УИД 58OS0000-01-2023-000099-41 Дело № 3а-70/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 октября 2023 года г. Пенза
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Паксяевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
3 июля 2023 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» (далее – ООО «Аллер-Авто») об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» административный ответчик, бюджетное учреждение) от 22 мая 2023 года № и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 23 056 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: предпринимательство (4.0); магазины (4.4), расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости.
Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, содержащийся в решении от 22 мая 2023 года № (далее также – решение об отказе в установлении рыночной стоимости, оспариваемое решение), затрагивает права административного истца, как собственника объекта недвижимости, поскольку земельный налог исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 17 апреля 2023 года, на основании отчёта об оценке от 21 апреля 2023 года № (далее – отчёт об оценке), подготовленного частнопрактикующим оценщиком В, в размере 20 733 494 рубля.
Определением Пензенского областного суда от 19 июля 2023 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для установления наличия в отчёте об оценке недостатков, указанных в пункте 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), а также установления соответствия рыночной стоимости объекта недвижимости, определённой в указанном отчёте, его рыночной стоимости по состоянию на 17 апреля 2023 года, при несоответствии - определения его действительной рыночной стоимости по состоянию на указанную дату.
После проведения судебной экспертизы материалы административного дела вместе с заключением эксперта Ф (далее – Ф) Т от 25 сентября 2023 года № поступило в суд.
Определением Пензенского областного суда от 28 сентября 2023 года производство по делу возобновлено.
По запросу суда эксперт представил письменные пояснения к заключению эксперта, осуществил дополнительный расчёт, а также был дважды допрошен в судебном заседании.
В ходе рассмотрения административного дела по существу от представителя административного истца ООО «Аллер-Авто» ФИО1 дважды поступали заявления об уточнении требований в части определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. Окончательно представитель административного истца просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равном рыночной стоимости 26 576 924 рубля. В остальной части заявленные требования поддержала, пояснив, что согласна с результатом определения рыночной стоимости спорного земельного участка, указанном в дополнительном расчёте к заключению эксперта Ф Т от 25 сентября 2023 года №.
Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований административного искового заявления, полагая, что оспариваемое решение соответствует требованиям закона, а заключение судебной экспертизы, имеющее недостатки, не может быть принято во внимание при определении рыночной стоимости земельного участка, представила письменные возражения, дополнения к ним. Просила о назначении по делу повторной экспертизы и отказе в удовлетворении заявленных требований (том 1 л.д. 118-119, том 2 л.д. 60-61, 80, 108-109).
Представитель заинтересованного лица Министерства государственного имущества Пензенской области ФИО3 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения заявленных требований.
Заинтересованные лица публично-правовая компания «Роскадастр» (далее – ППК «Роскадастр»), Управление Росреестра по Пензенской области, администрация г. Пензы, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей ППК «Роскадастр» ФИО4, Управления Росреестра по Пензенской области ФИО5, поступили отзывы и ходатайства с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда (том 1 л.д. 99-100, 203-204).
С учётом надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела, мнения явившихся в процесс представителей лиц, участвующих в деле, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).
При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).
С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).
В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 120-133, 138-141).
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на основании акта ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 марта 2023 года № и составила 43 317 612,8 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 июля 2023 года №, выпиской из соответствующего акта (том 1 л.д. 98, 143).
Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка, является 1 января 2023 года.
Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 1 апреля 2023 года.
Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.
Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).
Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.
С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершённого строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).
ООО «Аллер-Авто» является собственником земельного участка с кадастровым №, общей площадью 23 056 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: предпринимательство (4.0); магазины (4.4), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 6 июля 2023 года № (том 1 л.д.87-88).
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со статьёй 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 настоящего Кодекса.
Поскольку ООО «Аллер-Авто» является собственником земельного участка, и на нём лежит обязанность по уплате земельного налога, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости, следовательно, он вправе обратиться с соответствующим заявлением в бюджетное учреждение.
