Решение по делу № 2-385/2023 от 05.04.2023 - о признании утратившей право пользование жилым помещением, выселении, а также встречному иску <ФИО> к <ФИО>, АО «Российский Сельскохозяйственный Банк», о признании недействительным договора купли продажи, заключенного АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» и <ФИО>, признании недействительной записи в ЕГРН о праве собственности <ФИО> на квартиру, применении последствий недействительности сделки и приведении сторон в первоначальное положение.

Дело № 2-385/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 05 апреля 2023 года

Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Кадохова А.В.,

с участием старшего помощника прокурора Затеречного района

г.Владикавказа РСО-Алания ФИО5,

при секретаре Кумаллаговой К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании утратившей право пользование жилым помещением, выселении, а также встречному иску ФИО3 к ФИО2, АО «Российский Сельскохозяйственный Банк», о признании недействительным договора купли продажи, заключенного АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» и ФИО1, признании недействительной записи в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на квартиру, применении последствий недействительности сделки и приведении сторон в первоначальное положение,

установил :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 в обоснование требований которого указал, что по договору купли-продажи от 25.03.2022г. он приобрел в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: Владикавказ, <адрес> корпус 1 <адрес>. В жилом помещении была зарегистрирована и проживала ФИО3 Данное обстоятельство является препятствием для осуществления его законных прав собственника. В связи с переходом права собственности право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника прекратилось. ФИО3 добровольно не освобождает квартиру и не снимается с регистрационного учета, уведомление о необходимости освободить квартиру от ... ею не исполнено.

На основании изложенного, ссылаясь на п. 2 ст. 292 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЖК РФ, ст. 7 Закона РФ от ... № «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», просил суд: признать ФИО3 утратившей право пользования жилым помещением по адресу РСО-А <адрес>; выселить ФИО3 из квартиры, расположенной по адресу: РСО-А <адрес>.

Определением суда от ... к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Российский Сельскохозяйственный Банк».

ФИО3 в лице своего представителя обратилась с встречным иском к ФИО1 в обоснование требований которого указала, что ФИО1 на основании договора купли-продажи № РСХБ-006-32-19/12- 2022 от 25.03.2022г. приобрел в собственность <адрес>, расположенную по адресу: РСО-Алания, <адрес>, кор.1 у АО «Российский Сельскохозяйственный Банк». Указанный договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания. Согласно п. 2.5 вышеуказанного договора продавец гарантирует, что на дату подписания Договора имущество никому не продано, не подарено и не отчуждено третьими лицами иным образом, не заложено, в споре под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой наймом или каким-либо иным обязательством, кроме указанных в п. 2.7 не обременен. Согласно п. 2.7 указанного договора на момент заключения Договора в квартире никто не зарегистрирован. Указанные обстоятельства являются недостоверными, в виду того, что на момент заключения вышеуказанного договора купли-продажи, в спорной квартире проживала она (ФИО3), ее дочь ФИО7 и его несовершеннолетний ребенок ФИО8, ... г.<адрес> купли-продажи от 25.03.2022г. нарушает ее (ФИО3) конституционные права на жилище. На момент подписания вышеуказанного договора купли-продажи, она не заявляла своего желания на снятие с регистрационного учета и выезд с квартиры, более того, указанные пункты в договоре купли-продажи квартиры не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Ни по решению суда, вступившему в законную силу, ни по собственной инициативе она не была признана утратившей право пользования жилым помещение, и не была выселена из нее, на момент подписания договора купли-продажи квартиры. АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» не мог не знать, что в квартире проживает ее семья, а из текста обжалуемого договора (пункт 2.9.) усматривается, что покупатель до подписания договора купли-продажи осматривал квартиру и претензий в отношении Продавца не имеет. Данный пункт договора, равно как и п. 2.5, 2.7, доказывает, что сделка купли-продажи <адрес> расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>, кор. 1, должна быть признана недействительной, поскольку условия договора не соответствуют фактическим обстоятельства, при которых данный договор был подписан, более того, данный договор нарушает ее права на жилое помещение.

На основании изложенного, ссылаясь на ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ, просила суд: признать недействительным договор купли-продажи № РСХБ-006-32-29/12-2022 от ..., заключенный между АО «Российский Сельскохозяйственный банк» и ФИО4; признать недействительной запись в ЕГРН № от ... о праве собственности ФИО1 на <адрес>, расположенную по адресу: РСО-Алания, <адрес> кор. 1; применить последствия недействительности сделки и привести стороны в первоначальное положение.

