УИД 61OS0000-01-2022-000082-98

Дело № 3а-68/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 августа 2023 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе председательствующего Шикуля Е.В.

при секретаре Канкуловой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области,

Установил :

Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону обратился в суд с административным иском, указав, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13 217 кв.м, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной площадки, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исчисленная в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776, составляла по состоянию на 1 января 2014 г. 73 943 431,69 руб. По заявлению арендатора ФИО3 Комиссией принято решение № 11-26/2021-350 от 18 января 2022 г. о пересмотре результата определения кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании отчета от 29 ноября 2021 г. № 35/21 ООО «Квалитет. Оценочная компания» оценщика ФИО в соответствии с которым кадастровая стоимость участка определена в сумме 36 479 000 руб.

По мнению административного истца, отчет № 35/21 об оценке рыночной стоимости не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятое на его основании решение Комиссии повлекло снижение кадастровой стоимости земельного участка на 50,7%, что влияет на доходную часть местного бюджета. Просит суд признать незаконным решение Комиссии от 18 января 2022 г. об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 36 479 000 руб., исключить сведения о кадастровой стоимости объекта, установленной решением Комиссии от 18 января 2022 г. и восстановить сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 73 943 431 руб.

К участию в качестве административных ответчиков привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФИО3, ФИО4, ФИО5, Администрация г. Ростова-на-Дону.

Решением Ростовского областного суда от 18 июля 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 сентября 2022 г., административные исковые требования ДИЗО удовлетворены.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 9 февраля 2023 г. названные решение суда первой инстанции и апелляционное определение отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Ростовский областной суд в ином составе судей.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании представители ДИЗО ФИО6, ФИО7 поддержали заявленные требования.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области ФИО8, ФИО9 просили оставить административный иск без удовлетворения, настаивали на соответствии отчета предъявляемым требованиям, полагали, что выводы эксперта носят субъективный характер, установленная оспариваемым решением комиссии рыночная стоимость укладывается в допустимый диапазон погрешности.

Представитель заинтересованного лица ФИО3- ФИО10, действующий по доверенности, возражал против удовлетворения заявленных административных требований, поддержал позицию Управления Росреестра по Ростовской области.

Представитель Комиссии, Администрации города Ростова на-Дону, ФИО3, ФИО4, ФИО5, в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены должным образом. С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, допросив эксперта ФИО1, суд приходит к следующим выводам.

На момент инициирования заинтересованным лицом процедуры оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на территории Ростовской области применялись результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов, утвержденные по состоянию на 1 января 2014 г. постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776, 777, 778 в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

В силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» оспаривание действовавшей на тот момент кадастровой стоимости осуществлялось в соответствии с положениями Федерального закона № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могли быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для юридических лиц обращение в комиссию предусматривалось законом в качестве обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Комиссия создавалась органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимала решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняла заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии. Решения комиссии могли быть оспорены в суде.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 13 217 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной площадки.

2 ноября 2021 г. между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ФИО3, ФИО4, ФИО5 заключен договор аренды указанного земельного участка на срок до 28 октября 2070 г. По условиям договора арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости объекта.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 73 943 431,69 рублей.

18 января 2022 г. в Комиссию поступило заявление ФИО3 о пересмотре этой кадастровой стоимости и установлении её равной рыночной стоимости 36 479 000 рублей, определенной по отчету об оценке от 29 ноября 2021 г. № 35/21, составленному оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ФИО

Комиссия, рассмотрев 18 января 2022 г. заявление и сделав вывод, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение № 11-26/2021-350 об определении кадастровой стоимости объекта в сумме, указанной в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость земельного участка на 50,7%.

Из представленных Управлением документов усматривается, что решение принято Комиссией в полномочном составе, с соблюдением процедурных требований, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). По этому основанию решение не оспаривается.

Оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что решение от 18 января 2022 г. № 11-26/2021-350 вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы оценки и оспаривания кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы муниципального образования – городского округа «Город Ростов –на- Дону» как получателя арендных платежей, от имени которого ДИЗО г. Ростова-на-Дону выступает в рассматриваемых правоотношениях.