Как следует из обстоятельств дела, 2 мая 2023 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, выполненный частнопрактикующим оценщиком В, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 17 апреля 2023 года составила 20 733 494 рубля (том 1 л.д. 17-81, 135).
Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 22 мая 2023 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта (том 1 л.д. 135-137).
Проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным.
Согласно пункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Согласно выводам заключения эксперта Ф Т от 25 сентября 2023 года № (далее также – заключение эксперта) отчёт об оценке, подготовленный частнопрактикующим оценщиком В, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; при составлении названного отчёта оценщиком допущено использование неполных и недостоверных сведений, расчётные ошибки нарушения требований законодательства об оценочной деятельности - пунктов 10 и 13 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО № III)» (далее - ФСО № III), пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО № VI)» (далее - ФСО № VI), утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Суд, исследовав заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям статьи 82 названного Кодекса, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона о государственной кадастровой оценке, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта в названной части, каких-либо возражений суду не представили.
Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт об оценке спорного земельного участка по состоянию на 17 апреля 2023 года подготовлен с использованием неполных сведений, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.
Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое ООО «Аллер-Авто» о признании его незаконным в этой части не подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
Согласно результатам проведённой судебной экспертизы стоимость земельного участка с кадастровым №, определённая частнопрактикующим оценщиком В в отчёте об оценке, не соответствует рыночной стоимости названного объекта недвижимости; рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 17 апреля 2023 года (дата оценки земельного участка, указанная в отчёте, в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости) составляет 25 511 042 рубля (том 2 л.д. 3-35). Согласно дополнительному расчёту к заключению эксперта, выполненному по инициативе суда, с учётом применения поправки на вид права по объекту-аналогу № 1 рыночная стоимость спорного объекта составляет 26 576 924 рубля (том 2 л.д.150).
Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка и дополнительный расчёт к нему, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.
Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки входит в сегмент земельных участков под коммерческую застройку, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы земельных участков.
В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на торг (для всех объектов-аналогов), на красную линию (для объекта-аналога № 2), на местоположение (для объектов-аналогов № 2 и № 3), на площадь и рельеф участка (для всех объектов-аналогов), на транспортную доступность (асфальтирование подъездных путей) (для объекта-аналога № 1), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенная в судебном заседании эксперт Т., составившая указанное выше экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведённого исследования, мотивировала сделанные в его результате выводы.
При оценке довода возражений ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о недостаточном анализе рынка продаж земельных участков судом из заключения эксперта и его показаний установлено следующее.
В силу требований подпункта «а» пункта 11 ФСО № 7 при указании последовательности анализа рынка недвижимости анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, следует проводить в период, предшествующий дате оценки.
Эксперт, проводивший исследование в сентябре 2023 года, определял рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 17 апреля 2023 года. В этой связи анализу им обоснованно был подвергнут рынок недвижимости, объявления о продаже которой размещены до указанной даты в переделах одного года.
Вместе с тем, представленная стороной административного ответчика выборка предложений названным требованиям не соответствует. Из вошедших в неё 65 предложений 19 – размещены на сайтах позже даты оценки, 31 предложение не имеет даты размещения, что не позволяет удостовериться в возможности использовать их при анализе рынка (том 2 л.д. 70-74).
Представленная стороной административного ответчика уточнённая выборка объектов-аналогов содержит 23 предложения, 7 из которых дублируются (№ 2 и № 20, № 3 и № 21, № 6 и № 17, № 7 и № 19, № 8 и № 18, № 11 и № 22, № 12 и № 16), 8 предложений содержат неактивные ссылки на сайты, не позволяющие проверить наличие и содержание объявления (№ 1, № 4, № 9, № 10, № 11, № 13, № 14, № 23); 3 предложения проанализированы и учтены в заключении эксперта (№ 3 (№ 21), 7 (19), 12 (16), 1 предложение содержит сведения о продаже объекта недвижимости из другого сегмента рынка – блокированная жилая застройка (№ 6), 1 предложение представляет объект-аналог, расположенный за пределами г. Пензы, вследствие чего является несопоставимым по местоположению с объектом оценки (№ 15), 1 предложение содержит сведения об объекте-аналоге с указанием цены, включающей в себя не только стоимость земельного участка, но и расположенного на нём объекта недвижимости – офисного здания, сдаваемого в аренду (№ 5) (том 2 л.д. 111-112).