В судебном заседании истец по первоначальному и ответчик по встречному иску ФИО1 первоначальное исковое заявление поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного просил отказать. При этом пояснил, что банк выставил несколько квартир на продажу и эта ему подошла. Он приобрел квартиру у банка примерно за 2 800 000 рублей, предыдущая хозяйка осталась там прописана, проживает там. Вселиться он не может, вынужден жить с семьей на съемной квартире, имея при этом свою собственную квартиру и неся бремя ее содержания. Указанные во встречном иске доводы ему не были известны, он знал, что в квартире прописана только ФИО3, которую он никогда не видел. Приезжал туда два раза, но оба раза квартира была закрыта. Договор купли продажи прошел регистрацию, каких-либо требований при регистрации договора к нему не предъявляли. Требований к банку за ненадлежащее исполнение обязательств продавца он не предъявлял.

Ответчик по первоначальному и истец по встречному иску ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, о причинах неявки суд не уведомила.

Третье лицо, одновременно являющееся ответчиком по встречному иску, АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» своего представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежаще, о причинах неявки представителя суд не уведомило.

Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Заслушав истца по первоначальному иску, заключение старшего помощника прокурора, полагавшего, что исковые требования ФИО1 Э.Л. подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО3 оставлению без удовлетворения, проверив и изучив материалы гражданского дела, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, согласно ст.ст. 56-61 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

На основании п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В силу п. 1 и п 2 ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин - собственник жилого помещения использует его для личного проживания и проживания членов его семьи.

На основании ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно выписке из ЕГРН от ... собственником жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>, пр-кт Коста, <адрес>, кадастровый № (далее - квартира), с ... является ФИО1

Как следует из иска ФИО1 и встречного иска ФИО3, а также подтверждается сведениями из Домовой книги от ..., адресной справкой УВМ МВД по РСО-Алания от ..., и не оспаривалось сторонами, по настоящее время в квартире зарегистрирована и фактически проживает ФИО3

Своего согласия на проживание ФИО3 в принадлежащей ему квартире ФИО1 не давал.

Доказательств получения от собственника квартиры такого согласия, в виде какого-либо письменного или устного соглашения об этом, как и доказательств наличия между ней и ФИО1 родственных отношений ФИО3 суду не представила, факт проживания в квартире без согласия собственника не отрицала.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, факт регистрации по месту жительства (равно как и факт отсутствия таковой) сам по себе не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законодательными актами субъектов Российской Федерации (постановления от ... N 9-П, от ... N 4-П, от ... N 18-П, от ... N 31-П и др.).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.03.2008г. №-В07-165, сам по себе факт регистрации или отсутствие таковой согласно ч. 2 ст. 3 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законодательными нормами субъектов РФ.

В соответствии с приведенными правовыми позициями высших судов, сам по себе факт регистрации ФИО3 в квартире является административным актом и не порождает у нее право на эту жилплощадь.

Таким образом установлено, что в настоящее время ФИО3 проживает в спорной квартире, владеет и пользуется ею, вопреки воле собственника квартиры - ФИО1 и в отсутствие на это каких-либо законных оснований.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом.

Судом установлено и не отрицалось сторонами, что ФИО1 не имеет свободного доступа в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение.

В целях восстановления своих прав в досудебном порядке ФИО1 в адрес ФИО3 направлялось требование о ее выселении и снятии с регистрационного учета от ..., оставленное ФИО3 без исполнения.

При этом, согласно ответу ОВМ ОП № УМВД РФ <адрес> РСО-Алания (по обслуживанию <адрес>) на заявление ФИО1, в соответствии с действующим законодательством снять ФИО3 с регистрационного учета по месту жительства по адресу: РСО-Алания, <адрес>, пр-кт Коста, <адрес>, без ее личного участия данное подразделение МВД РФ не имеет возможности, в связи с чем предлагает ФИО1 обратиться в судебные органы для признания ФИО3 утратившей право пользования жилым помещением.

Таким образом установлено, что регистрация и проживание ФИО3 в квартире нарушает права ФИО1 как собственника данного жилого помещения и противоречит его воле.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что права ФИО1 не могут быть восстановлены иначе как в судебном порядке, а требования ФИО1 являются правомерными, обоснованными и потому подлежат удовлетворению в полном объеме.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи № РСХБ-006-32-29/12-2022 от 25.03.2022г., заключенного между АО «Российский Сельскохозяйственный банк» и ФИО1, суд руководствуется следующим.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как усматривается из положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1. ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1. ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Правовым последствием сделок купли-продажи недвижимости, к которым относится оспариваемая сделка, является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Судом установлено, что 25.03.2022г. между АО «Российский Сельскохозяйственный банк» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры (далее - Договор).

В Договоре указан его предмет - квартира площадью 74,1 кв.м., расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>, пр-кт Коста, <адрес>, кадастровый № (далее - имущество), основания, на которых имущество принадлежит продавцу, сторонами согласована стоимость имущества, порядок ее оплаты, определены их права и обязанности, установлен порядок передачи имущества от продавца к покупателю и иные, присущие данному виду договоров условия.

