Решение по делу № 2-305/2022 от 26.07.2022 - о расторжении договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нём индивидуального жилого дома, взыскании уплаченной суммы.

Дело № 2 - 305/2022

42RS0014-01-2022-000179-97

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Мысковский городской суд Кемеровской области в составе

судьи Ульяновой О.А.,

с участием истца ФИО1, действующего за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3,

его представителя – ФИО4, действующей на основании определения суда о допуске к участию в деле,

представителей ответчика ФИО5 – ФИО6, ФИО7, действующих на основании нотариальной доверенности,

при секретаре судебного заседания Караевой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Мыски

26 июля 2022 г.

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, действующего за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, ФИО8 к ФИО5 о расторжении договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нём индивидуального жилого дома, взыскании уплаченной суммы,

установил :

ФИО1, действующий за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, и ФИО8 обратились в суд в суд с исковым заявлением к ФИО5 о расторжении договора купли - продажи земельного участка и расположенного на нём индивидуального жилого дома, взыскании уплаченной суммы, согласно которому просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: № площадью № кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилого дома и расположенного на нем индивидуальный жилой дом, общей площадью № кв.м., находящиеся по адресу: , заключенный ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО1, ФИО8. Взыскать с ответчика в пользу истцов уплаченные по договору купли-продажи от 31.08.2021г. денежные средства в размере 3750000 (три миллиона семьсот пятьдесят тысяч) рублей. Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 и ФИО8, расходы по уплате государственной пошлины - 26950 руб., расходы по оплате услуг представителя - 50000 рублей.

В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указано следующее. 27.08.2021 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, площадью № кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -для индивидуального жилого дома и расположенного на нем индивидуального жилого дома, общей площадью № кв.м. с кадастровым номером №, находящихся по адресу: . Согласно договору стоимость жилого дома составляет 3750000 (три миллиона семьсот пятьдесят тысяч) рублей, стоимость земельного участка- 350000 рублей. Жилой дом и земельный участок приобретались за счет собственных средств истцов, это 2750000 рублей, и кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк России на основании кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №. Деньги в размере 2750000 рублей были переданы истцами по расписке, а 1350 000 рублей - при регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к истцам. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности истцов на жилой дом, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ На момент заключения договора ФИО5 заверил истцов в том, что дом в хорошем состоянии, серьезных дефектов не имеется, является пригодным для проживания в нем в любое время, строил дом для себя, его качество не вызывает сомнений. В процессе эксплуатации жилого помещения истцам стало очевидно, что ответчик ввел их в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Во время фактической эксплуатации жилого дома, а именно, с наступлением холодного времени года, стали проявляться существенные недостатки и дефекты жилого дома; установленные в доме окна промерзали, при этом влага внутри стеклопакетов скапливалась независимо от температурного режима на улице, стекает вода с подоконников, от окон идет сильный холод; неудовлетворительная кладка дома- частично кирпич, частично пеноблок, между блоками большие пустые расстояния; особые опасения вызывает осыпь фундамента, что, возможно, связано с недостаточным количеством цемента в растворе, из обрушившихся частей фундамента проглядывает очень тонкая арматура, что может привести к обрушению фундамента и деформации стен дома. Заметить указанные недостатки при визуальном осмотре дома невозможно. Обнаружив недостатки, истцы обратились к ответчику с письменным предложением о расторжении договора. Ответ на досудебную претензию ими не был подучен. В связи с изложенным полагают, что требования о расторжении договора купли- продажи земельного участка и жилого дома подлежат удовлетворению судом, поскольку приобретенный истцами объект недвижимости - жилой дом, имеет существенные недостатки, что является основанием для расторжения договора купли – продажи.

От истца ФИО9 поступило ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие (л.д. 77), удовлетворенное определением суда. В заявлении ФИО8 указала, что настаивает на удовлетворении требований в полном объёме.

В судебном заседании истец ФИО1 настаивал на удовлетворении требований по изложенным в исковом заявлении основаниям. По пояснению ФИО1 и его представителя, при приобретении дома, его осмотре, при заключении договора купли-продажи не были видны какие-то серьезные повреждения, тем более, аварийность данного дома. Поскольку покупатели не обладают специальными познаниями, они не смогли на момент приобретения жилого дома определить его действительное техническое состояние. В процессе проживания в указанном доме выявились существенные недостатки, делающие невозможным проживание в данном доме. Поскольку эти недостатки возникли до передачи жилого дома покупателям, договор купли- продажи подлежит расторжению.

От ответчика ФИО5 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 73), удовлетворенное определением суда.