Таким образом, представленные бюджетным учреждением указанные выше сведения не подтверждают позицию указанного органа о наличии большого числа предложений о продаже земельных участков, не учтённых экспертом при анализе рынка недвижимости.
Указание названного органа на несопоставимость объектов недвижимости в предложениях о продаже № 2 и № 10 с объектом оценки по местоположению ввиду их расположения на периферии города и вне его активной части не могут быть приняты во внимание, поскольку приведение данных объектов осуществлено экспертом при анализе рынка недвижимости из одного сегмента с оцениваемым, названные предложения не были отобраны в качестве аналогов для оценки, следовательно, не влияют на выводы эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Довод административного ответчика о неправильном указании экспертом при анализе рынка недвижимости площади объекта-аналога № 4 80 соток вместо надлежащей - 8 соток не может быть принят во внимание, поскольку сведения об указанной площади подтверждены экспертом скриншотом соответствующего объявления (том 2 л.д. 101). Кроме того, данный объект не был принят экспертом в качестве аналога при подсчёте рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем высказанные бюджетным органом сомнения в размере площади также не повлияли на итоговый результат оценки.
Приведённые бюджетным учреждением 12 предложений о продаже, имеющих наибольшую цену (№ 1, № 3, № 4, № 7, № 8, № 10, № 11, № 13, № 18, № 19, № 21, № 22), не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, так как в отличие от первого, расположенного на окраине города, находятся в историческом центре города, вследствие этого вопреки утверждению указанной стороны, не представляют объективной информации о ценовом диапазоне земельных участков, схожих с объектом оценки.
При этом экспертом в анализе рынка приведены все предложения, относящиеся к коммерческому сегменту рынка, сопоставимые по основным ценообразующим факторам, установлено, что на дату оценки количество предложений ограничено, покупательский спрос невелик, цены находятся в диапазоне от 150 рублей за 1 кв. м до 12 593 рублей за 1 кв. м (в исторической части города), цена предложений объектов-аналогов составляет от 1 363,04 рубля за 1 кв. м до 2 606,64 рубля за 1 кв.м, что приближено к диапазону средней стоимости.
В этой связи суд не соглашается с доводом административного ответчика о недостаточном объеме анализа рынка недвижимости в заключении эксперта.
Судом исследовались и признаны несостоятельными доводы административного ответчика о неправильном отборе объектов-аналогов.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № N 200 (далее - ФСО V) сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4). Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объём и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов) (подпункт 4 пункта 5).
В настоящем случае при выборе объектов-аналогов эксперт отдал предпочтение тем из них, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, а число применяемых корректировок является минимальным.
При этом вопреки позиции административного ответчика экспертом в заключении описаны основные ценообразующие факторы, которые в порядке приоритетности были приняты во внимание при отборе объектов-аналогов (том 2 л.д. 29).
Экспертом обоснованно принято во внимание, что согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2022 «Земельные участки, части 1 и 2», Н. Новгород, 2022, под редакцией ФИО6, для объектов коммерческого использования местоположение является основным ценообразующим фактором, имеющим максимальную значимость равную 0,34 (том 2 л.д. 202).
Оцениваемый объект расположен в зоне крупной автомагистрали г. Пензы на выезде. В районе его расположения находятся производственные, административные и жилые здания с удалённостью от центральной части города по прямой около 6,3 км.
В этой связи экспертом в качестве аналогов не были отобраны предлагаемые административным ответчиком объекты, расположенные в центральной исторической части города, имеющие максимальную цену продажи, как несопоставимые по местоположению, в том числе предложение № 1 (<адрес>), с чем суд соглашается.
