Дело № 2-1480/2025
74RS0031-01-2025-001216-86
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 июля 2025 года Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:
председательствующего Грачевой Е.Н.
при секретаре Овинкиной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,
по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи притворной сделкой, призвании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обрядился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи.
В обоснование иска указано, что <дата обезличена> между сторонами заключен договор купли- продажи квартиры, общей площадью <номер обезличен> кв.м, с кадастровым номером <номер обезличен>, находящейся по адресу: <адрес обезличен>, в соответствии с которым она была приобретена в собственность ФИО2. В ЕГРН внесена запись о переходе прав на спорную квартиру на имя ФИО2
На момент заключения договора купли-продажи в квартире был зарегистрирован - ФИО1 В настоящее время в квартире проживает ФИО1 Фактически квартира не передана истцом во владение ответчика.
По условиям договора купли-продажи от <дата обезличена>, спорная квартира оценена сторонами в 3 900 000 руб.. Ответчик взял на себя обязательства передать денежные средства за спорную квартиру в течении 3-х лет, после государственной регистрации права собственности за покупателем. Однако, до настоящего времени ответчик данное обязательство не выполнил.
<дата обезличена> истец направил письменное уведомление ответчику о расторжении договора. Ответчик на данное уведомление не ответил.
ФИО2 не оплатил денежные средства за купленную у ФИО1 квартиру, истец не давал расписку о получении денежных средств.
Из спорной квартиры истец не выезжал, свои вещи не вывозил, до настоящего времени проживает в ней. Подписанный сторонами передаточный акт квартиры посредством передачи ключей отсутствует.
Указанный договор купли-продажи квартиры является не исполненным, поскольку доказательства передачи по нему денежных средств в сумме, оговоренной в п. 3 договора, отсутствуют, а недвижимое имущество, являющееся предметом договора, ответчику фактически не передавалось и находится во владении ФИО1
Невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, в определенной сторонами в договоре купли-продажи сумме, является существенным нарушением заключенного между ними договора, так как повлекло для ФИО1 такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Ответчиком до настоящего времени не предпринимались какие-либо действия по исполнению обязательств по оплате приобретенного имущества.
Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, заключенный <дата обезличена> между ФИО1 и ФИО2; прекратить право собственности ФИО2 на спорную квартиру; погасить в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру; возвратить в собственность ФИО1 спорную квартиру; погасить в ЕГРН запись об ипотеке на спорное жилое помещение (л.д. 4-6).
ФИО2 обратился в суд с встречным иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи притворной сделкой, призвании права собственности.
В обоснование уточненного встречного иска указано, что <дата обезличена> между ФИО1 и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3, действующей на основании доверенности от <дата обезличена>, удостоверенной ФИО4 консулом-советником Генерального консульства РФ В Торонто, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>.
Проект договора составлен и передан на регистрацию ФИО1, ФИО2 при подписании договора не присутствовал, проживал в момент заключения договора за пределами РФ.
ФИО1 является отцом ФИО2 Оспариваемый договор заключен по инициативе ФИО1, который настаивал на дарении спорного объекта недвижимости в собственность своего сына. Ни о каком встречном исполнении обсуждение между сторонами не велось. ФИО1 желал подарить квартиру своему сыну, ФИО2, в свою очередь, принял указанное имущество в дар. На момент заключения оспариваемого договора ФИО2 не имел финансовой возможности к оплате квартиры, проживал за пределами РФ, являлся студентом.
Стороны пришли к соглашению о том, что ФИО1 не будет снят с регистрационного учета в спорном жилом помещении, а также останется в нем проживать.
О существе заключенного договора ФИО2 поставлен в известность не был. Экземпляр договора, после регистрации перехода права не получал. Из искового заявления ФИО1 стало известно, что договор, заключенный от имени ФИО2, является договором купли-продажи и содержит в себе условие о необходимости выплаты ФИО1 денежной суммы в размере 3 900 000 руб.
ФИО2 считает, что между сторонами заключен договор дарения.
