Решение по делу № 2-3725/2025 от 18.12.2025 - о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку оплаты, а также об изъятии объекта незавершенного строительства.

Дело № 2-3725/2025

УИД: 61RS0023-01-2025-005156-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 декабря 2025 г. г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Яковлевой Ю.В., при секретаре судебного заседания Хищенко А.С., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации <адрес> к ФИО3, третье лицо ФИО5 НикО.ч о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку оплаты, а также об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации <адрес> (далее – КУИ Администрации <адрес>) обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что на основании распоряжения мэра <адрес> – главы Администрации № от ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Администрации <адрес> и ФИО5 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 641,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для использования под фундаментом лит. «п/ч» (земли под домами индивидуальной жилой застройки). На участке имеется фундамент лит. «п/ч».

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует штамп на договоре.

Согласно п. 3.2 договора ответчик взял на себя обязательства вносить арендную плату ежеквартально, до 20-го числа последнего месяца квартала.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем становится ФИО3, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

За ФИО3 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 26,7 кв.м., степенью готовности 16 %, расположенный по адресу: <адрес>.

Строительство объекта недвижимости к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ завершено не было.

У ответчика образовалась задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

КУИ Администрации <адрес> направил письмо исх. №.ДД.ММ.ГГГГ/4671 от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика о необходимости внесения изменений в договор аренды, в части продления его на три года, под объектом незавершенного строительства, в части изменения арендатора.

Однако до сегодняшнего дня действий со стороны ответчика не было принято.

На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика в бюджет <адрес> задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме 240 114,10 руб. и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 100 071,37 руб., а всего 340 185,47 руб.

Изъять у ФИО3 объект незавершенного строительства 61:59:020310:385, общей площадью 26,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для продажи с публичных торгов.

Представитель КУИ Администрации <адрес> ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования просил удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, уполномочила представлять свои интересы ФИО2

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, просил в удовлетворении требований отказать, ввиду того, что предыдущий собственник ФИО5 вносил арендные платежи по договору аренды, обратился в КУИ Администрации <адрес> о перезачете платежей в счет погашения арендной платы на счет ФИО3, денежные средства, уплаченные за предыдущие три года до обращения, перезачтены на имя ФИО3 просил применить срок исковой давности.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, а также указал, что его позиция полностью согласуется с позицией ответчика.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено требованиями п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного соглашениями, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

В силу ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

На основании ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Судом установлено, что на основании распоряжения мэра <адрес> – главы Администрации № от ДД.ММ.ГГГГ между КУИ Администрации <адрес> и ФИО5 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 641,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, для использования под фундаментом лит. «п/ч» (земли под домами индивидуальной жилой застройки). На участке имеется фундамент лит. «п/ч».

Согласно п. 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует штамп на договоре.

Согласно п. 3.2 договора ответчик взял на себя обязательства вносить арендную плату ежеквартально, до 20-го числа последнего месяца квартала.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем становится ФИО3, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

За ФИО3 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 26,7 кв.м., степенью готовности 16 %, расположенный по адресу: <адрес>.

Строительство объекта недвижимости к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ завершено не было.

У ответчика образовалась задолженность по аренде № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 240 114,10 и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 100 071,37.

По смыслу положений статьи 313 ГК РФ должник может возложить обязанность по исполнению обязательства на третье лицо, а кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо (часть 1).

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично (часть 3).

Из положений закона о договоре аренды не следует, что такой договор предполагает обязанность должника исполнить его лично, поскольку личность исполнителя имеет существенное значение для кредитора. В данном случае для кредитора имеет существенное значение своевременное и полноценное внесение арендной платы за пользование землей, неважно кто конкретно данную оплату произведет.

Вместе с тем, из материалов дела видно, что предыдущим собственником ФИО5, осуществлялось внесение арендных платежей по условиям договора аренды земельного участка, согласно предъявляемым ему счетам (квитанциям).

ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ обратился с заявлением о перезачете денежных средств уплаченных им в счет погашения арендной платы и пени на счет ФИО3 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ответу КУИ Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, адресованному ФИО3, КУИ Администрации <адрес> проведена работа по взаимозачету части денежных средств в сумме 135 268,55 руб., оплаченных после ДД.ММ.ГГГГ (дата обращения, срок исковой давности) в счет погашения арендных платежей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО3

Из расчета задолженности на ДД.ММ.ГГГГ на имя плательщика ФИО5 следует, что задолженность отсутствует.

Из расчета задолженности на ДД.ММ.ГГГГ на имя плательщика ФИО3 следует, что задолженность по арендной плате составляет 117 425,86 руб., пени 78 420,11 руб., суммарная задолженность – 195 845,97 руб. Также из расчета усматривается, что в счет погашения задолженности учтены уплаченные ФИО5 денежные средства в сумме 135 268,55 руб.

Истцом не оспорено и из представленных документов следует, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ежеквартально вносились платежи, в соответствии с условиями договора, в том числе в период, когда собственником объекта незавершенного строительства стала ФИО3 Анализируя указанные нормы действующего законодательства, в их системном толковании, а также установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании арендной платы в размере 240 114,10 руб. и пени 100 071,37 руб., поскольку иное приведет к двойному взысканию платы за пользование одним и тем же земельным участком в один и тот же период времени, что недопустимо в силу прямого указания закона, так как будет свидетельствовать о возникновении на стороне арендодателя неосновательного обогащения в размере взысканной задолженности.

Тот факт, что перезачет денежных средств, уплаченных ФИО5, в счет задолженности ответчика произведен только за три предыдущих года со дня обращения с соответствующим заявлением, не может являться основанием для взыскания неперезачтенных сумм с ответчика, поскольку арендная плата в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ вносилась своевременно ФИО5, а также супругом ответчика, однако данные платежи учитывались за плательщиком ФИО5

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ

«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Как установлено судом согласно выписке из ЕГРН за ФИО3 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 26,7 кв.м., степенью готовности 16 %, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ.

КУИ Администрации <адрес> направил письмо исх. №.ДД.ММ.ГГГГ/4671 от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика о необходимости внесения изменений в договор аренды, в части продления его на три года, под объектом незавершенного строительства, в части изменения арендатора.

Однако до сегодняшнего дня действий со стороны ответчика не было принято.

Поскольку КУИ Администрации <адрес> не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, у ФИО3, имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований КУИ Администрации <адрес> суд полагает необходимым отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации <адрес> к ФИО3, третье лицо ФИО5 НикО.ч о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку оплаты, а также об изъятии объекта незавершенного строительства – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.В. Яковлева

Мотивированное решение изготовлено 18 декабря 2025 г.