Решение по делу № 2-1635/2023 от 21.09.2023 - о возложении обязанности и по иску ООО МКК «Дело и Деньги» к <ФИО>, ООО «ОДЭД» о признании сделки недействительной.

УИД 59RS0001-01-2023-000990-78 КОПИЯ

Дело № 2-1635/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 сентября 2023 года Дзержинский районный суд г. Перми в составе председательствующего Смольяковой Н.В., при секретаре судебного заседания Каландия Н.Н., с участием представителя истца ООО «ОДЭД» – адвоката ФИО3, действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ООО «ОДЭД» к ФИО1 о возложении обязанности и по иску ООО МКК «Дело и Деньги» к ФИО1, ООО «ОДЭД» о признании сделки недействительной,

установил:

ООО «ОДЭД» обратилось в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности передать истцу недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: Адрес, ..., кадастровый №, общей площадью 54,7 кв.м, вынесении решения о регистрации перехода прав собственности на указанное недвижимое имущество, взыскании уплаченной государственной пошлины в размере 6000 руб.

В обоснование требований указано, что Дата между ФИО1 (Продавец) и ООО «ОДЭД» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: Адрес, ..., кадастровый №, общей площадью 54,7 кв.м. Согласно п. 2.1 договора цена квартиры составляет 2600000 руб. ООО «ОДЭД» исполнило свои обязательства по оплате в полном объеме: 12 и Дата истцом на расчетный счет ответчика были перечислены денежные средства в размере 133217 руб. и 2466783 руб. Согласно п. 3.1 договора продавец обязуется освободить указанную квартиру от мебели и иного личного имущества и передать квартиру покупателю по акту приема-передачи квартиры. В настоящее время ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств по передаче квартиры по акту приема-передачи и явиться для осуществления государственной регистрации перехода прав собственности. В связи с этим по адресу регистрации ответчика была направлена претензия с требованием до Дата встретиться с покупателем для подписания акта приема-передачи объекта недвижимости и передачи документов в МФЦ для государственной регистрации перехода прав собственности. Ответа от ответчика не последовало.

Определением суда в протокольной форме к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО МКК «Дело и Деньги».

С Дата в производстве Дзержинского районного суда Адрес находилось дело по иску ООО МКК «Дело и Деньги» к ФИО1, ООО «ОДЭД» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от Дата, заключенного между ООО «ОДЭД» и ФИО1 в отношении квартиры с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: Адрес, ..., и применений последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что Дата между ООО «ОДЭД» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: Адрес, .... Указанная сделка содержит пороки, влекущие ее недействительность, является ничтожной сделкой, нарушает права и законные интересы истца, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия, а именно: у ООО МКК «Дело и Деньги» имеются требования к ФИО1, возникшие из договора залога спорного объекта недвижимости, переданного в обеспечение исполнения обязательств по договору займа № (с ежемесячной выплатой процентов), в соответствии с которым ООО МКК «Дело и Деньги» представило ООО «БИС» заем в сумме 2200000 руб., а ООО «БИС» обязалось возвратить полученный заем в срок не позднее Дата. ФИО1 обязался отвечать по обязательствам ООО «БИС» солидарно, что подтверждается договором поручительства к договору займа № от Дата. Договор залога квартиры зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Адрес.

По смыслу возникших правоотношений залогодателя (ФИО1) и залогодержателя (ООО «МКК «Дело и Деньги») и исходя из текста договора залога, ФИО1 несет бремя надлежащего содержания предмета залога, обеспечивает сохранность предмета залога и обязан уведомлять залогодержателя о возникновении обстоятельств, влекущих угрозу утраты предмета залога, а также о возникновении притязаний третьих лиц на предмет залога. ФИО1 последний не имел права отчуждать объект недвижимости без согласия ООО МКК «Дело и Деньги». Кроме того, акт приема-передачи к спорному договору купли-продажи ФИО1 не направлялся, что доказывает отсутствия намерения продавца завершить сделку. Также ФИО1 пояснил, что он с директором ООО «ОДЭД» ФИО5 являются друзьями со времени учебы, спорный договор купли-продажи был заключен для получения кредита ООО «ОДЭД» в ПАО Сбербанк, и что фактически ООО «ОДЭД» и ООО «БИС», директором которого является ФИО1, являются группой компаний, финансовые поступления ООО «БИС» расходовались на выплату заработной платы в ООО «ОДЭД», что действительно договор мнимый и его целью не было выбытие из права собственности жилого помещения.