Просит признать договор купли-продажи от <дата обезличена>, заключенный между сторонами, притворной сделкой, договором дарения; признать право собственности ФИО2 в отношении спорной квартиры, возникшее на основании договора дарения; признать договор дарения между ФИО1 (даритель) и ФИО2 (Одаряемый) заключенным на следующих условиях: Даритель подарил, а Одаряемый принял в дар квартиру по адресу: <адрес обезличен> В результате настоящего договора в собственность ФИО2 переходит указанная квартира. После регистрации перехода права в Росреестре Одаряемому переходит право собственности на квартиру и они принимают на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, иных платежей, а также участвуют соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальном, всего дома.. На момент подписания настоящего договора в квартире зарегистрирован ФИО1 Иные лица, сохраняющие право пользования указанной квартирой отсутствуют и т.д. (л.д. 58-60, 143-146).
Определением от <дата обезличена>, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО3 и Управление Росреестра (л.д.44-46).
Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 157).
Представитель истца (ответчика по встречному иску) – ФИО5, действующая на основании доверенности от <дата обезличена> № <адрес обезличен>8 (л.д. 17-18), в судебном заседании на удовлетворении иска наставала, в удовлетворении встречных требований просит отказать, применить срок исковой давности.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, просит рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 159 оборот).
Представитель ответчика (истца по встречному иску) – ФИО6 действующая на основании доверенности от <дата обезличена> (л.д. 35), в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, на удовлетворении встречного искового заявление настаивала.
Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 158).
Ранее в судебном заседании <дата обезличена> пояснила, что с ФИО1 состояла в браке до 2008 года. Он неоднократно заводил разговор, что хочет передать квартиру сыну ФИО2 Разговор состоялся в январе 2021 года. Она спрашивала ФИО1 почему они не могут подписать дарственную. Тот отказался. Согласилась подписать договор купли-продажи, который прочитала. В договоре указано, что расчет производится в течение трех лет. Сыну не сообщала, что подписала договор купли-продажи. Если сын вернется из-за границы, у него есть другое жилье. Расходы по содержанию спорной квартиры сын не несет, договаривались, что они сами с ФИО1 будут платить за квартиру. ФИО1 обещал снять обременение с квартиры, когда закончится срок действия ее доверенности, которую сын оформил для заключения сделки. Обременение не снято.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.155).
Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении иска ФИО1, отказе в удовлетворении встречного иска ФИО2 по следующим основаниям.
Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (ст. 17 Конституции РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании п.1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В силу п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Так, в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п.1, п.2 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Пунктом 2 ст. 574 ГК РФ предусмотрена письменная форма договора.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Судом установлено, что <дата обезличена> между ФИО1 Продавец) и ФИО2 (Покупатель) в лице представителя по доверенности ФИО3, действующей на основании доверенности от <дата обезличена>, удостоверенной ФИО4 консулом-советником Генерального консульства РФ в Торонто, заключен договор купли-продажи квартиры, площадью <номер обезличен> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенной по адресу: <адрес обезличен> (л.д. 10-12).
Согласно п. 3 договора, указанная квартира оценена сторонами и продана за 3 900 000 руб. Оплата по договору должна производиться после государственной регистрации права собственности на указанную квартиру в течение 3 лет (п. 3 договора).
Продавец ФИО1 продал, а покупатель ФИО2 принял указанную квартиру до подписания настоящего договора, в связи с этим договор заключен без составления передаточного акта (п. 5 договора).
В результате заключения договора ФИО2 переходит право собственности на квартиру, площадью <адрес обезличен> кв.м., с кадастровым номером <адрес обезличен>, находящуюся по адресу: <адрес обезличен> (п. 4 договора).
С условиями договора стороны ознакомлены, что подтверждается подписью сторон в договоре.
Согласно п. 13 договора, стороны подтверждают, что настоящий договор ими прочитан, его смысл и значение соответствуют их намерениям.
