Решение по делу № 2-205/2025 от 12.01.2026 - о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, применении последствий недействительности сделки.

78RS0004-01-2025-000229-13

Дело №2-205/2025 25 сентября 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Зеленогорский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Заведеевой И.Л.

при секретаре Шамоян А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО2, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 после уточнения требований в порядке ст.39 ГПК РФ обратилась в суд с иском к ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО2, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи от 24.03.2025г., применении последствий недействительности сделки в виде признания права собственности на: жилой дом общей площадью 69,9 кв.м. с кадастровым номером 78:38:0022122:3380, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 2-я Новая улица, <адрес>, строение 1; земельный участок общей площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 78:38:0022122:3385, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 2-я Новая улица, <адрес>, строение 1 (л.д.5-7, 71-74 т.1; л.д. 30 т.3).

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 03.12.2023г. между истцом и ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО2, ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:

-жилого дома по адресу: Санкт-Петербург <адрес> стр.1 кадастровый №;

-600/1300 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург <адрес> литер А кадастровый №.

При этом, ФИО4 передает в собственность покупателям 4 сотки земельного участка, а ФИО5 передает в собственность покупателя 2 сотки земельного участка.

Стоимость объекта недвижимости определена сторонами в п.1.5 договора и составляет 19 000 000 рублей. Указанная цена является фиксированной и согласно п.1.6 договора изменению не подлежит.

По мнению истца, свои обязательства по предварительному договору в части оплаты он исполнил надлежащим образом, что подтверждается расписками продавца.

Задержка в оформлении основного договора была вызвана тем, что сособственником недвижимости является несовершеннолетняя, для нее было необходимо подобрать соответствующее нормам жилое помещение для получения согласия органов опеки. Для этого с помощью кредитных средств на имя истца была приобретена квартира по адресу: Санкт-Петербург <адрес> литер А <адрес>, кадастровый №; при оформлении отчуждения спорных объектов недвижимости предполагалось заключить с несовершеннолетней договор мены на указанную квартиру. Ответчик ФИО4 в настоящее время проживает в приобретенной квартире. После того, как все документы были подготовлены, включая согласие органа опеки, ФИО4 и ФИО5 в нарушение п.1.6 предварительного договора сообщили о повышении цены на объекты недвижимости, перестали выходить на связь и нашли нового покупателя (л.д.5-7 т.1).

С учетом стоимости приобретенной квартиры, общая сумма, оплаченная по договору от 03.12.2023г., на 16.01.2025г., составила 12 684 000 рублей.

Таким образом, по мнению истца, конклюдентными действиями обеих сторон подтверждается исполнение предварительного договора вплоть до 16.01.2025г.

26.03.2025г. на указанные объекты недвижимости был осуществлен переход права собственности.

Договор по отчуждению недвижимости был заключен в период действия предварительного договора со злоупотреблением правом, что является нарушением ст.10 ГК РФ, а, соответственно, по мнению истца, сделка ничтожна в силу ст.168 ГК РФ, что влечет применение последствий недействительности сделки в виде признания права собственности на спорные объекты недвижимости за ним (л.д.71-74 т.1).

Истец указывает, что договор купли-продажи от 24.03.2025г. спорных объектов недвижимости является недействительным в силу вышеизложенного, поэтому следует применить последствия недействительности сделки, признав за ним право собственности (л.д.30 т.3).

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещена, доверила представлять свои интересы в суде представителю.

Представитель истца ФИО3, действующий по доверенности, в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещен, доверил представлять свои интересы в суде представителю.

Представитель ответчика ФИО5, действующий по доверенности, в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещена, доверила представлять свои интересы в суде представителю.

Представитель ответчика ФИО6, действующий по доверенности, в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал.

Третье лицо МА ВМО Санкт-Петербурга <адрес> в судебное заседание явилось, пояснило, что несовершеннолетняя ФИО2 не проживает на территории муниципального образования.

Третьи лица Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, Банк «ВТБ» (ПАО), ПАО «Сбербанк», АО «Альфа-Банк», Агентство недвижимости ООО «Этажн», не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещены, явку своих представителей не обеспечили, позицию относительно исковых требований не представили.