Определениями суда в протокольной форме данные гражданские дела объединены в одно производство, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ООО «БИС».

В судебном заседании представитель истца ООО «ОДЭД» настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным выше, возражая против иска ООО МКК «Дело и Деньги», утверждая об отсутствии мнимости, т.к. покупатель имел намерение приобрести в собственность спорную квартиру, для чего был в ПАО Сбербанк был взят кредит, денежные средства за квартиру оплачены продавцу. На момент покупки квартиры ООО «ОДЭД» не знало о наличии залога.

Ответчик ФИО1 в суд не явился, извещен, представил письменные пояснения по заявленным требования.

Представитель ООО МКК «Дело и Деньги» участия в судебном заседании не принимал, извещен, ранее представил письменный отзыв на иск ООО «ОДЭД».

Иные участвующие в деле лица в суд не явились, извещены.

Выслушав пояснения представителя ООО «ОДЭД», исследовав материалы дела, суд установил.

В силу п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Как установлено материалами дела, 18 марта 2022 года между ООО «Бюро Информационного сопровождения» (Заемщик) в лице директора ФИО1 и ООО МКК «Дело и Деньги» (Займодавец) заключен договор займа № (с ежемесячной выплатой процентов), по условиям которого займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 2200000 руб., а заемщик обязуется вернуть займодавцу сумму займа и уплатить проценты на нее сроке и в порядке, предусмотренные договором (п. 1.1).

Согласно п. 1.10 договора в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору займа заемщик предоставляет в залог трехкомнатную квартиру общей площадью 54,7 кв.м по адресу: Адрес, ..., кадастровый № (правообладатель ФИО1).

Дата между ООО МКК «Дело и Деньги» (Займодавец) и ФИО1(Поручитель) заключен договор поручительства к договору займа № от Дата, по условиям которого поручитель обязуется отвечать перед займодавцем за исполнение ООО «Бюро Информационного сопровождения» всех своих обязательств по договору потребительского займа № от Дата.

Также Дата между ООО МКК «Дело и Деньги» (Займодавец) и ФИО1(Залогодатель) заключен договор залога к договору займа № от Дата без передачи заложенного имущества залогодержателю по условиям которого залогодатель передал в залог принадлежащее ему на праве собственности имущество: трехкомнатную квартиру общей площадью 54,7 кв.м по адресу: Адрес, ..., кадастровый №.

Договор залога от Дата зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Дата.

Согласно выписке из ЕГРН на квартиру по адресу: Адрес, шоссе Космонавтов, 104, Адрес, кадастровый №, общей площадью 54,7 кв.м наложено ограничение в виде ипотеки на срок с Дата по Дата.

Дата между ФИО1 (Продавец) и ООО «ОДЭД» (Покупатель) в лице единственного участника ФИО5 заключен договор купли-продажи недвижимости имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя. А покупатель обязуется принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: Адрес, ..., кадастровый №, общей площадью 54,7 кв.м.

Указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от Дата (п. 1.2 договора).

Согласно п. п. 2.1, 2.3.1, 2. 2.3.2. договора по соглашению сторон цена квартиры составляет 2600000 руб. Покупатель производит уплату договора следующим образом: сумма в размере 133217 руб. в срок не позднее дня подписания договора, сумму в размере 2466783 руб. в срок не позднее дня следующего за днем подписания настоящего договора.

Дата ФИО1 на расчетный счет ООО «ОДЭД» были перечислены денежные средства в размере 133217 руб., что подтверждается платежным поручением №; Дата на расчетный счет ООО «ОДЭД» были перечислены денежные средства в размере 2466783 руб., что подтверждается платежным поручение №.

Согласно п. 4.1.2. договора продавец обязан передать квартиру покупателю по акту приема-передачи квартиры в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.

Вместе с тем в тексте договора купли-продажи сроки передачи квартиры покупателю не определены.

Решением Дзержинского районного суда Адрес от Дата с ООО «Бюро информационного сопровождения» и ФИО1 солидарно в пользу ООО МКК «Дело и Деньги» взыскана задолженность по договору займа № от Дата, обращено взыскание на заложенное имущество в виде спорной квартиры.

Дата директор ООО «ОДЭД» направил ФИО1 претензию, в которой просил ввиду уклонения от исполнения своих обязательств по договору в срок до Дата встретиться для подписания акта приема-передачи объекта недвижимости и передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности.

