УИД 36RS0010-01-2022-001345-65

Дело № 2-1067/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 декабря 2022 года г. Борисоглебск

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего–судьи Оленина Д.С.,

при секретаре Гринцевич И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Закрытому акционерному обществу «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» о признании договора купли – продажи заключенным, признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском указывая, что между ним и ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» 29.04.2022 заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 53,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

По утверждению истца передача квартиры произошла без составления передаточного акта, квартира оценена сторонами договора в 500 000 руб., уплаченных полностью до подписания сторонами договора купли-продажи. Договор исполнен полностью, претензий по исполнению договора у сторон не имеется.

Истец также указывает, что 29.06.2022 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права на указанную квартиру ввиду того, что объект недвижимости не поставлен на кадастровый учет, квартира не учтена в Едином государственном реестре недвижимости.

Ссылаясь на ст.ст. 12, 218 ГК РФ истец просит признать заключенным договор купли-продажи квартиры от 29.04.2022 и признать за ним право собственности на квартиру общей площадью 53,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Ответчик ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» исковые требования ФИО1 признало.

Представителем третьего лица администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области представлены письменные возражения относительно исковых требований, из которых следует, что приобретенная квартира как объект недвижимости не поставлена на кадастровый учет, следовательно, право собственности продавца на квартиру не было зарегистрировано в установленном порядке, что послужило основанием обращения в суд.

Представитель указывает в возражениях, что из содержания нормы ст. 218 ГК РФ следует, что условием приобретения права собственности на то или иное имущество в результате совершения различных гражданско-правовых сделок является наличие у лица, отчуждающего соответствующее имущество, права собственности на него. По смыслу закона, отчуждение имущества по договору купли-продажи покупателю допускается только собственником этого имущества.

При этом, факт нахождения спорного имущества в пользовании продавца сам по себе не является доказательством наличия (возникновения) права или законного владения (абз. 4 п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав).

Представитель третего лица указывает, что с 1993 года по настоящее время требуется разрешение для строительства жилого дома; для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него; строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы; в период строительства спорного объекта обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты (постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках»); не представлено разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; представленные истцом документы не свидетельствуют о возникновении у ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» права собственности на спорное имущество; на момент совершения сделки договора купли-продажи от 29.04.2022 свое право на продаваемый объект недвижимого имущества в установленном законом порядке ЗАО не зарегистрировало, договор купли - продажи от 29.04.2022 между истцом и ответчиком является ничтожной сделкой; при оценке добросовестности приобретателей прав на недвижимое имущество следует исходить из того, что они могут полагаться на данные публичного реестра прав на недвижимое имущество, в 2022 году ФИО1 мог удостовериться, что право продавца на спорный объект недвижимости не зарегистрировано; вызывает сомнение договорная стоимость приобретенной квартиры. По данным сайта https://www.avito.ru/borisoglebsk в разделе «купить квартиру в Борисоглебске» стоимость одного кв.м. квартиры в новом доме без отделки составляет от 56 000 рублей. Площадь приобретенной квартиры 70,2 кв.м. Таким образом, стоимость квартиры составляет не менее 3 931 200 рублей. Согласно представленному договору, истец приобрел спорную квартиру всего за 500 000 рублей. При этом истец какого-либо документа, подтверждающего оплату приобретенного объекта, не представил. Просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.

В последующем истец уточнил исковые требования и в окончательной редакции просит признать за ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать заключенным договор купли-продажи квартиры от 29.04.2022 и признать за ним право собственности на квартиру общей площадью 53,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Представителем ответчика ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» представлены возражения на отзыв администрации, в котором, в частности, указано, что, требуя от суда вынести решение об отказе в удовлетворении иска, представитель администрации не указывает характер ее интереса, поскольку денег в строительство администрация не вкладывала, никаких прав на квартиру не имеет.

Представитель администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области представил письменные возражения на уточненный иск, в которых указывает, что истец не обладает правом заявлять требования от имени ответчика, требование истца ФИО1 о признании права собственности на квартиру за ответчиком ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» не подлежит удовлетворению. ФИО1 не обосновал нормативно и не подтвердил доказательствами свои правомочия действовать от имени и в интересах ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО». Уточненное исковое заявление ФИО1 не содержит обоснования и не подтверждается доказательствами, в частности, не подтверждено доказательствами обстоятельство имеющее существенное значение для рассмотрения спора: невозможность зарегистрировать право собственности на спорный объект за ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» в установленном законном порядке.

Администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области просит в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Истец ФИО1, его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явились. В представленном суду заявлении истец поддержал заявленные требования.

Представители ответчика ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО», а также третьих лиц: администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области и Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

29.04.2022 между ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» и ФИО1 был заключен договор купли – продажи, по условиям которого ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» продало, а ФИО1 – купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 53,5 кв.м.

Договор заключен в письменной форме на основании протокола №11 заседания Наблюдательного совета ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» от 20 апреля 2022 года, которым было принято решение о продаже ФИО1 двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, за 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

Согласно п.п. 4 и 5 договора, отчуждаемая квартира оценена сторонами в 500 000 руб., уплаченных полностью до подписания договора.

Согласно п. 12 договора купли-продажи квартиры, по соглашению сторон передача квартиры осуществляется без составления передаточного акта. Квартира считается переданной с момента подписания настоящего договора. Обязательства сторон считаются исполненными после подписания настоящего договора.

