Дело 2-231/2022

УИД: №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 сентября 2022 года

Кировский районный суд г. Перми в составе председательствующего судьи Селиверстовой О.Ю., при секретаре Королько Л.И.,

с участием прокурора Давтова Б.Р., представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ФИО3 к администрации города Перми о взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение,

установил:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к администрации города Перми (с учетом уточнения требований) о взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение – 2-комнатную квартиру, <адрес>, в размере 3 505 800 рублей, а также о взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства.

ФИО3 на праве собственности принадлежит квартира, <адрес>, а также доля в праве собственности на общее имущество, включая земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под многоэтажный жилой дом, общей .......

Право собственности на квартиру и общее имущество возникло у ФИО3 на основании договора безвозмездной передачи квартиры в долевую собственность граждан от 19 июня 2006 года, договора купли-продажи доли в квартире от 21 апреля 2014 года.

Согласно заключению об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требования, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28 июня 2016 года № межведомственная комиссия приняла решение о выявлении оснований для признания помещений № непригодными для проживания в многоквартирном доме № по <адрес>, так как в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания произошло ухудшение эксплуатационных характеристик стен, междуэтажных и чердачных перекрытий, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций.

13 июня 2017 года начальником управления жилищных отношений администрации г. Перми вынесено распоряжение №, согласно которому многоквартирный дом № по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

В адрес ФИО3 было направлено письмо от 02 марта 2021 года №, в котором указано, что многоквартирный дом № по <адрес> включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2019-2023 годы, утвержденную постановлением администрации города Перми от 28 марта 2018 года №, а также в целях соблюдения процедуры предварительного переселения граждан города Перми из аварийного жилищного фонда. Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от 26 февраля 2021 года № внесены изменения в п. 2 распоряжения, в соответствии с которыми собственникам жилых помещений в доме № по <адрес> необходимо освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом в течение одного месяца.

Ранее ФИО3 обращалась в отдел по вопросам расселений из аварийного жилья Управления жилищных отношений администрации города Перми. 02 августа 2021 года Управлением жилищных отношений администрации города Перми в адрес ФИО3 направлен отказ о выплате возмещения в связи с тем, что соглашение между администрацией города Перми и ФИО3 о размере выкупной цены не достигнуто.

В соответствии с заключением эксперта от 19 мая 2022 года № рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по <адрес>, с учетом доли земельного участка пропорционально площади жилого помещения по состоянию на 18 мая 2022 года составляет 3 136 900 рублей, рыночная стоимость компенсации убытков, причиненных истцу в связи с изъятием жилого помещения составляет 115 600 рублей, рыночная стоимость непроизведенного капитального ремонта жилого помещения составляет 253 300 рублей.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, заявила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивал. Дополнительно пояснил, что истец в спорном жилом помещении не проживает, поскольку проживать там не возможно, однако в помещении имеются вещи истца. Просил установить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения с учетом заключения эксперта от 02 сентября 2022 года.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала. Пояснила, что выкупная стоимость, определенная экспертом в заключении от 02 сентября 2022 года является завышенной. Стоимость квадратного метра является завышенной. В расчет величины компенсации не произведенного капитального ремонта, включены работы, которые не предусмотрены ст. 166 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Суд, заслушав пояснения лиц, присутствующих в судебном заседании, заключение прокурора, полагающего, что исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению, выкупная стоимость подлежит установлению в соответствии с заключением эксперта от 02 сентября 2022 года, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд установлен положениями ст. 32 ЖК РФ

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

На основании ч. ч. 6, 8 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

На основании пп. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 14) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 с 29 апреля 2014 года является единоличным собственником жилого помещения – квартиры, <адрес>, что подтверждается договором безвозмездной передачи квартиры в долевую собственность граждан от 19 июня 2006 года, договором купли-продажи доли в квартире от 21 апреля 2014 года, свидетельством о государственной регистрации права собственности от 22 декабря 2014 года (т. 1 л.д. 21-27).

Кроме того, 05 декабря 2014 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о праве общей долевой собственности ФИО3 (доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади квартиры №) в отношении объекта недвижимого имущества – земельного участка, №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06 августа 2021 года (т. 1 л.д. 9-20).