По утверждению ООО «ОДЭД», претензия оставлена без ответа. В связи с чем последний обратился с настоящим иском в суд.

В свою очередь ООО МКК «Дело и Деньги», являясь залогодержателем спорной квартиры, указывает на недействительность договора купли-продажи, поскольку данная сделка нарушает его права и законные интересы, ФИО1 не имел права отчуждать спорную квартиру без согласия залогодержателя. Кроме того, договор купли-продажи является мнимой сделкой, поскольку его целью не являлось выбытие имущества из собственности ФИО1

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

В случае, если у суда имеются основания полагать, что признание совершено в целях сокрытия действительных обстоятельств дела или под влиянием обмана, насилия, угрозы, добросовестного заблуждения, суд не принимает признание, о чем судом выносится определение. В этом случае данные обстоятельства подлежат доказыванию на общих основаниях.

На основании ч. 1 – 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Как следует из п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно п. 3 ст. 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение).

В силу ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы (п. 1).

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абз. 2 п. 40 Постановления от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», при отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (пункт 1 статьи 37, статья 39 Закона об ипотеке, абзац первый пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ). Признание такой сделки недействительной не лишает ее приобретателя права требовать от залогодателя возмещения убытков при наличии соответствующих оснований в случаях, предусмотренных законом или договором (например, статьями 460 - 462 ГК РФ).

Несмотря на пояснения ФИО1 об отсутствии намерения отчуждать квартиру, совершение сделки с целью вывода денежных средств, полученных от ПАО Сбербанк, ООО «ОДЭД» отрицает мнимость договора, утверждая о наличии у него намерений приобрести спорное недвижимое имущество, в связи с чем договор купли-продажи не может быть признан мнимой сделкой.

Вместе с тем, как следует из п. 2.3 договора залога от Дата, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без письменного согласия залогодержателя.

Доказательств наличия согласия ООО МКК «Дело и Деньги» на отчуждение ФИО1 предмета залога не представлено.

Вопреки утверждению ООО «ОДЭД» об отсутствии данных о залоге спорной квартиры в пользу иных лиц, 22 марта 2022 года вы ЕГРН внесена запись об ипотеке спорной квартиры. Данная информация является общедоступной и могла быть проверена покупателем при заключении договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд считает возможным признать договор купли-продажи недвижимости от 12 октября 2022 года, заключенный между продавцом ФИО1 и покупателем ООО «ОДЭД», недействительным.

Указанное влечет отказ в удовлетворении иска ООО «ОДЭД» к ФИО1 о возложении обязанности передать имущество и произвести государственную регистрацию перехода права собственности, что не лишает истца права на защиту своих прав иным предусмотренным законом способом.

В отзыве на исковое заявление ООО «ОДЭД» ООО МКК «Дело и Деньги» также просило отменить обеспечительные меры в отношении спорной квартиры.

Определением Дзержинского районного суда Адрес от Дата запрещено совершение регистрационных действий, действий по исключению сведений из Росреестра, регистрации ограничений и обременений в отношении объекта – квартиры по адресу: Адрес, ... (кадастровый №).

Согласно ч. 1 и 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Как следует из смысла ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры могут быть отменены лишь в случае минования в них надобности.

Поскольку исковые требования ООО «ОДЭД», необходимостью обеспечения которых было вызвано принятие данной обеспечительной меры, рассмотрены, в их удовлетворении отказано, суд полагает, что основания для сохранения обеспечительных мер отпали, в связи с чем заявление ООО МКК «Дело и Деньги» подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать договор купли-продажи недвижимости от Дата, заключенный между продавцом ФИО1 и покупателем ООО «ОДЭД», недействительным.

Исковые требования ООО «ОДЭД» к ФИО1 о возложении обязанности передать квартиру по адресу: Адрес, ..., взыскании госпошлины в сумме 6 000 руб., вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество оставить без удовлетворения.

Отменить принятые на основании определения судьи Дзержинского районного суда г. Перми от Дата меры в виде запрета совершения регистрационных действий, действий по исключению сведений из Росреестра, регистрации ограничений и обременений в отношении объекта – квартиры по адресу: Адрес, ... (кадастровый №).

Решение в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в апелляционном порядке.

...

...

Председательствующий Н.В. Смольякова

...