По пояснению представителей, ответчик не признает требования истцов в полном объёме, поскольку при заключении договора купли- продажи приобретаемый объект недвижимости был осмотре покупателями, стоимость определена по соглашению сторон. Жилой дом является пригодным для проживания, наличие неустранимых недостатков, которые могли служить основанием для расторжения договора купли- продажи, не установлено.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в заседание не явился по неизвестной суд причине неявки, о месте и времени судебного заседания извещен. Определением суда дело рассмотрено в отсутствие представителя ПАО Сбербанк.

Как следует из представленного письменного отзыва (92-93), ПАО Сбербанк просит отказать ФИО1, ФИО8 в удовлетворении исковых требований в полном объёме по следующим основаниям. ПАО Сбербанк считает требования незаконными и необоснованными. На основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк выдало кредит ФИО1 и ФИО8 в сумме 1350000 на срок 84 мес. под 8,9 % годовых. Кредит выдавался на приобретение недвижимости, а именно: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Россия, . Договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома был заключен 27.08.2021 года, подписан истцами лично, в связи с чем ПАО «Сбербанк России» считает, что истцы были осведомлены о его содержании. Отчет об оценке приобретаемого имущества № 495-08-2021 от 04.08.2021 г., предоставленный истцами в банк, составлен на основе осмотра объекта оценки и содержит все необходимые количественные и качественные характеристики объекта недвижимости, изучение его фактического технического состояния. При заключении сделки стороны определили все существенные условия. В части имеющегося спорного вопроса договором купли- продажи закреплен п 3.5., согласно которому покупатели осмотрели объект и претензий к его качеству не имеют. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора. Более того, передача отчуждаемых объектов недвижимости продавцом и принятие их покупателем состоялось до подписания договора, составление акта приема-передачи сторонами не предусмотрено. Таким образом, покупатели до заключения договора купли- продажи осмотрели отчуждаемые объекты недвижимости и приняли их без претензий к качественному состоянию и комплектности. Кроме того, при заключении кредитного договора, равно как и при заключении договора купли-продажи и регистрации его в установленном законом порядке, истцами был предоставлен отчет № 495-08/2021 от 04.08.2021 по определению рыночной стоимости жилого дома с земельным участком. Согласно отчету об оценке по состоянию на 04.08.2021 года, произведенной на основании визуального осмотра оцениваемого объекта и технического паспорта, выполненного по состоянию на 14.07.2021 года, двухэтажный жилой дом по адресу: , находится в хорошем состоянии (стр.11,48 отчета): повреждений и деформаций нет, имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента, капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ. Физический износ жилого дома на момент осмотра составлял 10% (стр.11 отчета). В материалах кредитных документов также находятся фотографии жилого дома до оформления сделки с видом на дом, видом жилых помещений в доме, видом земельного участка и расположенных на нем объектов. По мнению третьего лица, истцами не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенного жилого дома, возникших до передачи его покупателю. Заявляя требование о расторжении договора, истцы должны доказать факт продажи им жилого дома с неустранимыми недостатками, которые не были оговорены продавцом, и возникли до передачи объекта покупателям, либо по причинам, возникшим до этого момента. Однако, таких доказательств истцами в суд не представлено.

Заслушав объяснения, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Положениями ст. 556 Гражданского кодекса РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Понятие критериев существенности недостатков раскрыто в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", из которого следует, что недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьей 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (12-13) ФИО5 (Продавец) и ФИО1, ФИО8 ФИО2 и ФИО3 в лице законного представителя ФИО8 (Покупатели) заключили указанный договор, по условиям которого Продавец передает в общую собственность Покупателей, а Покупатели принимают и оплачивают в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащее Продавцу на праве собственности следующее недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью № кв.м, расположенный п адресу: , с кадастровым номером , назначение-жилой и земельный участок, общей площадью № кв.м, расположенный по адресу: , кадастровый №, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилого дома. Указанный земельный участок и жилой дом принадлежат продавцу на основании договора купли-продажи №-ф от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения №б-н от 16.01.2009, технического плана №б-н от 21.06.2021, право собственности зарегистрировано в ЕГРП за № от ДД.ММ.ГГГГ. (п. 1.). Жилой дом и земельный участок приобретается за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых ОАО «Сбербанк России» Новокузнецкое отделение Кемеровского отделения № 8615 на основании кредитного договора. Кредит предоставляется покупателю в размере 1350000 руб., из них на жилой дом 1000000 руб. и на земельный участок 350000 руб., собственные средства составляют 2750000 руб., из них на жилой дом 244000 руб. и на земельный участок 70000 руб. (п. 2). Стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемого земельного участка и расположенного на нем жилого дома, как предмета ипотеки, которая составляет 4100000 руб., из них стоимость земельного участка составляет 350000 руб. и расположенного на нем дома 3750000 руб. Деньги в размере 2750000 руб. переданы покупателем проведены на дату подписания договора (л.д. 129), а 1350000 руб., после регистрации настоящего договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок (п. 2). Покупатели осмотрели объект и претензий по его качеству не имеют. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находится (п.3).