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, третьего лица, заслушав свидетеля ФИО10, проанализировав в совокупности все собранные по делу доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Условиями предоставления лицу судебной защиты является установление наличия у заявителя принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, и факта его нарушения ответчиком.

Так, задачей гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст.12 ГК РФ, а также иными способами предусмотренными законами. Также, способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.

Следовательно, данное право должно существовать и быть нарушено кем-либо из участников правоотношений.

Так, заинтересованность, равно как и нарушение или оспаривание прав и законных интересов, а также возникновение права должно быть доказано заявителем.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Материалами дела доказано, что между ФИО2 в лице ФИО4, ФИО5 (продавцы) и ФИО3 (покупатель) 03.12.2023г. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), согласно которому стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи объектов недвижимости (л.д.23-24 т.1).

В соответствии с п.1.5 предварительного договора купли-продажи от 03.12.2023г. стоимость объектов недвижимости составляет 19 000 000 рублей. Расчет между сторонами производится в следующем порядке:

-50 000 рублей покупатель передает продавцам в качестве задатка, из них: 34 000 рублей-ФИО2, 16 000 рублей- ФИО5 в день подписания сторонами предварительного договора купли-продажи в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора, что подтверждается распиской продавцов;

-3 350 000 рублей покупатель передает ФИО2 за счет собственных средств, посредством аккредитива, который будет открыт в день подписания сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях, определяемых сторонами. После регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемые объекты недвижимости к покупателю, продавец предъявляет в банк подтверждающие данный факт документы, а банк производит списание денежных средств со счета покупателя на счет продавца объектов недвижимости.

-15 600 000 рублей покупатель передает продавцам за счет кредитных средств, из них: 10 616 000 рублей- ФИО2, 4 984 000 рублей- ФИО9 посредством аккредитива, который будет открыт в день подписания сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях, определяемых сторонами. После регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемые объекты недвижимости к покупателю, продавцы предъявляют в банк подтверждающие данный факт документы, а банк производит списание денежных средств со счетов покупателей на счет продавца объектов недвижимости.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО3 обязательства, предусмотренные п.1.5 предварительного договора купли-продажи от 03.12.2023г., не исполнила. Доказательства об обратном истцовая сторона в материалы дела не представила.

Свидетель ФИО10, допрошенный судом по ходатайству истцовой стороны, пояснил, что в рамках предварительного договора истцом было выплачено 1 090 000 рублей, 450 000 рублей было потрачено на межевание, более по исполнению договора от 03.12.2023г. пояснить ничего не смог.

У суда нет оснований ставить под сомнение показания данного свидетеля, поскольку он был предупрежден об уголовной ответственности по ст.ст.307-308 УК РФ.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального содержания п.1.3 предварительного договора купли-продажи от 03.12.2023г. следует, что стороны не определили конкретное число января 2024 года, по которое включительно стороны обязались заключить основной договор купли-продажи.

В соответствии с п.1 ст.190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

В соответствии с п.3 ст.192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Согласно абзацу первому п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст.1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст.ст. 3, 422 ГК РФ).

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что стороны согласовали в качестве последнего дня на заключение основного договора купли-продажи последний день января 2024 года, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Доказательства того, что стороны предварительного договора купли-продажи от 03.12.2023г. выразили волю на заключение основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ включительно, истцом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлено.

В связи с чем, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от 03.12.2023г., прекратились с 01.02.2024г.

Доводы ФИО3 о том, что условие о сроке на заключение основного договора купли-продажи, предусмотренное п.1.3 предварительного договора купли-продажи от 03.12.2023г, было изменено конклюдентными действиями ФИО4, действующей от имени и в интересах ФИО2, суд считает необоснованными и не принимает во внимание, поскольку они противоречат положениям п.1.4 предварительного договора купли-продажи от 03.12.2023г.

Из п.1.4 предварительного договора купли-продажи от 03.12.2023г. следует, что срок на заключение основного договора купли-продажи может быть изменен по обоюдному согласию сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи.

Соответствующее письменное дополнительное соглашение к предварительному договору в материалы дела истцом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлено.

24.03.2025г. между ФИО2 в лице ФИО4, ФИО5 (продавцы) и ФИО6 (покупатель) заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи (л.д. 225-227 т.2).

