициента является обоснованным.

Кроме того ФИО4 пояснил о том, что для определения корректировки на местоположение по статусу населенного пункта ФИО4 использовались данные справочника оценщика недвижимости-2021. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия, под ред. ФИО9 Нижний Новгород, 2021, страница 75.

Объект аналог № расположен в <адрес>, является административным центром самарского сельского поселения в состав которого входят: <адрес>.

Согласно Яндекс карт Самарское сельское поселение преимущественно расположено в окружении земельных участков сельскохозяйственного назначения, таким образом ФИО4 обоснованно определил категорию расположения объекта аналога № как «Райцентры и поселки городского типа сельскохозяйственных районов».

В части возражения использования ФИО4 объектов аналогов отличающихся объемом емкостного парка, ФИО4 пояснил о том, что возражения представителя ГБУ СК «<адрес>имущество» не могут быть приняты во внимание судом, поскольку представитель ГБУ СК «<адрес>имущество», лишь выражает сомнение в том, что не применение ФИО4 корректировки по данному ценообразующему фактору повлияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. При этом представитель ГБУ СК «<адрес>имущество» не указывает значение данного интегрального показателя для данной корректировки, который, по его мнению, должен был применить ФИО4, что свидетельствует о не соответствии доводов возражения требованиям ст. 62 КАС РФ, согласно которой, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Кроме того ФИО4 в ответ на возражения административного ответчика пояснил о том, что согласно фотоматериалам объекта аналога №, данный объект расположен в зоне автомагистралей. Также данный факт подтверждается текстом объявления. Согласно фотоматериалам объекта аналога №, данный объект расположен в зоне автомагистралей.

Помимо прочего ФИО4 пояснил, что в соответствии с п.22.е. Федерального стандарта оценки № «Оценка недвижимости (ФСО №)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: «Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы:

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

- вид использования и (или) зонирование;

- местоположение объекта;

- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость»

Таким образом, в Федеральных стандартах оценки отсутствует обязательное требование применения конкретных ценообразующих факторах, которые оценщик/ФИО4 обязан применять при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Так согласно апелляционному определению Судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, по делу №а-1349/2024. Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, относится к прерогативе ФИО4.

Так согласно официальной позиции Союза саморегулируемых организаций оценщиков Исх. № от ДД.ММ.ГГГГ.

- Возможность использования в процессе оценки различной информации, включая справочные данные, результаты коллективных экспертных опросов, сборников корректировок и иных аналогичных источников, является правом, но не обязанностью оценщика или судебного ФИО4;

- Соответственно, сам по себе факт использования справочных данных, в том числе отдельных корректировок и показателей, не может считаться нарушением требований нормативных актов в области оценочной и судебно-экспертной деятельности. В то же время не может считаться нарушением и отказ от использования справочных данных, в том числе отдельных корректировок и показателей.

Таким образом, выбор тех или иных ценообразующих факторов является правом, но не обязанностью оценщика/судебного ФИО4.

В соответствии п. 2 ФСО-V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В тоже время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

В соответствии подпункта 13. п. 7. ФСО-VI в соответствии со ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности и настоящим федеральным стандартам оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

- описание процесса оценки объекта оценки в частности применения подхода (подходов) к оценке, включая:

последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; отказ от использования подхода к оценке следует прокомментировать.

На стр. 35 заключения ФИО4 прокомментирован отказ от применения затратного подхода. Учитывая, что объектом оценки является автозаправочный комплекс, ФИО4 было принято обоснованное решение отказаться от применения затратного подхода, поскольку стоимость полученная в результате применения затратного подхода не будет отражать рыночную стоимость объекта оценки, таким образом, затратный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки ФИО4 не применялся.

На стр. 36 заключения ФИО4 прокомментирован отказ от применения доходного подхода, поскольку проведенный ФИО4 анализ рынка объектов придорожного сервиса (АЗС) показал, что в открытом доступе информации о сдаче в аренду объектов придорожного сервиса (АЗС) практически отсутствует. При этом следует отметить, что при наличии достаточного количества информации о предложениях по продаже объектов, сопоставимых с объектами оценки, наиболее достоверный результат для расчета рыночной стоимости даст применение сравнительного подхода. Таким образом, для нахождения рыночной стоимости объекта оценки доходный подход не применялся.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя административного ответчика, пояснения ФИО4, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ФИО2 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Статьей <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории <адрес> порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с ДД.ММ.ГГГГ установлена единая дата начала применения на территории <адрес> порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 ст.3 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1, а также частей 3 и 5 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ (в предыдущей действующей редакции) после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>, на основании приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № наделено ГБУ СК «<адрес>имущество».

