Решение по делу № 2-136/2025 от 18.09.2025 - о признании договора аренды земельных участков недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, снятии земельного участка с государственного кадастрового учета.

Дело № 2-136/2025

УИД 58RS0029-01-2025-000189-84

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

р.п. Пачелма 5 сентября 2025 г.

Пензенской области

Пачелмский районный суд Пензенской области в составе судьи Бушуева В.Н., при помощнике судьи Коротовой О.В., с участием:

заместителя прокурора Пачелмского района Пензенской области Пашкова А.С.,

ответчика ФИО1,

представителя ответчика администрации муниципального района Пачелмский район Пензенской области по доверенности ФИО2

в помещении Пачелмского районного суда Пензенской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-136/2025 по исковому заявлению заместителя прокурора Пачелмского района Пензенской области в защиту законных интересов неопределенного круга лиц и Российской Федерации в лице МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области к администрации муниципального района Пачелмский район Пензенской области, ФИО1 о признании договора аренды земельных участков недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, снятии земельного участка с государственного кадастрового учета,

УСТАНОВИЛ :

заместитель прокурора Пачелмского района Пензенской области 24 июля 2025 г. обратился в суд с названным исковым заявлением, мотивируя свои требования тем, что в ходе проведения проверки исполнения требований земельного законодательства установлено, что между арендодателем администрацией Пачелмского района Пензенской области и арендатором ФИО1 26 октября 2010 г. заключен договор аренды земельных участков № 54, в соответствии c которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду следующие земельные участки категории земли сельскохозяйственного назначения:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6322 кв. м, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры) - примерно в 2760 м по направлению на юго-восток от ориентира здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пачелмский район, ФИО4 сельсовет, разрешенное использование – для размещения гидротехнического сооружения;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 74304 кв. м, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры) - примерно в 2840 м по направлению на юго-восток от ориентира здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пачелмский район, ФИО4 сельсовет, разрешенное использование – для ведения рыболовства.

Указанный договор аренды заключен с нарушением требований действующего законодательства, так как в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действовавшей на момент заключения указанного договора, п. 4 ст. 1, ч. ч. 2, 17 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) формирование и образование земельного участка из земель, покрытых поверхностными водами, не допускается. При этом администрацией Пачелмского района Пензенской области земельный участок с кадастровым номером № был сформирован под водным объектом.

Кроме того, администрацией Пачелмского района Пензенской области предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположено гидротехническое сооружение, которое имеет непосредственную связь с водным объектом, под которым сформирован земельный участок с кадастровым номером №, который согласно п.п. 1, 2 ст. 102 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора аренды, относился к землям водного фонда.

Проведенной проверкой установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположена водная гладь, обладающая признаками водного объекта, имеется гидравлическая связь с рекой Ломовкой, а также рекой Мокша.

Согласно сведениям, представленным Верхне-Волжским бассейновым водным управлением Федерального агентства водных ресурсов от 17 июля 2024 г. № 15/17-740 расположенный в 2750 м на юго-восток от с. Калиновка водный объект - пруд на о. ФИО3, включенный в государственный водный реестр (код водного объекта 09010200121299000000660), принадлежит к гидрографической единице – 09.01.02 – Мокша, речной бассейн реки Ока, то есть вышеназванный водный объект согласно п. 1 ст. 8 ВК РФ относятся к собственности Российской Федерации.

Ссылаясь на ст. ст. 8, 24-27 ВК РФ, ст. ст. 608, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 9 ЗК РФ, заместитель прокурора Пачелмского района Пензенской области Пашков А.С., с учетом уточнения исковых требований, просил суд:

1. Признать недействительным договор аренды земельных участков № 54 от 26 октября 2010 г., заключенный между администрацией Пачелмского района Пензенской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6322 кв. м, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры) - примерно в 2790 м по направлению на юго-восток от ориентира здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пачелмский район, ФИО4 с/с, и земельного участка кадастровым номером №, площадью 74304 кв. м, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры) - примерно в 2840 м по направлению на юго-восток от ориентира здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пачелмский район, ФИО4 с/с.

2. Применить в отношении договора аренды земельных участков № 54 от 26 октября 2010 г. последствия недействительности ничтожной сделки: признать отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6322 кв. м, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры) примерно в 2790 м по направлению на юго-восток от ориентира здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пачелмский район, ФИО4 с/с, и земельного участка с кадастровым номером: № расположенного примерно в 2840 м по направлению на юго-восток от ориентира здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пачелмский район, ФИО4 с/с, и прекратить государственную регистрацию права аренды ФИО1 на указанные земельные участки.

3. Снять с государственного кадастрового учета земельный участок с видом разрешенного использования: для ведения рыболовства, площадью 74304 кв. м, с кадастровым номером № расположенный примерно в 2840 м по направлению на юго-восток от ориентира здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пачелмский район, ФИО4 с/с.

