1-2025-000713-61 Производство №2-543/2025

Решение

именем Российской Федерации 31 октября 2025 года поселок Ракитное Белгородской области

Ракитянский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Фроловой А.И.

при секретаре Белоконевой М.Н.

без участия представителя истца АО « Белгородская ипотечная корпорация», ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил :

АО "Белгородская ипотечная корпорация" (АО «БИК») обратилось в суд к ФИО1 с указанным иском. Просит обратить взыскание на заложенное имущество – принадлежащий ФИО1 земельный участок площадью 1500 кв.м., кадастровый №, местоположением: <адрес>, поселок Ра с указанным китное, <адрес> расположенным на нем объектом незавершенного строительства (строением) путем продажи с публичных торгов с установлением

начальной продажной цены в размере 328800 рублей, а также взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20000 рублей, по оценке земельного участка – 15000 рублей. Сослалось на заключение 14.09.2015 с ФИО1 договора купли продажи указанного земельного участка, по которому АО «БИК» является залогодержателем земельного участка, на ненадлежащее исполнение ФИО1 своих договорных обязательств, в связи с чем решением Свердловского районного суда <адрес> от 22.10.2024 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 427400 рублей, на неуплату ответчиком задолженности до настоящего времени. По состоянию на 25.07.2025 стоимость земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (строение) составляет 411000 рублей.

В судебное заседание представитель истца ФИО2 не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела без его участия, исковые требования поддержал в полном объеме

( л.д.129-130).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания своевременно извещен по месту регистрации электронным заказным письмом, которое возвращено суду в связи с истечением срока хранения в отделении почтовой связи ( л.д.126).

По правилам пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (абзац 2 пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Таким образом, судом предприняты меры к надлежащему извещению ответчика о времени и месте судебного разбирательства. Однако ответчик в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки, не представил, об отложении разбирательства дела не ходатайствовал.

С учетом положения частей 4, 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 348 ГК РФ неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства может являться основанием для обращения взыскания на заложенное имущество с целью удовлетворения требований залогодержателя (кредитора).

Согласно статье 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102ФЗ «Об ипотеке

(залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику

по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке (пункт 2).

Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу пункта 1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно пункту 1 статьи 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Такое правовое регулирование обусловлено реализацией в российском законодательстве принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в статье 1 Земельного кодекса РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, нарушает запрет, установленный пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

В силу пункта 6 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или законом

14.09.2015 между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО1 был заключен Договор N105/РС купли-продажи земельного участка ( л.д.5-8), по которому ФИО1 приобрел у АО «БИК» в собственность земельный участок площадью 1500 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Цена земельного участка по договору составила 455000 рублей (пункт 2.1). Из них 35000 рублей покупатель оплатил продавцу в счет оплаты стоимости участка (пункт 2.2).

На оплату оставшейся части стоимости земельного участка в сумме 420000 рублей договором покупателю предоставлена отсрочка платежа сроком на 5 лет до 14.09.2020 ( пункт 2.3), по истечении которого данный долг прощается, в случае если покупатель в течение 5 лет со дня подписания договора построит на земельном участке жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности (пункты 2.3, 2.5).

Покупатель ФИО1 в свою очередь обязался в течение 5 лет со дня подписания договора построить на земельном участке жилой дом, оформить право собственности на него (п.п. 3.2.4).

В обеспечение обязательств по указанному договору земельный участок с момента передачи покупателю и до момента полной оплаты его стоимости находится в залоге у продавца (п. 2.4).

25.09.2015 произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым № к ФИО1 и обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу истца ( л.д.21-29).

В нарушение условий договора ответчик не исполнил обязательство по строительству на участке жилого дома и его государственной регистрации, по оплате оставшейся стоимости земельного участка.

Решением Свердловского районного суда г. Белгорода 22.10.2024 с ФИО1 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» взыскана задолженность по оплате стоимости земельного участка в сумме 420 000 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7400 рублей. Решение вступило в законную силу 29.11.2024 ( л.д.9-11).

03.02.2025 постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ракитянскому и Краснояружскому районам УФССП России по Белгородской области в отношении должника ФИО3 возбуждено исполнительное производство №5624/25/31018-ИП ( л.д.133-135), которое постановлением судебного пристава-исполнителя от 11.04.2025 окончено в связи с отсутствием у должника имущества, на которое возможно обратить взыскание, то есть с возвращением на основании пункта 4 части 1 статьи 46 ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительного документа взыскателю ( л.д.140-141).

На земельном участке имеется объект незавершенного строительства в виде строения.

До настоящего времени задолженность ответчиком перед истцом не погашена и составляет 427400 рублей.

Согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу статьи 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно статье 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (пункт 1). Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (пункт 3 статья 350 ГК РФ).

В соответствии со статьей 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание (подпункт 3 пункт 2); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена недвижимого имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (подпункт 4 пункт 2).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем, в том числе, начальную продажную цену предмета залога.

Согласно отчету №32 ООО «Гарант-Плюс» от 25.07.2025 рыночная стоимость земельного участка площадью 1500 кв.м., кадастровый №, местоположением: <адрес>, и расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства (строения) по состоянию на 25.07.2025 составляет 411000 рублей (л.д.39-109), 80% от которой составляет 328800 рублей.

Отчет выполнен оценщиком, имеющим специальные познания в области оценки и надлежащую квалификацию, с применением федеральных стандартов оценки. Перед оценкой участок осмотрен, выводы отчета являются полными, основанными на анализе информации о земельном участке ответчика, рынке земли и подробных расчетах. Оснований сомневаться в объективности отчета не имеется, поэтому суд признает отчет допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим размер стоимости участка.

Данный отчет ответчиком не опровергнут, иных доказательств стоимости земельного участка на момент рассмотрения дела ответчиком не предоставлено.

Учитывая, что ответчиком не исполнено обязательство, обеспеченное залогом, и при этом договор купли-продажи земельного участка содержит условие о залоге, поэтому имеются основания для обращения взыскания на предмет залога - земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства ( строением) в счет погашения имеющейся у ответчика перед АО «БИК» задолженности в размере 427400 рублей, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (часть 1 статьи 88 ГПК РФ).

Судебные расходы истца состоят из расходов на уплату государственной пошлины и расходов по оценке земельного участка.

При подаче иска в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 20000 рублей( л.д.3), которая подлежит возмещению в полном объеме.

Договором возмездного оказания услуг по оценке от 20.01.2025, актом сдачи-приемки услуг от 07.08.2025, счетом на оплату №14 от 07.08.2025, платежным поручением №1551 от 14.08.2025 подтверждается, что истец оплатил ООО «Гарант-Плюс» за проведение оценки земельного участка 15000 рублей ( л.д.13-18).

Указанные расходы являются необходимыми и подлежат взысканию в пользу истца в полном объеме.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил :

иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» удовлетворить.

Обратить взыскание на земельный участок площадью 1500 кв. м. кадастровый №, расположенный в <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО1 (СНИЛС №), с находящимся на земельном участке объектом незавершенного строительства (строение) в счет погашения задолженности ФИО1 в размере 427400 рублей, взысканной решением Свердловского районного суда города Белгорода от 22.10.2024 по гражданскому делу №2-2620/2024.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества -земельного участка площадью 1500 кв.м., кадастровый № с находящимся на нем объектом незавершенного строительства (строение), расположенного по адресу: <адрес>, на публичных торгах в размере 328800 рублей.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу АО "Белгородская ипотечная корпорация" (ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей, а также по оценке земельного участка в размере 15000 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Ракитянский районный суд Белгородской области.

Судья Фролова А.И.