28 июня 2016 года межведомственной комиссией дано заключение об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции №, в соответствии с которым принято решение о выявлении оснований для признания помещений № непригодными для проживания в многоквартирном доме № по <адрес>, так как в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания, произошло ухудшение эксплуатационных характеристик стен, междуэтажных и чердачных перекрытий, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций (т. 1 л.д. 28-29).

31 мая 2017 года межведомственной комиссией дано заключение об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции №, в соответствии с которым принято решение о выявлении оснований для признания дома № по <адрес> аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 105).

Начальником управления жилищных отношений администрации города Перми издано распоряжение от 13 июня 2017 года № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (в редакции распоряжения от 26 февраля 2021 года №), которым многоквартирный жилой дом по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести дом в течение одного месяца с даты получения уведомления (т. 1 л.д. 30, 31).

02 марта 2021 года управлением жилищных отношений администрации г. Перми в адрес ФИО3 направлено распоряжение от 13 июля 2017 года о признании многоквартирного дома № по <адрес> аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 32).

Письмом от 02 августа 2021 года управление жилищных отношений администрации г. Перми отказало ФИО3 в выплате возмещения, указав, что соглашение между администрацией г. Перми и заявителем о размере выкупной цены не достигнуто. Заявителю разъяснено, что он вправе обратиться в судебные органы для решения вопроса об изъятии жилого помещения путем выкупа (т. 1 л.д. 33).

В соответствии с отчетом об оценке по состоянию на 05 июля 2021 года №, подготовленным ООО «.......» (т. 1 л.д. 34-81), выкупная стоимость жилого помещения – 2-х комнатной квартиры, <адрес>, с учетом доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, составляет 3 566 467 рублей, рыночная стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома составляет 186 515 рублей, рыночная стоимость убытков, причиненных собственнику, составляет 86 300 рублей.

В рамках рассмотрения дела по ходатайствам сторон судом неоднократно принималось решение о назначение судебных экспертиз.

Определением Кировского районного суда г. Перми от 13 декабря 2021 года по гражданскому делу № (№) назначена комиссионная экспертиза оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, ее проведение поручено эксперту ООО «.......» П. и эксперту ООО «.......» П.1. Оплата расходов по проведению экспертизы возложена на ответчика.

В соответствии с заключением по результатам комиссионной экспертизы от 10 февраля 2022 года №, подготовленном экспертами П.1., П., рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по <адрес>, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом составляет 2 491 300 рублей; величина компенсации убытков в связи с изъятием жилого помещения составляет 70 900 рублей; стоимость непроизведенного капитального ремонта дома на момент признания дома аварийным (13 июня 2017 года) составляет 179 400 рублей (на момент приватизации 19 июня 2006 года) – 41 700 рублей (т. 1 л.д. 191 – т. 2 л.д. 115).

Определением Кировского районного суда г. Перми от 07 апреля 2022 года по гражданскому делу № назначена повторная экспертиза оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, ее проведение поручено оценщику ООО «.......» Д. Оплата расходов по проведению экспертизы возложена на ответчика.

В соответствии с заключением эксперта от 19 мая 2022 года №, подготовленного экспертом ООО «.......» Д., рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по <адрес>, с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, пропорционально размеру площади указанной квартиры составляет 3 136 900 рублей; рыночная стоимость убытков составляет 115 600 рублей; рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 253 300 рублей (т. 2 л.д. 203-240).

Опрошенный в судебном заседании оценщик Д. пояснил, что рыночная стоимость объекта определялась на основании объектов аналогов, с корректировкой на земельные участки. Было определено соотношение площади здания объекта оценки к площади земельного участка под объектом экспертизы, тоже самое было определено у объектов аналогов. Далее была определена плотность застройки. Для определения выкупной стоимости пользовался собственной методикой, разработанной на основании методической литературы по <адрес>.

Определением Кировского районного суда г. Перми от 18 августа 2022 года по ходатайству представителя ответчика назначена повторная экспертиза оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, ее проведение поручено оценщику ООО «Экспертиза» Р. Оплата расходов по проведению экспертизы возложена на ответчика.