В судебном заседании заместитель прокурора Пачелмского района Пензенской области Пашков А.С. свои исковые требования поддержал, пояснив изложенные выше обстоятельства.

Представитель ответчика администрации муниципального района Пачелмский район Пензенской области по доверенности ФИО2 доводы прокурора полагала обоснованными, а исковое заявление – подлежащим удовлетворению.

Ответчик ФИО1 иск не признал, пояснив, что доводы прокурора он считает несостоятельными, так как условия договора аренды им исполняются в полном объеме, в соответствии с ч. 2 ст. 8 ВК РФ пруды и обводненные карьеры могут находиться в собственности муниципального образования. При этом действующим законодательством предусмотрена аренда водных объектов, в том числе для целей размещения гидротехнических сооружений и разведения рыбы. В результате прокурорской проверки гидравлическая связь пруда с иными водными объектами не установлена, объем пруда также не установлен, возможная обособленность и изолированность пруда не проверена. Претензий от Верхне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов к арендатору не поступало. Требования по снятию земельного участка с кадастрового учета несостоятельны, так как его постановка на кадастровый учет произведена органом местного самоуправления, и формирование земельных участков не влечет нарушение какого-либо права. В соответствии с действующим законодательством наличие водного объекта в границах земельного участка не исключает постановку земельного участка на кадастровый учет, информация о водных объектах также вносится в Единых государственный реестр недвижимости. В случае нахождения на земельном участке прудов и обводненных карьеров, они могут находиться в частной, муниципальной собственности или в государственной собственности субъекта Российской Федерации.

Письменные возражения ответчика ФИО1 приобщены к материалам дела (л.д. 76-77).

Представители истца МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, третьего лица Верхне - Волжского бассейнового водного управления в лице отдела водных ресурсов Пензенской области, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, возражений на исковое заявление не представили.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как предусмотрено п.п. 1, 2 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В связи с этим при разрешении дела судом применяется законодательство в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора (26 октября 2010 г.).

Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии с п. 4 ст. 1 ВК РФ под водным объектом понимается природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

Как предусмотрено п. 3 ч. 2 ст. 5 ВК РФ, водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища) относятся к поверхностным водным объектам.

В соответствии со ст. 8 ВК РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных ч. 2 ст. 8 ВК РФ (ч. 1).

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами (ч. 2).

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» земельные участки, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, являются собственностью Российской Федерации, если указанные водные объекты находятся на территориях двух и более субъектов Российской Федерации или указанные земельные участки отнесены федеральными законами к федеральной собственности (п. 1).

Земельные участки, которые не находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, граждан, юридических лиц и в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, являются собственностью муниципальных районов, если указанные водные объекты находятся на территориях двух и более поселений или указанные земельные участки находятся на территориях муниципальных районов вне границ поселений (п. 3).

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных положений ст. ст. 1, 5, 8 ВК РФ и ст. 7 Федерального закона от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут находиться только пруды (состоящие из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии), обладающие признаками изолированности и обособленности от других поверхностных водных объектов, то есть не имеющие гидравлической связи с иными водными объектами.Если пруд не обособлен и не изолирован от других поверхностных водных объектов и имеет с ними гидравлическую связь, он относится к собственности Российской Федерации, в том числе в случае, когда пруд образован на водотоке (реке, ручье, канале) с помощью водонапорного сооружения.

Согласно п. 1 ст. 102 ЗК РФ к землям водного фонда относятся земли: 1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; 2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

В соответствии с п. 2 ст. 102 ЗК РФ на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.

Из приведенных правовых норм следует, что пруды состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии, поэтому если водный объект относится к федеральной собственности, то его составная часть - покрытая поверхностными водами земля в пределах береговой линии - также является федеральной собственностью.

При этом земельный участок как объект земельных отношений не формируется и в этом качестве не может быть предоставлен в аренду. В пользование предоставляется водный объект на основании договора водопользования или решения о предоставлении водного объекта в пользование, как это предусмотрено ст. 11 ВК РФ.

Следовательно, если орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена, предоставил в аренду хозяйствующему субъекту земельный участок земель водного фонда, покрытый поверхностными водами пруда, находящегося в федеральной собственности, такая сделка является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит требованиям ст. 1, 5, 8 ВК РФ, ст. 102 ЗК РФ. Данная правовая позиция изложена в п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 июля 2019 г.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что 26 октября 2010 г. между арендодателем администрацией Пачелмского района Пензенской области и арендатором ФИО1 заключен договор № 54 аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в отношении следующих земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 6322 кв. м, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры) примерно в 2760 м по направлению на юго-восток от ориентира здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пачелмский район, ФИО4 с/с, разрешенное использование – для размещения гидротехнического соружения;

- с кадастровым номером №, площадью 74304 кв. м, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры) примерно в 2840 м по направлению на юго-восток от ориентира здание администрации, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пачелмский район, ФИО4 с/с, разрешенное использование – для рыболовства.