Содержащиеся в выборке бюджетного учреждения предложения о продаже объектов № 1, № 3, № 4, № 7, № 8, № 10, № 11, № 13, № 18, № 19, № 21, № 22 (том 2 л.д. 111-112) находятся в историческом центре города, в связи с чем также не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, расположенного на окраине города.
Предложение № 11 обоснованно не было принято экспертом в качестве объекта-аналога, как относящееся к иному сегменту рынка.
Вместе с тем, предложение № 9 принято экспертом в качестве аналога № 3, поскольку он сходен с объектом оценки по основным ценообразующим факторам; названный объект, как и объект оценки, располагается в территориальной зоне ОД-2, где допускается размещение объектов коммерческого назначения, в том числе предпринимательства и магазинов, а вид разрешённого использования в одной зоне может быть изменён по заявлению правообладателя.
Объекты-аналоги № 2 и № 3 также имеют наибольшее сходство по основным ценообразующим факторам, введённая корректировка на местоположение имеет минимальные значения, в том числе по сравнению с предложением № 1 в анализе рынка недвижимости.
При анализе довода бюджетного учреждения о необходимости введения корректировки на красную линию для объекта-аналога № 3 по причине его расположения на дороге с меньшим уровнем активности (интенсивностью движения) судом из заключения эксперта, его показаний и письменных объяснений установлено следующее.
Объект оценки также как и объекты-аналоги № 1, № 3 граничит с красной линией, объект-аналог № 2 находится в глубине квартала, в связи с чем только для него применена соответствующая корректировка. При этом объект-аналог № 3 сходен по данному критерию с объектом оценки, в связи с чем применение поправки не требуется.
Корректировка на интенсивность движения, о применении которой просит административный ответчик, вопреки его позиции, не тождественна корректировке на красную линию.
Так, первая предусмотрена Справочником оценщика недвижимости – 2022 «Земельные участки, части 1 и 2», Н. Новгород, 2022, под редакцией ФИО6 для земельных участков для размещения объектов придорожного сервиса и не предусмотрена для земельных участков под размещение объектов коммерческого назначения (том 2 л.д. 153-156).
Суд также соглашается с размером введённой экспертом корректировки на площадь с применением коэффициента торможения, исходя из следующего.
Так, согласно таблице 1 Справочника оценщика недвижимости – 2022 «Земельные участки, части 1 и 2», Н. Новгород, 2022, под редакцией ФИО6 разделение городов и регионов, относящихся к ним, в числе прочего содержит градацию на города с численностью более 1 млн. человек (кроме г. Москва, и г. Санкт-Петербург) и соответствующие регионы, города с численностью менее 1 млн. человек, и соответствующие регионы, города с населением 500 - 1 000 тыс. человек, города с населением до 500 тыс. человек (том 2 л.д. 151).
Корректирующие коэффициенты были рассчитаны в названном Справочнике по статистическим данным, сгруппированным по объектам, расположенным в городах с различной численностью населения, в том числе города с численностью более 1 млн. человек (кроме г. Москва и г. Санкт-Петербург) и соответствующие регионы, города с численностью 1 млн. человек и соответствующие регионы (том 2 л.д. 157-159).
Также справочник содержит информацию о том, что при оценке объектов, находящихся в категориях, по которым отсутствуют конкретные данные (вследствие недостаточности обработки по категориям городов) рекомендовано пользоваться обобщёнными данными по РФ в целом. Данные модели приведены с указанием уравнения, коэффициент торможения (показатель степенной функции) которого можно использовать при корректировке объектов-аналогов.
В настоящем случае экспертом была выбрана именно эта модель подсчёта, поскольку общая содержащаяся в названном Справочнике корректировка на площадь из другого метода подсчёта предусмотрена для более крупных показателей – для городов с численностью менее 1 млн. человек, и с учётом различия процессов ценообразования более применима для городов с населением от 500 тыс. человек до 1 млн. человек.
Вывод эксперта о необходимости применения модели подсчёта – с применением коэффициента торможения сделан также с учётом особенностей г. Пензы, численность населения которой на момент оценки составляла 492 376 человек (то есть менее 500 тыс. человек), с чем суд соглашается.