Согласно п.1 договора купли-продажи от 24.03.2025г., продавцы обязуются передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в частную собственность и оплатить стоимость принадлежащих продавцам объектов недвижимости.

В соответствии с п.5 договора купли-продажи от 24.03.2025г. продавцы продали, а покупатель купил объекты недвижимости за общую сумму 19 500 000 рублей. При этом земельный участок продается за 15 540 000 рублей, жилой дом - за 3 960 000 рублей.

ФИО2 получает за продаваемые долю земельного участка и жилой дом сумму 13 500 000 рублей, ФИО5 получает за продаваемую долю земельного участка сумму 6 000 000 рублей.

Расчеты между сторонами производятся в следующем порядке:

-сумму в размере 100 000 рублей покупатель выплатил продавцам до подписания настоящего договора, в связи с чем продавцы, подписывая настоящий договор, подтверждают, что вышеуказанная сумма им получена;

-сумму в размере 19 400 000 рублей покупатель обязуется выплатить продавцам посредством аккредитива, открытого покупателем в пользу продавцов в Северо-Западном банке ПАО «Сбербанк Россия» в <адрес>, на условиях, предусмотренных заявлением об открытии аккредитива от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны обязуются предоставить в исполняющий банк документы, необходимые для исполнения аккредитива, в течение 3-х рабочих дней после получения с государственной регистрации документов о переходе права собственности по настоящему договору.

ФИО6 исполнила обязательства по оплате надлежащим образом, что подтверждается заявлениями об открытии аккредитива от 24.03.2025г. на общую сумму 19 400 000 рублей.

Свидетель ФИО10, допрошенный судом по ходатайству истцовой стороны, не смог ничего пояснить по обстоятельствам оспариваемой сделки.

У суда нет оснований ставить под сомнение показания данного свидетеля, поскольку он был предупрежден об уголовной ответственности по ст.ст.307,308 УК РФ.

ФИО2 в лице ФИО4, ФИО5 надлежащим образом исполнили обязательства по передаче в собственность ФИО6 объектов недвижимости, что подтверждается выписками из ЕГРН от 26.03.2025г.

Из выписок ЕГРН следует, что переход права собственности на объекты недвижимости в пользу ФИО6 был зарегистрирован 26.03.2025г. Данные обстоятельства подтвердили представители ФИО4 и ФИО5

По мнению ФИО3, переход права собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрирован в период ареста, наложенного по определению Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга, что влечет ничтожность в части распоряжения объектами недвижимости в период наличия ареста на основании п.1 ст.174.1 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности, из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (ст.180).

Из изложенного следует, что п.1 ст.174.1 ГК РФ устанавливает ничтожность распорядительной сделки только в случаях, если запрет на распоряжение вытекает из закона. Наложение ареста судом или другим государственным органом (например, приставом) не признается запретом или ограничением, вытекающим из закона. В отношении ареста, наложенного судом или другим государственным органом (например, приставом), применению подлежит исключительно п.2 ст.174.1 ГК РФ, который устанавливает, что ограничения права собственника по распоряжению своим имуществом, наложенные судом или другим государственным органом (например, приставом) по требованию кредитора, не влекут за собой ничтожность соответствующих распоряжений, совершенных собственником, но предоставляют лицу, в чьих интересах было наложено ограничение, возможность реализовывать свои права против нового собственника.

Согласно п.2 ст.174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи от 24.03.2025г. обеспечительные меры в виде ареста объектов недвижимости отсутствовали.

Обеспечительные меры в виде ареста на объекты недвижимости были избраны Зеленогорским районным судом Санкт-Петербурга 26.03.2025г. (л.д.36-38 т.1).

Соответственно, ФИО6 на момент сделки не знала и не должна была знать о наличии каких-либо запретов на распоряжение объектами недвижимости.

Таким образом, истец в силу в силу изложенных обстоятельств не вправе признания за ней права собственности на спорные объекты недвижимости.