Согласно отчету № 495-08-2021 года по определению рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: (л.д.99), рыночная стоимость жилого дома на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3755000 руб., рыночная стоимость земельного участка - 354000 руб.

Покупатели зарегистрировали право собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области 01 августа 2021 года (л.д. 14-16).

Согласно кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № (23-25) ОАО «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО8 был заключен кредитный договор, согласно которому истцам был представлен кредит для приобретения в общую совместную собственность жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: , в размере 1350000 руб. на срок 84 мес. под 8,9 годовых.

14.12.2021 г. истцами в адрес ответчика ФИО5 была направлена претензия (л.д. 26-27), которой ответчику было предложено заключить соглашение о расторжении договора купли продажи-земельного участка и расположенного на нем жилого дома, находящихся по адресу: .

Определение Мысковского городского суда Кемеровской области от 06.04.2022 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза (154-157), производство которой поручено эксперту Новокузнецкого филиала Федерального бюджетного учреждения «Кемеровской лаборатории судебных экспертиз Минюста России». Согласно заключению эксперта (л.д. 182 – 187) на основании данных, указанных в исследовательской части вопроса №, эксперт пришёл к выводу, что в жилом доме, расположенном по адресу: г. , имеются недостатки (нарушения строительных норм и правил), которые указаны в таблице 2 исследовательской части вопроса №. Все недостатки, указанные в таблице 2, являются скрытыми. Все указанные в таблице 2 недостатки являются устранимыми, для их устранения требуется выполнить ремонтно-строительные работы, указанные в таблице 3 исследовательской части вопроса №. Стоимость затрат на устранение недостатков в жилом доме, расположенном по адресу: г. , в ценах май 2022 г. составляет 360734 рубля 34 коп. Определить давность образования недостатков элементов жилого дома, расположенного по адресу: г. невозможно по причине отсутствия научно разработанной и практически используемой методики по определению давности образования повреждений на строительных объектах.

Определением суда стороне истцов отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы в силу следующего. В силу ст. 87 ГПК РФ основанием для проведения повторной экспертизы является недостаточная ясность или неполнота заключения эксперта. Оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно соответствует материалам дела, эксперт дал конкретные ответы на поставленные судом вопросы, был предупрежден по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем у него отобрана подписка, имеет достаточный опыт и обладает необходимой квалификацией для установления указанных в экспертном заключении обстоятельств. Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения проведенной по делу судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на анализе материалов гражданского дела, осмотре помещения, исследовании использованных материалов. Потому суд считает возможным основывать свои выводы на указанном экспертном заключении. Причина невозможности определения давности образования недостатков элементов жилого дома мотивирована отсутствием научно разработанной и практически используемой методики, что не вызывает сомнений суда. Несогласие стороны с выводами эксперта не является основанием для назначения дополнительной либо повторной экспертизы.

Разрешая заявленные требования, суд, с учетом положений статей 450, 451, 549, 557 Гражданского кодекса РФ и условий заключенного договора купли-продажи от 27.08.2021 г., оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении указанного договора, поскольку истцами не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи. Выявленные в жилом доме недостатки являются устранимыми, и не могут быть расценены как существенные, поскольку устранимы с соразмерными расходами и затратами времени. В соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами в домовладении не установлено неустранимых и существенных недостатков, т.е. отсутствуют существенные нарушения требований к качеству товара, указанных в п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ.

Кроме этого, на момент подписания договора истцы осмотрели дом и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец, передача жилого дома произведена при подписании договора, который в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ будет иметь силу передаточного акта, претензий по передаче стороны не имеют (пункт 3.5. договора). В ходе судебного разбирательства сторонами по делу также не оспаривалось, что до покупки дома он был осмотрен истцами, каких-либо дефектов либо недостатков обнаружено не было. Суд принимает во внимание, что, приобретая дорогостоящее, бывшее в употреблении недвижимое имущество, истцы имели возможность при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от них требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения. Приобретая домовладение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыл их от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра домовладения до заключения сделки, истцами суду не представлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу отказать ФИО1, ФИО8 в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нём индивидуального жилого дома, о взыскании с ФИО5 уплаченной суммы в размере 3750000 рублей за необоснованностью.

В связи с отказом в удовлетворении иска не подлежит удовлетворению и требование о взыскании с ответчика в пользу истцов судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

решил :

ФИО1, ФИО8 отказать в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нём индивидуального жилого дома, взыскании уплаченной суммы в размере 3750000 рублей за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Мысковский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ульянова О.А.

Мотивированное решение изготовлено 01.08.2022 г.