Согласно ст. 420 ГК РФ:

1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

А, согласно п.п. 1 и 2 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Заключенный между сторонами спора договор соответствует вышеприведенным нормам права, исполнен сторонами и никем не оспаривается.

Вместе с тем, из материалов дела также следует, что уведомлением Борисоглебского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области (Борисоглебский сектор) от 23.06.2022 была приостановлена государственная регистрация прав ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли – продажи, заключенного между ним и ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» 29.04.2022.

В качестве основания приостановления регистрации указано, что объект недвижимости, права на который заявлены к регистрации, не учтен в Едином государственном реестре недвижимости.

Из материалов дела следует, что право продавца ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» на спорную квартиру не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В судебном заседании установлено, что земельный участок площадью 1,84 га, расположенный в 1 квартале Восточного жилого района г. Борисоглебска, на котором находится жилой дом со спорной квартирой, решением главы администрации г. Борисоглебска и Борисоглебского района № 906 от 18.07.1995 года был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование АО ТЭПКЦ «ХОКО». Право организации на пользование земельным участком зарегистрировано в установленном законом порядке.

Выстроенному многоквартирному жилому дому, расположенному в 1 квартале Восточного жилого района, по заявлению генерального директора ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» постановлением Администрации города Борисоглебска – района № 50 от 13.01.2004 года присвоен номер: <адрес>.

Постановлением Администрации Борисоглебского городского округа ВО № 1650 от 27.06.2014 на основании заявления генерального директора ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 842 кв.м., из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации пятиэтажного многоквартирного жилого дома с мансардой.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома суду не представлено.

Вместе с тем, согласно представленным документам, у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеются государственные лицензии на осуществление строительной деятельности (серия ВВБ.51, № 000365.1000); на разрешение осуществления проектных работ; на разрешение осуществления деятельности по строительству зданий и сооружений; на разрешение осуществления деятельности по инженерно-геодезическим изысканиям; на разрешение осуществления деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом; на разрешение осуществления п. 28. Контроль качества строительно-монтажных работ, п. 31. Выполнение функций заказчика, п. 42. Проектный, технологический и строительный инжиниринг.

Относительно строительства и благоустройства жилого <адрес> у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеется разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 10 всех видов на девять пятиэтажных домов, выданное Инспекцией государственного архитектурно – строительного надзора города Борисоглебск Воронежской области 15.08.1996 года.

Кроме того в материалах дела имеется технический паспорт жилого помещения (квартиры) № в доме № по <адрес> от 16 февраля 2014 года, согласно которому, общая площадь данной квартиры составляет 53,5 кв.м.

Также по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза для определения соответствия квартиры № в доме №, расположенном по адресу: <адрес>, строительно-техническим, архитектурным, противопожарным, санитарно-техническим нормам в области жилищного строительства и архитектуры.

На основании исследования экспертом сделан вывод о том, что квартира общей площадью 53,5 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, соответствует строительно-техническим, архитектурным, противопожарным, санитарно-техническим нормам и правилам в области жилищного строительства и архитектуры.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное, факт отвода ответчику ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» земельного участка под строительство многоквартирного дома; наличие разрешения на его строительство; отсутствие сведений о том, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан; а также отсутствие каких – либо материально – правовых требований администрации в отношении рассматриваемого объекта недвижимости, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании за ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» права собственности на квартиру, признании заключенным договора купли – продажи между ответчиком и истцом и о признании за ФИО1 права собственности на квартиру.

Возражения администрации БГО ВО суд считает необоснованными, требований о сносе дома, о признании жилых помещений в нем бесхозяйными не заявлено.

Отсутствие государственной регистрации права продавца на объект недвижимости, вопреки утверждению представителя администрации БГО, не свидетельствует о ничтожности сделки, заключенной с ФИО1, поскольку имеются вышеуказанные правовые основания для признания за ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» права собственности на квартиру. Также в материалах дела имеются многочисленные акты администрации БГО ВО и его муниципальных органов и предприятий, свидетельствующих о признании законности строительства ответчиком жилого дома, направленных на оформление его результатов.

При этом, согласно материалам дела, право собственности на большинство квартир зарегистрировано в установленном законом порядке за гражданами на основании аналогичных договоров. Земельный участок, на котором жилой дом расположен, поставлен на государственный кадастровый учет, то есть относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. А, следовательно, администрация БГО ВО не имеет никаких полномочий ни в отношении жилого дома, ни в отношении земельного участка, на котором он расположен.

Несостоятелен и довод представителя третьего лица о занижении стоимости квартиры. По смыслу гражданского законодательства, стороны свободны в заключении договора, продажа квартиры за указанную в договоре сумму на права администрации БГО повлиять не может.

Не соответствует закону и утверждение представителя третьего лица о том, что требование истца ФИО1 о признании права собственности на квартиру за ответчиком ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» не подлежит удовлетворению в связи с тем, что истец не обладает правом заявлять требования от имени ответчика.

Указанное требование ФИО1 является промежуточным по отношению к требованию о признании права на квартиру за ним, поэтому он вправе его заявлять, поскольку без признания за ответчиком права собственности не могут быть удовлетворены остальные его требования.

Поскольку претензий по договору стороны друг к другу не имеют, договор между ними исполнен, расчет произведен полностью, а также, учитывая заявленное признание иска представителем ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО», суд считает заявленные исковые требования обоснованными.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за Закрытым акционерным обществом «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» право собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>.

Признать заключенным 29.04.2022 между ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» и ФИО1 договор купли-продажи указанной квартиры.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 53,5 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Борисоглебский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: