№ 2-4677/2023

03RS0007-01-2023-004167-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2023 года г. Уфа

Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Мухаметьяновой Г.М.,

при секретаре - помощнике судьи Аленченко А.А.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО2 – адвоката Зариповой И.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4677/2023 по исковому заявлению Акционерного общества «Ипотечный Агент Э.С.» к ФИО2, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

АО «Ипотечный Агент Э.С.» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога.

В обоснование иска указано, что между ФИО2 и ... был заключен договор ипотечного кредитования ... от < дата >, сумма кредита 3 300 000 руб., процентная ставка 14,75% годовых, адрес предмета ипотеки: жилой дом, расположенный по адресу: ... земельный участок, расположенный по адресу: ..., ... ..., ... Между ФИО2 и ... был заключен договор поручительства к договору ипотечного кредитования ... от < дата >. Обязательства по кредитному договору и договору поручительства ответчиками не исполняются. Истец направил в адрес должника требование об исполнении обязательств, которое ответчиками оставлено без удовлетворения. По состоянию на < дата > задолженность ответчика по кредитному договору составляет 3 908 380 руб., в том числе: остаток основной суммы кредита – 3 111 156 руб. 55 коп.; неоплаченные проценты по кредиту – 491 423 руб. 77 коп.; неоплаченная неустойка – 305 800 руб. 20 коп.

Согласно заключению эксперта ООО «РК-Консалт» ... от < дата > рыночная стоимость заложенного имущества составляет 4 511 400 руб., в частности рыночная стоимость жилого дома составляет 3 949 900 руб., рыночная стоимость земельного участка составляет 1 016 500 руб., начальная продажная стоимость равна 3 609 120 руб.

АО «Ипотечный Агент Э.С.» просит взыскать в его пользу с ответчиков солидарно задолженность по договору ипотечного кредитования ...И от < дата > по состоянию на < дата > в сумме 3 908 380 руб., в том числе: остаток основной суммы кредита – 3 111 156 руб. 55 коп.; неоплаченные проценты по кредиту – 491 423 руб. 77 коп.; неоплаченная неустойка – 305 800 руб. 20 коп.; обратить взыскание на жилой дом с земельным участком, принадлежащие ФИО2, расположенные по адресу:

-жилой дом: ... (кадастровый ...);

-земельный участок: ..., ... ..., ... (кадастровый ...), путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 3 609 120 руб.; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 741 руб. 90 коп., расходы по оплате услуг оценочной компании в размере 4 000 руб.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель истца АО «Ипотечный Агент Э.С.» ФИО1, действующая на основании доверенности от < дата >, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить, по основаниям указанным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2, представитель ответчиков ФИО2, ФИО2 – адвокат Зарипова И.Д., (ордер ... от < дата >) в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что в 2020 ... был закрыт, последний платеж был осуществлен < дата >. На момент уступки права требования задолженность перед истцом отсутствовала, что подтверждается заключением экспертизы, проведенной судом. Отчет о доставке корреспонденции ФИО2 является недостоверным, поскольку его в Уфе на тот период времени не было. На момент подачи иска ответчикам не было известно, кто является новым кредитором, и до конца января 2022 года ответчик исполнял обязательства прежнему кредитору. Ответчики внесли денежную сумму в размере 3500000 рублей на депозитный счет нотариуса для исполнения решения суда. Согласились с исковыми требованиями в части основного долга в размере 3093218,70 рублей, процентов в размере 263894 рубля. Требования по взысканию неустойки и обращения взыскания на заложенное имущество не признали, просили в удовлетворении отказать.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Согласно положений ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст. 820 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Согласно ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом установлено, материалами дела подтверждено, что между ФИО2 и ... был заключен договор ипотечного кредитования ...И от < дата >, сумма кредита 3 300 000 руб., процентная ставка 14,75% годовых, адрес предмета ипотеки: жилой дом, расположенный по адресу: ... земельный участок расположенный по адресу: ...

Между ФИО2 и ... был заключен договор поручительства к договору ипотечного кредитования ... от < дата >.

< дата > между ... и АО «Ипотечный Агент Э.С.» заключен договор уступки прав (требований) ..., по которому цедент (...») уступил цессионарию (АО «Ипотечный Агент ЭлбингСтолица») требования, принадлежащие цеденту к должникам на основании кредитных договоров.