В первоначальной редакции договора срок аренды был установлен с 26 октября 2010 г. по 25 октября 2015 г.

Предмет аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельных участков от 26 октября 2010 г. (л.д. 13-15).

Дополнительным соглашением № 1 от 24 августа 2011 г. срок аренды установлен на 49 лет, с 26 октября 2010 г. по 25 октября 2059 г. (л.д. 16).

В дополнительном соглашении № 2 от 26 октября 2020 г. п. 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, в качестве предмета аренды вместо упомянутого выше земельного участка с кадастровым номером № указан земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6322 кв. м, расположенный примерно в 2790 м по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: Пензенская область, Пачелмский район, ФИО4 с/с, разрешенное использование – для размещения гидротехнического сооружения (л.д. 78).

Выписками из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что на основании указанного договора зарегистрировано право аренды ФИО1 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №:12, № (л.д. 6-12, 62-75). При этом земельные участки с кадастровыми номерами №, № сформированы под одним и тем же гидротехническим сооружением.

Согласно составленному заместителем прокурора Пачелмского района Пензенской области акту осмотра участков, расположенных на территории Новотолковского сельсовета Пачелмского района Пензенской области от 23 июля 2025 г. на земельном участке с кадастровым номером № расположен водный объект – пруд на о. ФИО3. Гидротехническое сооружение (плотина), находящееся на земельном участке №, неразрывно связано с водным объектом, расположенным на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 18-21).

Из сообщения отдела водных ресурсов по Пензенской области Верхне-Волжского бессейнового водного управления от 17 июля 2025 г. следует, что в Государственном водной реестре содержится информация о том, что в 2750 м на юго-восток от с. Калиновка расположен водный объект – пруд на о. ФИО3 с кодом водного объекта 09010200121299000000660, принадлежность гидрографической единице – 09.01.02 – река Мокша, речной бассейн реки Ока. Принадлежность указанного пруда к гидрографической единице указывает на гидравлическую связь с нижерасположенными водными объектами: река Ломовка – река Мокша – река Ока - река Волга – Каспийское море (л.д. 17).

Таким образом, оспариваемый договор аренды, в нарушение положений п.п. 1, 2 ст. 102 ЗК РФ, п. 4 ст. 1, ч. 2 ст. 65, ч. 17 ст. 65 ВК РФ, заключен в отношении земельных участков, сформированных под водными объектами.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Согласно разъяснениям, данным в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что оспариваемый прокурором договор аренды является ничтожной сделкой, так как он нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, а также Российской Федерации, как собственника водных объектов.

Поскольку в соответствии с согласно ч. 2 ст. 102 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату оспариваемого договора аренды от 26 октября 2010 г.) был установлен запрет на образование земельных участков на землях, покрытых поверхностными водами, суд признает обоснованными исковые требования прокурора о снятии с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, как образованного в нарушение законодательного запрета.

Доводы ответчика ФИО5 о соответствии оспариваемого договора требованиям действующего законодательства суд считает несостоятельными, как основанные на неверном толковании приведенных выше правовых норм, регулирующих спорные отношения.

Государственная пошлина взысканию с ответчиков не подлежит, так как удовлетворение исковых требований по данному делу не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком-арендатором, а ответчик-арендодатель освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

исковые требования заместителя прокурора Пачелмского района Пензенской области (ИНН <***>) в защиту законных интересов неопределенного круга лиц и Российской Федерации в лице МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ИНН <***>) к администрации муниципального района Пачелмский район Пензенской области (ИНН <***>), ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации №) о признании договора аренды земельных участков недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, снятии земельного участка с государственного кадастрового учета – удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельных участков № 54 от 26 октября 2010 г., заключенный между арендодателем администрацией Пачелмского района Пензенской области и арендатором ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6322 кв. м, расположенного примерно в 2790 м по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>, и земельного участка кадастровым номером №, площадью 74304 кв. м, расположенного в Новотолковском сельсовете Пачелмского района Пензенской области.

Применить в отношении договора аренды земельных участков № 54 от 26 октября 2010 г. последствия недействительности ничтожной сделки: признать отсутствующим обременение в виде права аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 6322 кв. м, расположенного примерно в 2790 м по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>, и земельного участка кадастровым номером №, площадью 74304 кв. м, расположенного в Новотолковском сельсовете Пачелмского района Пензенской области, и прекратить государственную регистрацию права аренды ФИО1 на указанные земельные участки.

Снять с государственного кадастрового учета земельный участок с видом разрешенного использования: для ведения рыболовства, площадью 74304 кв. м, с кадастровым номером № расположенный в Новотолковском сельсовете Пачелмского района Пензенской области.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пензенский областной суд через Пачелмский районный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 сентября 2025 г.

Судья В.Н. Бушуев