Из содержания пункта 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленного отчета об оценке рыночной стоимости и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Сам по себе факт представления вместе с отчетом об оценке положительного заключения на отчет саморегулируемой организации оценщиков не может расцениваться как безусловное свидетельство соответствия отчета предъявляемым требованиям и не освобождает комиссию от необходимости анализа и проверки отчета.

Несоответствие отчета об оценке от 29 ноября 2021 г. № 35/21, составленного оценщиком ФИО, предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета, заключением судебной экспертизы от 30 июня 2022 года № 2167/10-4, проведенной по назначению суда экспертом ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России ФИО2, заключением судебной экспертизы от 30 июня 2023 года № 1096-Э/2023, проведенной по назначению суда экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО1, показаниями эксперта ФИО1 в судебном заседании (том 1 л.д. 200-209, том 3 л.д. 46-208).

Из пояснений эксперта ФИО1 в судебном заседании следует, что при анализе отчета был выявлен ряд недостатков, которые не позволили подтвердить рыночную стоимость земельного участка: используемая в отчете информация не подтверждена и непроверяема, не представлена скрин-копия выборки аналогов, что исключает возможность перейти по ссылке, по одному из аналогов отсутствует скрин-копия для расчета, коммуникации в отчете отражены искаженные и не соответствуют объявлениям. Причины отклонения предложений с идентичными характеристиками не мотивированы. Выявленные нарушения не позволяют пересчитать рыночную стоимость по данным, имеющимся в отчете. Оценщиком использована информация, относящаяся к периоду после даты оценки. Также выявлены ошибки в расчетах. Недостаточный анализ рынка, малая выборка предложений. Также эксперт пояснил, что неполный анализ рынка, отсутствие мотивов непроведения осмотра и незаверенные документы, используемые в отчете- это формальные нарушения, однако их последствия являются значительными. Неисследованный сегмент рынка влечет неправильную выборку. Вероятная цена с учетом отклонений 16%, попадает в диапазон возможных значений рыночной стоимости. Диапазон определяется исходя из развитости рынка, из чистоты сделок с объектами и надежности информации. Эксперт пояснил, что при расчете диапазона использована методика экспертного совета.

У суда не имеется оснований не согласиться с выводами обоих экспертов о том, что при составлении отчета оценщиком допущены нарушения, существенно влияющие на итоговый размер рыночной стоимости.Эксперты в обоих заключениях пришли к выводу, что отчет об оценке не соответствует требованиям п.5 ФСО № 3, в частности информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Также эксперты указали на несоответствие отчета оценки требованиям п.22 ФСО 7, в соответствии с которым при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Что касается мотивов, по которым сделаны приведенные выводы, суд считает необходимым положить в основу своего решения доводы эксперта ФИО1 как наиболее убедительные и аргументированные.

В заключении эксперта ФИО1 от 30 июня 2023 г. сделан вывод о том, что отчет от 29 ноября 2021 г. не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки. К методам расчета рыночной стоимости нарушения не допускались. Вместе с тем, допущены нарушения к отбору аналогов, к применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости; частично не верно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

Эксперт обоснованно сослался на отсутствие у оценщика при составлении отчета в нарушение п.5 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 3 информации о наличии коммуникаций на объекте исследования при указании в отчете на информационное письмо, на использование в исследовании выписки из ЕГРН, номер и дата которой не совпадает с данными приведенного документа в приложении к отчету, неправильное определение местоположения объекта исследования; в нарушение п.11 ФСО № 7 не проведено надлежащего анализа рынка земельных участков в соответствующем сегменте; нарушение требований п. 22в ФСО № 7, выразившихся в отсутствии описания в отчете объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правил их отбора для проведения расчетов, отсутствия обоснования использования лишь части доступных объектов, частичное несоответствие приведенных оценщиком обоснований характеристикам объектов-аналогов; в нарушение п.8 ФСО № 1 оценщиком использована информация о событиях, произошедших после даты оценки. Также экспертом установлено, что оценщик при определении рыночной стоимости не вводит корректировку на дату предложения, не проанализирована в полной мере информация о наличии/отсутствии коммуникаций по объектам-аналогам, в том числе, при корректировке на коммуникации приведена информация, противоречащая сведениям, содержащимся в объявлениях, допущена ошибка при выполнении математических действий, приведшая в дальнейшем к ошибке в расчетах рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

К методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, нарушения не допускались.