В соответствии с заключением эксперта от 02 сентября 2022 года №, подготовленным экспертом ООО «.......» Р., рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по <адрес>, с учетом доли земельного участка, пропорционально площади жилого помещения, составляет 3 326 500 рублей; величина компенсации убытков в связи с изъятием жилого помещения составляет 97 900 рублей; стоимость непроизведенного капитального ремонта составляет 358 700 рублей.

Оценив представленные доказательства в совокупности и принимая во внимание, что жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, между муниципальным образованием в лице администрации города Перми и собственниками жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупе жилого помещения, суд приходит к выводу, что требования истца о выплате выкупной цены взамен изымаемого жилого помещения подлежат удовлетворению.

Определяя размер выкупной стоимости, суд полагает возможным взять за основу заключение эксперта от 02 сентября 2022 года №, подготовленное экспертом-оценщиком ООО «.......» Р., поскольку указанное заключение эксперта исходя из положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ является наиболее полным. Содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов, размер возмещения определен с учетом анализа местоположения объекта недвижимого имущества, стоимости жилого помещения, прав собственника на долю в общем имуществе и в праве собственности на земельный участок, убытков, которые понесет собственник в связи с изъятием жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также содержит сведения об объектах - аналогах, при сравнении которых оценщик основывался на ситуацию на рынке недвижимости.

Данное заключение соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и может быть использовано в целях, указанных в заключении.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению, а также каких-либо обстоятельств, позволяющих суду усомниться в правильности проведенного исследования и достоверности приведенных выводов, в судебном заседании не установлено. Судебная экспертиза проведена экспертом с соответствующим образованием, квалификацией и стажем, до начала проведения экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ. Заключение эксперта мотивировано, последовательно и не содержит каких-либо противоречий, указывающих на недостоверность приведенных выводов. Иных допустимых доказательств стоимости выкупаемого объекта недвижимого имущества, которые определяют оценку жилого помещения, принадлежащего на праве собственности истцу в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, сторонами в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, суд полагает возможным согласиться с доводами представителя ответчика об исключении из определенной экспертом величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего многоквартирного дома стоимости ремонта и замены окон, стоимости ремонта и замены входных наружных дверей, поскольку исходя из содержания ч. 1 ст. 166 ЖК РФ указанные виды работ не включены в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

С учетом изложенного, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 338 413, 82 рублей ((4 707 918 рублей – 53 265 рублей – 213 061 рубль) : 620, 80 кв. м х 47, 3 кв. м).

Таким образом, выкупная стоимость жилого помещения – квартиры, <адрес>, с учетом доли общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, убытков, причиненных собственнику жилого помещения, компенсации за не произведенный капитальный ремонт составляет 3 762 814 рублей (3 326 500 рублей + 97 900 рублей + 338 413, 82 рублей).

Согласно пп. «л» п. 20 Постановления № 14 резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

В связи с выкупом жилого помещения право собственности ФИО3 на жилое помещение – квартиру, №, а также на долю в праве собственности на земельный участок с <адрес>, подлежит прекращению после выплаты ФИО3 возмещения. При этом право собственности на жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, возникает у муниципального образования.

Решение суда после выплаты ответчиком выкупной цены за изымаемое жилое помещение является основанием для внесений в ЕГРН сведений о правах в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами №.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Требования ФИО3 к муниципальному образованию город Пермь в лице администрации города Перми (ИНН <***>), удовлетворить.

Взыскать с администрации города Перми в пользу ФИО3 возмещение в сумме 3 762 814 рублей за изымаемое жилое помещение - квартиру, №, а также за долю в праве собственности на земельный участок, <адрес>

Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, <адрес>, а также на долю в праве собственности на земельный участок, <адрес>.

Признать за муниципальным образованием город Пермь право собственности на квартиру, <адрес> а также на долю в праве собственности на земельный участок, <адрес>

На решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья О.Ю. Селиверстова

Решение суда принято в окончательной форме 16 сентября 2022 года.