Уведомление об уступке прав требования от < дата > направлено ответчикам от истца < дата >, что подтверждается отчетом об отслеживании и кассовым чеком (л.д. 160-164).

Обязательства по кредитному договору и договору поручительства ответчиками не исполняются.

Согласно ч.2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

По смыслу ч.2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявление заимодавцем требования о досрочном возврате суммы займа изменяет срок исполнения основного обязательства.

Следовательно, предъявив < дата > требование о досрочном возврате всей суммы кредитной задолженности в связи с нарушениями ответчиком обязательств по уплате ежемесячных платежей, истец в соответствии с условиями договора изменил срок возврата суммы кредита и уплаты процентов, в связи с чем изначально установленный график погашения кредита путем внесения ежемесячных платежей был изменен и мог быть восстановлен только кредитором или по соглашению между кредитором и заемщиком, суд такими полномочиями не обладает (т. 1 л.д. 165-167).

По состоянию на < дата > задолженность ответчика по кредитному договору составляет 3 908 380 руб., в том числе: остаток основной суммы кредита – 3 111 156 руб. 55 коп.; неоплаченные проценты по кредиту – 491 423 руб. 77 коп.; неоплаченная неустойка – 305 800 руб. 20 коп.

Определением суда от < дата > по делу назначена финансово-экономическая (бухгалтерская) экспертиза.

Согласно заключению эксперта ... (2022) от < дата > ...»:

1. На основании исследования договора ипотечного кредитования ...И от < дата >. На момент подачи истцом иска на < дата > заемщиком ФИО2 не вносились денежные средства на погашения основного кредита и процентов за пользование кредитными средствами по договору ипотечного кредитования ... от < дата >.

2. Остаток основного кредита на < дата > составляет 3 108 596 руб. 55 коп. (по графику платежей – 3 132 975 руб. 50 коп.), просроченная задолженность 0,00 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером ... от < дата >. С периода < дата > по < дата > ФИО2 были уплачены следующие суммы:

1) Основной кредит в размере 191 403 руб. 45 коп.; по графику платежей по ипотечному кредиту в сумме 137 427 руб. 93 коп. На расчетном счету по счету на погашение основного остатка кредита на < дата > переплата в размере 53 975 руб. 32 коп.

2) Платежи по погашению процентов за пользование кредита было уплачено 3 233 963 руб. 89 коп.

Переплата составляет 264 347 руб. 31 коп. (по графику платежей 3 162 572 руб. 07 коп.).

3) Выплачена задолженность в размере 30 950 руб. 43 коп.

В период с < дата > по < дата > ФИО2 на расчетный счет ... в ПАО ...» внесены денежные средства в сумме 262 200 руб.

На дату < дата > (без учета оплаты просрочек и неустоек) на расчетном счете ... переплата составляет 264 347 руб. 31 коп.по погашению процентов за пользование кредитом по договору ипотечного кредитования ... от < дата >. Сумма в размере 526 347 руб. 31 коп.достаточно для исполнения обязательств по погашению процентов за пользование кредитом в размере 496 467 руб. 06 коп.

Для получения разъяснений и дополнительного обоснования выводов проведенной экспертизы в судебном заседании допрошена эксперт ФИО3, в ходе допроса эксперт показала, что на момент подачи истцом иска на < дата > на основании произведенного исследования остаток основного долга по кредиту составляет 3 087 859 руб. 58 коп., проценты по кредиту с периода < дата > по < дата > по договору ипотечного кредитования ... от < дата > составляет 226346 руб. 73 коп., неустойки по п. 3.4 по договору ипотечного кредитования ... от < дата > с периода < дата > по < дата > составляет 113749,70 рублей.

На вопросы суда эксперт ФИО3 показала, что на < дата > остаток основного долга по кредиту составляет 3 087 859 руб. 58 коп., проценты по кредиту с периода < дата > по < дата > по договору ипотечного кредитования ...И от < дата > составляет 210978 руб. 80 коп., неустойки по п. 3.4 по договору ипотечного кредитования ...И от < дата > с периода < дата > по < дата > составляет 113749,70 рублей.

Письменные пояснения эксперта от < дата > к заключению эксперта ... (2022) от < дата > приобщены к материалам дела.

Статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" установлено, что при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Статьей 8 указанного закона установлено, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Статьей 41 данного закона установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Заключение эксперта ООО «Исследовательский центр Аксиома» ФИО3 соответствует приведенным выше требованиям законодательства, суд принимает его как достоверное доказательство задолженности по кредитному договору. При этом суд учитывает, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, суд признает заключение эксперта от < дата > ... (2022), показания эксперта, данные в судебном заседании < дата > полными, научно обоснованными, достаточно ясными, тогда как оснований для вывода об обратном, то есть о необоснованности и наличии сомнений в правильности указанного заключения истцом и ответчиком не представлено и у суда не имеется, в связи с чем в судебном заседании установлено, что задолженность на < дата > остаток основного долга по договору ипотечного кредитования ... от < дата > составляет 3 087 859 руб. 58 коп., проценты по кредиту с периода < дата > по < дата > по договору ипотечного кредитования ...И от < дата > составляет 210978 руб. 80 коп., неустойки по п. 3.4 по договору ипотечного кредитования ...И от < дата > с периода < дата > по < дата > составляет 113749,70 рублей.

Данное экспертное заключение сторонами не оспорено, ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы не заявлено.

Ответчиком предоставлены финансовые документы, подтверждающие внесение денежных средств в счет погашения кредита, кроме того проведенной экспертизой частично подтверждены доводы ответчика об отсутствии просроченной задолженности на момент заключения между банком и истцом договора цессии, внесении им на счет банка сумм, превышающих размере ежемесячного платежа, что также свидетельствует об отсутствии задолженности на соответствующие периоды.

В силу ст. ст. 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства принятые на себя сторонами, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и в определенный обязательством срок.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчиком доказательств надлежащего исполнения заключенного с истцом кредитного договора суду не представлено.

В силу п.1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Законодательством, а именно ст. 363 ч.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что должник и поручитель отвечают перед кредитором солидарно.

Данное обстоятельство дает суду право на взыскание суммы задолженности с должника и поручителя солидарно.

Ответчик просит снизить размер неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер неустойки в размере 305 800 руб. 20 коп., предъявленный истцом, а также размер неустойки, рассчитанный экспертом в сумме 113749 рублей 70 коп., суд считает завышенным.

В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Кодекса) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и тому подобное) (пункт 42).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 71, п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК Российской Федерации).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК Российской Федерации, статья 65 АПК Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК Российской Федерации).

Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Принимая во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, суд приходит к выводу о том, что начисленный к взысканию размер неустойки является завышенным и несоразмерен последствиям нарушения обязательств ответчиком.

Учитывая обстоятельства дела, принимая во внимание длительное непринятие истцом мер по взысканию образовавшейся задолженности по договору, степень вины заемщика в нарушении обязательства по внесению ежемесячных платежей суд пришел к выводу о возможности снижения размера испрашиваемой истцом неустойки, подлежащих взысканию с ФИО2, ФИО2 до 100 000 руб. Указанный размер штрафных санкций, по мнению суда, отвечает требованиям разумности и справедливости, способствует восстановлению прав истца вследствие нарушения ответчиком обязательств по договору.

Разрешая спор, руководствуясь правовыми нормами, регулирующими спорные правоотношения, оценив по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по кредитному договору.

Таким образом, с ФИО2, ФИО2 подлежит взысканию солидарно в пользу АО «Ипотечный Агент Э.С.» задолженность по договору ипотечного кредитования ... от < дата >: остаток основной суммы кредита – 3 087 859 руб. 58 коп., неоплаченные проценты по кредиту – 210 978 руб. 80 коп.; неоплаченная неустойка – 100 000 руб., всего в размере 3 398 838 рублей 38 коп.

При таких обстоятельствах сумма задолженности в размере 3 398 838 рублей 38 коп. подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца.

В силу ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 2 Закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.

Согласно ст. 3 Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Статьей 5 Закона предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе … жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Согласно части 2 статьи 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Соответственно, в предмет доказывания должно входить выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом основного обязательства (кредитного договора), а также установление основания для обращения взыскания на заложенное имущество, что связано с определением наличия или отсутствия вины ответчика в нарушении кредитного договора. Именно от выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение иска банка к должнику о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. При этом, если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

Следовательно, суду предоставлена возможность оценить существенность допущенных нарушений с целью соблюдения баланса интересов сторон по договору, соблюдения принципа разумности и справедливости. Иное толкование приведенных норм означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов кредитора в нарушение других, равноценных по своему значению прав заемщика.

