УИД 50RS0007-01-2025-004679-08

РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 ноября 2025 года г. Домодедово

Домодедовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего М.А. Курочкиной

при секретаре Е.Р. Карпуниной

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4463/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, взыскании неустойки, взыскании компенсации морального вреда, признании недействительным пункт договора, взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого строительства, взыскании штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец, с учетом уточнения требований, обратился в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный Застройщик «Прибрежный парк» о взыскании стоимости устранения недостатков квартиры в размере 211 059,02 руб., взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве за период с 01.02.2024г. по 21.03.2024г. в размере 175 882,52 руб., взыскании компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя за период с 01.01.2026г. по день фактического исполнения обязательств; признании недействительным п. 3.5. договора участия в долевом строительстве, заключенного между истцом и ответчиком, взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 15 730,13 руб., взыскании штрафа, взыскании расходов на оплату проведения досудебной экспертизы в размере 70 000 руб., почтовых расходов в размере 351,64 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 28.04.2023г. между истцом и ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» заключен договор участия в долевом строительстве №№, объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Цена договора составила 7 035 300,70 руб. Согласно п.2.5 договора, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Объект долевого строительства был передан истцу ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту. При этом у объекта долевого строительства (квартиры) имеются недостатки, выявленные при проведении строительно-технического обследования объекта долевого строительства, что подтверждается заключением специалиста №25.09№, составленного ИП ФИО2, согласно которого, стоимость работ и материалов, необходимая для устранения недостатков объекта ДДУ, составляет 571 783 руб. Истцом в адрес ответчик направлена претензия с требованием о возмещении стоимости необходимых расходов на устранение выявленных в квартире недостатков, которая оставлена без ответа. В этой связи истцм подано настоящее исковое заявление.

В судебное заседание истец не явился, представителя не направил. Уведомлен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» в судебное заседание не явился, представил возражения на исковое заявление, в которых просил при вынесении решения суда применить положения ст. 333 ГК РФ, тем самым снизив размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, отказать во взыскании стоимости устранения недостатков, превышающих сумму в размере 211 059,02 коп., отказать во взыскании неустойки и штрафа, снизить размер компенсации морального вреда, снизить размер расходов, предоставить отсрочку исполнения решения до ДД.ММ.ГГГГ

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав и оценив собранные по делу письменные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав, в том числе, осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда, иными способами, предусмотренными законом, как это установлено ст. 12 ГК РФ.

Статьи 307, 309, 310 ГК РФ устанавливают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Как следует из ч. 1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Статьей 7 (части 1, 2, 5, 5.1, 6, 7, 8) Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также, если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Согласно ст. 12 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» установлено, что в соответствии с п. 9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих возможных требований и возражений. Не использование стороной указанного диспозитивного права на представление доказательств влечет соответствующие процессуальные последствия - в том числе и постановление решения только на основании тех доказательств, которые представлены в материалы дела другой стороной.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Согласно ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Судом установлено и подтверждается письменными материалами дела, что 28.04.2023г. между истцом и ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» заключен договор участия в долевом строительстве №ЯМ-1/3.1/201-749055401И, объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Цена договора составила 7 035 300,70 руб.

Согласно п. 5.3 Договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет 3 года со дня подписания первого передаточного акта. Гарантийный срок оборудования, не являющегося инженерным или технологическим, материалов и комплектующих, на который гарантийный срок установлен их изготовителем, соответствует гарантийному сроку изготовителя. Гарантийный срок на отделочные работы и конечные устройства и составляющие элементы системы «Умный дом» указан в приложении 3 к договору (1 год со дня передачи объекта долевого строительства либо составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи.

Истец полностью исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору перед ответчиком, однако ответчиком нарушены условия договора, в части соответствия объекта долевого строительства его условиям (в том числе, требование к качеству объекта ДДУ).

По инициативе истца, составлено заключение специалиста №№, составленного ИП ФИО2

Из заключения следует, что стоимость работ и материалов, необходимая для устранения недостатков переданного истцам объекта недвижимости в указанной квартире составляет 571 783 руб.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия о выплате компенсации по устранению недостатков объекта долевого строительства. Однако до настоящего времени ответчик не удовлетворил требования истца, обратного суду не представлено.