Письменные пояснения оценщика ФИО (том 1 л.д. 230-233) не содержат убедительных доводов, опровергающих выводы эксперта.

Суд учитывает, что в соответствии с положениями Федерального закона № 135-ФЗ определяемая в отчете об оценке величина рыночной стоимости объекта носит вероятностный характер и может варьироваться в зависимости от применяемых оценщиком методик расчета, однако это не освобождает оценщика от обязанности соблюдать требования стандартов оценки.

Перечисленные выше нарушения, допущенные при составлении отчета, а также неподтвержденность части использованной оценщиком информации, исключали возможность принятия на основе этого отчета законного и обоснованного решения Комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка. Однако имеющиеся нарушения не получили должной оценки со стороны Комиссии, что свидетельствует о незаконности оспариваемого решения.

На вопрос о том, подтверждается ли определенная оценщиком рыночная стоимость, экспертом ФИО1 сделан вывод, что рыночная стоимость земельного участка не подтверждается ввиду выявленных нарушений при ответе на первый вопрос. Рыночная стоимость земельного участка, полученная при оценке объекта с соблюдением установленных законодательством требований, на основании имеющейся информации об оцениваемом объекте, укладывается в разумный диапазон возможных значений рыночной стоимости.

По результатам расчетов эксперта ФИО1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на 1 января 2014 г., полученная при оценке объекта с соблюдением установленных законодательством требований, укладывается в разумный диапазон возможных значений рыночной стоимости, интервал определен экспертом 16% (граница интервала, в которой может находиться рыночная стоимость земельного участка от 34 006 284 рублей до 46 961 058 рублей).

По мнению суда, данное обстоятельство само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении требования ДИЗО о признании решения Комиссии незаконным.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда № 1, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 апреля 2016 года, рассмотрение требований об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии осуществляется по правилам главы 22 КАС РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 г. N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом, при этом следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм. В связи с этим необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

С учетом вышеприведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации суд полагает, что отказ в удовлетворении требований по причине формального нахождения рыночной стоимости, определенной с существенными нарушениями требований законодательства, в границах возможных значений рыночной стоимости, искажает задачи и смысл административного судопроизводства, установленные статьей 3 КАС РФ.

Выявленные несоответствия отчета оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, свидетельствуют о принятии Комиссией решения без проведения полной и всесторонней оценки и анализа отчета, в связи с чем оспариваемое решение носит произвольный характер.

Настоящим решением суд не предопределяет, какой должна быть рыночная стоимость земельного участка, устанавливая лишь необоснованность выводов о ней, сделанных в конкретном отчете об оценке, положенном в основу оспариваемого решения Комиссии.

Материалами дела подтверждено и не оспаривалось участниками процесса, что во исполнение первого из вынесенных по настоящему делу решений суда от 18 июля 2022 г., органом регистрации из ЕГРН была исключена кадастровая стоимость земельного участка, определенная решением Комиссии в сумме 36 479 000 рублей, в реестре восстановлены сведения о кадастровой стоимости в размере 73 943 431 рубль (том 1 л.д. 258), которая сохраняла свою актуальность до 1 января 2023 г. – даты начала применения кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г.

При таких обстоятельствах для восстановления нарушенного права административного истца в настоящее время не требуется дополнительное указание в решении суда на необходимость повторного исключения из ЕГРН сведений, в связи с чем в удовлетворении части требований, касающихся этого вопроса надлежит отказать.

На основании статьи 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы по делу должны быть возложены на Управление Росреестра по Ростовской области за счет казны.

Расходы по возмещению стоимости экспертных услуг ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России в настоящее время понесены Управлением за счет бюджета, что соответствует результату рассмотрения дела и пересмотру не подлежит (том 3 л.д.226-229).

Расходы, связанные с проведением экспертизы в ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга», также должны быть взысканы с названного административного ответчика.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 65000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 177-180 КАС РФ, суд

решил :

административные исковые требования Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону удовлетворить частично.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова –на-Дону решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 18 января 2022 г. № 11-26/2021-350 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., в соответствии с отчетом об оценке от 29 ноября 2021 г. № 35/21, составленным оценщиком ФИО, в сумме 36 479 000 рублей.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 65 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 25 августа 2023 года.

Судья Е.В. Шикуля