Из материалов дела следует, что в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору оформлен залог объекта недвижимости по договору ипотечного кредитования ... от < дата > в виде жилого дома по адресу: ..., кадастровый ... и земельного участка, по адресу: ..., кадастровый .... Указанный дом и земельный участок находятся в залоге с момента государственной регистрации права собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности.

В соответствии с отчетом экспертов ООО «КОГЕАН-Эксперт» ... от < дата > рыночная стоимость жилого дома по адресу: ..., кадастровый ... и земельного участка, по адресу: ..., кадастровый ... по состоянию на < дата > составляет 9 970 000 руб. Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества при реализации с публичных торгов составляет 7 976 000 руб. (80%).

Из справки о принятии на депозитный счет нотариуса денежных средств от < дата > регистрационный ... следует, что нотариусом ФИО4 принята на депозитный счет нотариуса денежная сумма в размере 3 500 000 руб. во исполнение решения Советского районного суда ... Республики Башкортостан обязательств по договору ипотечного кредитования ... от < дата >.

Принимая во внимание указанные фактические обстоятельства дела и учитывая, что защита нарушенного права должна носить компенсационный характер, исходя из необходимости установления баланса интересов между заемщиком, для которого жилое помещение имеет исключительный и жизненно важный характер, и кредитором, являющимся профессиональным субъектом в сфере заемных правоотношений, деятельность которого направлена на извлечение прибыли, суд полагает, что требования банка об обращении взыскания на предмет залога удовлетворению не подлежат ввиду того, что ответчиком приняты действенные меры по погашению просроченной задолженности, а именно размещение денежных средств на депозитном (публичном) счете нотариуса нотариального округа ... в размере 3500000 рублей. Указанное свидетельствует о намерении и возможности надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору в полном объеме, то есть исполнение решения суда по настоящему гражданскому делу обеспечено денежными средствами, размещенными ФИО2 на депозитном (публичном) счете нотариуса НО «Нотариальная палата Республики Башкортостан» ... Республики Башкортостан» ФИО4

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы по уплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенной части иска.

Кроме того, согласно ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы, понесенные истцом по оплате госпошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 31262 рубля 94 коп. Также подлежат возмещению расходы по оплате услуг оценщика в размере 4 000 руб.

При таких обстоятельствах сумма задолженности в размере 3 398 838 рублей 38 коп., государственная пошлина в размере 31262 рубля 94 коп. и расходы по оплате услуг оценщика в размере 4000 рублей, подлежат взысканию солидарно с ответчиков в пользу истца за счет денежных средств, размещенных ФИО2 на депозитном (публичном) счете нотариуса НО «Нотариальная палата Республики Башкортостан» ... Республики Башкортостан» ФИО4, путем перечисления с указанного счета на представленный АО «Ипотечный Агент Э.С.» расчетный счет.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «Ипотечный Агент Э.С.» к ФИО2, ФИО2 о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО2, < дата > года рождения (паспорт ... ... ... < дата >), и ФИО2, < дата > года рождения (паспорт ... ... ... < дата >), в пользу Акционерного общества «Ипотечный Агент Э.С.» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору ипотечного кредитования ... от < дата > по состояниюна < дата > в сумме 3 398838 руб. 38 коп., в том числе: остаток основной суммы кредита в размере 3 087 859 руб. 58 коп.; неоплаченные проценты по кредиту – 210 978 руб. 80 коп.; неоплаченная неустойка – 100 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 31262 руб. 94 коп., расходы по оплате услуг оценочной компании в размере 4 000 руб. за счет денежных средств, размещенных ФИО2 на депозитном (публичном) счете нотариуса для депонирования ... Башкортостан ФИО4, путем перечисления с указанного счета на представленный Акционерным обществом «Ипотечный Агент Э.С.» расчетный счет.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан, путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.

Судья Г.М. Мухаметьянова

Мотивированное решение изготовлено 02 октября 2023 года.