Акты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости являются итоговыми документами, содержащими результаты расчета их кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости - Автозаправочная станция № объект является сложной вещью, в состав которой входят: лит. А - операторная; Б - навес, лит.I - замощение, лит. II - водопровод; лит. III - внешнее электроснабжение, лит. IV- хозяйственная канализация, лит. V - дождевая канализация с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Административный истец, являясь собственником объекта недвижимости и плательщиком налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке выполненные ООО «СтавЭкспертГрупп».

Согласно выводам отчета об оценке ООО «СтавЭкспертГрупп»от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 300 086 рублей.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений <адрес> не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объектов недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, определенной ООО «СтавЭкспертГрупп» в отчете об оценке, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы АНО «Бюро судебных экспертиз <адрес>» №-Э от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость автозаправочной станции № (объект является сложной вещью, в состав которой входят: лит. А - операторная; Б - навес, лит.I - замощение, лит. II - водопровод; лит. III - внешнее электроснабжение, лит. IV- хозяйственная канализация, лит. V - дождевая канализация) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом округления составляет 11 290 000 рублей.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Участники процесса не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов ФИО4 произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

При идентификации объекта исследования ФИО4 получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

ДД.ММ.ГГГГ в рамках проведения судебной оценочной экспертизы ФИО4 проведен осмотр объектов оценки, включающий визуальный осмотр, выявление особенностей эксплуатации и фотографирование.

Поскольку дата, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объекта оценки, является ретроспективной, то при проведении данного исследования ФИО4 исходит из того, что на дату, по состоянию на которую проводится исследование, состояние объекта было аналогичным состоянию на дату осмотра.

ФИО4 в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объекта недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

В ходе проведенного анализа рынка недвижимости ФИО4 сделан вывод, что спорный объект оценки входит в сегмент «Объекты придорожного сервиса», является нежилым сооружением, относится к рынку производственно-складской недвижимости, относится к вторичному рынку, находится в регионе со стабильной занятостью, является готовым объектом, находится на неактивном рынке продаж недвижимости. Основной интерес, данный объект представляет для юридических и физических лиц, осуществляющих коммерческую деятельность на территории <адрес>.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, подробно описаны объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны ФИО4 по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные ФИО4 объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса ФИО4 применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

ФИО4 расчет рыночной стоимости объекта недвижимости производился в рамках спавнительного подхода. При этом в заключении ФИО4 мотивирован отказ от использования других подходов и методов оценки.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, ФИО4 в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы ФИО4 мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными ФИО4 обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение ФИО4 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске объекта в размере его рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

Основания сомневаться в правильности выводов ФИО4 у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными ФИО4 обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение ФИО4 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта ФИО4 придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение ФИО4 базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого ФИО4 подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы ФИО4 не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение ФИО4 относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано ФИО4 на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Доказательства о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, по делу не представлены. Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не представлено.

Отчет об оценке ООО «СтавЭкспертГрупп» от ДД.ММ.ГГГГ № года не может быть принят в качестве доказательства, объективно подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости на дату государственной кадастровой оценки, поскольку его результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие величины кадастровой стоимости объекта недвижимости от его рыночной стоимости, определенной в заключении ФИО4, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений ФИО2 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением налога на имущество, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, нарушены права и законные интересы административного истца.

На основании изложенного, административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества подлежит удовлетворению в размере определенном заключением судебной экспертизы.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 к министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Государственному бюджетному учреждению <адрес> «<адрес>имущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: Автозаправочная станция № объект является сложной вещью, в состав которой входят: лит. А - операторная; Б - навес, лит.I - замощение, лит. II - водопровод; лит. III - внешнее электроснабжение, лит. IV- хозяйственная канализация, лит. V - дождевая канализация с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 290 000 руб.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Э.А. Шеховцова