Для разрешения исковых требований, по ходатайству ответчика судом по делу в порядке ст.79 ГПК РФ назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, результаты которой изложены в заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны судебное заключение экспертизы не оспаривали, ходатайств о проведении по делу повторной судебной экспертизы ими не заявлялось. Доказательств, указывающих на недостоверность заключения, либо ставящих под сомнение выводы эксперта, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, исходя из вышеприведенных норм материального права, у суда имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истцов расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков (дефектов) переданного истцу ответчиком жилого помещения (квартиры), которые возникли до передачи квартиры потребителю и являются следствием некачественного выполнения строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимость расходов (работ) по устранение недостатков объекта долевого строительства, в размере 211 059,02 руб., исходя из расчета: 7 035 300,70 руб. х 3%= 211 059,02 руб.

Разрешая требование о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение срока удовлетворения требований за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Вместе с тем, в силу абз. 9 п. 1 постановления Правительства Российской Федерацииот ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее также - Постановление Правительства РФот ДД.ММ.ГГГГ №) неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления (ДД.ММ.ГГГГ) до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Кроме того, согласно абз. 4 п. 1 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Следовательно, требование о взыскании неустойки за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов), не подлежит удовлетворению.

Кроме того, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ дополнена ч. 4 (вступила в силу с ДД.ММ.ГГГГ), ограничивающей размер суммы, возможной к взысканию с застройщика в случае нарушения обязательств по договору участия в долевом строительстве, тремя процентами от цены договора.

Таким образом, за период начиная с ДД.ММ.ГГГГ неустойка в порядке ч. 8 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ начислению не подлежит, так как общая сумма имущественного взыскания в данном случае превышает три процента от цены договора.

Разрешая исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.02.2024г. по 21.03.2024г., суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истом в адрес ответчика направлена претензия о выплате компенсации по устранению недостатков объекта долевого строительства, которая не была удовлетворена ответчиком.

Как было установлено ранее, ДД.ММ.ГГГГ истцом произведена приемка квартиры, составлен акт, в то время, как согласно условиям договора, объект должен был быть передан истцу в срок не позднее 30.09.2023г.

Таким образом, со стороны ответчика допущена просрочка исполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства, что в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», является основанием для начисления неустойки.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ 17-26, по смыслу части 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Согласно Информация Банка России ставка рефинансирования на дату передачи объектов долевого строительства составляла 7,50%.

Согласно расчету истца, период просрочки исполнения обязательства по передаче жилого помещения составляет в размере 175 882,52 руб. за период с 01.02.2024г. по 21.03.2024г.

Ответчиком было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки.

При рассмотрении вопроса о размере подлежащей взысканию неустойки суд исходит из того, что на основании ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В письменных возражениях на иск и в судебном заседании представителем ответчика заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Суд, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, приходит к выводу, что определенная истцами неустойка является несоразмерной последствиям нарушения обязательств ответчиком, в связи с чем, имеются основания для снижения размера неустойки.

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, цену договора, длительность периода нарушения и причины нарушения обязательств застройщиком, указанные в представленных суду документах, принятие застройщиком мер к завершению строительства, степень выполнения ответчиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства, суд полагает, что соразмерным, справедливым и разумным размером неустойки за передачу объекта долевого строительства, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца будет составлять 90 000 руб. за период с 01.02.2024г. по 21.03.2024г.

Закон Российской Федерации от 07.02.1992N 2300-1 "О защите прав потребителей" к рассматриваемым правоотношениям в части взыскания неустойки, штрафа не применяется.

Неустойка, штраф, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве, не подлежат взысканию с учетом примененных положений ч.4 ст. ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве и Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве".

Разрешая требования о взыскании денежных средства в счет уменьшения цены договора в сумме 15 730,13 руб. и признании недействительным пункта 3.5 договора участия в долевом строительстве №ЯМ-1/3.1/201-749055401И от 28.04.2023г., суд не усматривает оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно части 4 статьи 4 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 предусмотрена обязанность застройщика предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу статей 5 и 7 договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия, заключенного между истцом и ответчиком предусмотрено:

п.3.3 договора "Цена договора изменяется в случаях, предусмотренных п. 3.4 и 3.5 договора. В иных случаях цена договор может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон.