Право собственности ФИО2 на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке <дата обезличена>, что следует из выписки ЕГРН (л.д. 13-16). В отношении квартиры зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона в пользу ФИО1
Расчет ФИО2 должен был быть произведен до <дата обезличена>.
Из материалов дела следует, что по настоящее время денежные средства Покупателем Продавцу не уплачены. Данное обстоятельство подтверждается стороной ФИО2
<дата обезличена> истец направил в адрес ответчиков претензию (л.д. 20) о расторжении договора купли-продажи. Ответ на претензию не последовал.
Суд приходит к выводу, что ответчик существенным образом нарушил условия договора купли-продажи от <дата обезличена>, поскольку стоимость квартиры продавцу не выплачена, в связи с чем, истец лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
ФИО2 просит признать договор купли-продажи от <дата обезличена>, заключенный между сторонами, притворной сделкой, прикрывающей договор дарения.
В соответствии с положениями п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Суд полагает, что стороной ответчика (истца по встречному иску) не представлены доказательства, что воля ФИО1 была направлена на заключение договора дарения.
Сама ФИО3, действующая по доверенности от имени ФИО2, поясняла, что предлагала ФИО1 оформить дарственную, но тот отказался.
Пояснения свидетеля ФИО7 в судебном заседании о том, что сам ФИО1 говорил ей в сентябре 2021 года, что хочет подарить квартиру сыну, отклоняются судом, т.к. намерение подарить имущество в силу п.2 ст. 574 ГК РФ должно быть оформлено в письменной форме. Никаких документов, касающихся оспариваемой сделки, свидетель не видела.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что воля ФИО1 была направлена на заключение договора купли-продажи, соответственно оспариваемая сделка не отвечает критериям притворности.
Правовые последствия совершенной сделки направлены на достижение одного результата, воля участников сделки ясна и понятна. Подписывая договор купли - продажи, стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям сделки.
На основании изложенного, суд полагает, что не имеется оснований для признания сделки купли-продажи спорной квартиры притворной сделкой, прикрывающей договор дарения.
Доводы стороны ФИО2 о том, что отец и сын никогда не обсуждали условия сделки о стоимости имущества, несостоятельны, т.к. от имени ФИО2 действовала его мать ФИО3, которая договор читала, согласилась с его условиями, поскольку договор подписала.
Суд не находит оснований для признания действий ФИО1 недобросовестными, как лица, злоупотребляющего правом.
ФИО3 вправе была не соглашаться с условиями оспариваемой сделки и не заключать договор купли-продажи.
Кроме того, ФИО2 пропущен срок исковой давности, о применении которого просит противная сторона..
В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
Оспариваемый договор купли-продажи заключен <дата обезличена>, в суд с иском ФИО2 обратился <дата обезличена>, т.е. за пределами срока исковой давности.
Доводы представителя ФИО2 о том, что он оспариваемый договор не получал, не читал, несостоятельны. Он выдал доверенность на заключение сделки своей матери ФИО3, имел возможность поинтересоваться результатом сделки. ФИО3 пояснила, что договор купли-продажи читала. Суд полагает, что она не имела препятствий сообщить сыну о заключенном договоре.
В силу п.2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Поскольку установлено, что ФИО2 не произвел оплату по договору купли-продажи от <дата обезличена> в установленный договором срок, то договор следует расторгнуть.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд полагает правильным прекратить право собственности ФИО2 на спорную квартиру и возвратить ее в собственность ФИО1, запись об ипотеке следует погасить.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, заключенный <дата обезличена> между ФИО1 и ФИО2.
Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен> кадастровый номер <номер обезличен>.
Погасить в Управлении Росреестра по Челябинской области запись о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <адрес обезличен>
Возвратить в собственность <ФИО>2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>12, кадастровый <номер обезличен>.
Погасить в Управлении Росреестра по Челябинской области запись об ипотеке на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес обезличен> кадастровый номер <номер обезличен>.
Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи притворной сделкой, призвании права собственности оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.
Председательствующий:
Мотивированное решение принято 28 июля 2025 года.