Дело 2-356/2022

УИД 46RS0023-01-2022-000400-21

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

18 октября 2022 года г. Суджа

Суджанский районный суд Курской области в составе председательствующего судьи Тимошенко В.М., при секретаре Гриценко Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Суджанского района Курской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка и о понуждении к его заключению,

установил:

ФИО1 обратился в Суджанский районный суд Курской области с исковым заявлением к администрации Суджанского района Курской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка и о понуждении к его заключению.

В обоснование указывает, что на основании Постановления Администрации Суджанского района Курской области № от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого, земельный участок предоставлялся с целью строительства индивидуального жилого дома. Махновским сельсоветом был подготовлен акт отвода земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, администрацией города Суджа выдано разрешение на строительство жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды земельного участка неоднократно продлевался. Строительство дома выполнялось собственными силами и заняло продолжительное время, в настоящее время дом построен, что подтверждается техническим планом от 04.05.2022 г., декларацией об объекте недвижимости. С целью оформления и регистрации прав на возведенный жилой дом и земельный участок обратился в администрацию Суджанского района для заключения договора аренды земельного участка, однако было отказано в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на возведенный жилой дом и пропуском срока для продления договора аренды земельного участка. Для получения правоустанавливающих документов на возведенный жилой дом необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок. Ссылаясь на ст.ст. 3, 39.1, ЗК РФ, ст. 8, 610, 621 ГК РФ, считает, что согласно п. 4.3.3 ранее заключенного с ним договора имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Полагает, что имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, так как первоначально земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов; соблюдены все требования п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ (исключительным правом на приобретение земельного участка не обладает иное лицо, ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным п.1 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ), за исключением пропуска срока на обращение за заключением нового договора аренды (п.п 1 п.4 ст.39.6 ЗК РФ). В связи с тяжелым материальным положением, ситуацией, связанной с антиковидными мерами, договор аренды земельного участка своевременно не продлен. В связи с этим лишен права оформить возведенный жилой дом и земельный участок во внесудебном порядке. Также указывает, что целевое назначение земельного участка не изменено, границы земельного участка первично предоставленные сохранены, лиц претендующих на земельный участок не имеется, как и претензий со стороны соседей. В настоящее время семья проживает в построенном доме, им заключены договора на обслуживание жилого дома, все коммунальные услуги оплачивает в соответствии с заключенными договорами. Просит суд признать за ним право на заключение договора аренды и обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

В отзыве на иск представитель ответчика администрации Суджанского района Курской области указывает, что в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых исключительно в форме аукциона, за исключением случаев, прямо предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как эго предусмотрено ст. 621 ГК РФ. Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39,6 ЗК РФ). Для заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства без проведения торгов, истцу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на объект капитального строительства, а представленная копия таковым не является.

Истец ФИО1 в судебном заседании требования иска поддержал в полном объеме, по изложенным в нем основаниям, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Суджанского района Курской области о месте и времени рассмотрения дела извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в заявлении, поданном в суд, просит рассмотреть дело без его участия, представил отзыв на иск.

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 части статьи 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов предусмотрен главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 3.3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 года «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Суджанского района Курской области в лице главы администрации ФИО4 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды №, находящегося в государственной собственности земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома (п.1.1), сроком действия с 08.11.2010 г. по 06.11.2011 г. (2.1), с указанием размера арендной платы (3.1).

Также, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор аренды №, находящегося в государственной собственности земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома (п.1.1), сроком действия с 07.11.2011 г. по 05.11.2012 г. (2.1), с указанием размера арендной платы (3.1).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор аренды №, находящегося в государственной собственности земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома (п.1.1), сроком действия с 05.11.2013 г. по 03.11.2014 г. (2.1), с указанием размера арендной платы (3.1).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Суджанского района Курской области в лице главы администрации ФИО4 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды №, находящегося в государственной собственности земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома (п.1.1), сроком действия с 04.11.2014 г. по 02.11.2015 г. (2.1), с указанием размера арендной платы (3.1), о чем имеются подписи сторон.

Согласно п.2.2 договора, договор заключается на срок менее чем один год, вступает в силу с даты его подписания сторонами; арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора (п.4.3.3).

Пунктом 4.4.2 договора установлено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в п. 4.1.1 (п.6.2 договора).