Согласно правовой позиции, отраженной в п.97 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения п.2 ст.174.1 ГК РФ не распространяются на случаи наложения ареста по требованиям, предполагающим возврат в натуре имущества, в отношении которого наложен арест, в частности об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ), о возврате индивидуально-определенного имущества, переданного по недействительной сделке (ст. 167 ГК РФ), об отобрании индивидуально-определенной вещи у должника (ст.398 ГК РФ), о возвращении имущества, составляющего неосновательное обогащение приобретателя (ст.1104 ГК РФ).

Как разъяснено в абзаце третьем п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Из изложенного следует, что положения п.2 ст.174.1 ГК РФ применяются исключительно к тем арестам, которые были наложены судом в целях удовлетворения денежных требований.

Истцом заявлено требование о передаче и признании за ней права собственности на объекты недвижимости; данное требование не является денежным, в связи с этим наложенный по нему арест не влечет залог в отношении объектов недвижимости. Такое требование может быть квалифицировано, как требование об отобрании индивидуально-определенной вещи (ст.398 ГК РФ).

Согласно ст.398 ГК РФ право требовать отобрания индивидуально-определенной вещи у должника отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

Судом установлено, что договор купли-продажи от 24.03.2025г. между ФИО2 в лице ФИО4 и ФИО5, с одной стороны, и ФИО6, с другой стороны, исполнен надлежащим образом, переход права собственности к ФИО6 зарегистрирован. К моменту принятия обеспечительных мер недвижимость уже была передана ФИО6 с регистрацией за ней права собственности.

ФИО3 в обоснование своих требований также указывает на то, что договор купли-продажи от 24.03.2025г. заключен в период действия предварительного договора купли-продажи от 03.12.2023г. со злоупотреблением правом, что является нарушением ст.10 ГК РФ, следовательно, данная сделка ничтожна в силу ст.168 ГК РФ.

ФИО3 в подтверждение доводов о злоупотреблении правом указывает, что 20.03.2025г. ею в адрес Управления Росреестра по Санкт-Петербургу и в адрес ФИО4, ФИО5 было направлено исковое заявление об обязании заключить основной договор купли-продажи.

Вместе с тем, сделка, нарушающая законодательный запрет на злоупотребление правом, может быть признана недействительной судом по требованию лица, чье право нарушено этой сделкой, на основании ст. 10 и п.2 ст.168 ГК РФ. Однако, для признания недействительной по этому основанию двусторонней сделки необходимо установить, что злоупотребление правом допущено обеими сторонами сделки, которые действовали в обход закона. Если злоупотребление правом второй стороны сделки не установлено, то в силу п.5 ст.10 ГК РФ предполагается, что она действовала добросовестно (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2025г. №-КГ24-35-К4; Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2024г. №-ЭС24-3683 по делу № А53-41673/2021).

ФИО3 в нарушение положений ч.1 ст.56 ГПК РФ не представила доказательства наличия в действиях ФИО6 признаков злоупотребления правом при заключении договора купли-продажи от 24.03.2025г.

К моменту заключения указанного договора, ФИО6 не было известно о наличии предварительного договора купли-продажи от 03.12.2023г., а также о ведении ФИО4 переговоров с иными лицами об отчуждении объектов недвижимости в их пользу. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Договор купли-продажи от 24.03.2025г. заключен между независимыми участниками оборота; объявление о продаже объектов недвижимости было опубликовано в открытом доступе на агрегаторе объявлений в сети «Интернет». Сопровождение сделки по отчуждению объектов недвижимости в пользу ФИО6 осуществлялось при помощи риелторов агентства недвижимости ООО «Этажи», что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Суд приходит к выводу, что условия договора купли-продажи от 24.03.2025г. соответствуют условиям сделок, которые обычно совершаются разумными и независимыми участниками оборота. В договоре отсутствуют условия, позволяющие прийти к выводу о заинтересованности сторон сделки по отношению друг к другу. Доказательством добросовестности действий ФИО6 является оплата цены объектов недвижимости, что подтверждается аккредитивами, открытыми в ПАО «Сбербанк». Сама цена, установленная сторонами в договоре купли-продажи от 24.03.2025г. соответствует рыночной и составляет 19 500 000 рублей.

В силу п.5 ст.429 ГК РФ срок для предъявления ФИО3 требования о понуждении к заключению основного договора купли-продажи истек 01.08.2024г.