26.04.2022г. между сторонами был подписан Акт приема-передачи имущества, в п. 2 которого указано, что продавец передал, а покупатель принял в собственность имущество в таком виде, в каким оно было в момент подписания Договора.

Переход права собственности на имущество к покупателю - ФИО1 был зарегистрирован в установленном законом порядке 29.03.2022г., о чем в ЕГРН была сделана соответствующая запись о государственной регистрации права собственности.

Таким образом, оспариваемый договор соответствует требованиям закона так как заключен в письменной форме, сторонами договора согласованы все его существенные условия, а переход права собственности по данному договору зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

На основании п. 1 ст. 11 ГК РФ и ч. 1 ст. 3 ГПК РФ в суде осуществляется защита только нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно положениям ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п. 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).

По мнению ФИО3, Договор подлежит признанию недействительным, поскольку нарушает ее конституционные права на жилище, а условия Договора не соответствуют фактическим обстоятельства, при которых данный Договор был подписан.

Вместе с тем, право собственности продавца - АО «РСХБ» на проданное ФИО1 имущество, возникшее в результате передачи нереализованного имущества должника взыскателю и зарегистрированное в установленном законом порядке 30.01.2018г., никем, в т.ч. ФИО3, не оспорено, доказательств наличия у нее каких-либо прав на это имущество, либо обременений, наложенных на указанное имущество в ее пользу на момент заключения и исполнения оспариваемой сделки, ФИО3 не представлено.

Таким образом ФИО3, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, не представила доказательств того, что на момент заключения и исполнения оспариваемого Договора она обладала какими-либо правами в отношении предмета сделки, в связи с чем факт ее регистрации по месту жительства в проданной по Договору квартире не имеет юридического значения для признания сделки недействительной, поскольку само по себе наличие зарегистрированных лиц в отсутствие у них каких-либо прав в отношении жилого помещения не препятствует реализации прав собственника такого жилого, помещения предусмотренных ст. 209 ГК РФ.

Поскольку при заключении и исполнении оспариваемого Договора права и охраняемые законом интересы ФИО3 в отношении предмета сделки - самовольно занимаемого ею жилого помещения не были и не могли быть нарушены ввиду их отсутствия, суд считает, что ФИО3 не является надлежащим лицом, имеющим право на предъявление требования о признании Договора недействительным.

При таком положении, учитывая что в случае удовлетворения встречного иска данное обстоятельство не восстановит прежних и не породит новых жилищных прав ФИО3 на предмет сделки, суд считает, что предъявление ею встречных исковых требований направлено не на восстановление ее нарушенных прав и охраняемых законом интересов, а на искусственное затягивание судебного процесса и причинение вреда другому лицу, а именно ФИО1, путем максимально возможного увеличения длительности ее пребывания в принадлежащем ФИО1 жилом помещении, что расценивается судом как злоупотребление ФИО3 своими гражданскими и процессуальными правами (п. 1 ст. 10 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ГПК РФ).

При таких обстоятельствах, как основное требование ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи № РСХБ-006-32-29/12-2022 от ..., заключенного между АО «РСХБ» и ФИО1, так и производные от него требования о признании недействительной записи в ЕГРН № от 29.03.2022г. о праве собственности ФИО1 на <адрес>, расположенную по адресу: РСО-Алания, <адрес> кор. 1, применении последствий недействительности сделки и приведении сторон в первоначальное положение, не основаны на законе, а потому удовлетворению не подлежат.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

При обращении в суд ФИО1 уплатил государственную пошлину в размере 600 рублей, которая согласно ст. 98 ГПК РФ подлежит возмещению за счет ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании утратившей право пользование жилым помещением, выселении удовлетворить.

Признать ФИО3, ... года рождения, утратившей право пользования жилым помещением расположенным по адресу: <адрес> - Алания, <адрес>, корпус 1, <адрес>.

Выселить ФИО3, ... года рождения, из указанного жилого помещения.

Взыскать с ФИО3, ... года рождения, в пользу ФИО1 сумму государственной пошлины в размере 600 (шестьсот) рублей.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2, АО «Российский Сельскохозяйственный Банк», о признании недействительным договора купли продажи, заключенного АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» и ФИО1, признании недействительной записи в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на квартиру, применении последствий недействительности сделки и приведении сторон в первоначальное положение оставить без удовлетворения в полном объеме.

Настоящее решение является основанием для снятия ФИО3, ... года рождения, с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес> - Алания, <адрес>, корпус 1, <адрес>.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания, через Советский районный суд <адрес>, в течение месяца со дня его принятия (изготовления) в окончательной форме.

Судья Кадохов А.В.