п.3.4 договора "Если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства превысит общую площадь жилого помещения - объекта долевого строительства, указанную в столбце 7 Приложения 1 к договору, более чем на 1 кв. м цена договора увеличивается на сумма определяемую, как произведение стоимости одного кв. м объекта долевого строительства, указанной в приложении № к договору (столбец 11) на разницу между фактической общей площадью жилого помещения (указанной в техническом плане (техническом паспорте, экспликации)) - объекта долевого строительства и общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № к договору.

п.3.5 договора "Если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения 1 к договору, более чем на 1 кв. м цена договора уменьшается на сумма определяемую, как произведение стоимости одного кв. м объекта долевого строительства, указанной в приложении № к договору (столбец 11) на разницу между фактической общей площадью жилого помещения (указанной в техническом плане (техническом паспорте, экспликации)) - объекта долевого строительства и общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № к договору.

Таким образом, условиями договора предусмотрено, в том числе оспариваемым истцом п. 3.5, что если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 1 кв. м, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.

Таким образом, сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона.

Размер фактической площади переданного истцу по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства сторонами по делу не оспаривается.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что п. 3.5 договора участия в строительстве не может являться ничтожным, а участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения в предусмотренных договором пределах.

Отличие проектной площади от фактической, не является качественной характеристикой объекта, влияющей на степень пригодности товара для использования по назначению. В силу условий заключенного договора основания для взыскания с застройщика денежных средств в размере 15 730,13 в счет соразмерного уменьшения цены договора отсутствуют.

Разрешая требование истца о взыскании компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей суд исходит из следующего.

Часть 2 ст.10 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ указывает, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Из ст. 151 ГК РФ следует, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ, компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Суд полагает, что истцу действиями ответчика причинен моральный вред. Однако, учитывая степень вины причинителя вреда, руководствуясь принципами разумности и справедливости суд полагает, что в пользу истца должно быть взыскано 6 000 рублей. В удовлетворении требования о взыскании компенсации морального вреда в оставшейся части, суд считает необходимым отказать. Суд соглашается с доводами ответчика о необходимости снижения заявленной ко взысканию суммы компенсации морального вреда, ввиду ее чрезмерности.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

На основании ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы (ст.94 ГПК РФ). Порядок возмещения судебных расходов предусмотрен ст.98 ГПК РФ.

Истец представил подтверждающие документы, просит взыскать с ответчика в свою пользу расходы на составление досудебного экспертного заключения в размере 70 000 руб.

Поскольку понесенные истцом расходы по проведению досудебной экспертизы в размере 70 000 руб., связаны с рассмотрением настоящего дела, являются обоснованными, то, суд на основании ст. ст. 88, 94, 98 ГПК РФ, взыскивает указанные расходы с ответчика в пользу истца.

Истец просит взыскать с ответчика компенсацию почтовых расходов в размере 351,64 руб. Следовательно, на основании ст. ст. 88, 94 ГПК РФ, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца почтовых расходов в указанном размере.

Статья 103 ГПК РФ гласит, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Ст. 64 Бюджетного кодекса РФ гласит, что муниципальными правовыми актами представительного органа муниципального образования вводятся местные налоги, устанавливаются налоговые ставки по ним и предоставляются налоговые льготы по местным налогам в пределах прав, предоставленных представительному органу муниципального образования законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Таким образом, с ответчика в пользу бюджета городского округа Домодедово Московской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 176 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

В соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №), об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", суд считает возможным предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Суд не соглашается с иными доводами ответчика, отраженными в возражениях на исковое заявление, так как они являются субъективным толкованием норм права, направленными на избежание ответственности за нарушение исполнения обязательства.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк», ИНН № в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору ЯМ-1/3.1/201-749055401И за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в размере 90 000 руб., расходы на устранение строительных недостатков в размере 211 059,02 руб., компенсацию морального вреда в размере 6 000 руб., расходы на досудебную оценку 70 000 руб., почтовые расходы в размере 351,64 руб.

В оставшейся части требований отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» отсрочку в части взыскания неустойки, стоимости устранения строительных недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» в доход бюджета г.о. Домодедово Московской области государственную пошлину в размере 13 176 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Домодедовский городской суд.

Председательствующий судья М.А. Курочкина

Мотивированное решение суда изготовлено 03 декабря 2025 года