Арендодатель имеет право требовать досрочное расторжение договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору, в соответствии с п. 3.4 и нарушении других условий договора (п. 4.1.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт об отводе земельного участка в натуре под строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> ФИО1

Постановлением главы <данные изъяты> сельсовета Суджанского района Курской области № ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план земельного участка ФИО1 площадью <данные изъяты> кв.м. для строительства индивидуального жилого дома в <адрес>.

Сообщением администрации Суджанского района Курской области № от 13.12.2021 г. ФИО1 со ссылкой на абз. 3 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ разъяснено, что утвердить схему расположения спорного земельного участка не предоставляется возможным, поскольку необходимо представить документы правоудостоверяющие и подтверждающие право собственности на здания, расположенные на формируемом земельном участке.

10.02.2022 г. № администрацией Суджанского района на заявление ФИО1 от 28.12.2021 г. сообщено, что заключить договор аренды спорного земельного участка без проведения торгов не предоставляется возможным, поскольку не предоставлены правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства.

Кроме того, 17.06.2022 г. администрацией Суджанского района в адрес ФИО1 сообщено, что технический план на здание не является правоустанавливающим документом, для заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства без проведения торгов, необходимо предоставить правоустанавливающие документы на объект капитального строительства.

Из технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что на спорном земельном участке с кадастровым номером № расположен объект капитального строительства – жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., 2022 года завершения строительства, назначение объекта – жилое.

Обсуждая доводы истца, о том что он имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды без проведения торгов по условиям договора, что первоначально земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, что им соблюдены все требования п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, за исключением пропуска срока на обращение за заключением нового договора аренды (п.п 1 п.4 ст.39.6 ЗК РФ), суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно статье 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае, в том числе, предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 данной статьи, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Особенности заключения нового договора аренды с данными гражданами или юридическими лицами предусмотрены ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ: гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

По смыслу приведенных норм права договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в прямо установленных законом случаях.

Истец, ссылаясь на п. 4.3.3 ранее заключенного с ним договора аренды считает, что имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды, вместе с тем из п. 4.3.3 договора следует, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных условиях по письменному заявлению направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора, что истцом ФИО1 сделано не было и не отрицалось последним.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 2.1 договора аренды № от 17.12.2014 прямо оговорено, что срок аренды устанавливается с 04.11.2014 по 02.11.2015 г., договор заключается на срок менее чем один год (п. 2.2 договор), при этом положений об автоматической пролонгации договора на новый срок либо возобновлении срока его действий на неопределенный срок вышеуказанный договор не содержит.

Кроме того, доказательств надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключенным договорам аренды земельного участка истцом не представлено.

Положения Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившие в силу с 01.03.2015, изменили ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, подлежит заключению на торгах, проводимых в форме аукциона, в то время как в силу ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным, а арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Следовательно, с учетом положений п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный до 01.03.2015 и действующий по состоянию на 01.03.2015, считается прекращенным после истечения срока аренды, на который он был заключен, без права его пролонгации в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, и не может быть продлен на неопределенный срок, поскольку законодатель ограничил возможность продления договоров аренды соответствующего имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

В связи с чем доводы истца о преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора аренды спорного земельного участка подлежат отклонению.

Доводы истца о не своевременном продлении договора аренды, по причине тяжелого материального положения, и ситуации, связанной с антиковидными мерами признаются судом несостоятельными, поскольку ограничения связанные с распространением в Курской области новой коронавирусной инфекции (COVID-19) были установлены в 2020 г.

ФИО1 спорный земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ истец имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

При этом случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены ч. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - ч. 4 данной статьи.

В судебном заседании установлено, что хотя ранее заключенный договор аренды от 17.12.2014 № не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ (подпункты 1 - 3 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ), исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; однако заявление о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 17.12.2014 № истцом подано не было.

Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имеется, поскольку на спорном земельном участке построен жилой дом, используемый по назначению, что следует из технического плана здания и не отрицается истцом.

При таких обстоятельствах, поскольку ФИО1 не подтвердил наличие совокупности условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, то оснований для заключения с истцом договора аренды земельного участка, относящегося к государственной собственности, вне процедуры торгов не имеется, что согласуется с позицией судебной коллегии изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18.12.2017 по делу № 304-КГ17-9125, А70-9966/2016.

На основании вышеизложенного, оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1 не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к администрации Суджанского района Курской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> и о понуждении к его заключению, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Курский областной суд через Суджанский районный суд Курской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Судья В.М. Тимошенко