Согласно п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из условий предварительного договора купли-продажи от 03.12.2023г. следует, что основной договор купли-продажи должен был быть заключен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГг.

Согласно п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Исходя из толкования ст.429 ГК РФ, требование о заключении основного договора купли-продажи может быть предъявлено одной из сторон предварительного договора купли-продажи не позднее шести месяцев с даты окончания срока для заключения основного договора купли-продажи. В данном случае сроком окончания действия предварительного договора купли-продажи признается 31.01.2024г. Соответственно, требование о понуждении к заключению основного договора купли-продажи должно было быть предъявлено одной из сторон не позднее 31.07.2024г.. В противном случае предварительный договор считается прекращенным, поскольку ни одна из сторон не решила воспользоваться своим правом требовать заключения основного договора купли-продажи.

Материалы дела не содержат доказательств того, что одна из сторон предварительного договора купли-продажи от 03.12.2023г. предъявляла другой стороне требование заключить основной договор купли-продажи относительно объектов недвижимости в пределах срока, установленного в предварительном договоре купли-продажи от 03.12.2023г.

В п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» отражено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Исковое заявление о понуждении к заключению основного договора купли-продажи ФИО3 предъявила в суд 24.03.2025г., т.е. спустя почти 1 год и 1 месяц после окончания срока на заключение основного договора купли-продажи.

По истечении срока действия предварительного договора купли-продажи от 03.12.2023г. у сторон отсутствовала всякая необходимость исключать объекты недвижимости из гражданского оборота.

ФИО2 в лице ФИО4 и ФИО5, осознавая, что заключённый ими предварительный договор купли-продажи от 03.12.2023г. не привёл к нужному результату, правомерно приняли решение реализовать объекты недвижимости другому покупателю, что полностью соответствует стандартам добросовестного участника гражданского оборота.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в действиях ФИО2 в лице ФИО11, ФИО5 и ФИО6 отсутствуют признаки злоупотребления правом, в связи с чем договор купли-продажи от 24.03.2025г. не может быть признан недействительной сделкой на основании ст.ст.10, 168 ГК РФ.

ФИО3 заявлены требования о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в виде признания за ней права собственности на объекты недвижимости.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Заключенный предварительный договор купли-продажи от 03.12.2023г. не создал обязательство передать ФИО3 объекты недвижимости, он лишь создал обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи относительно указанного имущества. При этом предварительный договор купли-продажи от 03.12.2023г. наделял каждую из сторон требованием о заключении основного договора купли-продажи, но не наделял их правами, предусмотренными основным договором купли-продажи. Соответственно, требование о передаче объектов недвижимости могло быть предъявлено только после удовлетворения требования ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

Однако, ФИО3 пропустила срок на предъявление требования к ФИО2 в лице ФИО4, ФИО5 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи от 03.12.2023г. ФИО3 изначально обратившись с указанными требованиями, впоследствии уточнила исковые требования на признание договора купли-продажи от 24.03.2025г. недействительной сделкой и применении последствий её недействительности, которые явились предметом рассмотрения по настоящему делу.

Между тем, за ФИО6 зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости, что уже исключает возможность удовлетворения требования о передаче индивидуально-определенной вещи в соответствии со ст.398 ГК РФ.

Следовательно, у ФИО3 отсутствует возможность требовать у ФИО2 в лице ФИО4 и ФИО5 его исполнения в натуре.

Как указано в п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 ст.6 названного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.

Учитывая, что срок для предъявления требования о понуждении к заключению основного договора купли-продажи уже истёк, надлежащим средством защиты является взыскание ФИО3 с ФИО2 в лице ФИО4 и ФИО5 денежных средств, уплаченных истцом по предварительному договору купли-продажи от 03.12.2023г.

В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективным и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, исковые требования ФИО3 к ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО2, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.12,56,57,194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В иске ФИО3 к ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО2, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, применении последствий недействительности сделки отказать.

Меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на жилой дом по адресу: Санкт-Петербург <адрес> стр.1 кадастровый №; 600/1300 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург <адрес> стр.1 кадастровый №, принятые на основании определения Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 26.03.2025г., отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья

В порядке ст.199 ГПК РФ решение изготовлено 12.01.2026г.

Судья