Ссылка бюджетного учреждения на письмо ООО "И" с рекомендациями по применению поправки не опровергает выводы, к которым пришёл эксперт, поскольку в названном письме указано, что приведённая в Справочнике информация не может заменить полноценный анализ конкретной ситуации, в связи с чем рекомендуется не ограничиваться формальным использованием приведённых материалов, а сопоставлять с другой имеющейся информацией, проводить собственные исследования факторов, определяющих стоимость оцениваемого объекта, что в соответствии с Федеральными стандартами является неотъемлемой частью работы оценщика в процессе оценки (том 2 л.д. 130).
При изучении довода административного ответчика о необходимости применения поправки на форму, рельеф и подтопления судом установлено следующее.
Согласно данным публичной кадастровой карты на оцениваемом земельном участке имеется зона подтопления, занимающая около 1/3 его площади. Также подтоплению водами весеннего половодья реки Пенза в слабой степени подвержен объект-аналог № 1. Объект-аналог № 2 имеет изрезанную форму, объект-аналог № 3 расположен в санитарно-защитной зоне предприятия.
Все названные факторы указаны в таблице 2 расчёта сведений СтатРиэлт как равнозначные ограничения в использовании земельных участков, в связи с чем эксперт, установив наличие их на каждом объекте-аналоге и объекте-оценки пришёл к обоснованному выводу об отсутствии необходимости для применения соответствующей поправки, с чем суд соглашается (том 2 л.д. 204). При этом обстоятельство частичного или полного подтопления земельного участка не обозначено в качестве подлежащего дополнительному учёту и расчёту.
Довод бюджетного учреждения о необоснованном неучёте в экспертном заключении изрезанности объекта-аналога № 2, его расположения вокруг многоэтажного жилого дома судом признан несостоятельным, поскольку фактор изрезанности учтён экспертом в рамках оценки имеющихся ограничений в использовании земельных участков, а особенность его размещения внутри квартала учтена при введении корректировки на красную линию в размере 1,17.
При анализе довода административного ответчика о необходимости применения поправки на передаваемые права для объекта-аналога № 1 судом установлено следующее.
В тексте соответствующего объявления отсутствует информация о продаже указанного объекта на правах аренды. В связи с чем эксперт в заключении не применил поправку на передаваемые права.
Вместе с тем, из выписки из ЕГРН в отношении указанного объекта усматривается информация о наличии зарегистрированных прав аренды на дату оценки (том 2 л.д. 87).
В этой связи по поручению суда эксперт осуществил дополнительный расчёт с применением поправки на передаваемые права, с чем стороны согласились, а сторона административного ответчика не поддержала возражения на заключения эксперта в этой части.
Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения в указанной выше части, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 17 апреля 2023 года в размере равном его рыночной стоимости 26 576 924 рубля.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта является относимым и допустимым доказательством по делу, рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта и дополнительном расчёте к заключению Ф от 25 сентября 2022 года № по состоянию на 17 апреля 2023 года в размере 26 576 924 рубля.
Оснований для назначения повторной экспертизы, о чём просила сторона административного ответчика, суд не установил, отказав в удовлетворении соответствующего ходатайства.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 2 мая 2023 года – день обращения ООО «Аллер-Авто» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
По ходатайству стороны административного истца суд не разрешает вопрос о распределении понесённых ею судебных расходов, в том числе по оплате заключения эксперта.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.
В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 22 мая 2023 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 23 056 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: предпринимательство (4.0); магазины (4.4), расположенного по адресу: <адрес> на основании отчёта об оценке от 21 апреля 2023 года №, выполненного частнопрактикующим оценщиком В, отказать.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 23 056 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: предпринимательство (4.0); магазины (4.4), расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 апреля 2023 года в размере равном его рыночной стоимости – 26 576 924 (двадцать шесть миллионов пятьсот семьдесят шесть тысяч девятьсот двадцать четыре) рубля.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной считать 2 мая 2023 года.
Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 3 ноября 2023 года.
Судья Е.М. Шелахаева